ЦИВІЛЬНО-ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ РЕЧОВИХ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО

summary

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

  У Вступі розкривається актуальність теми дисертаційного дослідження, зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами, вказується мета і завдання дослідження, його об’єкт, предмет і методи, формулюється наукова новизна та основні положення, які виносяться на захист, висвітлюється практичне і теоретичне значення, надається інформація про апробацію результатів дослідження, зазначаються публікації за темою дисертації.

  Перший розділ «Виникнення та становлення інституту державної реєстрації речових прав на нерухоме майно в Україні та за кордоном» складається з двох підрозділів і присвячений дослідженню питань становлення інституту державної реєстрації речових прав на нерухоме майно в Україні, а також особливостям правового регулювання державної реєстрації речових прав на нерухоме майно за законодавствами зарубіжних країн.

У підрозділі 1.1. « на нерухоме майно в Україні» висвітлено історичні передумови виникнення державної реєстрації прав на нерухоме майно починаючи з часів Київської Русі й до теперішнього часу. На підставі історичного дослідження витоків інституту укріплення речових прав встановлено, що всі існуючі редакції Руської Правди детально не регламентували питання реєстрації. Однак в її Поширеній редакції для захисту права власності застосовується інструмент надання речі індивідуально визначених ознак, що проявлялось у формі відповідних позначок на майні (земельні ділянки, якими володів князь, від інших відділялися межами; право власності на рухоме майно фіксувалося позначками на бортних деревах), що, на думку автора, можна сприймати як перші наміри встановлення ознак реєстрації об’єктів рухомого та нерухомого майна.

Аналіз норм Литовських статутів дав підстави для висновку про наявність у Великому князівстві Литовському витоків правового регулювання на вищому законодавчому рівні обліку нерухомого майна та порядку державного посвідчення права власності на нього.

Нормативно-правові джерела підтверджують, що на початкових етапах розвитку давньоукраїнської державності відсутня чітка регламентація порядку реєстрації речових прав. Перші ж спроби законодавчо формалізувати право власності на основі правовстановлюючих документів прослідковуються починаючи з ХVI ст., коли процедура реєстрації почала здійснюватись на базі спеціального реєстру в формі книг, до яких вносились відомості про власника та основні характеристики нерухомого майна.

Дослідження післяреволюційного періоду еволюції системи реєстрації нерухомого майна та прав на нього в Україні свідчить, що поступово основним об’єктом реєстрації стає будівля, споруда, приміщення, правовий режим яких юридично відокремлюється від відповідних земельних ділянок унаслідок виникнення та розвитку нових видів нерухомого майна (відокремлених приміщень, споруд, квартир). Цей досвід довів свою ефективність, він полягає у необхідності подальшого реформування національної системи реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна шляхом збереження юридичної самостійності окремих об’єктів нерухомості.

У дисертації обґрунтовується, що в сучасному українському законодавстві обмеження та обтяження принципово не розмежовуються. Ці поняття в різних законах вживаються з різним значенням. Застосування обмежень та обтяжень ставиться в залежність від класифікації речей на рухомі та нерухомі. Обмеження встановлюються згідно із законодавством щодо нерухомих речей, а обтяження – щодо рухомих. Обмеження права власності стосуються, насамперед, заборони розпоряджання ним, а обтяження – користування й розпоряджання. Наразі в Україні створено законодавчу базу державної реєстрації нерухомого майна та прав на нього, яка, поряд з цим, потребує значного вдосконалення в частині об’єктного та суб’єктного складу, спираючись на позитивний досвід деяких країн світу.

 У підрозділі 1.2. «Характеристика правового регулювання державної реєстрації речових прав на нерухоме майно за законодавствами зарубіжних країн» аналізуються системи реєстрації прав на нерухомість, що сформувалися в світовій практиці, та досвід правового регулювання даних правовідносин.

Проведений аналіз дає підстави для висновку, що найбільш поширеними у світі системами реєстрації прав на нерухоме майно є актова та титульна. Сутність актової системи полягає в тому, що в правочинах із нерухомістю держава бере на себе виключно функцію реєстрації самого факту здійснення правочину певного змісту між певними особами. В цьому випадку держава в особі спеціально уповноважених органів не перевіряє законність набуття відчужувачем права власності на нерухоме майно, а тільки фіксує факт правочину з певним об’єктом. Обов’язок з перевірки наявності правових підстав відчужувача на нерухоме майно покладається на нотаріусів та юристів, які, між тим, не дають повну гарантію достовірності прав власника, володільця, дефекти таких прав згодом можуть стати підставою для оскарження як самого правочину, так і його державної реєстрації. Отже, використання такого досвіду правового регулювання реєстрації прав на нерухомість в Україні у сучасний період недоцільне. Більш досконалою для застосування в Україні видається титульна система, де основою є реєстрація прав або титулів.

