Подгорнов Дмитрий Александрович ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ КАК ВИДА ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Краткое содержание

Во введении обосновывается актуальность выбранной темы, научная но-

визна, теоретическая и практическая значимость диссертационного исследова-

ния. В нем дается краткая характеристика ее научной разработанности, опреде-

ляются цели и задачи, объект и предмет исследования, а также формулируются

те положения, что вынесены на защиту.

Первая глава «История и особенности правового регулирования от-

ношений по доверительному управлению имуществом в российском и зару-

бежном праве» состоит из трех параграфов и посвящена исследованию истории

развития института доверительного управления имуществом, а также правовой

природы доверительного управления. Оценивается значимость недвижимого

имущества как объекта доверительного управления, определяются области

применения и перспективные направления развития предпринимательской дея-

тельности по доверительному управлению недвижимым имуществом.

В первом параграфе «История возникновения и развития институтов

доверительной собственности и доверительного управления в России и за

рубежом» прослеживается история развития отношений по доверительному

управлению в сопоставлении со сходными зарубежными правовыми моделями

управления чужим имуществом. Сделанный историко-правовой обзор позволил

прийти к выводу, что появление траста и ему подобных правовых моделей было

связано с необходимостью в управлении недвижимым имуществом. Различные

его виды долгое время были единственными, а позже основными объектами

управления.

В российском дореволюционном и советском законодательстве не суще-

ствовало цельного института наподобие доверительной собственности по при-

чине отсутствия весомых предпосылок к развитию отношений по управлению

чужим имуществом. Существовали лишь отдельные нормы, посвященные

управлению имуществом в чужом интересе, не образовывавшие сколько-нибудь

самостоятельного института, сравнимого с трастом.

17

Первые попытки создания в России рыночной модели управления отдель-

ными видами имущества закончились неудачей, поскольку были ориентирова-

ны на институт траста, основанный на чуждой российскому правопорядку кон-

цепции расщепленной собственности. В этот «эксперимент» недвижимое иму-

щество вовлечено не было.

В России сложились условия, которые позволяли создать эффективную

модель доверительного управления недвижимым имуществом, рационально ис-

пользовав зарубежный опыт. Существовала возможность не совершить ошибок,

неизбежных при создании подинститута такого порядка «с нуля». Ею законода-

тель, по большому счету, так и не воспользовался. Нормативная детализация

доверительного управления недвижимостью носит иногда непоследовательный

характер, что заметно тормозит развитие исследуемых отношений и осложняет

практику применения действующего законодательства.

Во втором параграфе «Понятие и правовая природа доверительного

управления имуществом» отношения по доверительному управлению имуще-

ством рассматриваются как вариант разделения функций собственности и

управления, которому присущ ряд особенностей.

Раскрыты причины возникновения и содержание научного спора относи-

тельно обязательственной, вещно-правовой или некой смешанной природы до-

верительного управления имуществом. Можно выделить группу признаков, ко-

торые при их системном рассмотрении, убедительно указывают на обязательст-

венную природу данных отношений. К их числу относятся: 1) расположение

норм о доверительном управлении в ГК РФ; 2) более широкий, в сравнении с

перечнем объектов вещных прав, круг объектов доверительного управления; 3)

неисчерпаемость содержания исследуемых отношений, чья вариативность обу-

словлена значительной ролью договорного регулирования, диспозитивного по

своей сути; 4) срочность полномочий управляющего, действующего в чужом

интересе. Использование же доверительным управляющим вещно-правовых

18

способов защиты не может служить достаточным основанием для отнесения

прав управляющего к категории вещных.

Сутью доверительного управления является оказание услуг по реализации

в установленных договором рамках правомочий собственника в отношении

конкретного имущества в течение определенного срока в целях достижения

конкретных коммерческих и (или) некоммерческих целей.

Порождаемые договором обязательственные отношения, не идентичны

классическим фидуциарным отношениям. На сегодняшний день если и имеет

смысл говорить об их фидуциарности, то только с точки зрения фактического

доверия опыту и знаниям управляющего.

