Чанишева А.Р. Іпотечні цивільні правовідносини

summary

У вступі обґрунтовується актуальність теми дисертації, визначаються мета і завдання дослідження, об’єкт, предмет і методи дослідження, висвітлюються наукова новизна одержаних результатів, їх практичне значення, а також наводяться відомості про апробацію результатів дослідження.

Розділ перший дисертації «Поняття та загальна характеристика іпотеки», що складається із чотирьох підрозділів, присвячується формулюванню концептуальних підходів до дослідження зобов’язальних та речових правовідносин щодо іпотеки.

У підрозділі 1.1. «Поняття іпотеки» здійснюється аналіз визначень поняття іпотеки, що наводяться у законодавстві та науковій літературі, а також визначень поняття застави. Звертається увага на те, що ці визначення значною мірою не відповідають критерію науковості, чинному цивільному законодавству України, а також перспективам розвитку законодавства про іпотеку та цивільних відносин, які ним регулюються. У Законі України «Про іпотеку» (абзац третій ст. 1) поняття іпотеки визначається через підведення цього поняття під родове поняття забезпечення виконання зобов’язання. Цей вибір родового поняття виявився

невдалим, бо найближчим родовим поняттям до іпотеки як поняття видового, є поняття застави. Унаслідок цього законодавець змушений був у визначенні поняття іпотеки вказувати на ознаки будь-якої застави. Тому визначення поняття іпотеки в абзаці третьому ст. 1 Закону України «Про іпотеку» визнається таким, що не відповідає критерію науковості, а до цього законодавчого положення необхідно внести зміни, визначивши поняття іпотеки через родове поняття застави (так поняття іпотеки визначається в ч. 1 ст. 575 ЦК).

Предметом іпотеки і в ч. 1 ст. 575 ЦК, і в абзаці третьому ст. 1 Закону України «Про іпотеку» визнається нерухоме майно. Це породжує суперечність між зазначеними законодавчими положеннями, з одного боку, та більш конкретними законодавчими положеннями. Тому у визначенні іпотеки слід вказати, що її предметом може бути нерухоме майно, а також інше майно, яке законом визнається предметом іпотеки.

До визначення поняття іпотеки недоцільно включати таку ознаку іпотеки як залишення предмета іпотеки у володінні іпотекодавця. Потрібно зробити застереження про те, що предмет іпотеки залишається у володінні іпотекодавця «як правило», що усуне суперечність між визначенням іпотеки та більш конкретними законодавчими положеннями та відкриє можливість для домовленості між сторонами іпотечного договору про передачу предмета іпотеки у володіння іпотекодержателя. Викладене стосується і включення до визначення поняття іпотеки ознаки користування предметом іпотеки.

Враховуючи викладене, в дисертації пропонується визначити поняття іпотеки як заставу нерухомого майна, а також іншого майна, що визнається законом предметом іпотеки, коли предмет іпотеки, як правило, залишається у володінні і користуванні іпотекодавця.

У підрозділі 1.2. «Предмет іпотеки» досліджується проблема видів майна, що може бути предметом іпотеки. Акцентується увага на тому, що інтереси розвитку цивільного обороту диктують необхідність усунення обмежень для використання будь-якого майна в якості предмета застави. Але чітке окреслення видів майна, що може бути предметом іпотеки, вкрай необхідне, оскільки до іпотеки застосовується спеціальний законодавчий масив. Тому визначення нерухомого майна, яке наводиться у ст. 181 ЦК, абзаці другому ст. 1 Закону України «Про іпотеку», абзаці четвертому ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно», слід доповнити застереженням про те, що до об’єктів нерухомого майна не належать тимчасові будівлі та споруди, а також комунікації, тротуари, дороги та майданчики. У подальшому, якщо буде запроваджено технічну інвентаризацію таких об’єктів, їх знову можна буде віднести до нерухомого майна.

