ЗМІНА ДОГОВОРУ НАЙМУ (ОРЕНДИ) ЖИТЛА Автореферат

Актуальність теми. У статті 47 Конституції України задекларовано: «Кожний має право на житло». Держава створює умови, за яких кожен громадянин має можливість побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Прийняті на основі Конституції України акти цивільного та житлового законодавства складають нормативну базу забезпечення реалізації права людини на житло.

Разом із тим, слід зазначити, що нині житлове законодавство переживає пору кардинального оновлення. Це відбивається на розробці кількох проектів Житлового кодексу України, а також на прийнятті низки спеціальних законів, спрямованих на врегулювання житлових та пов'язаних з ними відносин.

Така ситуація певною мірою стримує підготовку нових наукових праць та спеціальних монографічних досліджень окремих проблем виникнення права користування житловими приміщеннями, здійснення та припинення відповідних правовідносин. Значною мірою це стосується і проблем зміни договору найму (оренди) житла.

Характеризуючи значення дослідження питань зміни договору найму (оренди) житла, слід також звернути увагу на ту обставину, що в сучасних умовах Україна не бере на себе обов'язок безкоштовного забезпечення усіх громадян житлом та поліпшення їх житлових умов. Не можуть, а часто й не бажають брати на себе такі обов'язки й інші власники житлового фонду, наприклад, суб'єкти підприємницької діяльності, оскільки останні, передусім, мають на меті одержання прибутку, а вже потім задоволення соціальних потреб своїх працівників. У зв'язку з цим зростає значення зміни умов договору найму (оренди) житла, яка за своєю сутністю часто є способом поліпшення умов користування житлом без придбання нового житлового приміщення.

Така ситуація зумовлює доцільність визначення основних принципів не лише регулювання відносин користування житлом, але й трансформації договору найму житлового приміщення з дотриманням при цьому прав та інтересів його учасників.

Варто звернути увагу на те, що, хоча користування житлом на підставі договору має правовим підґрунтям норми глави 59 Цивільного кодексу України, однак питанням зміни договору найму (оренди) житла уваги у цій главі приділено недостатньо. Про це свідчить, наприклад, та обставина, що спеціальної статті ЦК України, присвяченої загальним питанням зміни такого договору, немає. Не згадується термін «зміна» і в окремих нормах зазначеної глави ЦК, що вимагає спеціального аналізу їхнього змісту.

Викладене свідчить про актуальність дослідження проблем, пов'язаних зі зміною договору найму (оренди) житла.

Цим пояснюється й теоретичне та практичне значення спеціального

дослідженні у цій галузі з урахуванням наукових здобутків, які існують у вітчизняних дослідженнях з цієї проблеми.

Актуальність теми підсилюється тим, що на практиці виникає чимало питань, які потребують теоретичного осмислення та законодавчого вирішення. Зокрема це стосується визначення співвідношення загальних положень ЦК України про зобов'язання та договори з нормами, присвяченими договору найму (оренди) житла, нормами глави 59 ЦК України та положеннями чинного Житлового кодексу Української РСР (далі - ЖК УРСР) з метою розмежування сфери застосування цивільного та спеціального житлового законодавства стосовно зміни відповідного договору, визначення кола припустимих змін договору найму (оренди) житла, які не порушували б права та інтереси інших учасників відповідних відносин тощо.

Слід зазначити, що деякі питання зміни договору найму (оренди) житла побіжно розглядалися фахівцями у процесі дослідження тих чи інших аспектів користування житлом на підставі договору найму (Є.В. Богданов, В.Я. Бондар, Л.В. Васильченко, М.К. Галянтич, Я.В. Гуляк, Ю.О. Заїка, І.М. Кучеренко, Н.О. Саніахметова, C.O. Сліпченко, Т.Р. Федосеева, Є.О. Харитонов та ін.).

Однак жодне із цих досліджень не було присвячене спеціально дослідженню проблем зміни договору найму (оренди) житла, тим більше, на підставі ЦК України, а також забезпеченню при цьому прав та інтересів учасників договору найму (оренди) житла. Крім того, більшість зазначених авторів здійснювали свої дослідження на законодавчому та фактичному матеріалі, який сьогодні значною мірою втратив чинність.

Така ситуація свідчить про недостатню вивченість проблематики, пов'язаної зі зміною договору найму (оренди) житла, а також забезпеченням при цьому прав та інтересів учасників відповідних відносин.

Це підтверджує необхідність звернення до проблем зміни договору найму (оренди) житла і забезпечення прав та інтересів його учасників на рівні дисертаційного дослідження.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертація виконана відповідно до напрямків досліджень Одеської національної юридичної академії «Правові проблеми становлення та розвитку сучасної Української держави» (державний реєстраційний номер 0101U001195) та теми «Традиції та новації у сучасній українській державності і правовому житті». Безпосередньо тема дисертації відповідає плану наукових досліджень кафедри цивільного права Одеської національної юридичної академії в рамках теми «Традиція приватного права України» та «Традиції та новації у сучасному цивільному праві України».