Третий параграф «Сфера применения и значение договора довери-

тельного управления недвижимым имуществом» посвящен определению ги-

потетически возможной и фактически сложившейся областей применения ука-

занной договорной конструкции. Первая из них не может расширяться до не-

обоснованных пределов или подменять(ся) собой некоторые смежные договор-

ные формы (договор поручения и агентский договор).

Диссертантом отстаивается позиция, согласно которой основной правовой

формой профессионального управления недвижимостью (оказания сервейинго-

вых услуг) является договор доверительного управления недвижимым имуще-

ством.

Перспективным признается использование данной договорной модели в

девелоперской деятельности. Накапливаемый опыт, разнообразие и качество

услуг, оказываемых специализированными крупными управляющими организа-

циями, и их деловая репутация все чаще будут убеждать девелоперов в целесо-

образности решения задач, связанных с комплексным управлением недвижимо-

стью, через привлечение «внешнего» управляющего.

Конструкция доверительного управления актуальна для построения эф-

фективной подсистемы управления государственной и муниципальной недви-

жимостью. Цели ее передачи доверительным управляющим часто могут быть

19

значительно шире тех, что обычно формулируются частными собственниками,

что не делает достижение нетипичных целей менее вероятным.

Реализация потенциала модели доверительного управления недвижимым

имуществом и ее применимость в имущественном обороте зависит от эффек-

тивности правового механизма регулирования этих отношений. Несовершенное

законодательство, не учитывающее всей специфики рассматриваемых отноше-

ний, очевидным образом сдерживает расширение договорной практики по пе-

редаче недвижимости в доверительное управление.

В рамках главы 2 «Доверительное управление недвижимым имущест-

вом как договорное обязательство», состоящей из пяти параграфов, проведено

исследование оснований возникновения, объектов, состава участников и суще-

ственных условий договора доверительного управления недвижимым имущест-

вом. Рассмотрены требования к его форме и порядку заключения, а также к

процедуре государственной регистрации передачи недвижимости в доверитель-

ное управление.

В первом параграфе «Основания возникновения правоотношения по

доверительному управлению недвижимым имуществом» идет речь о юриди-

ческих фактах, с которыми закон связывает возникновение доверительного

управления как правоотношения.

Подобного рода обязательство всегда возникает из договора, заключенно-

го в большинстве случаев по волевому решению собственника объекта недви-

жимости. Эта договорная форма была адаптирована к урегулированию более

широкого круга отношений, когда в целях обеспечения потребности в постоян-

ном управлении недвижимым имуществом, доверительное управление учреж-

дается уполномоченным законом лицом, а не собственником имущества (душе-

приказчиком, нотариусом, органом опеки и попечительства).

Основанием возникновения данных правоотношений будет сложный

юридический состав, включающий в себя наряду с заключением договора и пе-

20

редачей имущества еще и то обстоятельство, которым законодатель обусловли-

вает необходимость учреждения доверительного управления.

Во втором параграфе «Объекты договора доверительного управления

недвижимым имуществом» содержится общая характеристика недвижимого

имущества как объекта доверительного управления, а также оцениваются воз-

можности, особенности, экономическая целесообразность и перспективы пере-

дачи доверительному управляющему по договору отдельных видов недвижимо-

сти.

Сторонам договора доверительного управления рекомендуется учитывать

не только легальные признаки недвижимого имущества, но и выработанные

практикой дополнительные критерии идентификации объектов в качестве не-

движимых, что помогает нивелировать несовершенство общих положений за-

конодательства о недвижимости.

Возможность передачи отдельных объектов недвижимости в доверитель-

ное управление находится в прямой зависимости от особенностей правового

режима тех или иных видов недвижимого имущества. Поэтому важно придер-

живаться многостороннего подхода к анализу их специальных правовых режи-

мов, разнящихся по объему и содержанию. В силу многогранности объектной

стороны отношений доверительного управления недвижимостью требуется

применять при исследовании системно-структурный метод, позволяющий рас-

крыть большинство причин популярности одних объектов недвижимости и

единичности случаев передачи в доверительное управление других.

