ЩЕРБИНА МАРІЯ СЕРГІЇВНА. ПРИНЦИП ЄДНОСТІ ЮРИДИЧНОЇ ДОЛІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ ТА ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ, ЯКІ НА НІЙ РОЗТАШОВАНІ

Краткое описание

ЩЕРБИНА МАРІЯ СЕРГІЇВНА. Назва дисертаційної роботи: "ПРИНЦИП ЄДНОСТІ ЮРИДИЧНОЇ ДОЛІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ ТА ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ, ЯКІ НА НІЙ РОЗТАШОВАНІ"

КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ
імені ТАРАСА ШЕВЧЕНКА
На правах рукопису
ЩЕРБИНА Марія Сергіївна
УДК 349.41
ПРИНЦИП ЄДНОСТІ ЮРИДИЧНОЇ ДОЛІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
ТА ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ, ЯКІ НА НІЙ РОЗТАШОВАНІ
Спеціальність: 12.00.06 – земельне право; аграрне право;
екологічне право; природоресурсне право
Дисертація на здобуття наукового ступеня
кандидата юридичних наук
Науковий керівник:
Мірошниченко Анатолій Миколайович
доктор юридичних наук, професор,
член Вищої ради юстиції
Київ – 2016
2
ПЛАН
ВСТУП ................................................................................................................4
РОЗДІЛ І. СУТНІСТЬ ПРИНЦИПУ ЄДНОСТІ ЮРИДИЧНИЇ ДОЛІ
ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ ТА ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ, ЯКІ НА НІЙ
РОЗТАШОВАНІ...............................................................................................15
1.1. ПРИНЦИП ЄДНОСТІ ЮРИДИЧНОЇ ДОЛІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
ТА ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ, ЯКІ НА НІЙ РОЗТАШОВАНІ, В
СУЧАСНІЙ ДОКТРИНІ...............................................................................15
1.2. ЕВОЛЮЦІЯ ПРИНЦИПУ ЄДНОСТІ ЮРИДИЧНОЇ ДОЛІ
ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ ТА ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ, ЯКІ НА НІЙ
РОЗТАШОВАНІ, В ЗАКОНОДАВСТВІ ТА ПРАВОВІЙ ДОКТРИНІ...32
1.3. ПРАВОВІ ФОРМИ ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК
ДЛЯ ЗАБУДОВИ ..........................................................................................64
ВИСНОВКИ ДО РОЗДІЛУ І:.......................................................................87
РОЗДІЛ 2. МЕХАНІЗМ РЕАЛІЗАЦІЇ ПРИНЦИПУ ЄДНОСТІ
ЮРИДИЧНОЇ ДОЛІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ ТА ОБ’ЄКТІВ
НЕРУХОМОСТІ, ЯКІ НА НІЙ РОЗТАШОВАНІ ЗА
ЗАКОНОДАВСТВОМ УКРАЇНИ ..................................................................94
2.1. ПЕРЕХІД ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ ПРИ
ПЕРЕХОДІ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА БУДІВЛЮ ЧИ СПОРУДУ.........94
2.2. ПЕРЕХІД ПРАВА КОРИСТУВАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ
ПРИ ПЕРЕХОДІ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА БУДІВЛЮ ЧИ СПОРУДУ
.......................................................................................................................113
2.3. ПЕРЕХІД ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ПРИБУДИНКОВІ ЗЕМЕЛЬНІ
ДІЛЯНКИ БАГАТОКВАРТИРНИХ БУДИНКІВ....................................143
ВИСНОВКИ ДО РОЗДІЛУ ІІ: ...................................................................160
ВИСНОВКИ....................................................................................................163
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ......................................................171
3
ПЕРЕЛІК СКОРОЧЕНЬ:
ГК України – Господарський кодекс України
ЗК України – Земельний кодекс України
ЗУ – Закон України
ОСГ – особисте селянське господарство
ПК України – Податковий кодекс України
СК України – Сімейний кодекс України
ЦК України – Цивільний кодекс України
4
ВСТУП
Актуальність теми дослідження. Земельна ділянка та об’єкти
нерухомості, які на ній розташовані, нерозривно пов’язані одне з одним.