Мета і задачі дослідження. Мета дисертаційного дослідження полягає у з'ясуванні сутності та значення зміни цивільно-правового договору найму (оренди) житла, встановленні особливостей забезпечення прав та інтересів учасників відповідних відносин на матеріалах цивільного законодавства України.

У зв'язку з поставленою метою вирішувалися такі задачі:

дослідження поняття, типології та змісту договору найму (оренди) житла за ЦК України у порівнянні з вирішенням аналогічних питань в нормах житлового законодавства;

аналіз права на зміну договору найму (оренди) житла як одного із напрямків (способів) реалізації права на житло у сучасних умовах;

розгляд питань про загальні засади зміни договору найму (оренди) житла;

визначення кола випадків зміни договору найму (оренди) житла за цивільним та спеціальним (житловим) законодавством;

аналіз особливостей окремих видів зміни договору найму (оренди) житла;

розгляд засобів забезпечення належного здійснення права на зміну договору найму (оренди) житла;

з'ясування особливостей окремих видів зміни договору найму (оренди) житла;

формування пропозицій стосовно вдосконалення норм чинного законодавства та узгодження положень ЦК України і житлового законодавства.

Об'єктом дослідження є відносини, що виникають при зміні договору найму (оренди) житла.

Предметом дослідження є система правових норм, що визначають сутність договору найму (оренди) житла, умови та порядок зміни договору найму (оренди) житла, забезпечення прав та інтересів учасників відповідних відносин, а також проблеми, що виникають при тлумаченні та застосуванні зазначених норм, та судова практика у справах відповідної категорії.

Методологічною основою дослідження служив загальнонауковий діалектичний метод, а також спеціальні наукові методи логічного, системно-структурного та порівняльного аналізу, які у сукупності були застосовані для встановлення значення та особливостей договору найму (оренди) житла, аналізу підстав та умов його зміни, засобів забезпечення прав та інтересів учасниками відповідних відносин.

При цьому метод логічного аналізу використовувався для встановлення змісту та спрямованості норм цивільного законодавства, які регулюють відносини, що є предметом цього дисертаційного дослідження. Метод системно-структурного аналізу використовувався для встановлення місця норм, що регулюють зміну договору найму (оренди) житла, у системі норм цивільного законодавства України, а також при розгляді питань взаємозв'язку зазначених норм та норм житлового законодавства, присвячених регулюванню відповідних відносин.

Порівняльний метод дав змогу проаналізувати положення, що стосуються відносин, які є предметом цього дисертаційного дослідження у ЦК України та раніше чинному цивільному і житловому законодавстві, а також порівняти

вирішення цих питань у ЦК України та цивільних законодавствах деяких інших країн.

Теоретичною основою дослідження є праці вітчизняних та зарубіжних фахівців у галузі цивільного права, загальної теорії права, житлового права. Поміж них твори С.С. Алексеева, Ч.Н. Азімова, Є.В. Богданова, M.I. Брагінського, С.І. Вільнянського, В.В. Вітрянського, М.К. Галянтича, О.В. Дзери, А.С. Довгерта, І.М. Кучеренко, В.М. Коссака, C.M. Ландкофа, В.В. Луця, О.О. Красавчикова, Н.С. Кузнєцової, В.О. Рясенцева, П.М. Рабиновича, С.М. Сібільова, С.О. Харитонова, O.I. Харитонової, В.Ф. Чигиря, Я.М. Шевченко, Р.Б. Шишки та ін.

Деякі з них присвячені аналізу поняття цивільного договору, його укладення, засобам забезпечення його належного виконання в цілому (праці С.С. Алексеева, M.I. Брагінського, В.В. Вітрянського, В.В. Луця), інші стосуються тих чи інших питань договору найму (оренди) житла та забезпечення прав його учасників (праці Є.В. Богданова, М.К. Галянтича, Я.В. Гуляк, Т.І. Іларіонової, О.О. Красавчикова, С.Н. Ландкофа, В.П. Маслова, Г.І. Петришевої, В.О. Рясенцева, И.О. Саніахметової, М.М. Сібільова, С.О. Харитонова, Р.Б. Шишки та ін.).

Вивчення та аналіз праць згаданих науковців дали змогу визначити й оцінити стан досліджуваної проблеми, виявити та проаналізувати питання, що постали на сучасному етапі у досліджуваній сфері, а також визначити шляхи їх вирішення.

Емпіричним підґрунтям дослідження послужило цивільне та житлове законодавство України з досліджуваних питань, а також судова практика з питань зміни договору найму (оренди) житла.

Наукова новизна одержаних результатів.

Дисертація є одним з перших комплексних досліджень проблем, які виникають при зміні договору найму (оренди) житла, виконаних на матеріалах оновленого цивільного законодавства України та сучасної кодифікації житлового законодавства, що відбувається в нашій країні.

У дисертаційному дослідженні вперше у вітчизняній літературі зроблено спробу сформулювати концепцію забезпечення прав та інтересів учасників договору найму (оренди) житла, у процесі його зміни.

