Ежов, Вадим Анатольевич. Метод оценки стоимости земельных участков на основе нейросетевых технологий

Краткое описание

Ежов, Вадим Анатольевич. Метод оценки стоимости земельных участков на основе нейросетевых технологий : диссертация ... кандидата экономических наук : 08.00.10 / Ежов Вадим Анатольевич; [Место защиты: Гос. ун-т упр.].- Москва, 2011.- 247 с.: ил. РГБ ОД, 61 12-8/174

Содержание к диссертации

Введение
І.Земельные участки как объект рыночного оборота собственности.
1.1. Рьшочная стоимость земельных участков как основа рынка земельных участков 10
1.2.Формирование стоимости земельных участков. 28
1.3.Методы оценки рыночной стоимости земельных участков. 50
2.Анализ методов оценки стоимости земельных участков, применяемых в мировой практике.
2.1. Отечественные методы оценки стоимости земельных участков. 65
2.2. Зарубежные методы оценки стоимости земельных участков . 85
2.3. Сравнительный анализ отечественных и зарубежных методов оценки стоимости земельных участков . 107
3.Оценка стоимости земельных участков с применением нейросетевых технологий.
3.1.Метод оценки стоимости земельных участков на основе нейросетевых технологий. 130
3.2.Влияние рисков на рыночную стоимость земельных участков. 177
3.3. Применение оценки рыночной стоимости земельных участков на основе нейросетевых технологий в практике . 190
Заключение. 198
Список использованной литературы. 201
Приложения. 211