Недвижимое имущество допустимо передавать по договору доверитель-

ного управления, если оно соответствует нескольким общим требованиям зако-

нодательства. Объекты недвижимости должны: 1) быть юридически обособляе-

мыми; 2) быть непотребляемыми в процессе использования, что предполагает

сохранность их полезных качеств в процессе эксплуатации или наличие объек-

тивной возможности к их восстановлению; 3) находиться в фактическом право-

мерном владении учредителя на момент заключения договора; 4) быть изъятым

21

из хозяйственного ведения или оперативного управления. Необходимо иметь в

виду и общие законодательные ограничения относительно объектов сделок.

Земельные участки нечасто становятся объектами доверительного управ-

ления по причине узкоцелевого использования и ограниченных возможностей

комплексного управления. Тем более многие из них изъяты или ограничены в

обороте. Земельные участки, с расположенными на них лесами или водными

объектами, являющимися их принадлежностями, могут предоставляться лишь в

пользование, но не в доверительное управление. Теоретически рациональность

данного подхода, носящего безусловный характер, вполне может быть постав-

лена под сомнение. Право пользования указанными объектами прямо не запре-

щено передавать в доверительное управление как имущественное право. Но,

учитывая неоднозначность содержания деятельности по управлению правом

пользования, а не самим имуществом, подобные отношения не отличаются

юридической стабильностью, потому практически лишены экономического

смысла. Аналогичная ситуация сложилась и с участками недр.

Значительную привлекательность для доверительного управляющего

имеют здания и сооружения. Передача этих объектов в доверительное управле-

ние сопряжена с необходимостью урегулирования на этапе согласования дого-

ворных условий ряда специфических вопросов практической направленности.

Нет правовой определенности во взаимоотношениях доверительного

управляющего строением и собственника земельного участка, на котором

строение расположено, но собственником которого последний не является. Это

связано с отсутствием специальных норм, определяющих юридическую судьбу

таких земельных участков. Фактическое использование земельного участка, на

котором расположено переданное в управление здание (сооружение), автомати-

чески не делает управляющего землепользователем, что находит подтвержде-

ние и в арбитражной практике. Данное затруднение следует разрешить на зако-

нодательном уровне.

22

На отношениях по доверительному управлению нежилыми помещениями

отрицательно может сказываться тот факт, что их правовой режим как само-

стоятельных объектов недвижимости в известной степени страдает неопреде-

ленностью, поскольку правовые нормы, регулирующие сделки со зданиями и

сооружениями, не распространяются на сделки, совершаемые с нежилыми по-

мещениями, а специальная нормативная база, регламентирующая их оборот,

отличается скудностью. Не все помещения, представляющие собой функцио-

нально самостоятельные, не предназначенные для проживания части зданий и

сооружений, могут быть переданы в доверительное управления (например, это

касается тех из них, что входят в состав общего имущества многоквартирных

домов и выполняют обслуживающую функцию).

Анализ договорной практики свидетельствует о необходимости в положи-

тельном разрешении вопроса о возможности передачи в доверительное управ-

ление в качестве единого объекта здания, в котором все самостоятельные по-

мещения (жилые и нежилые) принадлежат одному собственнику («моносубъ-

ектная собственность»). Это существенно упрощает процедуру юридического

оформления отношений, и позволяет подтверждать и регламентировать полно-

мочия доверительного управляющего по управлению всем имуществом слу-

жебного назначения.

Диссертант приходит к выводу, что что некоторые объекты недвижимо-

сти в составе общего имущества многоквартирного дома фактически не выпол-

няют обслуживающей функции и оказываются (или могут оказаться) выделен-

ными в натуре и вовлеченными в гражданский оборот. Вполне допустимо пере-

давать их не только в аренду, но с некоторыми оговорками и в доверительное

управление, что можно закрепить в законодательстве. Это потребует введения

специальных правил о порядке их индивидуализации и регистрации передачи

этих объектов в доверительное управление в ЕГРП.