Роз’єднаність юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній
нерухомого майна неодмінно тягне за собою колізію між правами
власника земельної ділянки та власника будівлі чи споруди, що на
практиці виливається у значу кількість спорів. Адже власник будівлі є
фактичним власником земельної ділянки, принаймні тієї її частини, що
знаходиться під будівлею чи спорудою. Законний власник земельної
ділянки не може в повному обсязі реалізувати своє право власності на
земельну ділянку, оскільки на ній розміщена споруда, що займає певну
частину ділянки, а також потребує проходу до неї, користування
комунікаціями тощо. У свою чергу, власник будівлі чи споруди може
страждати від певних утисків з боку власника земельної ділянки.
Проблема співвідношення прав і обов’язків власників земельної
ділянки та власників будівлі чи споруди, яка розташована на земельній
ділянці, є однією з найбільш складних в сучасному земельному праві.
Незважаючи на те, що норми чинного законодавства України (ст.
120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України, ст.
6 Закону України “Про іпотеку”, ст. 7 Закону України “Про оренду землі”
тощо) запроваджують принцип єдності юридичної долі земельної ділянки
та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані, даний принцип не
реалізований повною мірою. Така ситуація обумовлена цілою низкою
причин. Зокрема, існує можливість набуття у власність будівель на чужій
землі; є недоліки в механізмі реалізації принципу єдності юридичної долі
при переході права власності чи права користування земельною ділянкою
при відчуженні об’єктів нерухомості, які на ній розташовані; у випадку із
5
багатоквартирними будинками принцип єдності юридичної долі земельної
ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані, взагалі не
впроваджено тощо.
За таких умов надзвичайно актуальним є здійснення наукового аналізу
принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об’єктів
нерухомості, які на ній розташовані, а також механізму його реалізації.
Актуальність цього дослідження полягає також у відсутності в Україні
комплексних досліджень проблем правового регулювання єдності
юридичної долі земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній
розташовані.
Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами.
Дисертаційне дослідження виконане відповідно до державної бюджетної
науково-дослідної роботи за темою «Доктрина права в правовій системі
України: теоретичний і практичний аспекти», яке проводиться на
юридичному факультеті Київського національного університету імені Тараса
Шевченка (номер теми 11 БФ042-01, номер державної реєстрації
01016U006631).
Мета і завдання дослідження. Метою дослідження є наукове
обґрунтування механізму впровадження принципу єдності юридичної долі
земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані, в
законодавство України та практику його застосування.
Досягнення поставленої мети дисертаційного дослідження зумовило
постановку таких завдань:
– з’ясувати сутність принципу єдності юридичної долі земельної
ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані, та його
призначення;
– виявити ґенезу принципу єдності юридичної долі земельної
ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані, починаючи з
6
формування перших концепцій до сьогодення, проаналізувати закономірності
переходу від одного етапу до іншого;
– з’ясувати закономірності сучасного стану правового регулювання
суспільних відносин у сфері дії принципу єдності юридичної долі земельної
ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані;
– запропонувати механізм автоматичного переходу прав на земельну
ділянку при переході прав на об’єкти нерухомості, які на ній розташовані;
– дослідити правові форми використання земельних ділянок для
забудови та проаналізувати їх вплив на реалізацію принципу єдності
юридичної долі земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній
розташовані;
– дослідити реалізацію принципу єдності юридичної долі земельної
ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані, у випадку із
багатоквартирним будинком;
– запропонувати шляхи вдосконалення національного законодавства у
досліджуваній сфері.
Об’єктом дослідження є правовідносини, які виникають при
реалізації принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об’єктів
нерухомості, які на ній розташовані.
Предметом дослідження є національні, міжнародні та європейські
нормативно-правові акти, інші нормативні документи, що містять положення,
які регулюють реалізацію принципу єдності юридичної долі земельної
ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані, положення
доктрини земельного права, інших галузей права, що пов’язані з визначенням
сутності та механізмом реалізації принципу єдності юридичної долі
земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані, а також
правозастосовча практика у відповідній сфері.
7
Методи дослідження. Для досягнення поставленої мети дослідження
використано дві групи методів наукового пізнання: загальнонаукові та
спеціальні юридичні методи дослідження.
Діалектичний метод дозволив проаналізувати правову природу
принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об’єктів
нерухомості, які на ній розташовані, та механізму його реалізації.