Введение к работе

1. . Актуальность темы исследования.Россия располагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне неэффективно. Существующие механизмы распоряжения, владения, пользования землей ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли, передачу ее эффективным хозяйствующим субъектам. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интересов инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала. Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая, позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость, при распределении земли. Основным недостатком действующей системы взимания платы (земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли) за землю является отсутствие связи с ее рыночной стоимостью, с ее реальной ценностью, когда в экономике страны не применяется рыночная стоимость на землю при формировании и управлении земельным рынком, при налогообложении на землю, при продаже населению. Необходимость введения налога на недвижимость, основу которого составляет рыночная стоимость, продиктована не только прогрессивным опытом -зарубежных стран, в которых он составляет основную статью доходов местных органов власти, но и создавшимися экономическими условиями в России. Так как существующий в настоящее время налог на имущество физических лиц является анахронизмом и не может реализовать принцип справедливого распределения налогового бремени. Сложности решения указанных проблем во многом определяются недостаточным теоретическим и практическим опытом управления земельными ресурсами в нашей стране. Собственный исторический опыт во многом еще остается невостребованным. Многие теоретические, методологические и методические аспекты управления земельными ресурсами раскрыты не в полной мере. Рыночный оборот нежилых помещений и земельных участков рассматривается иногда вне зависимости друг от друга. Эти обстоятельства предопределилиактуальность данного исследованияпо изучению и обобщению научно-методического инструментария с целью его использования в практике регионального управления земельными ресурсами, определении рыночной стоимости земельных участков и применения для решения данных вопросов нейросетевых технологий.
Степень научной разработанности темы исследования.Исследование вопросов, связанных с оценкой стоимости земельных участков, применение нейросетевых технологий для оценки, а также необходимостью учета степени контроля за проводимой оценочной деятельностью, в настоящее время вызывает высокий интерес, как среди отечественных, так и зарубежных специалистов в области финансового колсантинга, оценки, управления стоимостью и инвестиций. Наиболее общие вопросы, связанные с проблемами оценки стоимости рассматриваются в трудах ведущих специалистов в области оценки: А.А. Алпатова, А.В. Антипова, И.Т. Балабанова, В.Р. Бурмакина, В.И. Бусова, A.M. Емельянова, Н.И.Иванкина, В.Н. Комова, Э.Н.Крылатых, В.Ф. Лищенко, А.В.Першина,
ВАПрорвича, Г. М.Стерника, С.Г. Стерника, Н. Воловича, В.М.Рутгайзера, СВ. Валдайцева, Ю.В.Козырь, Г.И. Микерина и других. Вопросы оценки земель и эффективности их использования рассматриваются в работах А.А. Варламова, Н.В. Комова, А.А. Голуб, Е.В.Струковой. Методы экономико-математического моделирования и оптимизации решений рассмотрены в работах А.Н.Горбань, А.А. Горчакова, Р.Ю. Голунова, А.В. Грешилова, М.И. Дли, A.M. Дуброва, СВ. Жака, О.О. Замкова, В.В. Круглова, Ю.П. Лукашина, И.В. Орловой, И.Г. Шепелева. Исследования фундаментальных основ оценки стоимости освещены в трудах К.Маркса, А.Маршалла, Б.Стюарта, Ш.Пратта, В. Маршалла, И. Чайки. Зарубежный опыт оценки стоимости нашло отражение' в работах: Ш. Пратта, Д.Эмори, Дж. Хитчнера, Л.Зингалеса.
