ЦИВІЛЬНО-ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ВІДНОСИН У СФЕРІ ЖИТЛОВОГО БУДІВНИЦТВА

Краткое описание

КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ
ІМЕНІ ТАРАСА ШЕВЧЕНКА

На правах рукопису

Радченко Лілія Іванівна

УДК 347.122:624

ЦИВІЛЬНО-ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ВІДНОСИН
У СФЕРІ ЖИТЛОВОГО БУДІВНИЦТВА

Спеціальність 12.00.03 – цивільне право і цивільний процес;
сімейне право; міжнародне приватне право

Дисертація на здобуття наукового ступеня
кандидата юридичних наук

Науковий керівник

Кузнєцова Наталія Семенівна,
доктор юридичних наук, професор

Київ – 2009

ЗМІСТ
Вступ...............................................................................................................................................3
Розділ І Загальна характеристика правовідносин сфери житлового будівництва
1.1. Становлення та розвиток правового регулювання відносин у сфері житлового будівництва...................................................................................................................................13
1.2. Особливості правових механізмів залучення коштів у сфері будівництва житла і операцій з нерухомістю..............................................................................................................29
1.3. Правовий статус суб’єктів житлового будівництва .......................................................49
Розділ ІІ Реалізація цивільно-правових механізмів забезпечення житлового будівництва
2.1. Застосування договірних механізмів у сфері інвестування у житлове будівництво.70
2.1.1. Договір управління майном у сфері будівництва житла............................................70
2.1.2. Договір щодо організації спорудження об’єкта будівництва....................................87
2.1.3. Цивільно-правові договори, що забезпечують виконання обов’язків учасників житлового будівництва.............................................................................................................103
2.2. Особливості застосування механізмів ФФБ та ФОН...................................................117
Розділ ІІІ Захист прав та інтересів учасників житлового будівництва
3.1. Теоретичні та практичні проблеми відповідальності за порушення цивільних прав в сфері інвестування у житлове будівництво...........................................................................138
3.2. Захист суб’єктивних прав учасників фінансово-кредитних механізмів будівництва житла та операцій з нерухомістю............................................................................................160
Висновки....................................................................................................................................184
Список використаних джерел..............................................................................................195
Додатки.......................................................................................................................................209