Касательно объектов незавершенного строительства следует отметить,

что они могут представлять существенный профессиональный интерес для до-

23

верительных управляющих, даже учитывая неминуемое возникновение ряда

сложностей, обусловленных спецификой управления, отсутствием методики ре-

гистрации объектов незавершенного строительства и несовершенством уста-

новленной в ГК РФ модели расчетов с доверительным управляющим. Передаче

этих объектов в доверительное управление должно предшествовать их оформ-

ление учредителем в свою собственность, что, однако, не представляет сущест-

венной проблемы.

Доверительный управляющий в таких случаях завершает строительство,

привлекая на договорной основе нового подрядчика или занимая место заказ-

чика в действующем договоре строительного подряда (замена производится на

основе самостоятельного договора, по которому производятся уступка прав и

перевод долга (обязательств) на доверительного управляющего). По заверше-

нии строительства он управляет построенным под его руководством объектом.

Оформление договорных отношений и управление предприятием как

имущественным комплексом, пригодным для ведения предпринимательской

деятельности, с которой связано и для которой предназначено, представляет

наибольшую сложность, что предопределяется, в первую очередь, сложностью

и разнородностью его состава.

Одной из причин неразвитости доверительного управления предприятия-

ми следует признать отсутствие надлежащей правовой базы. Законодателю сле-

дует предпринять действия по детализации механизма доверительного управле-

ния такими объектами и «программой-минимум» в этом смысле может быть

введение в главу 53 ГК РФ отдельной статьи, посвященной особенностям дове-

рительного управления предприятием. При этом целесообразно ориентировать-

ся на §8 главы 30 «Продажа предприятия» и §5 главы 34 «Аренда предпри-

ятий», ряд положений которых с успехом может применяться и для регулирова-

ния исследуемых отношений.

Учитывая предпринимательское назначение такого имущественного ком-

плекса, оно может быть передано в доверительное управление только коммер-

24

ческой организации, за исключением унитарного предприятия, осуществляю-

щего управление имуществом на других правовых началах, или индивидуаль-

ному предпринимателю. Подобное сокращение числа потенциальных довери-

тельных управляющих диссертант считает разумным перевести из категории

фактических ограничений в категорию законодательных.

В работе обосновывается необходимость внедрения в правовой механизм

доверительного управления предприятием законодательных ограничений, по-

зволяющих не допускать сокрытия учредителями-собственниками от наложения

взыскания в составе передаваемого в доверительное управление предприятия

ликвидного «непрофильного» имущества и действий учредителей по необосно-

ванному изъятию из состава предприятия прав требования, связанных с осуще-

ствлением деятельности на его основе.

Диссертантом определено, что передача в доверительное управление свя-

занных общим функциональным предназначением недвижимых объектов как

одной сложной вещи позволяет оптимизировать структуру договора, сократить

временные и материальные затраты на государственную регистрацию факта та-

кой передачи. Поэтому подобное определение объекта доверительного управ-

ления должно активнее внедряться в практическую деятельность.

В третьем параграфе «Субъекты договора доверительного управле-

ния недвижимым имуществом» определяется круг лиц, которые могут быть

сторонами договора доверительного управления недвижимостью (учредитель и

управляющий) и теми третьими лицами, в чью пользу доверительное управле-

ние может или должно быть учреждено (выгодоприобретатели).

В абсолютном большинстве случаев управление учреждается дееспособ-

ным собственником недвижимого имущества. Анализ правового положения уч-

редителя позволяет сделать вывод о том, что он является активной стороной до-

говора. На стороне учредителя допустимо возникновение множественности лиц.