Базовые аспекты оценки стоимости, а также применение подходов и методов оценки земельных участков рассматриваются в том или ином объеме во всех работах по теории оценки. Однако данная проблема рассматривается в работах отечественных специалистов недостаточно полно. Для решения практических задач в области оценки стоимости земельных участков необходимо проводить глубокий и всесторонний анализ, систематизировать внешние и внутренние факторы данного анализа. Актуальность и недостаточная степень разработанности вопросов оценки стоимости земельных ресурсов, усиление роли оценочной деятельности в федеральном и региональном управлении земельными ресурсами страны предопределили выбор темы, цели и задач диссертационного исследования.
Цель диссертационного исследования заключается в разработке научно -методических и практических рекомендаций по совершенствованию форм и методов оценки рыночной стоимости земельных участков, их использование в управлении землепользования на федеральном и региональном уровнях государственного управления. Для достижения указанной цели в диссертации были поставлены и решены следующие задачи:
определить значение, формы и методы использования стоимости земельных участков в управлении земельными ресурсами;
изучить состояние нормативно-правовой базы, регулирующей оценочную деятельность, определить направления ее развития в современных экономических условиях;
выявить особенности оценочной деятельности в области оценки стоимости земельных участков, тенденции и направления ее развития на современном этапе экономического развития страны;
определить основные направления развития механизма управления земельными ресурсами; возможности и направления использования рыночной стоимости земельных участков в стратегических решениях по инвестированию крупнейших государственных и частных объектов;
изучить международный опыт применения методов оценки рыночной стоимости земельных участков, определить целесообразность и возможность его использования в экономике Российской Федерации;
разработать и обосновать метод оценки рыночной стоимости земельных участков на основе нейросетевых технологий, позволяющий адекватно учитывать реальное состояние российского земельного рынка и действующую нормативно-законодательную базу в сфере недвижимости (земельных участков), реально
сократить затраты времени на оценку рыночной стоимости земельных участков, а также трудовых, материальных и финансовых ресурсов;
- провести оценку факторов риска при определении стоимости земельных участков для реализации инвестиционных проектов в той или иной отрасли экономики.
Объектом исследованияявляется оценочная деятельность в системе управления земельными участками как объектами рыночного оборота в РФ.
Предметом исследования выступают процессы организации и управления экономическими отношениями на рынке земельных участков (земельном рынке).
Методологическая и информационная база исследования.В процессе решения проблем и задач диссертационного исследования были использованы современные достижения отечественной и зарубежной экономической науки в области оценки и управления стоимостью собственности, управления землепользованием и оценки земельных участков, экономической статистики и моделирования. Представленные в диссертации научные положения, рекомендации и выводы, основанные на использовании этих достижений и методологических положений работ отечественных и зарубежных авторов, вносят определенный вклад в развитие методологии, разработки и использования современных форм и методов оценки и управления земельной собственностью на федеральном и региональном уровнях. В ходе исследования применялись методы системного и сравнительного анализа, экономико-математического моделирования, классификации,атак же социологических и других эмпирических исследований применительно к проблематике управления земельными участками.
Информационную базуработы составили законы и нормативно-правовые акты РФ, статистические материалы и данные, содержащиеся в работах российских и иностранных экономических аналитиков и практиков, многочисленные публикации в ведущих профессиональных изданиях в области оценки и управления земельными участками, работы исследователей, внесших заметный вклад в рассматриваемые вопросы.

