Магомедова, Шарипат Абдулаевна. Финансовый механизм системы ипотечного кредитования в условиях кризиса

Краткое описание

Магомедова, Шарипат Абдулаевна. Финансовый механизм системы ипотечного кредитования в условиях кризиса : диссертация ... кандидата экономических наук : 08.00.10 / Магомедова Шарипат Абдулаевна; [Место защиты: Дагестан. гос. ун-т].- Махачкала, 2010.- 145 с.: ил. РГБ ОД, 61 11-8/1155

Содержание к диссертации

Введение
Глава 1.Теоретические основы финансового механизма системы ипотечного кредитования
1.1. Сущность ипотечного кредита и его особенности на финансовом рынке 9
1.2. Ипотечное кредитование как часть финансово-кредитной систе мы 17
1.3.. Роль государства в эффективном развитии системы ипотечного кредитования 37
Глава 2.Современное состояние и проблемы развития системы ипотечного кредитования
2.1. Тенденции развития системы ипотечного кредитования в России и Республике Дагестан 47
2.2. Проблемы финансового механизма ипотечного кредитования в условиях кризиса доверия и ликвидности 67
2.3. Стабильность финансового механизма как необходимый фактор развития системы ипотечного кредитования в России 77
Глава 3.Направления обеспечения стабильности механизма системы ипотечного кредитования в условиях кризиса доверия и ликвидности
3.1. Обеспечение доступности жилья для населения как условие преодоления кризиса доверия 94
3.2. Страхование ипотечных займов как основа механизма повышения ликвидности ипотечного кредита 107
3.3. Моделирование мультифункциональных процессов развития ипотечного кредитования 114
Заключение 127
Список использованной литературы