Учитывая предназначение рассматриваемого института, интересы учре-

дителя и специфику управления, доверительным управляющим должно быть

25

лицо, способное нести имущественную ответственность за свои действия, на

постоянной и возмездной основе занимающееся такого рода деятельностью, а

потому обладающее определенными знаниями и навыками (хотя это правило и

знает законом предусмотренные исключения). Поэтому можно утверждать, что

профессиональными участниками предпринимательской деятельности по дове-

рительному управлению являются лишь коммерческие организации и индиви-

дуальные предприниматели.

При волевом или обязательном (в законом установленных случаях) по-

полнении субъектного состава фигурой выгодоприобретателя заключаемое со-

глашение становится договором в пользу третьего лица, а потому к нему при-

меняются правила ст. 430 ГК РФ. Посредством специального указания в дого-

воре его стороны могут отказаться от необходимости согласовывать с выгодо-

приобретателем свои действия по изменению или расторжению договора. В ра-

боте обосновывается, почему этой возможностью сторонам договора пренебре-

гать не стоит.

В четвертом параграфе «Форма и порядок заключения договора дове-

рительного управления недвижимым имуществом» оцениваются требования

к форме договора и анализируются особенности его заключения, связанные с

правовым статусом сторон будущего договора и спецификой отдельных видов

недвижимости. Отмечается логичность, но в то же время несовершенность с

точки зрения юридической техники проведения законодателем параллели меж-

ду формой договора доверительного управления недвижимым имуществом и

формой договора о его продаже. Осуществляется содержательный анализ 4 су-

щественных условий договоров данного вида.

Излишними признаются юридические и фактические ограничения свобо-

ды сторон договора в выборе источника и формы выплаты вознаграждения и

возмещения понесенных доверительным управляющим расходов. В работе кри-

тикуется императивность обусловливания в ГК РФ размера возмещения дове-

26

рительному управляющему понесенных затрат объемом дохода, полученного

по результатам управления.

В пятом параграфе «Государственная регистрация передачи недви-

жимого имущества в доверительное управление» исследуются вопросы, ка-

сающиеся одной из базовых особенностей рассматриваемых отношений, - госу-

дарственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление.

Диссертант полагает, что договор доверительного управления недвижи-

мостью можно считать заключенным с момента фактической передачи недви-

жимого имущества по передаточному акту или иному свидетельствующему о ее

совершении документу, а не с даты государственной регистрации передачи не-

движимости в доверительное управление.

Диссертантом также установлено следующее: основываясь на анализе по-

ложений действующего законодательства, нельзя утверждать, что при передаче

в доверительное управление жилого помещения или предприятия возникает не-

обходимость регистрировать наряду с передачей недвижимости еще и сам до-

говор доверительного управления.

Обосновывается необходимость модернизации порядка регистрации пе-

редачи недвижимости в доверительное управление. Реализация сделанных в ра-

боте предложений позволит не только оптимизировать установленную процеду-

ру государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное

управление, но и оперативно осуществлять государственную регистрацию воз-

никновения, изменения, прекращения прав и обременений прав на недвижимое

имущество, которое уже входит в состав имущества, изначально переданного в

управление, или приобретенного в процессе доверительного управления.

В работе рассматриваются варианты дополнительного удостоверения

факта передачи недвижимого имущества в доверительное управление и под-

тверждения управляющим своего статуса, поскольку в повседневной деятельно-

сти иметь отсылку к ЕГРП в качестве единственного способа подтверждения

факта существования отношений доверительного управления неудобно.

27

В главе 3 «Отдельные аспекты доверительного управления государ-

ственным и муниципальным недвижимым имуществом» обосновывается

перспективность внедрения анализируемой договорной модели управления чу-

жим имуществом в государственный и муниципальный механизмы управления

публичной недвижимостью, анализируется особый порядок заключения пуб-

личными образованиями договоров доверительного управления принадлежа-

щим им имуществом.