Аналізуючи законодавчий підхід до реєстрації прав на нерухоме майно в Японії, визначено суттєві відмінні ознаки реєстрації прав у залежності від форми власності. Так, води (річки, моря, озера тощо) за законодавством Японії є суспільними речами (державною власністю), які не можуть бути об’єктом приватних прав, а тому вони не підлягають реєстрації. В той час як за вітчизняним законодавством реєстрації підлягають права на нерухомість незалежно від форми власності – приватної, державної або комунальної. На підставі чого зроблено висновок про необхідність встановлення у вітчизняному законодавстві видових ознак об’єктів права державної власності, права власності Українського народу, оскільки вітчизняний підхід більш спрямований на упорядкування обороту нерухомості. 

 У більшості країн світу державна реєстрація – це юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження, переходу або припинення прав на нерухомість, де змістом державної реєстрації виступає не встановлення певного юридичного акту, а здійснення дій, спрямованих на внесення у відповідний реєстр відомостей про речові права, тобто послуг, що надаються з метою упорядкування обороту нерухомості.

  Другий розділ «Загальна характеристика нерухомого майна та речових прав на нього» складається з трьох підрозділів і присвячений встановленню особливостей правової природи нерухомості, а також розмежуванню порядку державної реєстрації об’єктів нерухомого майна та прав на нерухоме майно.

  У підрозділі 2.1. «Правова природа нерухомого майна як об’єкта цивільних прав» акцентується увага на особливостях правової природи нерухомого майна, яке виступає об’єктом державної реєстрації.

  Автор відстоює позицію щодо можливості на доктринальному рівні формулювати поняття нерухомості як правової категорії через такі дві складові як: а) специфічні природні властивості об’єкта; б) необхідність правового регулювання відносин з приводу даного об’єкта.

  На підставі поширеної в цивілістичній літературі позиції встановлено природний характер поділу майна на рухоме та нерухоме, а дослідження науковців радянського періоду дозволило дійти висновку, що саме необхідність правового регулювання відносин з приводу обороту об’єктів нерухомості формує правову категорію нерухомості з її особливим правовим режимом.

На думку дисертанта, особливими ознаками правового режиму нерухомості має бути: а) державна реєстрація речових прав на нерухомість; б) більш тривалі строки (порівняно із рухомим майном) набувальної давності; в) особливі вимоги до правочинів з нерухомістю (обов’язкове нотаріальне посвідчення); г) виникнення права власності за договором з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно.

У дисертації здійснено розмежування понять «нерухома річ», «нерухоме майно» та «нерухомість». Дисертант обґрунтовує, що розділяти поняття нерухома річ і нерухомість немає потреби, а існування двох термінів для позначення одного і того ж поняття можна пояснити усталеною діловою практикою. Натомість наголошується на необхідності розмежування понять «нерухомі речі» та «нерухоме майно», виходячи з того, що поняття речі та майно за ЦК України співвідносяться як частина і загальне.

Також слід розмежовувати поняття «будівля» та «споруда». Запропоновано розуміти їх як родове та видове поняття, а саме: будівлі – це вид споруд, які утворюють певні приміщення, призначені для постійного проживання та перебування людей; інші споруди, у тому числі інженерні, створюються з метою забезпечення виконання певних виробничих процесів.

Аналізуючи підприємство як об’єкт цивільних прав, зазначається, що підприємство належить до групи нерухомості в силу закону, на яке поширюється правовий режим нерухомості. Автор доводить, що виникнення, обмеження, перехід і припинення прав на підприємство підлягає державній реєстрації пооб’єктно.

Встановлено, що об’єкт незавершеного будівництва є специфічним об’єктом нерухомості з притаманним йому спеціальним правовим режимом, виходячи з чого, обґрунтовано необхідність вироблення легітимного шляху для переходу права власності на об’єкти незавершеного будівництва через законодавче визначення прозорих умов реєстрації прав власності  на об’єкти незавершеного будівництва.

