Договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: теория, практика, перспективы развития

Краткое описание

Год:

2012

Автор научной работы:

Маштакова, Наталья Андреевна

Ученая cтепень:

кандидат юридических наук

Место защиты диссертации:

Ижевск

Код cпециальности ВАК:

12.00.03

Специальность:

Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Количество cтраниц:

242

Оглавление диссертациикандидат юридических наук Маштакова, Наталья Андреевна

Введение.
Глава I. Понятие, проблемы квалификации и источники правового регулирования договора обучастиив долевом строительстве.
1.1 .История становления законодательства о договоре об участии вдолевомстроительстве.
1.2. Становление и развитие законодательства о договоре об участии в долевомстроительстве.
1.3. Понятие и проблемы квалификации договора об участии в долевом строительстве.
Глава II. Правила заключения и субъектный состав договора об участии в долевом строительстве.
2.1.Субъекты договора об участии в долевом строительстве.
2.1.1 .Застройщик.
2.1.2. Участник долевого строительства.
2.2. Правила оформления и государственная регистрация договора об участии в долевом строительстве.
Глава III. Существенные и иные условия договора об участии в долевом строительстве.
3.1. Предмет договора об участии в долевом строительстве.
3.2. Цена договора.
3.3. Гарантийный срок на объект долевого строительства.
3.4. Срок передачи объекта долевого строительства.
Глава IV. Гражданско-правовая защита прав участников долевого строительства.
4.1.Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору об участии в долевом строительстве.
4.2.Способы защиты прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика.
4.2.1. Введение обязательного страхования ответственности застройщика какгарантиязащиты прав участника долевого строительства.
4.2.2. Замена застройщика.
4.2.3 .Признание права на долю в объекте незавершенного строительства.
Список нормативных актов и литературы

Введение диссертации (часть автореферата)На тему "Договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: теория, практика, перспективы развития"