Введение к работе

Актуальность темы исследования.Переход от системы государственного распределения жилья, централизованного механизма финансирования жилищного строительства к рыночной системе формирования источников финансирования строительства жилья, привело к необходимости нахождения частных коммерческих организаций, работающих в условиях рыночных отношений. Это свидетельствует о наличии проблем достаточности и своевременности финансирования строительства жилья в стране и необходимости внедрения жизнеспособных и эффективных механизмов ее решения.
Решение этих задач включает в себя множество вопросов, в том числе недоступность жилья для большинства граждан; рост спроса на жилье при невысоких темпах его строительства; наличие большого объема ветхого и аварийного жилья; высокие цены на жилье.
В современных условиях для решения этих вопросов многие развитые страны используют механизм ипотечного кредитования, как наиболее эффективный рыночный инструмент обеспечения жилищного строительства. В Российской Федерации для решения проблемы финансирования строительства жилья также во главу угла поставлен вопрос развития ипотечного кредитования. Однако до сих пор остается проблема непроработанности нормативно-правовой базы и механизма регулирования ипотечного рынка.
Рост спроса на жилье заставляет федеральное правительство и региональные власти принимать конкретные меры по разработке механизма и инструментария стимулирования развития жилищного строительства, разрабатывать и апробировать различные модели и варианты развития рынка жилья с использованием механизма ипотечного кредитования.
Использование возможностей ипотечного кредитования для стимулирования рынка жилья является одной из актуальных задач на пути дальнейшего развития жилищного сектора экономики и повышения уровня обеспеченности населения жильем. Недостаточная разработанность данной проблематики, ее актуальность и возрастающая практическая значимость предопределили выбор темы и основных направлений диссертационного иссле-
дования.
Степень научной разработанности проблемы.Большой вклад в анализ и обоснование форм и методов использования механизма ипотечного кредитования в развитии различных секторов экономики внесли такие зарубежные авторы, как: Фридмен М., Фишер П., Долан Э.Д., Хикс Дж. Р., Хар-рис Л., Полфреман Д., Форд Ф.
В России вопросы развития ипотечного кредитования еще не получили достаточного освящения в отечественной экономической литературе. Хотя теоретико-методологические аспекты, аналитические и статистические обзоры формирования и функционирования ипотечного рынка уже представлены в работах Акбердиной Р.А., Белоглазовой Г.Н., Боткина И.О., Валенцевой Н.И., Врублевской О.В., Гамзы В.А., Грязновой А.Г., Донцова Л.В., Каме-нецкого М.И., Коробовой Г.Г., Кроливецкой Л.П., Лаврушина О.И., Левчук И.В., Марамыгина М.С, Молякова Д.С, Панова Г.С, Полякова М.Б. и ряда других.
Тем не менее, анализу степени воздействия ипотеки на экономическое развитие, на формирование рынка жилья до настоящего времени в РФ уделялось недостаточное внимание. Недостаточная изученность и слабая теоретическая проработка актуализировали анализ проблем становления и развития системы ипотечного кредитования в российской и региональной экономике, побудили автора выбрать данную тему исследования.
Цели и задачи исследования.Целью диссертационного исследования является разработка методических рекомендаций и инструментов по совершенствованию финансового механизма ипотечного кредитования, обеспечивающего активное функционирование рынка жилья в России.
Для реализации указанной цели были поставлены следующие задачи:
охарактеризовать российскую систему ипотечного кредитования в контексте исследования проблем финансово-кредитной сферы экономики страны;
определить факторы, препятствующие развитию действующего в России механизма ипотечного кредитования и предложить меры по снижению их негативного воздействия;
выявить проблемы финансового механизма системы ипотечного кре-
дитования, связанные с доступностью жилья для населения и предложить возможные направления преодоления кризиса доверия и ликвидности;
дать оценку состоянию развития российского ипотечного рынка и обосновать направления активизации развития ипотеки и рынка жилья на федеральном и региональном уровнях;
предложить рекомендации по повышению активности инструментов финансового механизма ипотечного кредитования в условиях кризиса доверия и ликвидности.
Объектом исследования являетсяфинансовый механизм ипотечного кредитования, обеспечивающий развитие рынка жилья в стране.
Предметом исследования являютсяфинансовые и организационные отношения, возникающие в процессе реализации механизма ипотечного кредитования в стране.