У підрозділі 2.2. «Об’єкти нерухомого майна, що підлягають державній реєстрації» встановлено, що традиційно вітчизняне законодавство, судова практика та цивільно-правова доктрина розглядають нерухоме майно як особливий об’єкт цивільних прав, обіг якого потребує спеціального правового регулювання.

Виходячи з переліку об’єктів нерухомого майна, що розташовані на земельній ділянці, визначеного статтею 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», установлено, що тільки споруди, визначені п. 4, не відносяться до об’єктів житлової нерухомості, а всі інші об’єкти належать до житлової нерухомості. З огляду на це, автор вважає найбільш вдалим використання терміну «житло» як узагальнюючої, родової категорії, що має практичне значення і має бути закріплене в Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», так як воно закріплене в главі 28 ЦК України «Право власності на житло».

  У роботі обґрунтовується необхідність, на понятійному рівні, визначення терміну «житло» та відмежування його від понять «будівля», «споруда», що сприятиме систематизації термінології у нормативних документах. Цей термін є найбільш уніфікованим поряд з іншими термінами, що також вживаються: «житловий будинок», «житлове приміщення» тощо та охоплює всі існуючі об’єкти житлової нерухомості. Виділення ознак житла дозволяє безпомилково визначити цей об’єкт права серед інших споруд з урахуванням притаманних йому специфічних якостей і виокремлювати від інших об’єктів житлової нерухомості.

Аргументовано необхідність розмежування понять „вбудоване нежитлове приміщення”, „допоміжне приміщення” в житловому будинку та підсобні приміщення в квартирі. Вбудоване нежитлове приміщення – це приміщення в структурі житлового будинку, що не відносяться до житлового фонду, можуть бути зареєстровані як об’єкти нерухомості та відповідно є об’єктами цивільного обороту. Допоміжні приміщення – це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Підсобні приміщення квартири – це приміщення, призначені для гігієнічних або господарсько-побутових потреб мешканців, а також передпокій, внутрішньо квартирний хол, коридор тощо. Підсобні приміщення не можуть бути житлом і не підлягають окремій державній реєстрації, так як вони не призначені для належного проживання там фізичних осіб, а становлять лише додаток до основної жилої площі.

У підрозділі 2.3. «Права, що підлягають державній реєстрації» розглядаються особливості державної реєстрації речових прав. При цьому відзначено, що якщо в статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» мова йде про реєстрацію прав та обтяжень, то за ст. 5 – про реєстрацію об’єктів нерухомості.

Положення зазначеного закону України дають підстави автору вважати, що зареєстровані речові права мають пріоритет над незареєстрованими. Також виявлено, що недоліком Закону України «Про державну реєстрацію речових прав  на нерухоме майно та їх обтяжень» є відсутність чітко визначених правових наслідків щодо речових прав на нерухоме майно, які не зареєстровані в установленому порядку, але можуть бути зареєстровані через певний проміжок часу в момент подання всіх необхідних документів.

Запропоновано використати досвід ФРН, за яким набувальна давність на нерухомість визнається за фактом державної реєстрації. Зважаючи на це, ч. 2 ст. 344 ЦК України, яка визначає, що особа, яка заявляє про давність володіння, може приєд­нати до часу свого володіння увесь час, протягом якого цим майном володіла особа, чиїм спадкоємцем (правонаступни­ком) вона є, необхідно виключити, оскільки між ЦК України та Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» прослідковуються певні суперечності між реєстрацією права власності та реєстрацією права правомірного володіння нерухомим майном.

Аналіз системи речових прав за цивільним законодавством України дає підстави для висновку про необхідність створення єдиного реєстру прав на нерухоме майно, в якому мають бути об’єднані всі дані існуючих державних реєстрів, що стосуються речових прав на нерухоме майно, обмежень, заборон та арештів нерухомого майна тощо. На думку автора, це забезпечить створення єдиної системи державної реєстрації прав на нерухоме майно, належний рівень захисту майнових прав та інтересів власників, користувачів нерухомого майна, а також інших суб’єктів цивільних відносин і прискорить цивільний обіг нерухомості.

Третій розділ «Правове регулювання здійснення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно» складається з двох підрозділів і присвячений дослідженню встановлення галузевої природи норм і правовідносин з приводу державної реєстрації та визначенню перспектив розвитку інституту державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.

У підрозділі 3.1. «Загальні положення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно» досліджуються відносини, що складаються під час проведення державної реєстрації (відносини між фізичними та юридичними особами з приводу набуття, зміни та припинення цивільних прав і обов’язків на нерухоме майно та відносини, що складаються між реєстраторами та учасниками цивільних правовідносин).