Закон України «Про іпотеку» не визнає єдиний майновий комплекс підприємства предметом іпотеки. Зазначення у ст. 191 ЦК на те, що підприємство або його частина можуть бути об’єктами застави, є недостатнім для висновку про те, що підприємство або його частина можуть бути предметом іпотеки, оскільки застосування Закону України «Про іпотеку» до застави підприємства або його частини потребує істотного доповнення цього Закону. Разом з тим вилучення

підприємств або їх частини із кола предметів застави є недоцільним, бо невиправдано обмежувало б цивільний оборот. Тому ст. 191 ЦК доцільно було б доповнити положенням про те, що на заставу підприємства або його частини не поширюються законодавчі положення, що стосуються іпотеки.

Відповідно до п. 2 Розділу VI «Прикінцеві положення» Закону України «Про іпотеку» законодавчі акти, прийняті до набрання чинності цим Законом, застосовуються в частині, в якій вони не суперечать цьому Закону. Тому Закон України «Про введення мораторію на примусову реалізацію майна» не перешкоджає застосуванню положень Закону України «Про іпотеку», які передбачають можливість передання в іпотеку майна, що належить державним підприємствам на праві господарського відання. Отже, таке майно може бути предметом іпотеки.

Застава морських торговельних суден, суден внутрішнього плавання, повітряних суден здійснюється відповідно до Закону України «Про іпотеку». Отже, ці види майна також можуть бути предметом іпотеки. Іпотека підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством (ст. 4 Закону України «Про іпотеку»). Але особливості державної реєстрації іпотеки морських торговельних суден, суден внутрішнього плавання та повітряних суден не встановлені. Організації, які здійснюють реєстрацію іпотеки земельних ділянок, житлових будинків, будівель та споруд, реєстрацію іпотеки названих вище об’єктів не здійснюють. Це практично виключає можливість використання морських торговельних суден, суден внутрішнього плавання та повітряних суден як предмета іпотеки. Тому слід встановити, що реєстрацію іпотеки таких об’єктів здійснюють ті органи, які їх реєструють (капітани портів, Держфлотнагляд, Державіаслужба). У такий спосіб названі об’єкти будуть повернені у сферу дії законодавства про іпотеку.

Предметом іпотеки можуть бути майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено (абзац другий ст. 1 Закону України «Про іпотеку»), а при передачі в іпотеку земельної ділянки переданими в іпотеку вважаються і розташовані на ній незавершені будівництвом об’єкти нерухомого майна (ст.6 Закону України «Про іпотеку»). За таких умов виключається потреба у визнанні предметом іпотеки незавершених будівництвом об’єктів нерухомого майна, а відповідні положення із законодавства мають бути вилучені.

У підрозділі 1.3. «Законодавство про іпотеку» досліджуються нормативно-правові акти про іпотеку та показується співвідношення між ними. Визнання Цивільного кодексу України основним актом цивільного законодавства (ст. 4 ЦК) не дає будь-яких переваг положенням цього Кодексу при правозастосуванні перед положеннями законів України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Навпаки, кожен з цих законів містить застереження про те, що законодавчі акти, прийняті до набрання чинності кожним із цих законів (до таких законодавчих актів належить і Цивільний кодекс України), застосовуються у частині, в якій вони не суперечать цим законам. Тому названі

закони підлягають переважному застосуванню перед положеннями Цивільного кодексу України. У силу згаданого застереження названі закони підлягають переважному застосуванню перед іншими раніше прийнятими законами, хоч би вони формулювали законодавчі положення, що є спеціальними. Йдеться, зокрема, про спеціальні положення законів України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом», «Про введення мораторію на примусову реалізацію майна».

Правові норми, що регулюють іпотечні відносини, утворюють певний нормативний масив, що входить до складу субінституту застави, який, в свою чергу, входить до складу інституту забезпечення виконання зобов’язань. До цього нормативного масиву можуть бути приєднані норми цивільного права, що регулюють суміжні цивільні відносини, зокрема, щодо страхування предмету іпотеки, щодо його реалізації з використанням процедури публічних торгів тощо. Цей нормативний масив є комплексним, оскільки його норми виходять за межі субінституту застави та інституту забезпечення виконання зобов’язань. Комплексний міжгалузевий нормативний масив утворюється, якщо до правових норм, про які йдеться, додати правові норми інших галузей права (цивільного процесуального, адміністративного тощо), що регулюють іпотечні відносини, але не є цивільними.