Рьшочная стоимость земельных участков как основа рынка земельных участков

Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения. Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, поэтому он во многом определяет возможности их роста. Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка. Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости в целом и земельного рынка в частности, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную стоимость продажи земельного участка на конкретную ее дату в будущем. Учет специфики рынка позволяет более обоснованно оценить текущее влияние основных факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности земли как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка земли. Знание оценщиком конкретного сегмента земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости (67, с.23).
Рыночная стоимость земельного участка - это стоимость, которую можно было бы получить на свободном рынке земельных участков в соответствии с физическими свойствами земельного участка и правовыми и экономическими условиями обычных деловых операций без учета необычных или личных отношений. Под обычными деловыми операциями понимаются сделки, формирующие такой рынок земельных участков, на котором ни покупатель, ни продавец не действуют под давлением или принуждением; покупатель и продавец не действуют в условиях спешки и пользуются обычной практикой продаж (в случае необходимости подключения профессиональных консультантов); стоимость определяется исключительно объективной возможностью стабильного использования земельного участка (87, с. 5).
Земельные участки обладают особенностями товара, который продается и покупается, то есть обращается на рынке. Рыночная стоимость обычно рассматривается, как отражение будущих экономических условий и это основано на развитие рынка земельных участков в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. Развитие рынка земельных участков тесно связано с ролью государства в рыночной экономике и проявляется через его функции. Государство корректирует те «несовершенства», которые присущи рыночному механизму и с которыми, он сам справиться не в состоянии, либо это решение неэффективно. Можно выделить две регулирующие функции государства: функция обеспечения правовой базы функционирования рынка, которая стимулирует и защищает конкуренцию, как главную движущую силу в рыночной среде; функция перераспределения доходов, корректировки распределения ресурсов, обеспечения экономической стабильности, экономического роста (23, с. 56).
Рынок земли представляет собой наиболее многочисленный и статистически трудноизмеримый рынок факторов производства экономики. Однако, в какой пропорции должны сочетаться государственное и рыночное регулирования, каковы границы и направления государственного вмешательства -существует широкий спектр воззрений и соответственно им практических подходов: от полного государственного монополизма в управлении хозяйством до крайнего экономического либерализма, когда утверждается, что эффективной может быть только экономика в условиях ничем не ограниченного частного предпринимательства. Между ними может быть промежуточный вариант сочетания рыночных и государственных регуляторов, так называемое социально ориентированное рыночное хозяйство ФРГ и Австрии, Шведская модель -смешанной экономики. Государственная политика просто не имеет права отставать от изменений в рыночной системе, иначе из эффективного стабилизатора и регулятора она превратиться в бюрократическую надстройку, тормозящую развитие экономики (49, с. 186).
Земельная реформа РФ исходила из принципа социальной справедливости, а не экономической эффективности. Земля была разделена между работниками сельскохозяйственных предприятий на условные земельные паи, значительную часть земельных долей получили пенсионеры и работники сельской социальной сферы, хотя было вполне очевидно, что работать на земле вряд ли смогут, что произошло и на самом деле. Лишь 20% собственников земли реально на ней работают, а 80% - всякое "социальное окружение". Такая "паявизация" обезземелила крупные сельскохозяйственные структуры, производящие основную массу сельскохозяйственной продукции. Всего 2% крестьян вышли из колхозов и совхозов и образовали фермерское хозяйство. Владельцы земельных долей передали в аренду 56,1 млн. га (48, 3%). Остальные земли используются сельскохозяйственными предприятиями без должного юридического оформления. Большинство фермерских хозяйств по размерам земельных участков - это мелкие хозяйства, ведущие полунатуральную сельскохозяйственную деятельность. Основная причина этого заключения не в недостатке земли, а в отсутствие капитала (20, с. 17).
Не получив должного положительного эффекта от введения института частной собственности на землю в сельском хозяйстве, правительство стало направлять на то, чтобы возникло эффектное землепользования, необходимо чтобы земля была вовлечена в рыночный оборот. И после этого центр научной дискуссии переместился к определению степени свободы коммерческого оборота сельскохозяйственных угодий. Сторонники частной собственности выступили за то, чтобы свобода была бы полной. Они мотивировали это тем, что при такой свободе можно отдать землю банкам под залог, продать излишки и, таким образом, получить финансовые средства для инвестирования (34, с. 34).
При свободной купле - продажи земли по рыночной стоимости быстро формируется эффективный землепользователь. Право купли - продажи дает возможность расширить хозяйственные площади, мобилизовать земельные ресурсы для создания высокотоварных хозяйств с оптимальными размерами производства, то есть создается рынок земельных участков. Рынок земли способствует ускорению миграционных процессов в стране из села в город и обратно. Купля - продажа земли необходима для несельскохозяйственных целей. Эта необходимость узаконена в Земельном кодексе (9). Купля - продажа земли имеет не только позитивные моменты, но и такие, как: возможность спекуляции землей с целью перепродажи, инфляционный спрос на землю и так далее. От коррумпированности общество не застраховано. Однако отсутствие земельного рынка, в основе которого лежит купля-продажа земельных участков по рыночной стоимости, создает большие возможности для махинаций с земельной собственностью, что уже сейчас происходит во многих регионах страны. Узаконение свободной купли - продажи земли по рыночной стоимости легитимирует рынок земельных участков.