Формально-логічний та логіко-семантичний методи використано для
проведення аналізу поняття та юридичних ознак принципу єдності
юридичної долі земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній
розташовані, а також відокремлення згаданого принципу від інших суміжних
принципів правового регулювання переходу прав на земельну ділянку при
переході прав на об’єкти нерухомості, які на ній розташовані. Застосування
структурно-функціонального методу дало змогу виокремити особливості
складу правовідносин з реалізації принципу єдності юридичної долі
земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані.
Історичний метод пізнання правових явищ використовувався у процесі
становлення й розвитку принципу єдності юридичної долі земельної
ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані, в Україні та світі.
Порівняльно-правовий метод покладено в основу аналізу національного,
міжнародного, європейського законодавства, яке містить правові засади
реалізації принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об’єктів
нерухомості, які на ній розташовані. За допомогою методу комплексного
аналізу та методу системного аналізу сформовано пропозиції щодо
вдосконалення чинного законодавства України, сформульовано наукові
визначення та положення дисертаційного дослідження, що виносяться на
захист.
Науково-теоретичну базу дослідження склали праці українських
вчених у галузі земельного права, а саме, В.І. Андрейцева, Г.І. Балюк, А.Г.
Бобкової, Д.В. Бусуйок, О.В. Гафурової, А.П. Гетьмана, В.М. Єрмоленка, О.І.
8
Заєць, І.І. Каракаша, Т.О. Коваленко, Д.М. Коломійцевої, В.В. Кононова, І.О.
Костяшкіна, М.В. Краснової, П.Ф. Кулинича, В.І. Лебедя, Н.Р. Малишевої,
Р.І. Марусенка, А.М. Мірошниченка, М.М. Максименка, В.Л. Мунтяна, В.В.
Носіка, М.М. Ониськів, О.О. Погрібного, О.Г. Поліщука, Ю.Ю. Попова, В.М.
Правдюка, Л. Рабчинської, С. Резніченко, А.І. Ріпенка, Т.Б. Саркісової, В.І.
Семчика, В.Д. Сидор, А.М. Статівки, Н.І. Титової, Т.О. Третяка,
В.Ю. Уркевича, В.І. Федоровича, Ю.С. Шемшученка, М.В. Шульги, В.З.
Янчука та інших.
В роботі також використані праці українських вчених інших галузей
права – Т.В. Боднар, Б.С. Бачура, І.Й. Бойка, В.В. Галюка, О.В. Дзери, А.М.
Колодія, В.О. Котюка, Н.С. Кузнєцової, Р.А. Майданика, Є. Першикова, Т.Р.
Петрука, О.Ф. Скакун, О.С. Снідевича, Л. Спіциної, Н.О. Тимочко, Н.Є.
Толкачової, П.Т. Філюка, С.Я. Фурси, В.В. Цюри, С.І. Чонгової, В.С.
Щербини, І.В. Яремової та інших.
В процесі дослідження були використані наукові праці зарубіжних
вчених – В.П. Балезіна, Г.А. Волкова, С.І. Герасинова, І.О. Іконицької, М.Д.
Казанцева, Л.А. Кассо, О.В. Копилова, О.І. Крассова, Е.А. Суханова,
Г.Ф. Шершеневича, A. Barak, Donna S. Bennett, Hendrik Ploeger, Aart van
Velten, Jaap Zevenbergen.
Наукова новизна дисертаційного дослідження полягає в тому, що
вперше в юридичній науці України виконане комплексне дослідження
принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об’єктів
нерухомості, які на ній розташовані, результатом якого є розширення
теорії земельного права положеннями про поняття, сутність та механізм
реалізації принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об’єктів
нерухомості, які на ній розташовані.
Наукова новизна дисертації конкретизується в наступних науковотеоретичних положеннях, висновках і пропозиціях, що виносяться на захист.