Актуальность темы диссертационного исследования. Социально-экономические преобразования в Российской Федерации в 90-х гг. минувшего столетия, неготовность народного хозяйства и многих его отраслей функционировать в новых финансово-экономических условиях привели к неспособности государства удовлетворять многие жизненно-важные потребности людей, повышать их материальное благосостояние. Основным наиболее острым вопросом значительного количества населения страны оставалась проблема улучшения жилищных условий. Отсутствие бюджетного финансирования в строительной сфере повлекло за собой разрушение государственной системы жилищного строительства. Из-подопекигосударства, в результате приватизации, было выведено большинство предприятий строительной индустрии. Объемы строительных работ значительно сократились, а в некоторых регионах практически сошли на нет. Возникла ситуация, когда государство было не в состоянии решить жилищный вопрос. В то же время находящийся в стадии становления частный сектор в строительной сфере был готов удовлетворять потребностиграждани юридических лиц в строительстве путем инвестирования последними его деятельности. В свою очередь,гражданеи юридические лица были согласны финансировать строительную деятельность застройщика под обещание в будущем получить квартиру в построенных домах, то есть купить квартиру «на стадии котлована». С экономической точки зрения, разница в стоимости квартир при покупке готового жилья в сравнении с приобретением квартир путем вступления в инвестиционные отношения привлекала инвесторов. Отсутствие специального правового регулирования и единствасудебнойпрактики в части применения к данным отношениям Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 года № 2300-1 было выгодно для застройщиков.
Формирующиесягражданско- правовые отношения по долевому участию в строительстве жилья и складывающаясясудебнаяпрактика при разрешении споров в данной сфере, свидетельствовала об ущемлении прав инвесторов (участников долевого строительства).
В практикеарбитражныхсудов и судов общейюрисдикцииуказанные инвестиционные договоры имели различные наименования. Проведя правовой анализ исследованных разноименных договоров, суды приходили к выводу, что данные договоры имеют общую сущность. Их сущность состояла в том, что физические или юридические лица, как правило, называемые- «дольщики» или «инвесторы», передавали денежные средства в пользу другого юридического лица (обычно оно именовалось инвестиционной компанией или инвестиционно- строительной компанией), которое за счет полученных средств обязывалось обеспечить строительство определенного объекта недвижимости (самостоятельно либо с помощью третьих лиц) и после окончания строительства этого объекта былообязанопередать дольщикам право собственности на часть этого объекта в соответствии с долей, предусмотренной в договоре.
Несмотря на то, что сущность данных договоров была однотипной, вправоприменительнойдеятельности инвестиционные договоры в сфере капитального строительства находили различноетолкование, тем самым, подчиняясь правовому регулированию того или иного вида договора. Отсутствие единообразия судебной практики, борьба с двойными продажами инедобросовестнымизастройщиками, стремление законодателя защитить слабую сторону, граждан-потребителей, в данныхправоотношенияхи обеспечить применение законодательства о защите прав потребителей к отношениям по долевому участию в строительстве, явились одними из главных предпосылок для разработки и принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительствемногоквартирныхдомов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторыезаконодательныеакты
Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее Закон об участии в долевом строительстве, Закон).
Введение Закона об участии в долевом строительстве в действие позволило устранитьпробелыв правовом регулировании, которые требовалирегламентациина законодательном уровне. Несмотря уже практически на восьмилетнее существование и действие Закона, вопросы, связанные с правовой природой договора, способах определения существенных условий, правовом статусе участников договора, остаются актуальными, поскольку изначально нормы Закона были сформулированы без тщательного анализа правовой природы и юридической квалификации данныхправоотношений.
Также следует отметить тот факт, что установление в Законе об участии в долевом строительстве способов обеспеченияисполненияобязательств, видов гражданско-правовой ответственности и мер защиты не позволилонадлежащимобразом защитить права участников долевого строительства.
1. На сегодняшний день залог, как способ обеспечения исполнения обязательств по договору об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (далее договор об участии в долевом строительстве), являетсянедействующим. Суды отказывают в обращениивзысканияна предмет залога одному иззалогодержателей, поскольку обращение взыскания наимуществов пользу одного из залогодержателей (участника долевого строительства) может ущемить права других залогодержателей (участников долевого строительства).
2. Требования, предъявляемыеПостановлениемПравительства РФ от 21 апреля 2006г. № 233 к размеру собственных средств застройщиков не покрывают убытки, которые могут понести участники долевого строительства в случае нарушения обязательств со стороны застройщика. Небольшой размер уставного капитала, а также ограничение размера ответственности учредителей, которые отвечают за результаты деятельности общества в пределах своего вклада в уставный капитал, не позволяют удовлетворить требования участников долевого строительства.