Теоретической и методической основой исследованияпослужили работы отечественных и зарубежных авторов по экономической теории, региональной и отраслевой экономике, развитию финансов, денежного обращения и кредита, банковского дела, форм и методов регламентирования деятельности банковской сферы по ипотечному кредитованию жилищного строительства, его законодательному обеспечению.
Информационной базой диссертационного исследованияпослужила аналитическая, статистическая, справочная, монографическая, периодическая и переводная литература по проблемам ипотечного кредитования, изданная у нас в стране и за рубежом, материалы и отчеты Банка России, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, отчеты Росстата, методические разработки Промышленно-строительного банка по ипотечному кредитованию и расчеты автора.
Научная новизнадиссертационного исследования заключается в разработке и уточнении теоретико-методических положений и практических рекомендаций по подключению банковского сектора к решению проблем развития рынка жилья через механизм ипотечного кредитования, что активизирует сам рынок и расширяет возможности решения жилищных проблем.
Научную новизну диссертации определяют следующие положения, которые и стали предметом защиты:
уточнена сущность ипотечной системы, как взаимосвязанной и взаимозависимой совокупности субъектов, объектов, инструментов и рынков ипотеки, функционирующих на основе законодательно определенных единых принципов, процедур, методов, которые обеспечивают доходность движения финансовых ресурсов при кредитовании под залог недвижимости;
определены и систематизированы факторы, влияющие на недостаточное развитие ипотечного кредитования в России и ее регионах: низкая ликвидность российских банков, сосредоточенность ипотечного кредитования в небольшом количестве банков с высоким ипотечным активом, низкие доходы населения, высокие процентные ставки по кредитам, несовершенство правовой базы;
обоснованы предложения по повышению эффективности финансовых инструментов ипотечного кредитования, направленные на совершенствование андеррайтинга, повышение эластичности схем кредитования, оптимизацию нормативной базы ипотечного кредитования, введение системы страхования кредитов, усиление значимости секьюритизации для фондовых рынков;
с целью оптимизации условий кредитования различных категорий населения в регионах предложен расчет индекса доступности жилья с учетом условий, сложившихся в Республике Дагестан, который позволяет определить тенденции развития рынка жилья, проводить межрегиональные сравнения обеспеченности населения жильем;
разработаны предложения по минимизации рисков при ипотечном кредитовании, в том числе предложены меры по снижению стоимости кредитов для заемщиков на основе снижения коэффициента риска ипотечного портфеля по нормативу HI Банка России и отмене применения норматива Н6 при передаче активов на SPV в случае субординированных займов;
обоснованы меры по снижению стоимости кредитов для заемщика, включающие механизмы продажи жилья в кредит по регулируемым ценам и безвозмездного инвестирования бюджетных средств на цели приобретения земельных участков под застройку.
Область исследованияпо паспорту ВАК - п.9.4. «Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов,
форм и методов кредитования».
Практическая значимостьдиссертационного исследования заключается в разработке рекомендаций для выработки стратегии и концептуальных подходов к формированию ипотечной системы кредитования жилья, а также механизма управления системой со стороны предпринимательских и банковских структур, органов власти в центре и на местах, заинтересованных в развитии и расширении жилищного строительства. Рекомендации автора могут быть реализованы коммерческими банками в повседневной практике хозяйствования при реализации проектов по ипотечному кредитованию с участием заинтересованных субъектов ипотечного рынка жилья.
Апробация работы.
Основные положения, сформулированные в диссертационной работе, докладывались в порядке обсуждения на кафедре «Налогов и денежного обращения» Дагестанского государственного университета и в Институте экономики Дагестанского научного центра РАН, на Всероссийской научно-практической конференции «Финансово-экономические преобразования на современном этапе: проблемы и перспективы», (г. Махачкала, 2008 г.)
Методические положения и практические рекомендации реализованы в процессе формирования схем ипотечного кредитования коммерческими банками «Дагестан», «Дагэнергобанк», «Связьбанк», а также при чтении лекционного курса «Деньги, кредит и банки» в Дагестанском государственном университете.
Публикации.По теме диссертации опубликовано 9 статей общим объемом 2 п.л. (в т. ч. 2 в рекомендованном ВАК журналах) и монография - 7,3п.л.
Структура и объем работы.Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы. Основное содержание работы изложено на 145 страницах машинописного текста, включает 17 таблиц и 10 рисунков. Список литературы содержит 154 наименования.