Диссертант рассматривает условия правомерного изъятия недвижимого

имущества из хозяйственного ведения или оперативного управления. Актуально

обоснование правомерности его изъятия из хозяйственного ведения тех унитар-

ных предприятий, которые учредитель не собирается ни ликвидировать, ни ре-

организовывать, поскольку действующее законодательство не содержит на этот

счет конкретных указаний, а сложившиеся теория и практика не выработали

однозначной позиции по этому вопросу.

Значительное внимание уделено теоретическим и практическим пробле-

мам выбора публичным собственником доверительного управляющего и за-

ключения с ним соответствующего договора. Оцениваются достоинства и не-

достатки правовой и организационной основ единообразного конкурсного по-

рядка заключения договоров доверительного управления публичной недвижи-

мостью. Автором данный порядок рассматривается в качестве перспективного

механизма противодействия неконкурентным процессам на рынке услуг дове-

рительного управления, связанным фактически с предоставлением преиму-

ществ отдельным хозяйствующим субъектам.

До внесения соответствующих изменений в Федеральный закон «О защи-

те конкуренции» оспаривание действительности договоров доверительного

управления публичной недвижимостью, заключенных на внеконкурсной основе,

следовало основывать на доказывании правомерности отнесения таких догово-

ров к категории контрактов на оказание услуг для государственных (муници-

28

пальных) нужд, которые, за рядом исключений, должны заключаться по резуль-

татам проведения торгов.

Обосновывается необходимость детализации на федеральном уровне ме-

ханизма принятия решений о передаче публичного имущества в доверительное

управление, что позволило бы избежать высокой зависимости развития данных

отношений в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях от нали-

чия специальных нормативных актов по этому вопросу или содержания имею-

щихся или планируемых к принятию актов, которые могут отличаться от опти-

мальной модели регулирования далеко не в лучшую сторону.

В работе формулируются общие требования к содержанию региональных

и муниципальных нормативных актов, в которых должны не только конкрети-

зироваться отдельные процедурные моменты проведения конкурсов, но и уста-

навливаться специальные требования к участникам конкурсов, механизм опре-

деления эффективности деятельности доверительных управляющих, а также

вводиться система контроля над их деятельностью и предусматриваться допол-

нительные гарантии интересов публичных собственников-учредителей.

Важную роль в обеспечении соблюдения порядка передачи публичного

имущества в доверительное управление призвана выполнять Федеральная ан-

тимонопольная служба и ее территориальные органы, которые в настоящее

время не обладают, к сожалению, эффективным инструментарием по осуществ-

лению предварительного контроля в указанной сфере имущественных отноше-

ний. Диссертантом предлагается способ реализации антимонопольными орга-

нами своей предупредительной функции.

В заключении сформулированы основные выводы автора, которые были

получены в ходе исследования отношений доверительного управления недви-

жимым имуществом, определены некоторые направления совершенствования

законодательства и сделан ряд соответствующих предложений.

29

Основные положения диссертации отражены в следующих публикациях

автора:

1. Подгорнов Д.А. Вопросы правового регулирования доверительного

управления недвижимым имуществом // Проблемы предпринимательского (хо-

зяйственного) права в современной России. Труды Института государства и

права РАН. 2007. N 2. С. 225-230. – 0,4 п.л.

2. Подгорнов Д.А. К вопросу о государственной регистрации передачи не-

движимого имущества в доверительное управление // Труды Института госу-

дарства и права Российской академии наук. 2008. N 3. С. 198-208. - 0,4 п.л. (из-

дание входит в Перечень ведущих рецензируемых научных журналов и изда-

ний, в которых должны быть опубликованы основные научные результаты дис-

сертации).

3. Подгорнов Д.А. Особенности заключения договора доверительного

управления публичным недвижимым имуществом // Хозяйство и право. 2008. N

8. C. 39-45. – 0,48 п.л. (журнал входит в Перечень ведущих рецензируемых на-

учных журналов и изданий, в которых должны быть опубликованы основные

научные результаты диссертации)

4. Подгорнов Д.А. Доверительное управление строениями // Право и эконо-

мика. 2008. N 9. C. 53-56. - 0,5 п.л.