Також вперше зроблено спробу систематизувати засоби забезпечення належного виконання договору найму (оренди) житла з формулюванням відповідних рекомендацій по вдосконаленню редакції деяких норм Цивільного кодексу України, проекту Житлового кодексу України та формування практики застосування зазначених актів законодавства.

На підставі одержаних у процесі дисертаційного дослідження результатів на захист виносяться такі положення:

уперше:

висувається пропозиція про розгляд права на зміну договору найму (оренди) житла, як самостійного напрямку реалізації права на житло в сучасних умовах;

обґрунтовується висновок про те, що стосовно найму (оренди) житла фізичною особою виправданим є вживання виразу «договір найму (оренди) житла» без вказівки у цьому випадку на можливість також і оренди житла;

робиться висновок про те, що у змісті договору найму (оренди) житла є необхідним закріплення положення про право наймача на зміну договору з відповідним доповненням глави 59 ЦК України спеціальною нормою, яка закріплювала б у загальному вигляді це право;

обґрунтовується положення про те, що у главі 59 ЦК України варто передбачити право наймача на обмін житловими приміщеннями. При цьому обґрунтовується позиція, згідно з якою обмін житловими приміщеннями не можна ототожнювати з договором міни житла, який є окремою підставою виникнення цивільних зобов'язань;

висувається теза про те, що укладення договору піднайму, вселення тимчасових мешканців тощо також слід вважати випадками зміни договору найму (оренди) житла, оскільки, хоча зазначені особи набувають лише тимчасового і похідного (залежного) права користування житлом, однак при їхньому вселенні змінюються умови користування житлом для наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним;

обґрунтовується теза про те, що в ЦК України має місце обмеження прав повнолітніх осіб, які постійно проживали з наймачем, який помер, на зміну договору найму (оренди) житла протягом часу, який залишився до кінця строку чинності договору, у зв'язку з чим доцільно внести зміни до частини 2 ст. 821 ЦК України:

удосконалено:

доцільність розрізнення «соціального» договору найму (оренди) житлового приміщення та цивільно-правового договору найма (оренди) житла, що має істотне значення для визначення кола норм, які мають застосуватися для вирішення спорів у випадку зміни договору найму (оренди) житла;

набув подальшого розвитку:

висновок про необхідність вдосконалення низки норм ЦК України, які регулюють відносини, що виникають при зміні договору найму (оренди) житла, та узгодження з ними відповідних норм проекту ЖК України. Пропонується редакція змін та доповнень.

Практичне значення одержаних результатів дослідження полягає в тому, що його матеріали можуть бути використані у:

науково-дослідній сфері - висновки дисертаційного дослідження можуть служити підґрунтям для подальшого вдосконалення концепції зміни договору найму (оренди) житла і забезпечення прав та інтересів його учасників;

сфері правотворчості - положення і висновки дисертаційного дослідження можуть бути використані у законотворчій діяльності, в процесі вдосконалення

деяких норм цивільного законодавства України та проекту Житлового кодексу України. Внесено також пропозиції щодо тлумачення відповідних положень цивільного та житлового законодавства судами, для чого визначено орієнтовні критерії застосування певних норм на практиці;

навчально-методичній роботі - матеріали дисертаційного дослідження можуть бути використані при підготовці навчальних посібників та науково-методичних рекомендацій з цивільного права, житлового права, при читанні спецкурсу «Житлове законодавство України» тощо.

Апробація результатів дослідження. Дисертацію виконано і обговорено на кафедрі цивільного права Одеської національної юридичної академії.

Результати дисертаційного дослідження доповідалися на наукових конференціях: науково-практичній конференції «Проблеми правового забезпечення підприємницької діяльності, пов'язаної з морем» (17 березня 2006р., м. Одеса), IV Міжнародній науково-методичній конференції «Римське право і сучасність» (19-20 травня 2006 р., м. Одеса); 9-й (61-й) звітній науковій конференції професорсько-викладацького та аспірантського складу Одеської національної юридичної академії (26 квітня 2006 р., м. Одеса), круглому столі «Реформування житлового законодавства: проблеми та перспективи» (16 грудня 2006 p., м. Харків), 10-й (62-й) ювілейній звітній науковій конференції професорсько-викладацького та аспірантського складу Одеської національної юридичної академії (27-28 квітня 2007 р., м. Одеса).

Результати дисертаційного дослідження використовувалися у навчальному процесі при проведенні практичних занять з відповідних тем курсу цивільного права, зі спецкурсу «Житлове законодавство України», керівництві курсовими роботами тощо.

Публікації. Основні теоретичні та практичні висновки, положення та пропозиції дисертаційного дослідження викладені у 3 одноосібних статтях, опублікованих у збірниках, що входять до переліку наукових фахових видань, затвердженого ВАК України.

Структура дисертації. Дисертація складається зі вступу, 3 розділів, поділених на 8 підрозділів, висновків та списку використаних джерел. Загальний обсяг дисертації становить 186 сторінок. Список використаних джерел складає 182 найменування і займає 17 сторінок.