Виходячи з чого, систему державної реєстрації прав на нерухоме майно запропоновано розглядати як комплекс урегульованих правом суспільних відносин, одні з яких є майновими, цивільно-правовими відносинами (відносини з приводу виникнення, зміни та припинення прав на нерухомість), інші відносини носять публічно-правовий характер, але, разом із тим, забезпечують оборот нерухомості та захист його суб’єктів.

При вирішенні питання про місце інституту державної реєстрації прав на нерухоме майно обґрунтовано, що державна реєстрація є елементом складного цивільно-правового юридичного складу, оскільки з державною реєстрацією пов’язується встановлення, зміна або припинення цивільних прав на нерухоме майно, в той час як адміністративний акт, яким є державна реєстрація, так би мовити введено (запозичено) в цивільно-правову матерію. Публічно-правові відносини, які становлять елемент системи державної реєстрації прав на нерухоме майно, носять допоміжний характер, оскільки знаходяться у сфері управління і не носять товарно-грошового характеру.

Аналізуючи законодавчу дефініцію державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, аргументовано важливість законодавчого розмежування «акта органу державної влади, що породжує права» та «акта офіційного визнання та підтвердження державою прав», що зумовлено тим, що акт державної влади, який породжує права, є самостійною підставою для виникнення права, в той час як акт офіційного визнання державою прав має іншу мету, в тому числі в конкретних випадках визначати момент виникнення речового права. Крім того, визнання за державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно статусу акта органу державної влади, що породжує права, поклало б на державу додаткову відповідальність за можливу шкоду, завдану правам і законним інтересам суб’єктів цивільних правовідносин.

У дисертації аргументується необхідність створення єдиної інформаційної системи, зважаючи на прийняття Закону України «Про доступ до публічної інформації», що дозволить визначеним законом України суб’єктам отримувати виключно та єдино достовірні відомості про правове становище того чи іншого об’єкта нерухомості. Тобто, користувачі публічної інформації повинні мати відкритий, прямий і прозорий доступ до системи для реєстраційних цілей та одержання інформації, а орган реєстрації має надавати відомості, що містяться в Єдиному реєстрі прав про будь-який об’єкт нерухомості будь-якій особі, яка пред’явила документ, що посвідчує особу, а також подала відповідну заяву. В той час відомості про зміст правовстановлюючих документів мають надаватися виключно правоволодільцю, а також визначеному законом України колу державних і правоохоронних органів.

Аналіз системи принципів реєстрації речових прав на нерухоме майно, дає підстави вважати, що одним із найважливіших принципів здійснення реєстрації прав на нерухомість є державна гарантія цієї реєстрації.

У підрозділі 3.2. «Перспективи розвитку інституту державної реєстрації речових прав на нерухоме майно в Україні» значну увагу присвячено концепції розвитку інституту державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.

В роботі, зважаючи на існуючі нині труднощі, зазначається, що при реєстрації права власності на земельну ділянку та будівлю, що знаходиться на ній, державна реєстрація найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) в органі, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно є достатньою і додаткової реєстрації в органах Держкомзему України не потребує, оскільки відхід від «окремої» (окремо земельні ділянки, окремо об’єкти нерухомості, що знаходяться на них) системи державної реєстрації дозволить більш якісно та швидко аналізувати даний реєстр і спростить громадянам саму процедуру державної реєстрації, яка в цьому випадку здійснюватиметься за принципом «єдиного вікна». В той час як сьогодні особа змушена окремо реєструвати право власності на земельну ділянку та на будівлю, що знаходиться на ній.

Зважаючи на це, необхідне об’єднання цих двох інститутів (реєстрації прав на земельні ділянки та реєстрації прав на будівлі, споруди тощо) в єдиний цивільно-правовий інститут реєстрації прав на нерухоме майно, в межах якого запропоновано визначати два окремих субінститути (дві окремі підсистеми) реєстрації прав на нерухомість, а саме: а) субінститут (підсистема) реєстрації прав на земельні ділянки та б) субінститут (підсистема) реєстрації прав на будівлі, споруди та інші об’єкти.

Аналізуючи необхідність внесення змін до чинного законодавства в сфері визначення правового режиму об’єктів незавершеного будівництва, запропоновано функції перевірки оборотоздатності об’єкта незавершеного будівництва покласти на органи місцевого самоврядування.