3. В случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства участники долевого строительства, имеющие по отношению к застройщику требования о передаче нежилых помещений, не могут быть включены в реестр требованийкредиторов. Соответственно, обязательства застройщика перед участниками долевого строительства симущественнымитребованиями о передаче нежилых помещений при ликвидации организации в порядке ст. 419 ГражданскогокодексаРоссийской Федерации (далее ГК РФ) будут прекращены. В свою очередь, будут прекращены и все производные (дополнительные) обязательства ликвидированногодолжника, в том числе залог земельного участка и объекта недвижимости.
В Российской Федерации в 2012г. насчитывается более 960 проблемных домов и 95 689 тысяч участников долевого строительства пострадавших от действий неблагонадежных застройщиков, которые не смогли получить ни денежной компенсации, ни квартир.1
Отсутствие эффективных способов правовой защиты явилось основанием для рассмотрения данного вопроса в диссертационном исследовании и разработки альтернативных мер защиты прав участников долевого строительства, в частности при банкротстве застройщика.
Степень разработанности темы. Большинство научных работ, написанных до введения в действие Закона об участии в долевом строительстве и после было посвящено исследованию правовой природы, квалификации договора об участии в долевом строительстве. Исследованиями в данной области занимались Александрова М., Арапова Т.,БобровниковаМ.А., Бублик В., Горбачев С.Г., Камфер Ю., Козлова Е.,ЛитовкинаВ.Н., Мошкина JI.H., Савельев А.Б., Свирин Ю.,СидоровA.A., Суханова Е.А., Трапезников В.А.,
URL: http: // er. ru/ news/ 2012/ 2/ 10/ hinshtejn- kazhdyj- vnesennyj- dolshikom- rubl- dolzhen- byt- zashishen. Дата обращения 10 февраля 2012г. I) i I!
ФархутдиновИ.З., Черемис С.Ю., Чубарова В.В. и др. Особое внимание вопросам квалификации договора об участии в долевом строительстве уделяно в диссертационных исследованиях Капицы O.JL,МайбородаТ. Ю., Муравьева Б.В.
МонографияКайльА.Н. посвящена комплексному исследованию договора и правоотношений, возникающих на основании договора об участии в долевом строительстве. В последней проведены не только теоретические исследования, но и указаны практические пути решения вопросов, возникающих на практике. Отдельные главы монографииМайфатA.B. посвящены договору об участии в долевом строительстве. В данной монографии в отличие от иных работ исследована зарубежная практика заключения подобных договоров, именуемых «участие в интересе». Многие работы, посвященные данной теме, освещают общие вопросы правового регулирования договора об участии в долевом строительстве сформулированные в Законе, без детального исследования теоретических положений, например, работа, таких соавторов какГордееваО.В., Сироткина М.И.
Объектом исследования является совокупность правоотношений, возникающих в результате заключения и исполнения договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Предмет исследования составляют теоретические и практические проблемы правового регулирования договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, прав иобязанностейучастников договора, ответственности сторон по договору.
Нормотворческийаспект. В диссертационном исследовании выработаны рекомендации по совершенствованию законодательства, регламентирующего отношения по договору об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Правоприменительныйаспект. Правоприменительная деятельность судов общей юрисдикции иарбитражнойюстиции, несмотря на восьмилетний период существования Закона об участии в долевом строительстве, указывает на отсутствие единообразия судебной практики по вопросам, связанным с заключением иисполнениемдоговора об участии в долевом строительстве. Данные обстоятельства свидетельствуют о необходимости разработки на уровне высшихсудебныхинстанций единого понимания норм права, регулирующих договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Целью диссертационного исследования является комплексный научный анализ теоретических и практических проблем, возникающих при заключении и реализации договора об участии в долевом строительстве, законодательства, регулирующего договор об участии в долевом строительстве, а также проблем правоприменительной практики, выработка рекомендаций по совершенствованию указанного законодательства и практики его применения.
Для достижения названной цели были поставлены и решались следующие задачи:
- проведение анализа правовой природы договора об участии в долевом строительстве до поименования его в специальном законе и после;
- выявление особенностей, отличающих договор об участии в долевом строительстве от иных гражданско-правовых договоров;
- проведение анализа существенных условий договора об участии в долевом строительстве, выявление проблем, возникающих при их формулировании, разработка способов их решения;
- исследование гражданско- правовой ответственности застройщика по договору об участии в долевом строительстве и ее особенностей;
- выработка предложений по совершенствованию законодательства в сфере защиты прав участников долевого строительства.
Методология и теоретическая основа работы. Методологическую основу работы составили следующие методы научного познания: исторический, сравнительно-правовой, системный, аналитический, логический, формально-юридический и другие.
Теоретической основой работы послужили труды видных ученых:АлексееваС.С., Бару М.О., Белова В.А.,БрагинскогоМ.И., Бублика В.А., Витрянского В.В.,ГордонаМ.В., Гришаева С.П., Иоффе О.С.,КалпинаА.Г., Козырь О.М., Красавчикова O.A.,КрашенинниковаП.В., Лунца Л.А., Маковского А.Л.,МасляеваА.И., Мейера Д.И., Новицкого И.Б.,ПобедоносцеваК.П., Пугинского М. И.,РоманецЮ.В., Савельева А.Б., Садикова О.Н.,СухановаВ.В., Суханова Е.А., Халфиной P.O.,ХохловаС.А. , Шварца Х.И.,ШершеневичаГ.Ф., Эрделевского A.M., Яковлева В.Ф. и других.
