Бетхер Вера Андреевна. Самовольное создание и (или) изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект)

Краткое описание

Бетхер Вера Андреевна. Самовольное создание и (или) изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект): диссертация ... кандидата Юридических наук: 12.00.03 / Бетхер Вера Андреевна;[Место защиты: Национальный исследовательский Томский государственный университет].- Томск, 2016.- 280 с.

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Омский государственный университет им. Ф.М. Достоевского»
На правах рукописи

Бетхер Вера Андреевна
САМОВОЛЬНОЕ СОЗДАНИЕ И (ИЛИ) ИЗМЕНЕНИЕ ОБЪЕКТОВ НЕ ДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ АСПЕКТ)
12.00.03 - Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Диссертация на соискание учёной степени кандидата юридических наук
Научный руководитель Заслуженный юрист Российской Федерации, кандидат юридических наук, профессор Невзгодина Елена Львовна
Омск - 2016
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, РЕГУЛИРУЮЩЕГО ПОСЛЕДСТВИЯ САМОВОЛЬНОГО СОЗДАНИЯ И (ИЛИ)
ИЗМЕНЕНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 17
§ 1. История развития законодательства, регулирующего последствия
самовольного создания и (или) изменения объектов недвижимости в
России 17
§ 2. Законодательство, регулирующее последствия самовольного создания и (или) изменения объектов недвижимости в зарубежных
странах 36
§ 3. Понятие самовольных действий применительно к самовольному созданию и (или) изменению объектов недвижимости 53
ГЛАВА 2. САМОВОЛЬНОЕ СОЗДАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 68
§ 1. Правовая природа самовольно возведённого объекта недвижимости 68
§ 2. Самовольные действия по созданию объекта недвижимости 90
§ 3. Юридические последствия самовольного возведения объекта недвижимости 111
3.1 Общие юридические последствия самовольного возведения объекта недвижимости 113
3.2 Легализация самовольно возведённого объекта недвижимости 129
ГЛАВА 3. САМОВОЛЬНОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ОБЪЕКТА
НЕДВИЖИМОСТИ 155
§ 1. Самовольные действия по изменению объекта недвижимости 155
1.1 Реконструкция объекта недвижимости 157
1.2 Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения 163
1.3 Переустройство и (или) перепланировка нежилого помещения 173
1.4 Смена функционального назначения помещения 183
§ 2. Юридические последствия самовольного изменения объекта
недвижимости 189
2.1 Юридические последствия самовольных переустройства и (или) перепланировки помещения 190
2.2 Юридические последствия самовольной реконструкции объекта
недвижимости 206
2.3 Юридические последствия самовольной смены функционального назначения помещения 216
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 220
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 225
Приложения:
1. Приложение № 1 (таблица) «Действия в сфере создания либо изменения объектов недвижимости по действующему законодательству» 257
2. Приложение № 2 «Статистические данные о результатах рассмотрения судами дел по спорам, связанным с самовольными постройками» 261
3. Приложение № 3 «Предложения по изменению действующего
законодательства» 262
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования.
Становление в России рыночной экономики с 90-х годов прошлого столетия предопределило быстрые темпы развития строительной отрасли, поскольку существующая на тот момент материальная база перестала удовлетворять потребностям времени. Острая необходимость в массовом строительстве объектов недвижимости различного назначения и отсутствие за последние два десятилетия единой концепции, определяющей развитие гражданского законодательства в строительной отрасли, привели к тому, что многие из таких объектов оказались созданными или изменёнными с нарушением закона и, в конечном итоге, попали под правовой режим самовольных построек.
В тоже время нельзя отрицать того, что самовольная постройка при всей спорности её правовой природы аккумулирует в себе значительные имущественные вложения. В этой связи лица, осуществившие самовольное строительство, безусловно, стремятся к приданию законного режима таким объектам для полноценного включения их в гражданский оборот, в частности, получения возможности распоряжения такими объектами.
В последнее время самовольное строительство опять оказалось в центре внимания по причине изменения законодателем редакции ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации - единственной нормы гражданского права, посвящённой правовому режиму самовольной постройки. До этого времени внимание привлекали лишь конкретные случаи применения ст. 222 ГК РФ на практике . Бесспорно, что повсеместное расширение территории крупных городов по всей России в совокупности со всё продолжающимися фактами отсутствия надлежащего градостроительного планирования и застройки территорий поселений, при неразработанности чёткой правовой базы, регулирующей понятие и последствия самовольности действий по созданию или изменению объектов недвижимости, будут и далее приводить к самовольному возведению построек.