У підрозділі 1.4. «Склад іпотечних правовідносин» формулюється теоретична концепція, що стала методологічним підґрунтям для подальшого дослідження. Суть цієї концепції полягає у виокремленні речових та зобов’язальних іпотечних правовідносин. Автор виходить із того, що без такого виокремлення конструктивний аналіз проблеми іпотеки є неможливим і критично оцінює вживання самого словосполучення «іпотека як цивільне правовідношення». Є комплекс правовідносин, які не можуть досліджуватися без виокремлення кожного виду, що входить до цього комплексу.

Особливо неприйнятним є заперечення існування речових іпотечних правовідносин, бо у такий спосіб іпотека позбавляється самої своєї суті. І ця теоретична концепція негативно відбивається на законодавстві.

Стрижнем іпотечних правовідносин є речові та зобов’язальні правовідносини, що входять до змісту правової конструкції іпотеки. Речові правовідносини завжди є цивільними, хоч би йшлося про правову конструкцію податкової застави. Інша річ, що внаслідок недостатньої опрацьованості Закону України «Про порядок погашення зобов’язань платників податків перед бюджетними та державними цільовими фондами» речові правовідносини щодо податкової застави виявились недобудованими, а податкові органи реально речового права не отримують. У речових правовідносинах іпотекодержатель отримує певне право на нерухому річ, що є предметом іпотеки, а цьому праву кореспондує обов’язок будь-якої особи не порушувати його. Речове право іпотекодержателя полягає у наданні йому можливості задовольнити за рахунок предмету іпотеки свою вимогу, забезпечену іпотекою, переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця.

Зобов’язальні правовідносини, що входять до змісту правової конструкції іпотеки, виникають на підставі іпотечного договору, а їх сторонами є іпотекодавець, з одного боку, та іпотекодержатель – з іншого. У разі видачі заставної управненою особою у цих правовідносинах стає власник заставної. У разі відступлення прав за іпотечним договором управненою особою у цих правовідносинах стає особа, на користь якої здійснене таке відступлення. Видача заставної та відступлення прав за іпотечним договором не виключають повністю участі іпотекодержателя у правовідносинах, про які йдеться, оскільки він продовжує нести обов’язки, що випливають із іпотечного договору (за наявності таких). У випадку податкової застави місце зобов’язальних правовідносин щодо іпотеки, які входять до змісту правової конструкції іпотеки, займають відносні публічні іпотечні правовідносини між органом державної податкової служби та платником податків. Поєднання в правовій конструкції іпотеки (у випадку податкової застави) речових (цивільних) та відносних (публічних) правовідносин особливо підкреслює доцільність виокремлення в цілях наукового аналізу і правозастосування речових (абсолютних) і зобов’язальних (відносних) правовідносин у складі правової конструкції іпотеки.

До іпотечних правовідносин належать також цивільно-правові відносини, що пов’язані з іпотекою, але виходять за межі правової конструкції іпотеки. Такі правовідносини також поділяються на речові та зобов’язальні. До речових іпотечних правовідносин, які виходять за межі правової конструкції іпотеки, належать правовідносини власності на предмет іпотеки і правовідносини власності на заставну. До зобов’язальних іпотечних правовідносин належать забезпечене іпотекою зобов’язання, цивільні правовідносини щодо страхування предмета іпотеки, правовідносини щодо передання заставної, правовідносини щодо відступлення прав за іпотечним договором, правовідносини щодо купівлі-продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах.