ВСТУП

Актуальність теми. Проведення економічних реформ, зміни у соціальному і правовому устрої держави призвели до появи нових механізмів правової регламентації відносин у різних сферах правозастосування. Однією з найбільш перспективних та, водночас, проблемних серед них є сфера житлового будівництва.
Відсутність належного законодавчого забезпечення та державного контролю за процесами інвестування у будівництво житла, призвела до ситуації, коли тисячі громадян України виявилися ошуканими у результаті порушення їх суб’єктивних прав та інтересів. Процеси капіталовкладень у житлове будівництво протягом тривалого часу залишалися фактично за межами правової регламентації, що зумовило нагальну потребу нормативного та судового захисту прав інвесторів.
З метою забезпечення встановлення додаткових гарантій для інвесторів та здійснення контролю за процесом спорудження житлових приміщень до відносин, пов’язаних з будівництва житла, був залучений фінансовий посередник. При цьому, інвестування у житлове будівництво здійснюється, насамперед, у межах системи механізмів фондів фінансування будівництва та фондів операцій з нерухомістю, запроваджених Законом України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” від 19 червня 2003 р. (надалі – Закон “Про фінансово-кредитні механізми …”).
Незважаючи на нетривалий час функціонування Закону, практика його реалізації засвідчила наявність суттєвих прогалин та недоліків у сфері законодавчого регулювання відносин інвестування житлового будівництва. Наведене зумовлює потребу удосконалення існуючих правових механізмів регулювання процесів інвестування житлового будівництва, спрямованих на забезпечення надійного захисту прав їх учасників. Передувати їх формуванню мають ґрунтовні наукові дослідження зазначених процесів, що базуються на врахуванні положень вітчизняного та зарубіжного законодавств, досягнень правової доктрини та потреб практики. Водночас, на сьогоднішній день у вітчизняній цивілістиці відсутні спеціальні монографічні дослідження цивільно-правового регулювання відносин інвестування у житлове будівництво. Дослідження даної тематики обмежується поодинокими статтями у періодичних виданнях, які не носять системного характеру та стосуються аналізу практичних аспектів фінансування будівництва житла.
Недостатність сучасних наукових розробок зазначеної проблематики, відсутність теоретичних узагальнень та відповідних практичних рекомендацій негативно впливають на розвиток нормативного регулювання відносин інвестування у житлове будівництво. Зазначене обумовлює нагальну потребу глибокого наукового дослідження теоретичних та практичних проблем охорони прав учасників інвестування у будівництво житла, а науково-теоретичні висновки та практичні рекомендації сприятимуть впровадженню більш досконалого нормативного масиву, присвяченого правовій регламентації відносин у даній сфері цивільно-правового регулювання.
Враховуючи значне використання у сфері практичної площини для акумуляції коштів інвесторів у житлове будівництво, насамперед, механізмів запроваджених Законом “Про фінансово-кредитні механізми …”, розкриття тематики даного дослідження у цілому обмежуватиметься аналізом цивільно-правових аспектів реалізації системи фондів фінансування будівництва та фондів операцій з нерухомістю.
Необхідно підкреслити, що 18 грудня 2008 р. до Закону “Про фінансово-кредитні механізми …” було внесено ряд змін, що спрямовані на розширення термінологічного апарату закону, закріплення поряд зі системою фонду фінансування будівництва (надалі –ФФБ) та фонду операцій з нерухомістю (надалі – ФОН), системи ФОН-ФФБ, як змішаного різновиду таких фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла, встановлення процедури відкріплення об’єкту інвестування від довірителя, а також надають можливість довірителям ознайомлюватися із копіями документів щодо правового статусу забудовника та будівництва відповідного об’єкту. Проте, аналіз змісту нових положень Закону свідчить, що вони не спрямовані на захист прав довірителів, а, насамперед, мають на меті гарантувати фінансову стабільність управителю в період фінансової кризи за рахунок покладення додаткових обов’язків на забудовника та розширення підстав для отримання управителем винагороди. Довіритель, як і раніше, у відносинах із управителем, залишається залежним суб’єктом.
Сформульовані у дисертаційній роботі теоретичні висновки та практичні рекомендації ґрунтуються на працях вітчизняних та зарубіжних вчених-юристів. Дослідженню проблем цивільно-правового регулювання у сфері житлове будівництво сприяли роботи відомих вчених, а саме І.А.Безклубого, Т.В.Боднар, М.І.Брагінського, С.М.Братуся, В.В.Вітрянського, О.М.Вінник, В.П.Грибанова, О.В.Дзери, Н.О.Доценко-Белоус, Н.В.Дроздової, О.С.Іоффе, Н.С.Кузнєцової, Л.А.Лунца, В.В.Луця, Р.А.Майданика, Ю.Д.Притики, О.П.Сергєєва, Є.О.Суханова, Ю.К.Толстого, Я.М.Шевченко, В.С.Щербини та інших учених.
Зв’язок з науковими програмами, планами, темами. Тематика дисертації є складовою науково-дослідної роботи кафедри цивільного права Київського національного університету імені Тараса Шевченка. Дослідження проводилося у межах бюджетної теми Київського національного університету імені Тараса Шевченка “Механізм адаптації законодавства в сфері прав громадян України до законодавства Європейського Союзу” (номер теми 06 БФ 042-01; номер державної реєстрації 0106U006631).
Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційного дослідження є системний аналіз механізмів цивільно-правового регулювання відносин у галузі житлового будівництва, виявлення істотних проблем, недоліків і прогалин у чинному законодавстві, а також надання науково-теоретичних та практичних рекомендацій щодо підвищення ефективності охорони прав учасників відносин інвестування у житлове будівництво.
Для досягнення поставленої мети сформульовані такі завдання дисертаційного дослідження: аналіз особливостей становлення та розвитку правового регулювання відносин у сфері житлового будівництва; дослідження специфіки правого статусу суб’єктів механізмів інвестування у житлове будівництво; визначення особливостей правового регулювання діяльності учасників сфери будівництва житла і операцій з нерухомістю; дослідження договірних механізмів опосередкування відносин інвестування у будівництво житла, виявлення їх істотних умов та характерних ознак; встановлення специфіки функціонування та цивільно-правової регламентації діяльності учасників у межах механізмів фондів фінансування будівництва та фондів операцій з нерухомістю; дослідження теоретичних та практичних аспектів захисту суб’єктивних прав у процесі інвестування у будівництво нерухомості, формулювання рекомендацій щодо вдосконалення законодавчого регулювання механізмів житлового будівництва та їх ефективного застосування у договірній та судовій практиці; надання дієвих пропозицій щодо впровадження альтернативного, існуючим, способу інвестування житлового будівництва.
Об’єктом дослідження є цивільно-правові відносини, що складаються у сфері залучення грошових коштів для інвестування у житлове будівництво.
Предметом дослідження є національне і зарубіжне законодавство, судова та договірна практика його застосування, вітчизняні та зарубіжні наукові розробки із загальнотеоретичних проблем цивільного права та правової регламентації відносин у сфері житлового будівництва.
Методологічну основу дослідження становлять сучасні методи наукового пізнання: загальнонауковий діалектичний метод та спеціальні наукові методи історичного, порівняльно-правового, системно-структурного аналізу, а також метод формально-логічного синтезу тощо.
На основі діалектичного методу досліджено тенденції та закономірності розвитку правової регламентації відносин у сфері житлового будівництва. Системно-структурний метод покладено в основу дослідження системи інвестування у житлове будівництво, визначення її структури та особливостей функціонування окремих елементів. Метод історичного аналізу застосовувався при дослідженні процесів становлення та розвитку законодавчого регулювання відносин у галузі житлового будівництва. Правовий аналіз ефективності реалізації механізмів фонду фінансування будівництва та фонду операцій з нерухомістю, специфіки правової охорони їх учасників проведено за допомогою порівняльно-правового методу. Метод формально-логічного синтезу використовувався при дослідженні термінології у сфері інвестування спорудження нерухомості. Використання комплексного методу проводилось при формуванні ряду наукових визначень та висновків, а також наукових положень, що виносяться на захист.
Наукова новизна одержаних результатів полягає в тому, що вперше в Україні на рівні дисертаційного дослідження проведений аналіз цивільно-правових аспектів регулювання відносин у сфері житлового будівництва, розглядаються теоретико-правові та практичні проблеми захисту прав учасників у процесі інвестування у будівництво житла, обґрунтовується необхідність реформування законодавства у даній сфері правового регулювання, удосконалення договірної та судової практики.
Наукова новизна одержаних результатів дослідження конкретизується у наступних науково-теоретичних положеннях та висновках:
Вперше:
1. Обґрунтовано, що механізм цивільно-правового регулювання у сфері житлового будівництва являє собою організаційно-функціонально впорядковану систему цивільно-правових норм, які визначають підстави та форми житлового будівництва, умови залучення та управління грошовими коштами, договірні засади будівельного підряду, а також норм, що забезпечують перехід збудованого житла (квартир) у власність установників управління (довірителів).
2. Доведена хибність звуження способів фінансування житлового будівництва переліком, визначеним законодавством, для задоволення потреб інвестора у житлових приміщеннях, серед яких домінуючим є вкладення грошових коштів у будівництво житла у формі ФФБ виду А, які не забезпечують ефективного та економного витрачання фінансових ресурсів та раціонального будівельного процесу.
3. Запропоновано змінити передбачений Законом правовий режим майна управителя у формі довірчої власності на правовий режим, визначений договором управління, що забезпечить відповідність норм Закону положенням ЦК України, зокрема Глави 70.
4. Обґрунтовано положення про те, що договірне оформлення відносин між управителем та забудовником по спорудженню об’єкта будівництва за своєю правовою природою має ознаки цивільно-правового договору на користь третьої особи – установника управління.