Очевидно, что ст. 222 ГК РФ даже в новой редакции и в совокупности с многочисленными разъяснениями высших судебных органов о порядке её применения не снимает остроты проблемы самовольного строительства и не обеспечивает её решение. Несмотря на то, что новая редакция ст. 222 ГК РФ по сравнению с её редакцией в проекте изменений ГК РФ (ст. 244) представляет, на первый взгляд, ужесточение подхода законодателя к самовольному строительству, она, тем не менее, концептуально воспроизводит прежний подход к рассматриваемой проблеме, что с очевидностью не позволяет её решить и не ведёт к единству судебной практики. Возникновение права собственности на самовольную постройку поставлено в зависимость от права на земельный участок, но законодатель не делает акцент на том, что при строительстве должны быть исключены самовольные действия, не раскрывает их содержания. Как следствие, на законодательном уровне не только не создаётся каких-либо объективных предпосылок решения проблемы самовольного строительства, но и, напротив, расширяются права самовольного застройщика, что не может быть признано допустимым.
Кроме того, уже возведённые объекты недвижимости по воле их правообладателей также претерпевают различного рода изменения путём проведения работ по реконструкции, переустройству, перепланировке, переоборудованию, изменению функционального назначения и т.п.
Подобные действия нередко осуществляются без соблюдения установленного порядка их совершения в силу ряда причин, среди которых особо следует выделить коллизионность действующего законодательства в части преобразования существующих объектов недвижимости и наличие множества пробелов в праве в рассматриваемой сфере. Так, отсутствует должная ясность в том, что следует понимать под реконструкцией, переустройством, перепланировкой, какие конкретно действия субъектов их образуют. Процедура осуществления работ по изменению объекта недвижимости регламентируется различными правовыми актами (Градостроительным и Жилищным кодексами РФ ), в связи с чем неверное определение характера действий по изменению объекта недвижимости влечёт сложности как дальнейшего нормативного обоснования их осуществления, так и реальные практические затруднения. При этом процедура осуществления ряда действий по изменению существующих объектов недвижимости (например, переустройство и (или) перепланировка нежилых помещений) закреплена не на федеральном уровне, а на местном, что также не может быть признано допустимым.
Как следствие, многие из преобразованных недвижимых вещей оказываются изменёнными в нарушение требований закона, приобретая неопределённый правовой режим. Между тем это, с одной стороны, не препятствует нахождению таких объектов недвижимости в гражданском обороте, ставя под сомнение саму целесообразность установления законодателем разрешительного порядка осуществления таких действий в том виде, который закреплён в действующем законодательстве. С другой стороны, собственники ряда самовольно преобразованных объектов недвижимости не могут полноценно ими распоряжаться, не имея при этом возможности легализовать такие объекты по причине неустановления законодателем соответствующего порядка.
В конечном итоге, проблемы, связанные с созданием и изменением (преобразованием) существующих объектов недвижимости, в том числе вопрос о возникновении (либо, напротив, невозникновении) новой недвижимой вещи, вопрос о праве собственности на преобразованный объект права, остаются до конца нерешёнными. При этом правоприменительная практика не может предложить пути решения указанных проблем в связи с отмеченной коллизионностью и недостаточной разработанностью законодательства, а также в силу отсутствия комплексного доктринального подхода в теории к рассматриваемому вопросу, что дестабилизирует гражданский оборот. Более того, судебная практика по данной категории дел настолько неоднозначна и противоречива, что, пожалуй, на сегодняшний день сложно назвать ещё какую-нибудь категорию дел, где настолько невозможно спрогнозировать итоговое судебное решение. Всё указанное в совокупности крайне негативно сказывается на стабильности гражданского оборота в целом.
Степень научной разработанности темы.
Ряд цивилистов обращался к институту самовольной постройки в рамках исследования вопросов, связанных с основаниями возникновения права собственности и механизмами его защиты, среди них: А.Я. Беленькая,
Е.А. Грызыхина, В.С. Жабреев, Ю.А. Ламейкин, М.М. Попович, Л.В. Пуляевская и
др.