9
Уперше:
 запропоновано розуміти принцип єдності юридичної долі земельної
ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані, як реалізовану у
правовому регулюванні основоположну правову ідею, за якою земельна
ділянка та об’єкти нерухомості, які на ній розташовані, одночасно беруть
участь в обороті, хоча й розглядаються як окремі об’єкти (речі);
 доведено, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та
об’єктів нерухомості, які на ній розташовані, виводиться з норм чинного
законодавства України (ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377
Цивільного кодексу України, ст. 6 Закону України “Про іпотеку”, ст. 7
Закону України “Про оренду землі” тощо). Втім, принцип єдності
юридичної долі земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній
розташовані, в Україні реалізований не повною мірою. Це обумовлено як
низкою недоліків чинного законодавства, так і деякими негативними
тенденціями у його тлумаченні та застосуванні;
 доведено, що для забезпечення реалізації принципу єдності
юридичної долі земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній
розташовані, в повному обсязі необхідно надати користувачу
(суперфіціарію чи орендарю) землі право користування збудованою
будівлею чи спорудою протягом строку користування земельною
ділянкою, однак власником такої будівлі чи споруди повинен вважатися
власник земельної ділянки. Після закінчення дії договору оренди землі чи
суперфіцію земельна ділянка разом із зведеною будівлею чи спорудою
повинна повертатись власнику землі або зноситися;
 доведено, що визнання права власності на самочинно збудоване
майно, що розташоване на чужій земельній ділянці, є шкідливим, в
даному випадку право власності на зведені об’єкти нерухомості повинно
також визнаватись за власником земельної ділянки;
 науково обґрунтовано, що принцип єдності юридичної долі
земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані, у
10
випадку з багатоквартирними жилими будинками в Україні можна
забезпечити двома способами: 1) використати досвід Німеччини та
вітчизняний досвід житлово-будівельних кооперативів (до 1990 р.),
надавши право власності на земельну ділянку і будинок юридичній особі
(об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку чи кооперативу), а
“власникам” квартир (у роботі обґрунтовано, що квартира не може
вважатися окремою річчю, і тому власність на неї є умовністю) –
виключне право користуватися квартирами та невиключне право
користуватися спільним майном як учасникам такої юридичної особи; 2)
використавши досвід Сполучених Штатів Америки, надати кожному
“власнику” квартири обмежене речове право на користування чужим
нерухомим майном – земельною ділянкою та будинком, яке, серед
іншого, передбачатиме право користуватися власне квартирами
(виключне право) і спільним майном (невиключне право).
Удосконалено:
 науковий підхід, яким обґрунтовується необхідність трансформації
права постійного користування у право власності на земельну ділянку, що
необхідно, серед іншого, для послідовної реалізації принципу єдності
юридичної долі земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній
розташовані.
Набули подальшого розвитку:
 теоретичні підходи щодо можливого співвідношення земельних
ділянок та розташованих на них об’єктів нерухомості як об’єктів права: 1)
визнання земельної ділянки та будівлі чи споруди, які на ній розташовані,
самостійними об’єктами правовідносин; 2) концепція єдиного об’єкта
нерухомості; 3) принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та
об’єктів нерухомості, які на ній розташовані.
11
 концепція складених речових прав шляхом наукової розробки
положення про можливість забудови земельних ділянок, які
використовуються на праві емфітевзису, при умові, що правила про
емфітевзис застосовуватимуться в комплексі з правилами про суперфіцій.
Теоретичне значення одержаних результатів полягає в можливості
їх використання: в подальших наукових дослідженнях щодо реалізації
принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об’єктів
нерухомості, які на ній розташовані; при підготовці підручників,
навчальних посібників, методичних матеріалів; при викладанні навчальних
дисциплін “Земельне право”, “Проблеми земельного та екологічного права”,
“Захист прав на землю”, “Проблеми реалізації та захисту прав суб’єктів
земельних правовідносин”, “Особливості вирішення земельних спорів”,
“Земельне порівняльне право”, “Актуальні проблеми правового
регулювання земельних правовідносин”, “Проблеми реалізації прав на
землю” та інших спецкурсів земельно-правового спрямування.
Практичне значення одержаних результатів полягає у можливості
використання їх для вдосконалення чинного законодавства України та
практики його застосування.