5. Доведено, що договір управління майном недоцільно визнавати договором приєднання у сфері фінансування житлового будівництва.
6. Запропоновано впровадження альтернативних способів інвестування у житлове будівництво шляхом об’єднання інвесторів, які бажають отримати у власність житлові приміщення, у формі створення юридичної особи (кондомініумів, ЖБК тощо). Діяльність такої юридичної особи має спрямовуватися на фінансування будівництва житлових приміщень за рахунок отриманих від її учасників грошових коштів.
7. Обґрунтовано висновок, що пріоритетним способом судового захисту цивільних прав установника управління у сфері житлового будівництва є позов про примусове виконання обов’язку у натурі, поєднаний з вимогою про відшкодування збитків та компенсацією моральної шкоди.
8. Обґрунтовано висновок про доцільність державної реєстрації договорів управління майном та застосування спеціального режиму фінансування управителем спорудження об’єкту будівництва, зокрема, шляхом здійснення розрахунків лише за згодою спеціально уповноваженого державного органу фінансового контролю.
Удосконалено:
1. Положення про необхідність посилення законодавчого захисту прав та інтересів установника управління, який є основним учасником відносин житлового будівництва, для задоволення соціально-економічних потреб якого використовується спеціальні фінансові механізми.
2. Положення про необхідність визначення Правил ФФБ на рівні Закону як публічного запрошення до пропозиції стати учасником ФФБ, враховуючи норму ч.1 ст. 641 ЦК України щодо тлумачення оферти як пропозиції укласти договір, що має містити його істотні умови.
3. Висновок про пріоритетність превентивного захисту суб’єктивних прав учасників системи фінансово-кредитних механізмів на стадії попередження правопорушень на нормативному та локальному рівнях.
Удосконалення правового регулювання відносин у сфері інвестування у житлове будівництво з метою превенції виникнення можливих правопорушень має охоплювати: 1) на нормативному рівні – вдосконалення законодавчого регулювання відносин у сфері фінансування житлового будівництва шляхом: а) внесення змін до ряду норм Закону України “Про фінансово-кредитні механізми…”; б) розробки комплексу підзаконних нормативних актів (зокрема, Типових Правил ФФБ та ФОН); 2) на локальному рівні – внесення відповідних змін у розроблені фінансовими установами примірні акти регулювання відносин між учасниками механізмів фінансування житлового будівництва.
Дістали подальший розвиток положення про те , що:
1. Кожен з учасників сфери житлового будівництва може одночасно поєднувати різні якості: установник управління є довірителем та може бути позичальником у межах механізму ФФБ або власником сертифікатів механізму ФОН; управитель – замовником будівництва, позикодавцем або емітентом сертифікатів ФОН; забудовник – генеральним підрядником та замовником будівництва.
2. Поряд із основними способами захисту цивільних прав та інтересів інвесторів (установників управління), передбаченими ст.16 ЦК України, можуть застосовуватися і інші способи захисту, встановлені окремими статтями ЦК та іншими законами України, наприклад, статтями ГК України про оперативно-господарські санкції (ст.ст.235-237).
3. Потребують деталізації норми Закону України “Про захист прав споживачів” щодо можливості споживача (установника управління), у випадку неналежної якості спорудженого об’єкту, звернутися з вимогою не лише до забудовника, а і до управителя. Зазначене можливо здійснити шляхом розширення поняття “продавець”, визначене у глосарії Закону за рахунок включення управителя до змісту даної категорії.
4. Доцільність закріплення системи способів судового захисту порушених прав в окремому розділі Закону “Про фінансово-кредитні механізми…”, що дозволить створити правове підґрунтя для гарантування прав учасників відносин інвестування та полегшити процедуру судового розгляду справ про порушення законодавства у сфері житлового будівництва.
На підставі проведеного аналізу вносяться пропозиції щодо вдосконалення законодавства України, які також становлять наукову новизну дослідження:
1. Пропонується змінити та доповнити норму абзацу 3 ст. 2 Закону положенням наступного змісту: “Управитель – це фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, договором та Правилами фонду, отримала в установленому порядку дозвіл/ліцензію та володіє необхідним, встановленим законодавством, мінімальним розміром статутного капіталу.
До управителів належать банки, які отримали письмовий дозвіл Національного банку України та небанківські фінансові установи, які отримали ліцензію спеціального уповноваженого органу виконавчої влади у сфері регулювання ринків фінансових послуг.
Не належать до управителів наступні види фінансових установ: кредитні спілки, ломбарди, довірчі товариства, страховики, недержавні пенсійні фонди, особи, що здійснюють адміністрування недержавних пенсійних фондів, корпоративні інвестиційні фонди”.
2. Доведена необхідність встановлення імперативного положення про відповідальність управителя за дії визначеного ним забудовника, пов’язані з дотриманням строків та якості спорудження об’єктів, шляхом зміни останнього абзацу ст. 13 Закону та формулюванні його наступним чином: „Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ ... несе відповідальність у разі невиконання забудовником своїх зобов'язань щодо строків спорудження і якості об’єктів будівництва та передачі довірителям у власність об’єктів інвестування”.
3. Враховуючи правову природу договору між управителем та забудовником, пропонується закріпити у Законі наступні положення щодо:
а) належності договору між управителем та забудовником до договорів на користь третьої особи шляхом включення до ст. 2 Закону положення наступного змісту: “Договір управителя із забудовником є договором на користь третьої особи – установника управління”;
б) можливості установника контролювати цільове використання забудовником спрямованих на будівництво коштів шляхом внесення змін до абзацу 18 ч. 1 ст. 13 та ч. 1 ст. 18 Закону, виклавши їх у наступній редакції: Ст. 13 - “здійснення управителем ФФБ та установником управління контролю за цільовим використанням забудовником спрямованих на будівництво коштів...”, Ст. 18 – “Управитель та установник управління здійснюють контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов’язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника…”.
в) неможливості зміни або розірвання договору без попередньої згоди установника шляхом внесення змін до ч. 2 ст. 18 Закону, виклавши її у наступній редакції: “У разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право за погодженням з установником (установниками) управління припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору та повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об’єкта коштів ..., а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов’язань за договором, визначеним цим Законом”.
4. Пропонується закріпити спосіб оприлюднення Правил фонду у вигляді покладення обов’язку на управителя офіційно опублікувати Правила у друкованих засобах масової інформації шляхом зміни положення ст. 2 Закону наступного змісту: “Правила фонду (Правила ФФБ, Правила ФОН) - система норм, затверджена та оприлюднена у друкованих засобах масової інформації управителем цього фонду, якої мають дотримуватися всі суб’єкти системи фінансово-кредитних механізмів будівництва житла для досягнення мети управління майном, визначеної установником управління”.
Теоретичне та практичне значення одержаних результатів полягає у тому, що сформульовані у роботі положення, висновки, рекомендації та пропозиції можуть бути використані у подальших наукових дослідженнях особливостей цивільно-правового регулювання відносин у сфері житлового будівництва.
Результати дисертаційного дослідження можуть бути застосовані у законотворчій діяльності, зокрема, при вдосконаленні Закону України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”. Положення дисертації можуть бути використані у навчальному процесі, при підготовці підручників і навчальних посібників, а також при викладанні курсу цивільного права, у практичній діяльності судів України та юристів – практиків.
Особистий внесок здобувача. Дисертаційна дослідження є самостійною, завершеною науковою роботою. Сформульовані у дисертації теоретичні положення, висновки, пропозиції базуються на особистих дослідженнях, аналізі та критичному осмисленні наукових та нормативно-правових джерел, практиці застосування чинного законодавства.
Апробація результатів дисертації. Дисертація виконана і обговорена на кафедрі цивільного права Київського національного університету імені Тараса Шевченка. Окремі положення дисертації та їх аргументація були викладені у доповідях та наукових повідомленнях на Міжнародній науково-практичній конференції “Розвиток цивільного законодавства України: шляхи подолання кодифікаційних протиріч” (Київ, вересень 2006р.), Міжнародній науково-практичній конференції молодих вчених “П’яті осінні юридичні читання” (Хмельницький, жовтень 2006 р.), ХІІІ Регіональній науково-практичній конференції “Проблеми державотворення і захисту прав людини в Україні” (Львів, лютий 2007 р.), ІІ Міжнародній науковій конференції “Від громадянського суспільства – до правової держави” (Харків, квітень 2007 р.), Міжнародній науково-практичній конференції “Права і свободи людини і громадянина: проблеми судового захисту” (Київ, листопад 2007р.), Всеукраїнській науково-практичній конференції молодих вчених “Осінні юридичні читання” (Харків, листопад 2008р.).
Результати проведеного дослідження апробовані автором та використані у проведенні лекційних, практичних та семінарських занять з курсу “Цивільне право” та спецкурсу “Контракти у приватному праві” на юридичному факультеті Київського національного університету імені Тараса Шевченка, та у власній практичній діяльності.
Публікації. Висновки та результати дисертаційного дослідження викладені у десятьох публікаціях, в тому числі у вигляді чотирьох наукових статей у провідних фахових виданнях, в яких відображено основні положення дисертаційного дослідження.
Структура дисертації зумовлена метою дослідження і складається з вступу, трьох розділів, семи підрозділів, висновків, списку використаних джерел (149 найменувань) та додатків. Повний обсяг дисертації становить 252 сторінок, з яких 14 сторінок займає список використаних джерел.