До іпотечних правовідносин, які виходять за межі правової конструкції іпотеки, входять і правовідносини іншої галузевої належності, пов’язані з іпотекою – адміністративні (щодо реєстрації іпотеки, щодо реалізації предмета іпотеки за рішенням суду), цивільно-процесуальні тощо. Дослідження зазначених правовідносин виходить за межі теми цієї дисертації.

Розділ другий дисертації «Зобов’язальні іпотечні правовідносини» складається з двох підрозділів і присвячується дослідженню відповідних зобов’язальних правовідносин.

У підрозділі 2.1. «Види і зміст зобов’язальних іпотечних правовідносин» виокремлюються окремі їх види та досліджується їх зміст. Зобов’язальні правовідносини, що входять до складу правової конструкції іпотеки, виникають між іпотекодавцем та іпотекодержателем. У разі видачі заставної права у цих правовідносинах, що первинно належали іпотекодержателю, переходять до власника заставної. Ця управнена особа замінюється у кожному разі наступної передачі заставної. При цьому обов’язки, що випливають із іпотечного договору, продовжує нести іпотекодержатель. Цих обов’язків може не бути взагалі. В інших випадках вони можуть бути вкрай обмежені (наприклад, обов’язок застрахувати

предмет іпотеки, на що зазначається у ст. 8 Закону України «Про іпотеку»). У разі, якщо законодавець сприйме правову конструкцію іпотеки з переданням предмету іпотеки у володіння іпотекодержателю, коло обов’язків на боці іпотекодержателя у зобов’язальних правовідносинах, що входять до правової конструкції іпотеки, значно збільшиться.

Другий вид зобов’язальних іпотечних правовідносин – це зобов’язальні правовідносини, що пов’язані з іпотекою, але виходять за межі правової конструкції іпотеки. До таких належать зобов’язальні правовідносини щодо страхування предмета іпотеки з участю іпотекодавця (іпотекодержателя, якщо іпотечним договором на нього покладається обов’язок застрахувати предмет іпотеки) як страхувальника, з одного боку, і страховика – з іншого. До цієї категорії правовідносин належать правовідносини щодо цивільного обороту заставної як цінного паперу, правовідносини щодо відступлення прав за іпотечним договором. У дисертації звертається увага на те, що на правовідносини щодо відступлення прав за іпотечним договором поширюється чинність Закону України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень», який визнає відступлення прав обтяженням, передбачає реєстрацію такого роду обтяжень, а за моментом реєстрації пов’язує надання пріоритету обтяжувачам. Визнання будь-якого відступлення цивільних прав, в тому числі відступлення прав за іпотечним договором, юридичним фактом, що тягне за собою виникнення обтяження, є недоцільним, невиправдано ускладнює цивільний оборот. Уже тому із названого Закону слід вилучити положення про визнання відступлення прав обтяженням. Крім того, надання пріоритету наступному відступленню прав, якщо обтяження, яке виникло в результаті такого відступлення, зареєстроване, перед попереднім обтяженням, яке не зареєстроване, веде до легалізації наступного відступлення прав, що порушувало б права попереднього обтяжувача, а тому є неправильним.

 Зобов’язальні іпотечні правовідносини виникають також у зв’язку з реалізацією предмета іпотеки, зокрема з використанням процедури публічних торгів. Ці відносини регулюються інститутом купівлі-продажу з урахуванням спеціальних правил, встановлених Законом «Про іпотеку».

У підрозділі 2.2. «Виникнення, зміна та припинення зобов’язальних іпотечних правовідносин» досліджується динаміка таких правовідносин. Зобов’язальні іпотечні правовідносини, які входять до складу правової конструкції іпотеки, виникають безпосередньо на підставі іпотечного договору, який є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення. Виникнення зобов’язальних іпотечних правовідносин не залежить від державної реєстрації іпотеки.