Нормативно-правовой основой диссертационного исследования являлисьКонституцияРоссийской Федерации, гражданское и инвестиционное законодательство Российской Федерации, федеральные законы, нормативно-правовые акты Правительства Российской Федерации, министерств и ведомств.
Эмпирической основой диссертационного исследования являлась судебная практикаВерховногосуда Российской Федерации, ВысшегоАрбитражногоСуда Российской Федерации, судов общей юрисдикции, арбитражных судов первой,апелляционнойи кассационной инстанций.
Научная новизна исследования заключается в том, что диссертационная работа является одной из первых работ, посвященных анализу договора об участии в долевом строительстве в качестве нового самостоятельного вида договора, предусмотренного гражданским законодательством. Проведен сравнительный правовой анализ договора об участии в долевом строительстве, договора строительного подряда, договора купли-продажи будущейнедвижимойвещи.
Исследованы тенденции развития гражданского законодательства в современный период, проанализированы положения проекта Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по вопросамнотариальногоудостоверения сделок с недвижимостью, возникновения права на приобретение чужой недвижимой вещи с учетом применения данных нововведений к договору об участии в долевом строительстве.
В диссертационном исследовании обоснована необходимость выделениянепоименованногов законе участника долевого строительства - гражданина-инвестора, определены особенности его правового статуса.
Рассмотрены особенности гражданско-правовой ответственности застройщика по договору, разработаны и аргументированы предложения по внесению изменений в действующее законодательство в части защиты прав участников долевого строительства путем введения обязательного страхования ответственности застройщика по договору. При этом учтены положения проекта Федерального закона «О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), занеисполнение(ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве».
Проанализированы положения Закона о банкротстве в части особенности процедуры банкротства застройщиков. С целью защиты прав участников долевого строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, разработаны положения по внесению изменений в действующее законодательство.
На защиту выносятся следующие положения:
1. Договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости - это новый самостоятельный вид договора, носящийконсенсуальный, возмездный, взаимный, инвестиционный характер, выраженный в письменной форме и надлежащим образом зарегистрированный.
Некоторыми авторитетными учеными высказывается мнение, что, несмотря на поименование договора об участии в долевом строительстве в специальном законе, он является не самостоятельным видом договора, а договором купли-продажи будущей вещи. Однако между договором об участии в долевом строительстве и договором купли-продажи будущей вещи существуют принципиальные различия в определении объекта договора, в правовых последствияхненадлежащегоисполнения обязательств по данным договорам, штрафныхсанкциях, основаниях и порядке расторжения.
Во-первых, в соответствии со ст. 557 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должна содержаться информация, позволяющая четко охарактеризоватьнедвижимоеимущество, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. При их отсутствии условие о предмете договора считается несогласованным, а сам договорнезаключенным. До момента окончания строительства объекта недвижимости, инвентаризации и государственной регистрации не имеется ii" I ' I ■ ■ реальной возможности достаточно точно определить объект недвижимости. Таким образом, существенное условие договора купли-продажи будет нельзя признать согласованным.
Во-вторых, согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи может быть отчуждено имущество, принадлежащее продавцу на праве собственности. Соответственно в случае если договор об участии в долевом строительстве является договором купли-продажи, то основание для приобретения права собственности участника строительства на объект долевого строительства должно быть не первоначальным, а производным. Таким образом, для квалификации договора об участии в долевом строительстве в качестве договора купли-продажи первоначально право собственности на вновь созданную вещь (например, квартиру) должно быть зарегистрировано за застройщиком, и уже в дальнейшем передано участнику долевого строительства. Однако данные положения противоречат нормам Закона об участии в долевом строительстве.
В-третьих, договор об участии в долевом строительстве считается заключенным только с момента государственной регистрации. Государственная регистрациясделокс недвижимостью осуществляется в целях регистрации прав на имеющееся недвижимое имущество при условии его объективного существования. Договор купли-продажи несуществующего объекта недвижимости не может быть зарегистрирован до окончания строительства, соответственно до этого момента договор не будет считаться заключенным.
В-четвертых, последствия нарушения обязательств для данных договоров различны. Заненадлежащееисполнение обязательств по договору об участии в долевом строительстве застройщик будетобязанвозместить участнику долевого строительства убытки и выплатитьнеустойку. По договору купли-продажи покупательвправетребовать от продавца не толькоуплатынеустойки, возмещения убытков, но и исполнения обязательства в натуре. Размер штрафныхсанкцийи порядок их расчета принципиально различаются- если по договору купли-продажи проценты за пользование чужими денежными средствами начинают начисляться с момента, когда такое пользование стало носитьнезаконныйхарактер (просрочка исполнения), то по Закону об участии в долевом строительстве проценты начисляются с момента уплаты цены договора, то есть фактически с момента, когда обязательство еще не перешло в стадию «неисполнения» или «ненадлежащего исполнения» (законное пользование денежными средствами).