Список литературы

ВИСНОВКИ

1. Наслідком недосконалого законодавчого регулювання правовідносин у сфері інвестування житлового будівництва стали випадки порушення інтересів інвесторів, що обумовило потребу внесення змін до інвестиційного законодавства. Результатом внесених змін стало встановлення законодавчої заборони на укладання прямих інвестиційних договорів у сфері будівництва житла та розширення випадків застосування фінансових механізмів, передбачених Законом “Про фінансово-кредитні механізми...”.
2. Механізм цивільно-правового регулювання у сфері житлового будівництва являє собою організаційно-функціонально впорядковану систему цивільно-правових норм, які визначають підстави та форми житлового будівництва, умови залучення та управління грошовими коштами, договірні засади будівельного підряду, а також норм, що забезпечують перехід збудованого житла (квартир) у власність установників управління (довірителів).
3. Спосіб фінансування житлового будівництва через систему інститутів спільного інвестування неспроможний задовольнити потреби інвестора в житлових приміщеннях. Незважаючи на існування законодавчої можливості викупу цінних паперів ІСІ за рахунок набутого ним нерухомого майна, слід визнати можливість викупу цінних паперів корпоративного інвестиційного фонду (акцій) лише через їх оплату грошовими коштами товариства Тому інвестування у житлове будівництво через механізм ІСІ не спрямоване на реалізацію соціальних потреб інвесторів.
4. Механізм фінансування житлового будівництва через недержавні пенсійні фонди також не можна вважати результативним. НПФ провадять діяльність по накопиченню пенсійних внесків, їх управлінню та по здійсненню пенсійних виплат. При цьому згідно легального визначення пенсійної виплати, остання надається лише у грошові формі. Тому вкладники грошових коштів у фінансування житлового будівництва через недержавні пенсійні фонди не отримують житлових приміщень.
5. Система інвестування будівництва житла через випуск безпроцентних (цільових) облігацій характеризується високим ризиком та додатковими витратами для забудовника (пошук інвесторів та торговців цінними паперами, витрати на емісію, розміщення та погашення облігацій, ризик не розміщення емітованих цінних паперів тощо). Впровадження зазначеного механізму додатково ускладнюється відсутністю належного нормативного регулювання відносин у сфері обігу та погашення цільових (житлових) облігацій.
6. Аналіз передбаченого Законом “Про фінансово-кредитні механізми…” способу фінансування будівництва у формі ФФБ дозволяє резюмувати, що у випадку здійснення інвестування шляхом створення ФФБ виду Б на управителя покладаються додаткові ризики (ч.4 та ч.6 ст.11 Закону “Про фінансово-кредитні механізми…”) та суттєві затрати. Зазначені законодавчі обтяження діяльності управителя призвели до відсутності практики застосування даного правового механізму.
Власники сертифікатів ФОН, на відміну від довірителів ФФБ, не отримують права власності на збудовані, за їх рахунок, житлові приміщення. Тому механізм ФОН не задовольняє їх потреби у житлових приміщеннях.
7. Проведений аналіз передбачених законодавством способів інвестування житлового будівництва (у формі ІСІ, НПФ, емісії безпроцентних (цільових) облігацій, ФФБ та ФОН) засвідчує, що незважаючи на наявність ряду таких правових механізмів, єдиним реально функціонуючим способом фінансування, який здатний задовольнити потреби інвестора у житлових приміщеннях, є вкладення грошових коштів у будівництво житла у формі ФФБ виду А. Інші способи інвестування взагалі не передбачають надання житла (недержавні пенсійні та корпоративні фонди або емісія сертифікатів ФОН) чи є занадто ускладненими та невигідними для забудовника (емісія житлових облігацій) або управителя (механізм ФФБ виду Б), тому в Україні фактично відсутня практика використання зазначених способів інвестування житлового будівництва. Тому, слід наголосити на хибність законодавчо обумовленої тенденції до звуження способів фінансування житлового будівництва для задоволення потреб інвестора у житлових приміщеннях, серед яких домінуючим є вкладення грошових коштів в будівництво житла у формі ФФБ виду А, які не забезпечують ефективного та економного витрачання фінансових ресурсів та раціонального будівельного процесу.
8. Кожен з учасників сфери житлового будівництва може одночасно поєднувати різні якості. Установник управління є довірителем та може бути позичальником у межах механізму ФФБ або власником сертифікатів механізму ФОН. Управитель – замовником будівництва, позикодавцем або емітентом сертифікатів ФОН. Забудовник – генеральним підрядником та замовником будівництва. При цьому законодавець не завжди чітко розмежовує наведені ролі суб’єктів житлового будівництва.
Головним учасником відносин житлового будівництва, для задоволення соціально-економічних потреб якого використовуються спеціальні фінансові механізми, є установник управління. Проте єдиний спеціальний у даній сфері закон – Закон “Про фінансово-кредитні механізми…” фактично залишив поза увагою закріплення його правового статусу та створення надійних механізмів впливу останнього на хід та процес житлового будівництва. Правове положення установника може отримати належне нормативне закріплення лише у випадку надання йому можливості безпосереднього контролю за ходом та якістю виконанням будівельних робіт та створення на рівні законодавства додаткових гарантій захисту його інтересів.
9. У Законі “Про фінансово-кредитні механізми...”. має бути зафіксований перелік фінансових установ, які не можуть здійснювати функції довірчого управителя у сфері житлового будівництва. Орієнтовний перелік таких суб’єктів можливо встановити, змінивши у глосарії Закону (ст.2) відповідне визначення поняття “управителя” та закріпивши їх вичерпний перелік. Зокрема, слід змінити та доповнити норму абзацу 3 ст. 2 Закону положенням наступного змісту:
“Управитель – це фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, договором та Правилами фонду, отримала в установленому порядку дозвіл/ліцензію та володіє необхідним, встановленим законодавством, мінімальним розміром статутного капіталу.
До управителів належать банки, які отримали письмовий дозвіл Національного банку України та небанківські фінансові установи, які отримали ліцензію спеціального уповноваженого органу виконавчої влади у сфері регулювання ринків фінансових послуг.
Не належать до управителів наступні види фінансових установ: кредитні спілки, ломбарди, довірчі товариства, страховики, недержавні пенсійні фонди, особи, що здійснюють адміністрування недержавних пенсійних фондів, корпоративні інвестиційні фонди”.
10. Поняття “забудовник” і “замовник” можуть позначати різні правові категорії. У першому випадку мова йде про особу, яка у встановленому порядку одержала дозвіл на проведення будівництва та уклала відповідний договір підряду. В той час, як замовником виступає суб’єкт, до відання якого належить оформлення комплексу необхідних документів для організації процесу будівництва. Тому зафіксоване у ст. 4 Закону визначення забудовника пропонується викласти у наступній редакції: “забудовником може бути особа, яка згідно із законодавством отримала дозвіл на провадження будівництва та уклала договір з управителем”.
11. Законодавче встановлення правового режиму довірчої власності у сфері житлового будівництва, що передбачається Законом “Про фінансово-кредитні механізми...” може мати наслідком випадки порушення прав установників управління, які внаслідок недобросовісності управителів, штучності конструкції довірчої власності для вітчизняної правової системи та законодавчої неврегульованості зазначених відносин можуть не лише позбавлятися наданих грошових коштів, але і не отримати у кінцевому підсумку житлових приміщень.