У дисертації позитивно оцінюється правило про те, що відсутність в іпотечному договорі однієї або декількох істотних умов є підставою визнання його недійсним за рішенням суду. Це законодавче рішення заслуговує на те, щоб стати загальним правилом, що має бути включене до Цивільного кодексу України. У такий спосіб із глухого кута буде виведено проблему неукладеного (внаслідок відсутності в договорі всіх істотних умов) договору. У дисертації звертається

увага на те, що деякі положення про істотні умови іпотечного договору, що містяться в Законі України «Про іпотеку», є або некоректними, або недостатньо визначеними. Некоректним є визнання зазначення на сторони іпотечного договору його істотною умовою. Визнання порядку виконання основного зобов’язання істотною умовою іпотечного договору є неприйнятним з огляду на невизначеність формулювання «порядок виконання». Істотною умовою іпотечного договору доцільно було б визнати не строк виконання основного зобов’язання, а граничний його термін, порушення якого породжує право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки. Тому до ст. 18 Закону України «Про іпотеку» необхідно внести відповідні зміни.

Невдалим є правило про те, що визнання іпотечного договору недійсним є підставою припинення іпотеки (абзац п’ятий частини першої ст. 17 Закону України «Про іпотеку»). У такий спосіб легалізуються всі наслідки, які виникли на підставі іпотечного договору до набрання законної сили рішенням суду про визнання іпотечного договору недійсним. Це суперечить фундаментальним правилам ст. 203, 215 та 216 Цивільного кодексу України про підстави та наслідки недійсності правочинів і не відповідає потребам суспільних відносин, на які поширюється чинність ст. 17 Закону України «Про іпотеку».

Положення Закону України «Про іпотеку», що визначають динаміку іпотечних цивільних правовідносин, які виходять за межі правової конструкції іпотеки, не завжди належне узгоджуються з відповідними нормами, що формулюються в Цивільному кодексі України. Зокрема, ст. 45 і ст. 46 Закону України «Про іпотеку» встановлюють спеціальні наслідки відмови переможця прилюдних торгів від підписання протоколу про проведення публічних торгів та невнесення покупцем належної суми в порядку оплати предмета іпотеки. Звідси можна зробити висновок про те, що переможець прилюдних торгів не може бути примушений до виконання правочину, вчиненого на прилюдних торгах, а договір купівлі-продажу є укладеним тільки після оплати вартості придбаного покупцем предмету іпотеки. Але ж це не узгоджується із ст. 655 Цивільного кодексу України, яка визнає консенсуальні договори купівлі-продажу, а також реальні договори, коли до або в момент їх укладення передається майно (товар). Тому ст. 655 Цивільного кодексу України доцільно було б доповнити положенням про реальні договори купівлі-продажу, що вважаються укладеними з моменту досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та оплати покупцем майна (товару), що є предметом договору купівлі-продажу.

Розділ третій «Речові іпотечні правовідносини» складається з двох підрозділів, в яких досліджуються види, зміст та динаміка зазначених правовідносин.

У підрозділі 3.1. «Види і зміст речових іпотечних правовідносин» виокремлюються речові правовідносини, які входять до змісту правової конструкції іпотеки, і речові правовідносини, які пов’язані з іпотекою, але виходять за межі цієї правової конструкції. До змісту речових правовідносин, що утворюють правову конструкцію іпотеки, включається перш за все переважне право іпотекодержателя на задоволення своєї вимоги, забезпеченої іпотекою, за

рахунок предмета іпотеки. Це право з моменту порушення зобов’язання, забезпеченого іпотекою, набуває ознаки вимоги. Але воно існує і раніше. Оскільки таке право існує, то воно може захищатись. Тому ст. 33 Закону України «Про заставу» надавала іпотекодержателю право вимагати від будь-якої особи припинення посягання на предмет іпотеки. Але це законодавче положення було вилучене із Закону України «Про заставу» разом з усім розділом ІІ «Іпотека», що входив до цього Закону», в зв’язку з прийняттям Закону України «Про іпотеку». До Закону України «Про іпотеку» наведене законодавче положення не було включено. Це поставило під сумнів саме існування речового права іпотекодержателя.

