ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У вступі обґрунтовано актуальність теми дисертаційного дослідження, окреслено зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами, сформульовано мету та завдання дослідження, об'єкт і предмет дослідження, охарактеризовано методи дослідження, обґрунтовано наукову новизну, практичне значення одержаних результатів, висвітлено результати та основні положення дисертаційного дослідження, які були опубліковані в наукових працях.

Перший розділ дослідження «Теоретико-методологічний аналіз місця і ролі нерухомості в світовому економічному розвитку» присвячений аналізу місця і ролі ринку нерухомості в економічній структурі постіндустріальних країн, структурних зрушень та динаміки розвитку світового ринку нерухомості, еволюції формування ринку нерухомості України.

Ринок нерухомості необхідно розглядати як певну, чітко детерміновану систему економічних відносин.

Нерухомість одночасно може бути як реальним, так і фінансовим активом. Вона може придбаватися для особистого споживання (реальний споживчий актив), виробничого споживання (реальний капітальний актив), отримання доходу від здавання в оренду або перепродажу (фінансовий актив у речовій формі). Унаслідок цього ринок нерухомості містить елементи не тільки споживчого ринку, а й ринку капіталу (реального і фінансового), тобто нерухомість одночасно є і товаром, і капіталом у речовій формі. Нерухомість як капітал відрізняється від фінансової форми капіталу особливостями інвестування та особливостями формування і отримання прибутків від неї. Прибутки від нерухомості формуються через орендні платежі і реверсію, тобто повернення вкладених коштів при перепродажі нерухомості.

Ринок нерухомості має такі властивості: абсолютна нерухливість об'єктів нерухомості; здебільшого локальний характер ринку; ринковий обіг об'єктів нерухомості здійснюється через передачу прав власності; різна швидкість реакції пропозиції і попиту на зміну економічної ситуації; диференційованість ринку; глибока сегментованість ринку за призначенням об'єкта нерухомості; обмеженість, неможливість відтворення і немобільність; персоналізований характер ринку; дуалістичність споживчих властивостей; низька ліквідність нерухомості внаслідок постійного зростання капіталомісткості; конкурентоспроможність товару на ринку нерухомості багато в чому визначається зовнішнім середовищем, специфічністю індивідуальних переваг покупців; інертність ринку, зумовлена як тривалістю інвестицій в будівельний цикл (до 3 і більше років), так і особливостями формування попиту на ринку.

Піднесення світового ринку нерухомості в різних країнах почалося в 1995–1997 рр. і різко пришвидшилося після 2000 р. Особливої уваги потребує аналіз розвитку ринку нерухомості у США, оскільки саме розвиток цього ринку в кінцевому підсумку спровокував світову фінансову кризу. Так, інвестиції в житлове будівництво в США з 1997 р. по 2003 р. зросли у 5,3 разу, досягнувши майже 825 млрд. дол., а потім стабілізувалися у 2004–2007 рр. на рівні 550-740 млрд. дол. У 2000–2006 рр. домовласниками у США стали понад 4 млн. чол.

В Європі майже такими ж темпами зростали ринки нерухомості у Франції, Великобританії, Іспанії, Португалії, Швеції, Ірландії, Латвії, Естонії. Стабільна ситуація на ринку нерухомості спостерігалася у Німеччині, Швейцарії, Австрії, Нідерландах. Швидкими темпами розвивався ринок нерухомості в Канаді, Китаї, Індії, Сінгапурі, Гонконзі, Південній Кореї, Тайвані, Малайзії, Австралії та Новій Зеландії. В Японії, на відміну від Європи та Америки, ринок нерухомості ніяк не міг оговтатися від грандіозної кризи початку 90-х рр. Ринок нерухомості в Японії почав виходити з кризи у 2003 р. і зростав до 2008 р. У Латинській Америці бурхливо розвивалися ринки нерухомості в Бразилії, Уругваї та Колумбії.

Головною тенденцію останніх двох десятиліть є значне зростання вартості житла в Європі та Америці. Середина 2006 р. вважається піком цін на нерухомість у світі, після якої вони почали знижуватися. Однак світова динаміка ринку нерухомості з початку 1990-х рр. в межах головного тренду була надто суперечливою за окремими країнами (рис. 1).

Так, коефіцієнт доступності житла, який вимірюється як відношення ціни житлової нерухомості до річного доходу покупця нерухомості, коливався від 7-8 до 10 і більше. У 2010 р. він дорівнював у США – 2,7, Чилі – 4,1, Швеції – 4,2, Бельгії – 4,3, Німеччині – 4,4, Австрії – 5,2, Швейцарії – 5,4, Туреччині – 5,6, Канаді – 6,2, Фінляндії – 6,2, Бразилії – 6,3, Австралії – 6,3, Нідерландах – 6,5. Для порівняння, у світовому рейтингу міст з найдорожчою нерухомістю Київ у поточний час посідає 35 місце.