Аналіз основних рис права власності, закріплених у ЦК України та особливостей права довірчої власності, відображених у Законі (зокрема, у ст. 8) засвідчує, що у сфері довірчої власності повноваження „власника” обмежені не лише законом, а й волею установника, відображеною у договорі управління. Як наслідок, відсутня основна риса права власності — можливість її здійснення на власний розсуд відповідно до закону, за власною волею, незалежно від волі інших осіб. Виходячи з наведеного, пропонується змінити, передбачений Законом правовий режим майна управителя у формі довірчої власності на правовий режим, визначений договором управління, шляхом внесення відповідних змін до положень ст.ст. 2, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13 Закону.
Беручи до уваги штучність конструкції довірчої власності для національної правової системи, можливі негативні наслідки її впровадження у сфері інвестування у будівництво житла, пропонується виключити ч. 2 ст. 316 ЦК України, а ст. 1029 ЦК України доповнити частиною другою наступного змісту: “Надання майна на підставі договору управління не має наслідком перехід права власності на, надане за договором, майно до управителя”.
12. Дослідження використовуваних на практиці договорів про участь у ФФБ та положень чинного законодавства засвідчує, що їх умови, як правило, сформульовані у вигляді договорів приєднання та спрямовані на мінімізацію обов’язків і відповідальності лише однієї сторони - управителя. Видається доцільним закріпити на законодавчому рівні норму про неможливість формулювання положень договору управління майном як договору приєднання, шляхом доповнення змісту ст.14 Закону України “Про фінансово-кредитні механізми…” положенням наступного змісту: “Договір про участь у ФФБ не є договором приєднання”.
У Законі має бути також безпосередньо зазначено про підпорядкування відносин з приводу укладання та виконання договору управління майном нормам ЦК України. З врахуванням наведеного, пропонується доповнити ст.14 Закону України “Про фінансово-кредитні механізми…” положенням наступного змісту: “На відносини з приводу укладання та виконання договору управління майном поширюються норми ЦК України, якщо інше не встановлене цим Законом”.
13. Враховуючи відсутність у механізмі функціонування ФФБ договірних відносин між установником управління і забудовником та закріплення у ст.1043 ЦК України відповідальності управителя за не виявлення належної турботливості про інтереси установника або вигодонабувача, слід встановити у Законі імперативне положення про відповідальність управителя за дії визначеного ним забудовника, пов’язані з дотриманням строків та якості спорудження об’єктів. Тому пропонується внести заміни до останнього абзацу ст. 13 Закону та сформулювати його наступним чином: „Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ... несе відповідальність у разі невиконання забудовником своїх зобов’язань щодо строків спорудження і якості об’єктів будівництва та передачі довірителям у власність об’єктів інвестування”.
14. У процесі спорудження об’єкта через механізм ФФБ використовується ряд взаємопов’язаних договорів: між управителем і забудовником (договір підряду, спрямований на фінансування будівництва); між забудовником (замовником) та підрядником (договір будівельного підряду); між підрядником та субпідрядником (підрядні договори, спрямовані на виконання певних комплексів робіт по будівництву об’єкта). Зазначені договори тісно пов’язані та утворюють взаємообумовлену ієрархічну систему договірних зв’язків. При цьому договір між управителем і забудовником можна кваліфікувати як договір підряду, що спрямований на фінансування спорудження об’єкту будівництва.
15. Аналіз чинного законодавства у сфері правової регламентації відносин між управителем та забудовником по спорудженню об’єкта будівництва засвідчує, що останні набувають форму цивільно-правового договору на користь третьої особи – установника управління. Враховуючи правову природу договору управителя та забудовника пропонується закріпити на рівні Закону України “Про фінансово-кредитні механізми…” наступні положення:
а) щодо належності договору управителя та забудовника до договорів на користь третьої особи шляхом включення до ст. 2 Закону положення наступного змісту: “Договір управителя із забудовником є договором на користь третьої особи – установника управління”.
б) можливості установника контролювати цільове використання забудовником, спрямованих на будівництво коштів шляхом внесення змін до абзацу 18 ч. 1 ст. 13 та ч. 1 ст. 18 Закону, виклавши їх у наступній редакції: Ст. 13 - “здійснення управителем ФФБ та установником управління контролю за цільовим використанням забудовником спрямованих на будівництво коштів...;” Ст. 18 – “Управитель та установник управління здійснюють контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов’язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника…”.
в) неможливості зміни або розірвання договору без попередньої згоди установника шляхом внесення змін до ч. 2 ст. 18 Закону, виклавши її у наступній редакції: “У разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право за погодженням з установником (установниками) управління припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору та повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об’єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків ..,, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов’язань за договором, визначеним цим Законом”.
г) пропонується також виключити ч. 12 зі змісту ст. 20 Закону, як таку, що суперечить імперативному положенню ст. 511 ЦК України про неможливість встановлення у договорі на користь третьої особи обов’язків щодо цієї особи.
16. Враховуючи, що іпотекодавцем може бути лише власник предмету іпотеки та відсутність у Законі “Про фінансово-кредитні механізми...” спеціальних норм, спрямованих на визначення власника об’єкта будівництва, з метою приведення його положень у відповідність до ст. 876 ЦК України та ст. 5 Закону України “Про іпотеку” доцільно закріпити у Законі положення щодо визначення правового статусу власника на об’єкт будівництва шляхом доповнення ст. 9 положенням наступного змісту: “Власником об’єкта будівництва або результату інших будівельних робіт до моменту введення об’єкта в експлуатацію є забудовник, якщо інше не передбачено договором між управителем і забудовником”.
17. Підставою набрання чинності договору доручення є порушення забудовником умов договору з управителем (ч. 3 ст. 10 Закону). За цих обставин будь-яке порушення умов договору спричиняє обов’язок передати весь комплекс необхідної для спорудження об’єкта документації управителю. З метою збалансування правового статусу учасників механізму фінансування будівництва доцільно у Законі визначити коло обставин, настання яких є підставою набрання чинності договору доручення, якими можуть бути сформульовані у ст. ст. 18 та 32 Закону ризикові ситуації. З огляду на наведене, доцільно внести зміни до Закону та викласти положення абзацу третього ч. 3 ст. 10 у наступній редакції: “договір доручення з відкладальними умовами, за яким управителю у разі виникнення, внаслідок дій забудовника, ризикових ситуацій у процесі будівництва, визначених цим Законом, доручається виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам”.
18. Основним документом, що забезпечує локальне регулювання відносин у сфері створення та функціонування ФФБ та ФОН є Правила фонду. Закон визначає Правила як систему оприлюднених норм (ст.2 Закону). Проте у законодавстві відсутні вимоги до способу та порядку такого оприлюднення. У зв’язку з наведеним, пропонується у Законі закріпити спосіб оприлюднення Правил фонду шляхом зміни положення ст. 2 Закону та викладенням його у наступній редакцій: “Правила фонду (Правила ФФБ, Правила ФОН) - система норм, затверджена та оприлюднена у друкованих засобах масової інформації управителем цього фонду, якої мають дотримуватися всі суб’єкти системи фінансово-кредитних механізмів будівництва житла для досягнення мети управління майном, визначеної установником управління ...”.