Вместе с темПленумВысшего Арбитражного Суда РФ вПостановлении№ 54 от 11.07.2011г. «О некоторых вопросах разрешенияспоров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет приобретена или создана в будущем» (далее-Постановление) также считает, что договор об участии в долевом строительстве является разновидностью договора купли-продажи будущей недвижимости.
Согласно п. 11 вышеуказанногоПостановленияположения Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.
Однако, поименование договора купли-продажи недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, в качестве специального вида договора произведено лишь в судебной практике. ГражданскийкодексРФ правил правового регулирования отношений, которые могут возникнуть из данного вида договора, учитывая специфику и социальную значимость (в особенности договора купли-продажи жилого помещения, которое будет создано в будущем) не содержит, в то время как правовое регулирование отношений, возникающих из договора об участии в долевом строительстве, производиться специальным федеральным законом с учетом специфики правоотношений по долевому строительству. Соответственно, даже если считать положения Закона об участии в долевом строительстве специальными по отношению к положениям ГК РФ, то следует сказать, что ГК РФ содержит только общие положения по купле-продаже недвижимости, без учета специфики отношений по купле-продаже будущей недвижимости.
Пункт 9 ПостановленияПленумаВысшего Арбитражного Суда РФ № 54 говорит нам о том, что если между сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения, то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания сторонами.
Однако, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Переход права собственности может быть осуществлен только при наличии у продавца права собственности на продаваемый объект недвижимости. Отсутствие права собственности у продавца, не может явиться основанием для возникновения права собственности у покупателя, соответственно влечет невозможность регистрации права собственности за последним.
Появление данного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ способно породить новый всплеск судебных споров в части заключения договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи вместо договоров об участии в долевом строительстве.
Считаем, что отношения по привлечению средств для строительства жилых помещений должны бытьквалифицированылибо как договор об участии в долевом строительстве при наличии условий предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве, либо как строительный подряд, иначе существенно снижается эффективность правовой защитыприобретателейтакой социально значимой недвижимости как жилые помещения.
Представляется достаточно спорной точка зрения, что договор об участии в долевом строительстве является договором строительного подряда. Главное различие данных договоров заложено в предмете. По договору строительного подряда подрядчик создает объект недвижимости целиком и передает его заказчику также целиком, а не составными частями. По договору об участии в долевом строительствемногоквартирныйдом или иной объект недвижимости целиком участнику долевого строительства никогда не передается. Участник долевого строительства получает в объекте недвижимости только свою долю в виде квартиры или нежилого помещения, пропорционально вложенным денежным средствам. Таким образом, предмет договора об участия в долевом строительстве имеет две составляющие: объект долевого строительства (часть объекта недвижимости) и действия застройщика, направленные на строительство всего объекта недвижимости и передачу части объекта недвижимости участнику долевого строительства соразмерно вложенным денежным средствам. В свою очередь, предмет договора строительного подряда состоит из объекта недвижимости, а также действий застройщика, направленных на строительство объекта недвижимости целиком и его передачу заказчику единым комплексом.
Следует также учесть, что ст. 747 Гражданского кодекса РФ на заказчикавозложенаобязанность предоставить подрядчику земельный участок для производства работ. В то время как Закон об участии в долевом строительствевозлагаетданную обязанность на застройщика, ограничивая при этом переченьвещныхправ правом аренды, правом собственности, а в случаях предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» правом безвозмездного срочного пользования.
Для данных договоров предусмотрен различный порядок определения цены договора. Стоимость работ по договору строительного подряда определяется сметой. Законом об участии в долевом строительстве способ определения цены договора четко не прописан. В большинстве случаев цена договора об участии в долевом строительстве определяется исходя из стоимости квадратного метра объекта недвижимости, в который заложены стоимость работ по строительству объекта недвижимости и стоимость услуг застройщика. Сметный расчет участнику долевого строительства не предоставляется.
Таким образом, несмотря на многочисленные тождественные элементы и признаки, каждый из данных договоров имеет свою специфику, свои предмет, существенные условия, меры ответственности за неисполнение либо ненадлежащееисполнениеобязательств, что не позволяет отождествить договор об участии в долевом строительстве с договором строительного подряда.
Поскольку договор об участии в долевом строительстве является новым самостоятельным видом договора, то гражданско-правоваярегламентацияв сфере долевого строительства должна быть двухуровневой.