Зокрема, сформульовано пропозиції щодо змін та доповнень до
чинного законодавства з метою удосконалення існуючого механізму
реалізації принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об’єктів
нерухомості, які на ній розташовані:
 ч. 5 ст. 120 Земельного кодексу України виключити;
 ч. 6 ст.120 Земельного кодексу України виключити;
 внести зміни до ст. 125 Земельного кодексу України, а саме, після
слів “оренди земельної ділянки” доповнити текст статті словами “строком
понад 3 роки”;
 внести зміни до ч. 3 ст. 413 Цивільного кодексу України, виклавши її
12
у такій редакції:
“3. Право користування земельною ділянкою державної або
комунальної власності для забудови не може бути відчужено її
землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права
користування будівлями та спорудами, що розміщені на такій земельній
ділянці), внесено до статутного фонду, передано у заставу”;
 ч. 1 ст. 414 Цивільного кодексу України доповнити фразою
“Власник земельної ділянки набуває у власність будівлю чи споруду,
зведену користувачем земельної ділянки”;
 у ч. 2 ст. 414 Цивільного кодексу України (“Перехід права власності
на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника
будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою”) слова “обсяг
права власника будівлі (споруди)” замінити словами “обсяг права
користувача будівлі (споруди)”;
 в ч. 2 ст. 415 Цивільного кодексу України “Права та обов’язки
землекористувача” (“2. Землекористувач має право власності на будівлі
(споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для
забудови”) слова “землекористувач має право власності на будівлі
(споруди)” замінити на “землекористувач має право користування
будівлями (спорудами)”;
 ст. 417 Цивільного кодексу України доповнити ч.3 такого змісту: “3.
У разі недосягнення домовленості між ними, власник земельної ділянки
має право вимагати від користувача будівлі (споруди) її знесення та
приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у
користування”;
 Ч.ч. 3-6 ст. ст. 376 Цивільного кодексу України виключити;
 ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу України виключити;
 до ч. 3 ст. 7 Закону України “Про оренду землі” додати речення
такого змісту: “до особи, яка набула право власності на житловий
будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній
13
ділянці, з моменту набуття такого права також переходить право
оренди цієї земельної ділянки”;
 ч. 1 ст. 24 Закону України “Про оренду землі” доповнити пунктом 5
такого змісту: “Власник земельної ділянки набуває у власність будівлю чи
споруду, зведену орендарем земельної ділянки”;
 ст. 34 Закону України “Про оренду землі” доповнити текстом такого
змісту: “У разі припинення або розірвання договору оренди земельної
ділянки, на якій була споруджена будівля (споруда), застосовуються
наслідки, встановлені для припинення дії договору суперфіцію”.
Особистий внесок здобувача. Дисертація виконана самостійно,
узагальнення, висновки та рекомендації здійснені на підставі опрацьованого і
проаналізованого матеріалу (наукових та нормативно-правових джерел, а
також практики правозастосування).
Апробація результатів дисертації. Основні теоретичні положення,
висновки та пропозиції, що містяться в дисертації, обговорювались і були
схвалені на засіданні кафедри земельного та аграрного права юридичного
факультету Київського національного університету імені Тараса Шевченка.
Основні положення дисертації були апробовані у виступах з науковими
повідомленнями та доповідями на Круглому столі “Сучасні науковопрактичні проблеми екологічного, земельного та аграрного права”
(Харків, 6 грудня 2013 р.); Міжнародній науково-практичній конференції
“Актуальні питання теорії та практики застосування сучасного
вітчизняного та міжнародного права” (м. Київ, 12-13 червня 2015 р.);
Міжнародній науково-практичній конференції “Особливості розвитку
публічного та приватного права в Україні” (м. Харків, 17–18 липня
2015 року); Міжнародній науково-практичній конференції “Сучасне
державотворення та правотворення: питання теорії та практики” (м.
Одеса, Україна, 11-12 грудня 2015 р.).
14
Публікації. Основні теоретичні положення та висновки дисертації
знайшли відображення в 10 опублікованих автором працях за темою
дисертації, з яких 4 статті у фахових виданнях України, 2 статті в іноземних
наукових періодичних виданнях та 4 тези доповідей на наукових
конференціях.
Структура і обсяг дисертації обумовлені метою та завданнями
дослідження. Робота складається зі вступу, двох розділів, що містять шість
підрозділів, висновків і списку використаних джерел з 149 позицій. Загальний
обсяг дослідження становить 189 сторінок, із них основного тексту 170
сторінок.

Список литературы

ВИСНОВКИ
Проведене дослідження, яке спрямовувалось на наукове
обґрунтування механізму впровадження принципу єдності юридичної долі
земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані, в
законодавство України та практику його застосування, дало змогу
сформулювати низку висновків і пропозицій. Основними з них є такі:
1. Роз’єднаність юридичної долі земельної ділянки та
розташованого на ній нерухомого майна неодмінно тягне за собою
колізію між правами власника земельної ділянки та власника будівлі чи
споруди, що на практиці виливається у значу кількість спорів.