Враховуючи доктринальне та законодавче визначення оферти (ч.1 ст. 641 ЦК України) як пропозиції укласти договір, що має містити його істотні умови, слід визначити Правила ФФБ не публічною пропозицією, а публічним запрошенням до пропозиції стати учасником ФФБ. Тому пропонується змінити формулювання ч. 3 ст. 12 Закону на наступну редакцію “Правила ФФБ є публічним запрошенням до пропозиції вступу до фонду особи, яка бажає стати довірителем цього фонду”.
19. Правила ФФБ визначають взаємовідносини не лише між управителем та забудовником, але і між управителем, довірителями та страхувальниками, тому зміна Правил фонду буде впливати на весь комплекс правовідносин між зазначеними суб’єктами та можлива лише за згодою учасників ФФБ. Тому можна вважати некоректною позицію законодавця щодо можливості односторонньої зміни управителем умов договору із забудовником з ФФБ виду Б на вид А. Виходячи з наведеного, пропонується виключити друге речення зі змісту ч.8 ст.11 Закону.
Аналіз розроблених Держкомфінпослуг та фінансовими установами примірних Правил ФФБ, засвідчує, що останні у ряді випадків суперечать нормам Закону “Про фінансово-кредитні механізми…”, виходять за межі та занадто широко трактують окремі його положення та спрямовані, насамперед, на мінімізацію можливих ризиків і захист прав лише управителя. Зазначене потребує розробки та затвердження центральним органом державної влади у формі підзаконного правового акту Типових Правил ФФБ та ФОН. Застосування таких Правил має бути обов’язковим для всіх учасників правовідносин сфери фінансування житлового будівництва.
20. Основною проблемою, що виникає при дослідженні механізмів інвестування у житлове будівництво, є проблема захисту суб’єктивних прав та інтересів учасників цієї сфери правовідносин. Наслідком недосконалості вітчизняного законодавства та недоліків системи нормативного захисту у галузі фінансування будівництва житла стало виникнення на практиці численних порушень прав інвесторів. Комплексний аналіз чинного Закону “Про фінансово-кредитні механізми…” засвідчує, що і наразі, інвестори повною мірою не захищені від можливих зловживань з боку інших учасників будівельного процесу, а правове спрямування Закону, передусім, покликане забезпечити інтереси управителя фонду.
21. Покращення правового регулювання відносин у сфері інвестування у житлове будівництво, з метою попередження виникнення можливих правопорушень, має охоплювати: 1) на нормативному рівні – покращення законодавчого регулювання відносин у сфері фінансування житлового будівництва шляхом: а) зміни ряду норм Закону України “Про фінансово-кредитні механізми…”; б) розробки комплексу підзаконних нормативних актів у даній сфері (зокрема, Типових Правил ФФБ та ФОН); 2) на локальному рівні – шляхом внесення відповідних змін у розроблені фінансовими установами примірні акти регулювання відносин між учасниками механізмів фінансування житлового будівництва.
Крім того доцільно запровадити процедуру державної реєстрації договорів управління майном та застосування спеціального режиму фінансування управителем спорудження об’єкту будівництва, зокрема, шляхом здійснення розрахунків лише за згодою спеціально уповноваженого державного органу фінансового контролю.
22. Наразі чинне законодавство не містить інших, ніж механізми ФФБ та ФОН, дієвих способів інвестування у житлове будівництво, тому виникає потреба у пошуку альтернативних, існуючому, способів інвестування, які б задовольняли майнові інтереси інвесторів. В якості такої альтернативи можна запропонувати механізм об’єднання інвесторів, які бажають отримати у власність житлові приміщення у формі юридичної особи (кондомініумів, ЖБК тощо).
Діяльність юридичної особи, яка може бути альтернативою ФФБ, має спрямовуватися на фінансування будівництва житлових приміщень за рахунок отриманих від учасників грошових коштів. Управління цією юридичною особою повинні здійснювати її учасники – вкладники, а здійснення виконавчих функцій може бути покладено на одного з учасників чи на відповідну фінансову установу. Організаційно-правовою формою такої юридичної особи може бути товариство з обмеженою відповідальністю, оскільки наявність встановленого законодавством мінімального розміру капіталу має гарантувати стабільність цивільного обороту та можливість особи відповідати за свої зобов’язання перед третіми особами та її членами.
23. Проведений аналіз цивільно-правових способів захисту прав учасників сфери житлового будівництва дає підстави для висновку, що у межах превентивного захисту основну роль відіграє самозахист та застосування заходів оперативного впливу. Водночас, після вчинення правопорушення акцент у механізмі захисту зміщується на користь збільшення значення юрисдикційних способів та відповідної мінімізації використання неюрисдикційних форм захисту.
Необхідно також підкреслити, що поряд із основними способами захисту цивільних права та інтересів установників управління, передбаченими ст.16 ЦК України, можуть застосовуватися і інші способи захисту, встановлені окремими статтями ЦК та іншими законами України, наприклад, статтями ГК України про оперативно-господарські санкції (ст.ст.235-237).
24. Аналіз положень Закону України “Про захист прав споживачів” свідчить, що сферою його дії не охоплюється діяльність управителя, який не є виробником чи продавцем у розумінні даного Закону. Враховуючи, що купівля житлового приміщення здійснюється в управителя, якому були передані кошти для інвестування у нерухомість, то фактично у межах зазначених відносин управитель набуває статусу продавця.
Тому потребують деталізації положення Закону України “Про захист прав споживачів” щодо можливості споживача, у випадку неналежної якості спорудженого об’єкта, звернутися з вимогою не лише до забудовника, а і до управителя. Зазначене можливо здійснити шляхом розширення поняття “продавець”, визначене у глосарії Закону за рахунок включення управителя до змісту даної категорії. Зокрема, п. 18) ст. 1 Закону України “Про захист прав споживачів” слід доповнити ч. 2 наступного змісту: “У відносинах, що регулюються Законом України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” продавцем визнається управитель”.
25. Для захисту прав та інтересів суб’єктів відносин будівництва житла суттєве значення має використання, встановлених законодавством способів захисту. Проте у Законі “Про фінансово-кредитні механізми…” відсутні норми щодо судового захисту прав установників управління, що має наслідком мінімізацію його захисних можливостей. Закріплення системи способів судового захисту порушених прав в окремому розділі цього Закону дозволить створити правове підґрунтя для гарантування прав учасників відносин інвестування та полегшити процедуру судового розгляду справ про порушення законодавства у сфері житлового будівництва.
26. У межах механізмів житлового інвестування у силу специфіки об’єктно-суб’єктного складу даних відносин, предмету та характеру правопорушень використання окремих способів є більш ефективним для судового захисту порушених суб’єктивних цивільних прав.
Враховуючи, що основною метою інвестування у житлове будівництво є одержання житлових приміщень за рахунок вкладених грошових коштів, то основний інтерес інвестора буде пов’язуватися з вимогою щодо отримання профінансованого житла. Тому пріоритетним способом судового захисту цивільних прав установника управління у сфері житлового будівництва є позов про примусове виконання обов’язку у натурі, поєднаний з вимогою про відшкодування збитків чи (та) компенсацією моральної шкоди.