Ипотечное кредитование как часть финансово-кредитной систе мы

Жилищная проблема в России, обострившаяся в ходе мирового финансового кризиса, определяет необходимость в поисках выхода в классических механизмах ее решения. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования .
В теории и на практике существуют различные подходы к определению социально-экономической сущности ипотеки и ипотечного кредитования. Наиболее широко представлены два подхода. С позиции первого подхода ипотека рассматриваетя как совокупность отношений, возникающих по поводу имущественных прав собственника недвижимости в целях получения и обслуживания ипотечного кредита, а в рамках второго подхода ипотека представляет собой процесс долгосрочного кредитования под залог недвижимости, как правило, на приобретение или строительство объекта недвижимости.
Ипотека представляет собой сложный экономико-юридический инструмент, с помощью которого сданное заемщиком в залог недвижимое имущество становится надежным средством обеспечения возврата клиентом банку полученных кредитов, другими словами обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.
Экономическое содержание ипотечного кредита выражает как сущность кредита, так и его связи с другими экономическими категориями (производством, обращением и пр.). Сущность является главным в экономическом содержании кредита любого вида. В научной литературе существуют различные точки зрения на сущность кредита. Ряд экономистов (Э.А. Вознесенский, А.Г. Зверев) считают кредит подчиненной категорией, призванной формировать денежные ресурсы. Другая группа экономистов выделяет кредит в самостоятельную категорию, функционирующую параллельно финансам (М.А. Пессель, И.В. Левчук, B.C. Захаров) .
Кредит - это стоимостная экономическая категория, неотъемлемый элемент товарно-денежных отношений. В современных условиях практически все кредиты предоставляются в денежной форме, а кредитные отношения являются частью денежных отношений, связанной с предоставлением и возвратом ссуд, организацией денежных расчетов, кредитованием инвестиций, использованием государственного кредита. То есть кредит - особая форма движения денег .
B.C. Захаров считает, что кредит - это общественное отношение по поводу стоимости, передаваемой во временное пользование4.
Приведенные выше определения подчеркивают только наиболее существенные черты кредита (передача стоимости, форма движения и факт возвратности), не отвечая на вопрос, почему кредит носит императивно-возвратный характер, а также не указывают на участников процесса передачи стоимости.
Существует и другой подход к определению сущности кредита, который содержится в работах экономистов, считающих, что кредит - это форма движения ссуженной стоимости. По их мнению, кредит - это отношение между кредитором и заемщиком по поводу возвратного движения ссуженной стоимости5.
Методологический подход К. Маркса к исследованию сущности кредита подводит к тому, что кредит является формой аккумуляции и распределения временно свободных денежных средств. Данный подход к определению сущности кредита наиболее полно отражает сущность кредита как самостоятельной экономической категории и вскрывает причину обязательности возврата кредита, в то же время он дает слишком общее понятие о принципах движения ссуженной стоимости.
После сопоставления и сравнения различных подходов, И.В. Павлова считает6 наиболее целесообразным при раскрытии сущности кредита придерживаться методологических принципов, предложенных академиком О.И. Лаврушиным, поскольку их использование позволит наиболее всесторонне проанализировать сущность ипотечного жилищного кредита: - все разновидности кредита должны отражать его сущность независимо от той формы, в которой он выступает; - вопрос о сущности кредита надо рассматривать по отношению к совокупности кредитных сделок; - анализ сущности кредита предполагает раскрытие ряда его конкретных характеристик, которые показывают сущность в целом, а именно: структуры кредита, стадий его движения, основы.
По мнению Довдиенко И.В., «ипотека» — это сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды — ипотечного кредита (кредита под закладную)7.
Ипотека (греч. hypoteka-залог, заклад) - представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).
Ипотека - это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости (ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 17.07. 2009 № 166 -ФЗ)).
Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами. Удовлетворение прав кредитора по возврату долга может осуществляться как за счет средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости на торгах (норма, принятая в законодательстве России и ряда других стран), так и на основе соблюдения принятых процедур передачи титула собственности кредитору (подход, используемый в США) 9.

Роль государства в эффективном развитии системы ипотечного кредитования

Роль государства в развитии ипотечного кредитования на период становления в России рынка долгосрочных финансовых инструментов, и прежде всего рынка долгосрочных ипотечных ценных бумаг, состоит в формировании рынка ипотечного жилищного кредитования через ее оператора - Агентство ипотечного жилижного кредитования (АИЖК). При этом государственная поддержка предоставляется системе лишь в объемах, необходимых для становления рыночных механизмов функционирования соответствующих секторов экономики. По мере развития и совершенствования рыночной базы роль государства должна снижаться и переориентироваться на те сегменты, где рыночные механизмы еще не сформированы.
Государственная поддержка становления и развития жилищной ипотеки через АИЖК, как уполномоченного Правительством Российской Федерации необходимая мера, направленная на решение задачи обеспечения населения доступным жильем путем создания условий для максимально быстрого развития рыночных механизмов ипотечного жилищного кредитования.
При этом такая государственная поддержка не может и не должна конкурировать с рыночными механизмами ни в одном из секторов финансового рынка и должна быть ориентирована на те секторы, где рынок отсутствует и требуется вмешательство государства для его становления. В перспективе АИЖК должно быть приватизировано и остаться одним из операторов вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов.
В основу стратегии развития системы ипотечного кредитования в России, утвержденной Правительством Российской Федерации, была положена двухуровневая модель функционирования ипотечного рынка, аналогичная функционирующей в США.
Данная модель предусматривает максимальное развитие первичного рынка ипотечных жилищных кредитов, а также механизмов рефинансирования организаций, предоставляющих населению эти кредиты (займы) за счет привлечения долгосрочных ресурсов с финансовых рынков путем секьюритизации пула закладных, выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг.
Одним из основных ус