Учасниками таких речових правовідносин можуть бути власник заставної або особа, на користь якої здійснене відступлення прав за іпотечним договором (ця особа отримує не тільки права в зобов’язальних іпотечних правовідносинах, а й речові права).

Речові права, що входять до змісту правової конструкції іпотеки, заперечуються також підпунктом 1 ч. 1 ст. 31 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом», який відносить вимоги, забезпечені заставою, до вимог, що підлягають задоволенню за рахунок майна банкрута в першу чергу. Виходить, що банкрутство перетворює речове право іпотекодержателя на переважне задоволення вимоги, забезпеченої іпотекою, за рахунок предмета іпотеки, в зобов’язальне право, що належить до першої черги. Це правило застосовується господарськими судами як спеціальне переважно перед положеннями Цивільного кодексу України про заставу і положеннями Закону України «Про іпотеку». У дисертації зроблено висновок про невідповідність цієї практики закону. Йдеться про те, що і Закон України «Про іпотеку», і Закон України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень» (він регулює відносини щодо застави рухомого майна) передбачають переважне застосування цих законів перед положеннями раніше прийнятих законодавчих актів, хоч би ці положення кваліфікувались як спеціальні. Отже, чинне законодавство України виводить іпотекодержателя (заставодержателя) за межі конкурсної процедури розподілу майна банкрута, а судова практика цьому законодавству суперечить. Тому підпункт 1 із п. 1 ч. 1 ст. 31 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» слід вилучити. Це привело б до узгодження відповідних положень вітчизняного законодавства із законодавством розвинених країн, яке, за свідченням науковців, виводить заставодавців за межі конкурсного розподілу майна банкрута. Потребує коригування і п. 1 ч. 1 ст. 112 Цивільного кодексу України, який має вкрай обмежену сферу дії, але також відносить вимоги заставодержателів майна юридичної особи, що ліквідується, до вимог, що задовольняються в першу чергу поряд з іншими вимогами, передбаченими п. 1 ч. 1 ст. 112 Цивільного кодексу України.

У підрозділі 3.2. «Виникнення, зміна та припинення речових іпотечних правовідносин» досліджується динаміка правовідносин як тих, що утворюють правову конструкцію іпотеки, так і тих, які виходять за межі цієї правової

конструкції, але є пов’язаними з іпотекою, а тому позначаються в дисертації як речові іпотечні правовідносини.

Основна увага приділяється дослідженню динаміки речового права іпотекодержателя (власника заставної, особи, на користь якої відступлені права за іпотечним договором). Зроблено висновок про те, що у новітньому цивільному законодавстві України виявилась тенденція до легалізації наслідків дій, що порушують цивільні права інших осіб. Йдеться про ст. 620 Цивільного кодексу України, яка за певних умов надає перевагу правам, що виникли на підставі договору, який порушує права іншої особи за договором, укладеним раніше; про ст.ст. 12, 14 Закону України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень», відповідно до яких пріоритет обтяжень визначається за моментом реєстрації обтяження і не передбачається врахування правомірності чи неправомірності юридичного факту, на підставі якого виникло обтяження: про ст. 3 Закону «Про іпотеку», в якій зазначається на пріоритет «права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно», що визначається за моментом реєстрації права чи вимоги. Тому необхідно чітко встановити, що правила про пріоритет діють лише стосовно тих прав на нерухоме майно, які виникли на підставі юридичного факту, що не суперечить законодавству, не порушує речові права на майно, що є предметом іпотеки, чи зобов’язальні права стосовно цього предмету, незалежно від того, зареєстровані чи не зареєстровані були вони на момент їх порушення.

Виникнення та припинення права власності на заставну здійснюється шляхом вчинення на ній індосаменту та передання її індосантом індосату. Заставна може сама бути предметом застави. Порядок передання заставної у заставу є гранично спрощеним: для цього на заставній вчиняється індосамент, в якому зазначається, що заставна передається тільки у заставу. У дисертації робиться висновок про те, що до правовідносин з приводу застави заставної застосовуються положення Закону України «Про заставу».