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

Нормативні акти:
1. Конституція України від 28 червня 1996 року // Відомості Верховної Ради України, 1996, № 30 (23.07.96), ст. 141.
2. Конвенція № 167 Міжнародної організації праці від 20 червня 1988 р. “Про безпеку та гігієну праці у будівництві” // Міжнародне законодавство про охорону праці, 1997, 01, № том 1.
3. Цивільний кодекс України від 16 січня 2003р. // Відомості Верховної Ради (ВВР), 2003, №№ 40-44, ст.356.
4. Житловий кодекс Української РСР від 30 червня 1983 року // Відомості Верховної Ради УРСР, 1983, додаток до № 28, ст. 573.
5. Господарський кодекс України від 16 січня 2003р. // Відомості Верховної Ради (ВВР), 2003, № 18, № 19-20, № 21-22, ст.144.
6. Закон України від 12 травня 1991 року (в редакції Закону від 1 грудня 2005 р.) “Про захист прав споживачів” // Відомості Верховної Ради України, 2006, № 7 (17.02.2006), ст. 84.
7. Закон України від 18 червня 1991 року “Про цінні папери і фондову біржу” (втратив чинність) // Відомості Верховної Ради, 1991, N 38, ст.508.
8. Закон України від 18 вересня 1991 року “Про інвестиційну діяльність” // Відомості Верховної Ради України, 1991, N 47 (19.11.91), ст. 646.
9. Закон України від 19 вересня 1991 року “Про господарські товариства” // Відомості Верховної Ради України, 1991, № 49 (03.12.91), ст. 682.
10. Закон України від 2 жовтня 1992 року “Про інформацію” // Відомості Верховної Ради України, 1992, № 48, ст. 650.
11. Закон України від 23 грудня 1993 року “Про авторське право і суміжні права” // Відомості Верховної Ради України, 1994, № 13, ст. 64.
12. Закон України від 28 грудня 1994 р. (в редакції Закону від 22.05.1997 р.) “Про оподаткування прибутку підприємств” // Урядовий кур’єр, 1997, 06, 12.06.97 N 105-106.
13. Закон України від 7 березня 1996 р. (в редакції Закону від 04.10.2001 р.) “Про страхування” // Відомості Верховної Ради України, 1996, N 18 (30.04.96), ст. 78.
14. Закон України від 30 жовтня 1996 року “Про державне регулювання ринку цінних паперів в Україні” // Відомості Верховної Ради, 1996, № 51, ст.292.
15. Закон України від 20 квітня 2000р. “Про проведення експерименту у житловому будівництві на базі холдінгової компанії “Київміськбуд”// Відомості Верховної Ради України, 2000, № 30 (28.07.2000), ст. 237.
16. Закон України від 20 квітня 2000 р. “Про планування і забудову територій” // Відомості Верховної Ради України, 2000, № 31 (04.08.2000), ст. 250.
17. Закон України від 1 червня 2000 р. “Про ліцензування певних видів господарської діяльності” // Відомості Верховної Ради України, 2000, № 36 (08.09.2000), ст. 299.
18. Закон України від 7 грудня 2000р. “Про банки і банківську діяльність”// Відомості Верховної Ради (ВВР), 2001, N 5-6, ст.30.
19. Закон України від 15 березня 2001 року “Про інститути спільного інвестування пайові та корпоративні інвестиційні фонди) // Відомості Верховної Ради (ВВР), 2001, N 21, ст.103.
20. Закон України від 12 липня 2001 року “Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг” // Відомості Верховної Ради (ВВР), 2002, N 1, ст. 1
21. Закон України від 20 грудня 2001 р. “Про кредитні спілки” // Відомості Верховної Ради, 2002, N 15, ст.101.
22. Закон України від 5 червня 2003року “Про іпотеку” // Відомості Верховної Ради України, 2003, № 38 (19.09.2003), ст. 313.
23. Закон України від 19 червня 2003 року “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” // Відомості Верховної Ради (ВВР), 2003, № 52, ст.377.
24. Закон України від 19 червня 2003року “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” // Відомості Верховної Ради України, 2004, № 1 (02.01.2004), ст. 1.
25. Закон України від 9 липня 2003 р. “Про недержавне пенсійне забезпечення” // Відомості Верховної Ради України, 2003, № 47-48 (28.11.2003), ст. 372.
26. Закон України від 15 грудня 2005 року № 3201-IV “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України” // Голос України, 2006, 01, 14.01.2006 № 7.
27. Закон України від 22 грудня 2005року “Про іпотечні облігації” // Відомості Верховної Ради України, 2006, № 16 (21.04.2006), ст. 134.
28. Закон України від 23 лютого 2006 року “Про цінні папери та фондовий ринок” // Відомості Верховної Ради України, 2006, N 31 (04.08.2006), ст. 268.
29. Декрет Кабінету Міністрів України від 17 березня 1993 року “Про довірчі товариства” // Відомості Верховної Ради України, 1993, № 19 (11.05.93), ст. 207.
30. Указ Президента України від 19 лютого 1994 року № 55/94 (55/94) “ Про інвестиційні фонди та інвестиційні компанії” // Урядовий кур’єр, 1994, 02, 24.02.94 № 31 – 32.
31. Указ Президента України від 27 червня 1999р. “Про проведення експерименту в житловому будівництві на базі холдінгової компанії “Київміськбуд”// Урядовий кур’єр, 1999, 07, 15.07.99 № 130-131.
32. Розпорядження Президента України від 4 червня 1996 року “Про заходи щодо залучення коштів населення для будівництва житла” // Урядовий кур’єр, 1996, 06, 13.06.96 № 107 – 108.
33. Постанова Верховної Ради України від 22 лютого 1994 р “Про заходи щодо залучення додаткових коштів на житлове будівництво та створення ринку житла” // Відомості Верховної Ради України, 1994, № 24 (14.06.94), ст. 189.
34. Постанова Верховної Ради України від 22 грудня 1995 року “Про усунення зловживань у процесі залучення суб’єктами підприємницької діяльності грошових коштів громадян” // Відомості Верховної Ради, 1996, N 2, ст. 5.
35. Постанова Кабінету Міністрів України від 4 червня 1998 р. N 802 “Про Правила торгівлі дорогоцінними металами (крім банківських металів) і дорогоцінним камінням, дорогоцінним камінням органогенного утворення та напівдорогоцінним камінням у сирому та обробленому вигляді і виробами з них, що належать суб’єктам підприємницької діяльності на праві власності” // Урядовий кур’єр, 1998, 06, 11.06.98 № 109-110.
36. Постанова Кабінету Міністрів України від 27 грудня 2001 р. № 1764 “Про затвердження Порядку державного фінансування капітального будівництва” // Урядовий кур’єр, 2002, 06, 19.06.2002 № 111.
37. Постанова Кабінету Міністрів України від 20 листопада 2003 р. № 1800 “Про затвердження Порядку проведення внутрішнього фінансового моніторингу суб’єктами господарювання, що провадять господарську діяльність з організації та утримання казино, інших гральних закладів, і ломбардами” // Урядовий кур’єр, 2003, 12, 10.12.2003 № 233.