Зарубежные методы оценки стоимости земельных участков

Рассмотрим методы оценки земельных участков в странах Западной Европы. На основании анализа зарубежных источников можно сделать вывод, что цель любого метода оценки состоит в том, чтобы определить ожидаемую стоимость. Примером может служить Великобритания - это высокоразвитая европейская страна. Все ее законодательство ориентировано на цели налогообложения. Если земельный участок предоставлен под строительство жилого дома или иного некоммерческого объекта, то единым объектом налогообложения является строение, а земельный участок является составляющей частью домовладения. Такой же подход к налогообложению и в Германии, то есть для всей Западной Европы характерен подход для налогообложения строения совместно с земельным участком. К такому решению вопроса в части налогообложения имущественного комплекса (земельного участка совместно с постройками) намечено перейти и в Российской Федерации. Современные стандарты оценки недвижимости в Великобритании были сформулированы достаточно недавно — в 1970-е гг., когда британский рынок недвижимости переживал бум, приведший к быстрому росту цен на недвижимость, за которым последовал резкий спад. Вопрос о качестве стоимостных оценок был поднят теми, кто приобрел недвижимость в собственность или взял ее в аренду, основываясь на оценках, сделанных в период экономического подъема, а затем оказался перед фактом, что оценка стоимости их собственности резко упала до весьма низких значений (48, с.323).
В 1971 г. RICS сформировал Комитет по стандартам оценки и опубликовал краткое руководство по оценке объектов собственности. За этим последовал выпуск в 1976 г. первой "Красной книги" ("RICS Statement of Valuation Practice and Guidance Notes"), в которую в 1981 и 1990 гг. вносились поправки и добавления. В 1980 г. была опубликована "Белая книга" ("RICS Manual of Valuation Guidance Notes"), охватившая вопросы, не затронутые в "Красной книге". В 1996—1997 гг. обе книги были объединены и доработаны как единое Руководство по оценке ("RICS Appraisal and Valuation Manual"). Следует подчеркнуть, что материалы руководства постоянно продолжают обновляться.
Руководство содержит целый ряд практических положений, обязательных для оценщиков, оперирующих каждый в своей области. Интересно отметить, что в Великобритании не существует государственного регулирования деятельности оценщиков. В принципе любой человек может заняться бизнесом в качестве оценщика и взяться за оценку собственности. В этом плане положение британских оценщиков отлично от статуса архитекторов и аудиторов, звания и профессиональная деятельность которых подлежат строгому учету и государственному лицензированию. Отсутствие государственного регулирования деятельности оценщиков привело к развитию добровольной общественной системы регулирования. Именно ее авторитет позволяет пользователям ориентироваться в том, кто из оценщиков достиг приемлемого уровня компетенции и ведет свои дела с профессиональной добросовестностью, и дает возможность самим оценщикам рекламировать свои услуги с позиций своей репутации как людей компетентных и приверженных профессиональным правилам поведения. Это достигается через профессиональные организации, среди которых лидирующие позиции занимает Королевское общество специалистов по недвижимости. Членство в подобных обществах достигается при наличии соответствующего образования через сдачу экзаменов и после определенного периода практической работы под наблюдением опытного специалиста. Условием сохранения полученного членства является соблюдение установленных RICS правил профессиональной этики, участие в системе непрерывного профессионального образования. Оценки, не подписанные членом RICS или подобной профессиональной организации (например, второй по масштабам британской ассоциации оценщиков ISVA), доверием не пользуются и к сведению практически не принимаются(бі).
Оценка — это один из результатов работы рынка и часть его движущего механизма. Роль оценщика в том, чтобы в одних случаях дать совет клиенту, какую сумму денег может принести его недвижимость, если ее продать. В ряде других случаев, пе связанных с намерениями продать недвижимость, работа оценщика необходима, например, для оценки стоимости имущества в качестве долевого взноса при учреждении компании или совместного предприятия. Оценщик в процессе поисков и определения стоимости недвижимости собирает сведения о стоимости на рынке.
Возвращаясь к недвижимости, укажем на тот факт, что каждый ее объект практически уникален; его характеристики, особенно местонахождение, подтверждают, что другой точно такой же собственности нет. И разница неизбежно отражается в возможных поправках к стоимости, если речь заходит о стоимости сходной, но все же другой недвижимости; а это уже вопрос скорее индивидуального мастерства и опыта оценщика, чем раз и навсегда четко выверенного алгоритма. Учитывая это, разные оценщики чаще выскажут разные взгляды на оценку рыночной стоимости одного и того же объекта недвижимости (45,с.43).
Существует некоторый перечень практических положений-требований, следовать которым обязаны британские оценщики всех специализаций. 1 . Руководство по оценке обязательно к применению при любых оценках, за некоторыми исключениями. Эти исключения составляют: общеправовая деятельность, арбитраж, вопросы налогообложения и компенсаций, деятельность агентств по продаже недвижимости. 2 . Оценщики обязаны понимать требования клиента. Это означает обязательность дискуссии с клиентом. Факт такого обсуждения должен быть подтвержден письменно, равно как должны быть сформулированы на бумаге и условия найма оценщика клиентом. Существуют стандартные условия такого рода. 3. Оценки, выполняемые с определенной целью, должны строиться на определенной основе. 4. Определенные базисы для оценки должны применяться только для тех случаев, которые предусмотрены соответствующими практическими положениями Руководства по оценке. 5. Ограничения, накладываемые на оценщиков. Оценщики обязаны браться лишь за такие оценки, в которых они компетентны. Компетенция оценщика включает знание конкретного вида собственности и рынка, где ее можно найти, а также подразумевает, что оценщик неукоснительно придерживается требований закона и иных нормативных актов. Оценщик вправе пользоваться помощью соответствующих экспертов, включая и других оценщиков.

Сравнительный анализ отечественных и зарубежных методов оценки стоимости земельных участков