Представляется целесообразнымзакрепитьосновные положения о договоре об участии в долевом строительстве в отдельной главе Гражданского кодекса РФ. Специфика правового регулирования обязательств, возникающих на основании договора об участии в долевом строительстве, должна быть регламентирована в федеральном законе, положения которого не должны вступать в противоречие с общими нормами о договоре об участии в долевом строительстве Гражданского кодекса РФ (п. 2 ст. 3 Гражданского кодекса РФ).
2. Договор об участии в долевом строительстве относится к типупубличныхдоговоров, поскольку соответствует признакам присущим данному договору (ст. 426 ГК РФ).
Застройщиком по договору об участии в долевом строительстве может быть только коммерческая организация, деятельность которой носитпубличныйхарактер.
Однако особенности заключенияпубличногодоговора не могут быть распространены на договор об участии в долевом строительстве.
На сегодняшний день предложение застройщика, где последний приглашает принять участие в долевом строительстве и заключить соответствующий договор, нельзя рассматривать в качествепубличнойоферты. Если бы предложение застройщика являлось публичнойофертой, а согласие потенциального участника долевого строительства - ееакцептом, то соглашение по всем существенным условиям договора считалось бы достигнутым между сторонами в момент получения застройщикомзаявленияпотенциального участника долевого строительства о заключении договора. Путемопубликованияпроектной декларации, различного рода объявлений и получения со стороны участника долевого строительстваакцептаданной оферты можно согласовать лишь два существенных условия договора: срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и гарантийный срок на объект долевого строительства, иные существенные условия договора нельзя будет признать согласованными. Застройщик индивидуализирует конкретный объект долевого строительства в договоре посоглашениюс участником долевого строительства. Цена договора, порядок ее расчета, сроки и порядок уплаты, также определяются сторонами в договоре с каждым конкретным участником долевого строительства в отдельности и могут быть различными.
Закон об участии в долевом строительстве не содержит прямого указания на публичный характер договора, соответственно застройщик не обязан заключать договор с каждым потенциальным участником долевого строительства, поскольку такаяобязанностьна него законом не возложена.
Считаем, что если бы договор об участии в долевом строительстве с потенциальным участником долевого строительства-гражданиномпотребителем на законодательном уровне был признанпубличным, это бы позволило защитить права последнего. Потенциальный участник долевого строительства имел бы возможность обратиться в суд с требованием опонуждениизаключить договор, а при наличии разногласии по условиям договора мог бы вынести обсуждение спорных вопросов на разрешение суда. к ''< < 1
В данном случае предложение застройщика должно иметь статус публичнойоферты. Описание объекта долевого строительства при заключении договора должно в точности соответствовать проектнойдекларации, а механизм расчета цены договора должен быть един для всех потенциальных участников долевого строительства.
Закрепление назаконодательномуровне признака публичности договора при соответствующем субъектном составе позволило бы:
1. Предотвратить нарушение прав потенциальных участников долевого строительства еще на стадии заключения договора;
2. Снизило бы количествоисковыхзаявлений о признании условий договоранедействительными, а также постановлений поделамоб административных правонарушениях по ч. 2 ст. 14.8 Кодекса обадминистративныхправонарушениях Российской Федерации (далееКоАПРФ).
3. Правовой статус лиц, относящихся к участникам долевого строительства, является различным. Закон об участии в долевом строительстве разделяет данный «единый» субъект на группы, предоставляя каждой из них различный объем прав и обязанностей. В соответствии с п. 1 ст.1 Закона участниками долевого строительства могут быть только граждане или юридические лица.
Участников долевого строительства- граждан в зависимости от целевого назначения инвестирования можно разделить на две группы: «граждане-потребители» и «граждане-инвесторы».
Отношения, возникающие между застройщиком и «гражданином-потребителем»,подпадаютпод особое правовое регулирование Закона о защите прав потребителей в части, неурегулированнойнормами Закона об участии в долевом строительстве.
К группе «граждан-инвесторов» относятся индивидуальные предприниматели, и иные лица, которые хотя официально и не имеют статус индивидуальных предпринимателей, но извлекают прибыль из сделок, вытекающих из договоров об участии в долевом строительстве.
При этом Закон об участии в долевом строительстве не определил правовой статус «граждан-инвесторов», приравняв их в правах с «гражданами-потребителями».
Поскольку определить потребительскую или так называемую коммерческо-инвестиционную цель вложения денежных средств на стадии заключения договора достаточно проблематично, в Закон об участии в долевом строительстве следует внести соответствующие изменения.
Когда участник долевого строительства «гражданин- потребитель» реализовав свои права как потребитель, например, получив компенсацию моральноговредаили повышенный размер неустойки запросрочкуисполнения обязательств со стороны застройщика, осуществит переуступку права требования объекта долевого строительства (тем самым участник долевого строительства переходит из группы «граждан-потребителей» в группу «граждан-инвесторов»), застройщик должен быть наделен правом требовать взыскания разницы между повышенным размеромнеустойки, который предусмотрен для участников долевого