38. Розпорядження Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України від 28.08.2003 р. № 41 “Про затвердження Положення про Державний реєстр фінансових установ” // Офіційний вісник України, 2003, № 38 (03.10.2003), ст. 2048.
39. Розпорядження Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України від 05.12.2003 р. № 152 “Про затвердження Положення про внесення інформації щодо фінансових компаній до Державного реєстру фінансових установ та встановлення вимог до облікової та реєструючої системи фінансових компаній” // Офіційний вісник України, 2004, № 1 (23.01.2004), ст. 17.
40. Розпорядження Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України від 24.06.2004 р. № 1225 “Про затвердження Ліцензійних умов провадження діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування об'єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю” // Офіційний вісник України, 2004, № 30 (13.08.2004) (частина 2), ст. 2046.
41. Розпорядження Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України від 29.07.2004 р. № 1866 “Про затвердження Положення про видачу небанківській фінансовій установі — управителю дозволу на право прийняття на себе комерційних ризиків при створенні фонду фінансування будівництва виду Б та/або дозволу на право здійснення емісії сертифікатів фонду операцій з нерухомістю” // Офіційний вісник України, 2004, № 36 (24.09.2004), ст. 2432.
42. Розпорядження Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України від 17.08.2004 р. за № 2080 “Про затвердження Положення про реєстрацію статуту недержавного пенсійного фонду та пенсійних схем” // Офіційний вісник України, 2004, № 34 (10.09.2004), ст. 2301.
43. Розпорядження Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України від 30.11.2006 р. за № 6473 “Про затвердження Примірних правил фонду фінансування будівництва” // Юридичний вісник України, 2007, 11, № 46.
44. Рішення Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 08.01.2002 р. № 9 “Про затвердження Положення про порядок реєстрації випуску інвестиційних сертифікатів пайового (венчурного, недиверсифікованого) інвестиційного фонду при їх приватному розміщенні” // Офіційний вісник України, 2002, № 5 (15.02.2002), ст. 216.
45. Рішення Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 08.01.2002 р. № 10 “Про затвердження Положення про порядок реєстрації випуску інвестиційних сертифікатів пайового інвестиційного фонду при їх розміщенні шляхом прилюдної пропозиції” // Офіційний вісник України, 2002, № 5 (15.02.2002), ст. 217.
46. Рішення Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 06.07.2002 р. № 197 “Про затвердження Положення про реєстрацію регламенту інститутів спільного інвестування та ведення Єдиного державного реєстру інститутів спільного інвестування” // Офіційний вісник України, 2002, № 33 (30.08.2002), ст. 1549.
47. Рішення Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 29.10.2002 № 321 “Про визначення операцій, що не відносяться до торгівлі цінними паперами як виду професійної діяльності” // Офіційний вісник України, 2002, № 47 (06.12.2002), ст. 2179.
48. Рішення Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 09.01.2003 р. № 3 “Про затвердження Положення про порядок розміщення, обігу та викупу цінних паперів інституту спільного інвестування” // Офіційний вісник України, 2003, № 6 (21.02.2003), ст. 270.
49. Рішення Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 17.07.2003 р. № 322 “Про затвердження Положення про порядок випуску облігацій підприємств” // Офіційний вісник України, 2003, № 33 (29.08.2003), ст. 1799.
50. Рішення Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 11.08.2004 р. за № 340 “Про затвердження Положення про порядок надання адміністративних даних особою, що здійснює управління активами недержавного пенсійного фонду (відкритого, корпоративного, професійного)” // Офіційний вісник України, 2005, № 5 (18.02.2005), ст. 301.
51. Рішення Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 04.10.2005 р. № 511 “ Щодо затвердження Положення про порядок реєстрації випуску сертифікатів фонду операцій з нерухомістю, що випускаються в бездокументарній формі, інформації про їх випуск та проспекту емісії”// Офіційний вісник України, 2005, № 44 (16.11.2005), ст. 2778.
52. Наказ Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 05.12.2000 № 273 “Про затвердження Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт” // Офіційний вісник України, 2000, № 52 (12.01.2001), ст. 2298.
53. Наказ Державного комітету України з будівництва та архітектури від 20.01.2004р. № 8 “Державні будівельні норми. Проектування. Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва ДБН А.2.2-3-2004” // Інформаційний бюлетень Держбуду, 2004, 05, № 5.
54. Наказ Державного комітету статистики України від 18.04.2005р. № 96 “Про затвердження Класифікації інституційних секторів економіки України” // Законодавчі і нормативні акти з банківської діяльності, 2005, 07, № 7.
55. Постанова Правління Національного банку України від 17.07.2001р. № 275 “Про затвердження Положення про порядок видачі банкам банківських ліцензій, письмових дозволів та ліцензій на виконання окремих операцій” // Офіційний вісник України, 2001, № 34 (07.09.2001), ст. 1601.
56. Лист Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України від 06.04.2004 р. № 272-розп. “Щодо здійснення діяльності по залученню в управління коштів фізичних та юридичних осіб у зв’язку з набранням чинності Законом України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” // Вісник законодавства України, 2004, 04, № 18.
57. Лист Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України від 15.02.2005р. за № 1057/11-11 “Щодо фонду фінансування будівництва” // Бухгалтер, 2005, 07, № 26.
58. Протокол Науково-технічної ради Державного Комітету України у справах містобудування і архітектури від 14.12.1994р. за № 4 “Про затвердження Положення про взаємовідносини організацій – генеральних підрядників з субпідрядними організаціями” // Финансовая консультация, 2001, 03, № 6.

Іноземне законодавство:
59. Гражданский кодекс РФ, часть первая от 30.11.94 // СЗ РФ, 1994, №32, ст. 3301; Гражданский кодекс РФ, часть вторая от 26.01.96 // СЗ РФ, 1996, №5, ст. 410; Гражданский кодекс РФ, часть третья от 26.11.2001 // СЗ РФ, 2001, №47, ст. 4552.
60. Федеральный Закон РФ от 29.11.2001г. “Об инвестиционных