2. Запропоновано розуміти “принцип єдності юридичної долі
земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані” як
реалізовану у правовому регулюванні основоположну правову ідею, за
якою земельна ділянка та об’єкти нерухомості, які на ній розташовані,
одночасно беруть участь в обороті, хоча й розглядаються як окремі
об’єкти (речі). За результатами вивчення й аналізу спеціально-юридичної
літератури та нормативно-правових актів України, що містять норми, які
регулюють механізм реалізації принципу єдності юридичної долі земельної
ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані, з’ясовано, що в
Україні даний принцип реалізований не повною мірою.
3. Світовій практиці відомі наступні принципи регулювання
обороту земельних ділянок та об’єктів нерухомості, які на них
розташовані: 1) визнання земельної ділянки та будівлі чи споруди, які на
ній розташовані, самостійними об’єктами правовідносин; 2) концепція
єдиного об’єкта нерухомості; 3) принцип єдності юридичної долі
земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані.
164
4. На підставі аналізу законодавства розвинених країн зроблено
висновок, що, незважаючи на відмінності у правових системах окремих країн,
спільним для більшості розглянутих країн є закріплення на законодавчому
рівні концепції єдиного об’єкту нерухомості.
5. Досліджено ґенезу формування принципу єдності юридичної
долі земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані,
починаючи з формування перших концепцій до сьогодення. Проаналізовано
закономірності переходу від одного етапу до іншого.
Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та об’єктів
нерухомості, які на ній розташовані, бере свій початок ще з часів
Стародавнього Риму. Римляни керувались принципом superficies solo cedit
- наземне майно приростає до земельної ділянки. У подальшому принцип
єдності юридичної долі земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на
ній розташовані, формувався та розвивався в Середньовічній Європі, де,
зрештою, набув більш відомої нам форми.
Еволюція принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та
об’єктів нерухомості, які на ній розташовані, на землях України є
складною. За радянським земельним законодавством земля перебувала
виключно в державній власності. Оскільки будівлі та споруди були
залучені до цивільно-правового обігу, у законодавстві проявився
пріоритет нерухомості по відношенню до земель, який зберігся і в
законодавстві Незалежної України.
6. На сьогоднішній день принцип єдності юридичної долі
земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані,
закріплений в таких положеннях законодавства: ст. 120 Земельного
кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України, ст. 6 Закону
України “Про іпотеку”, ст. 7 Закону України “Про оренду землі” та ін.
положеннях законодавства.
Незважаючи на це, не можна говорити про повне закріплення
принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об’єктів
165
нерухомості, які на ній розташовані, в Україні, оскільки існує цілий ряд
проблем в його реалізації. До таких проблем можна віднести насамперед,
можливість набуття у власність будівель на чужій землі, недоліки в
механізмі реалізації правила про автоматичний перехід прав на земельну
ділянку при переході права на об’єкти нерухомості, які на ній
розташовані. У випадку із багатоквартирними будинками принцип
єдності юридичної долі земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на
ній розташовані, взагалі не діє.
7. У регулюванні питання переходу права власності на земельну
ділянку при переході права власності на будівлю чи споруду можна
констатувати певний прогрес, проте ще залишається низка питань, які
потребують додаткового врегулювання.
Земельну ділянку, у відповідності із ст. 120 Земельного кодексу
України, необхідно відчужувати одним договором купівлі–продажу
одночасно із будівлею чи спорудою, яка на ній розташована.
Державна реєстрація права власності на земельну ділянку при
переході права власності на об’єкти нерухомості, які на ній розташовані, -
лише посвідчення факту, що відбувся.
Ст. 1225 Цивільного кодексу України слід вважати спеціальною при
спадкуванні. За іноземними громадянами варто визнати право власності
на земельні ділянки, на яких розміщені будівлі чи споруди, що
перебувають у їх власності, оскільки, володіючи будівлями чи спорудами,
вони є фактичними власниками зазначених земельних ділянок. У зв’язку
із цим ч. 5 ст. 120 Земельного кодексу України доцільно визнати такою,
що втратила чинність.