Список литературы

Список литературы диссертационного исследованиякандидат юридических наук Маштакова, Наталья Андреевна, 2012 год

1.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из историицивилистическоймысли. Гражданское правоотношение. Критика теории "хозяйственного права". М.:Статут, 2000. С. 653.
2.СадиковО.Н. Некоторые положения теории советского гражданского права // Советское государство и право. N 9. 1966. С. 20.
3.КапицаО.Л. Правовое регулирование участиягражданв долевом строительстве: Дисс. канд.юрид. наук. -Краснодар, 2005. С. 118.
4.МайбородаТ.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья : Дисс. канд. юрид. наук. -Екатеринбург, 2007. С. 30.
5.БобровниковаМ.А. Договор участия в долевом строительствеэлектронный ресурс. // Гарант: справ, правовая система. Версия Проф. М.,2010. Доступ из локальной сети Республиканской библиотеки им В.И.Ленина.
6. Об одностороннем изменении застройщиком цены договора;
7. О невозможности участнику долевого строительства требовать стоимостной разницы при расхождении данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными;54
8.ПостановлениеФАС Западно-Сибирского округа от 14.01.2010г. поделуN А46-14308/2009, Постановление ФАС Западно Сибирского округа от 11.05.2010г. по делу N А46-22220/2009 электронный ресурс.//У • 1., | 1
9. Овозложениина участника долевого строительстваобязанностикомпенсировать затраты застройщика связанные с затратами на содержание жилого дома с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию и до момента передачи квартиры;55
10. В случаенеисполненияучастником долевого строительства обязательств по оплате объекта долевого строительства он переходит в залог к застройщику;57
11.БобровниковаМ.А. Договор участия в долевом строительствеэлектронный ресурс. // Гарант: справ, правовая система. Версия Проф. М.,2010. Доступ из локальной сети Республиканской библиотеки им В.И.Ленина.
12. Маковская А.Ипотекав силу закона при долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. N 9. С. 13.
13. Адрес объекта. В данном случае адрес указывался, как правило, почтовый, или иное общепринятое описание местоположения объекта, позволяющее однозначно определить объект на территориирегистрационногоокруга.
14.НовицкийИ.Б. Советское гражданское право. М.:Госюриздат, 1950. С. 370 37183ШварцХ.И. Советское гражданское право. М.: Госюриздат, 1965. С.45.
15.БрагинскийМ.И., Витрянский В.В. Указ. соч.
16.ПугинскийБ.И. Гражданское право. Т. 2. М.: БЕК, 1993. С. 50 51.
17.БрагинскийМ.И., Витрянский В.В. Указ. соч.
18.МейерД.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 2 (по изд. 1902 г.). М., 1997. С. 161.
19. Архипов Д.Возложениена предпринимателя неблагоприятных последствий случая в обязательствах из договора // Хозяйство и право. 2000. N 12. С. 61.
20. В случаепросрочкипередачи продавцом предварительно оплаченного товара по договору купли-продажи (ч. 4 ст. 487 ГК РФ);
21.Возмещениеубытков расходов, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.