8. Обґрунтовано, що в Україні існують такі правові форми
використання земельних ділянок для забудови, як: 1) право власності на
землю; 2) оренда землі; 3) суперфіцій; 4) емфітевзис; 5) право постійного
користування.
9. За чинним законодавством України користувач
166
(суперфіціарій, орендар тощо) земельної ділянки набуває зведену на ній
будівлю чи споруду у власність. Така ситуація прямо суперечить
принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об’єктів
нерухомості, які на ній розташовані. Аналіз зарубіжного досвіду
регулювання даного питання дає змогу говорити про те, що у більшості
розвинених країн світу користувач земельної ділянки не набуває зведену
ним будівлю у власність.
Доведено, що для забезпечення реалізації принципу єдності
юридичної долі земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній
розташовані, в повному обсязі необхідно надати суперфіціарію чи
орендарю землі право користування збудованою будівлею чи спорудою
протягом строку користування земельною ділянкою, однак власником
такої будівлі чи споруди повинен вважатися власник земельної ділянки.
Після закінчення дії договору оренди землі чи суперфіцію земельна
ділянка разом із зведеною будівлею чи спорудою повинна повертатись
власнику землі.
10. Визнання права власності на самочинно збудоване майно (що
розташоване на чужій земельній ділянці) є шкідливим, в даному випадку
право власності на зведені об’єкти нерухомості також повинно
визнаватись за власником земельної ділянки.
11. У роботі доведено, що принцип єдності юридичної долі
земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані, при
переході права оренди не реалізується в повному обсязі. Господарські
суди, нотаріуси та органи Державної фіскальної служби України не
визнають автоматичний перехід права оренди, який передбачений чинним
законодавством України (ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377
Цивільного кодексу України та ст. 7 Закону України “Про оренду землі”).
Така ситуація призводить до роз’єднаності юридичної долі земельної
ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані. Обґрунтовано, що
норми про автоматичний перехід слід вважати спеціальними, а новому
167
власнику будівлі чи споруди непотрібно укладати новий договір оренди із
власником землі, оскільки відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України “Про
оренду землі” попередній договір оренди залишається чинним для нового
орендаря. Нотаріуси при посвідченні правочинів щодо відчуження
будівель чи споруд повинні одночасно вносити зміни до Державного
реєстру речових прав на нерухоме майно стосовно особи орендаря
земельної ділянки. Орендну плату повинен сплачувати новий власник
будівлі чи споруди з моменту виникнення у нього права оренди землі
(одночасно з виникненням права на будівлю чи споруду).
12. При укладенні договору оренди будівлі чи споруди, якщо
інше не передбачене договором, автоматично в силу вимог ст. 796
Цивільного кодексу України виникає зобов’язальне право користування
земельною ділянкою.
13. Труднощі з автоматичним переходом права оренди земельної
ділянки у відповідності з принципом єдності юридичної долі земельної
ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані, виникають у
зв’язку з тим, що земельне законодавство закріплює право оренди як
речове право. А за цивільним законодавством оренда землі –
зобов’язальне право. У даному випадку (для того, щоб титули на землю та
на будівлю завжди були однорідними) оренду землі слід передбачити у
двох варіантах: до 3 років оренда землі – зобов’язальне право, понад 3 –
речове. Такі зміни обумовлені тим, що за чинним Цивільним кодексом
України оренда будівлі до 3 років – зобов’язальна, понад 3 – речова.
14. Ситуація з переходом прав на земельну ділянку при переході
права власності на будівлю чи споруду, яка на ній розташована, ще
більше ускладнюється у випадку, коли такі об’єкти нерухомого майна
знаходяться на земельній ділянці, що перебуває на праві постійного
користування.
168
У роботі обґрунтовано, що ст. 120 Земельного кодексу України та
ст.377 Цивільного кодексу України є спеціальними по відношенню до ст.
92 Земельного кодексу України.
Згідно з чинним законодавством України при відчуженні будівлі
або споруди право постійного користування переходить автоматично. У
такому разі відмова попереднього користувача не потрібна. Такий підхід
відповідає загальній позиції, на якій стоїть земельне та цивільне
законодавство України, щодо єдності юридичної долі земельної ділянки
та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані. Обґрунтовується
необхідність трансформації права постійного користування у право
власності на земельну ділянку, що необхідно, серед іншого, для
послідовної реалізації принципу єдності юридичної долі земельної
ділянки та об’єктів нерухомого майна, які на ній розташовані.
15. Приватизація державного майна повинна відбуватися
виключно разом із земельними ділянками, на яких таке майно
розташоване.
16. Доведено, що в Україні принцип єдності юридичної долі
земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані (ст. 120
Земельного кодексу України та ст.377 Цивільного кодексу України та ін.),
у випадку із багатоквартирними будинками не реалізований. Насамперед,
це пов’язано із суперечностями, які існували у правовому регулюванні
питання суб’єкта права власності на земельну ділянку під
багатоквартирним будинком. Відповідно до п. “в” ч. 2 ст. 89 Земельного
кодексу України у спільній сумісній власності перебувають земельні
ділянки співвласників багатоквартирного будинку. З іншого боку, ч. 2 ст.
42 Земельного кодексу України (до прийняття Закону України “Про
особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”
від 14.05.2015 № 417-VIII) передбачала, що земельна ділянка під
багатоквартирним жилим будинком передається безоплатно у власність
або надається у користування об’єднанню власників. З прийняттям
169
зазначеного Закону, ст. 42 Земельного кодексу України передбачає, що
єдиним суб’єктом, який може претендувати на земельну ділянку під
багатоквартирним будинком, є співвласники багатоквартирного будинку,
однак Закон не визначає процедуру такого отримання.
17. Обґрунтовано, що квартира не є річчю, а є лише частиною
речі, і тому не може бути самостійним об’єктом майнових прав. Тому при
використанні терміну “право власності на квартиру” необхідно чітко
усвідомлювати, що “право власності на квартиру” не є правом власності в
загальноприйнятому розумінні. У роботі також обґрунтовано, що
власники квартир не є власниками будівлі в цілому (так як не можна
говорити, що в даному випадку річ є тотожною сукупності всіх складових
її елементів). При цьому зауважимо, що за законодавством України жилий
будинок та квартира – самостійні об’єкти нерухомості.
18. Аналіз досвіду правового регулювання кондомініумів у
Німеччині та Сполучених Штатах Америки свідчить, що можливо
створити такі правила, за якими не буде відбуватись потроєння об’єктів
права власності. Проведене дослідження досвіду зарубіжних країн та
України дозволяє зробити висновок, що принцип єдності юридичної долі
земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані, у
випадку з багатоквартирними жилими будинками в Україні можна
забезпечити двома способами: 1) використати досвід Німеччини та
житлово-будівельних кооперативів (до 1990 р.), надавши право власності
на ділянку і будинок юридичній особі (об’єднанню співвласників
багатоквартирного будинку чи кооперативу), а “власникам” квартир –
виключне право користуватися квартирами та невиключне право
користуватися спільним майном як учасникам такої юридичної особи;
2) використавши досвід Сполучених Штатів Америки, надати кожному
“власнику” квартири обмежене речове право на користування чужим
нерухомим майном – земельною ділянкою та будинком, яке, серед
170
іншого, передбачатиме право користуватися власне квартирами
(виключне право) і спільним майном (невиключне право).
19. При цьому право на відповідні земельні ділянки за
об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку доцільно було б
визначати безпосередньо законом. Ідентифікацію земельної ділянки,
право власності на яку виникло у об’єднання співвласників
багатоквартирного будинку в силу закону, доцільно проводити шляхом
складання технічної документації. Наприклад, при складанні проекту
землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів (ст. 53
Закону України “Про землеустрій”) слід ідентифікувати земельні ділянки,
що розташовані під багатоквартирними жилими будинками, і вважати їх
власністю об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. У разі,
якщо закріплення прибудинкової території за одним багатоквартирним
жилим будинком неможливе, можна закріпити одну прибудинкову
територію за декількома суміжними багатоквартирними жилими
будинками. Після затвердження проекту землеустрою об’єднання
співвласників багатоквартирного будинку повинні мати можливість
здійснити державну реєстрацію права власності на земельну ділянку.
Україні необхідно використати досвід Сполучених Штатів Америки
щодо того, що забудовник може зводити багатоквартирний жилий
будинок, лише використовуючи земельну ділянку на праві власності, а
також створювати об’єднання співвласників багатоквартирного будинку
ще до початку продажу квартир.