В работах О.В. Гумилевской, А.В. Иваненко, А.В. Савиной, В.В. Селиванова, П.А. Шишканова, посвящённых самовольной постройке, исследованы правовой режим самовольной постройки, теоретические и практические аспекты легализации самовольной постройки, основания приобретения права собственности на самовольную постройку, рассмотрены некоторые последствия самовольного строительства. При этом названные авторы ограничивают свои исследования самовольным возведением объектов недвижимости, затрагивая проблемы самовольной реконструкции существующих недвижимых вещей лишь с точки зрения возможности распространения на такие отношения норм о самовольной постройке. В случае же нераспространения указанных норм на эти отношения вопрос об их правовом регулировании остаётся открытым.
Самым исследуемым направлением в сфере изменения уже существующих объектов недвижимости является самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых помещений, которое, однако, рассматривается
Н.В. Василенко, С.Б. Иванниковым, И.О. Клименко, О.И. Плехановой, О.В. Сахно и др. в работах, посвящённых гражданско-правовому регулированию договоров купли- продажи жилых помещений, договоров и иных обязательств по социальному найму жилых помещений, осуществлению права собственности на жилые помещения, их наследованию. Соответственно, указанные действия в отношении жилого помещения рассмотрены названными учёными лишь с точки зрения влияния их на предмет соответствующего договора или обязательства. И наконец, в работах Е.О. Трубачева и П.В. Макеева обращается внимание на возможность переоборудования, перепланировки, реконструкции, совершения иных действий в отношении нежилого помещения и исследуется изменение правового режима помещений, обусловленное переводом жилых и нежилых помещений из одной категории в другую, соответственно.
Важно отметить, что, несмотря на наличие значительного количества работ, в которых так или иначе затрагиваются вопросы самовольного создания либо изменения объектов недвижимости, комплексный анализ всех отношений, связанных с самовольным созданием или изменением объектов недвижимости, отсутствует. Как следствие, до сих пор нет предложений по комплексному изменению действующего законодательства в рассматриваемой сфере, в связи с чем не представляется возможным вести речь об унификации и единообразии правоприменительной практики. Ряд проблем, а именно: отсутствие в доктрине определения понятия «самовольные действия», необходимость отдельного рассмотрения действий лиц по самовольному созданию либо изменению объектов недвижимости и самих объектов, являющихся результатом таких действий, и др., затронуты в имеющихся работах лишь вскользь либо не исследованы вовсе.
Целями настоящего диссертационного исследования являются определение понятия и содержания действий, связанных с самовольным созданием или изменением объектов недвижимости; выявление теоретических и практических проблем, возникающих при самовольном создании или изменении объектов недвижимости и участия их в гражданском обороте, их комплексный анализ и выработка на его основе конкретных рекомендаций по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики в исследуемой области.
Указанные цели достигаются посредством решения следующих задач:
- изучить в рамках исторического анализа и сравнительного исследования гражданско-правовое законодательство, регулирующее последствия самовольного создания или изменения объектов недвижимости в России и зарубежных странах;
- определить понятие самовольных действий применительно к рассматриваемой проблематике;
- исследовать правовую природу самовольной постройки;
- изучить юридические последствия самовольного создания объектов
недвижимости;
- рассмотреть варианты легализации самовольно возведённых объектов
недвижимости;
- проанализировать понятия, связанные с изменением объектов недвижимости, которыми оперирует действующее законодательство, раскрыть их содержание;
- исследовать целесообразность установления законодателем разрешительного порядка осуществления тех или иных действий, изменяющих недвижимую вещь;
- изучить юридические последствия самовольного изменения объектов
недвижимости.
Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с самовольным созданием или изменением объектов недвижимости.
Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства и иных правовых актов, регулирующие последствия самовольного создания или изменения объектов недвижимости, а также практика их применения, включая судебную практику по соответствующей категории споров.
Методология и методы диссертационного исследования.
Методологическую основу исследования составил общенаучный диалектический метод познания явлений объективной действительности, позволяющий
рассматривать изучаемые социально-правовые явления в их динамическом развитии и взаимосвязи.
В целях настоящего исследования использовались современные общенаучные и частнонаучные методы познания, среди которых диалектической и формальной логики, анализа и синтеза, индукции и дедукции, системный, формально¬юридический, сравнительно-правовой, историко-правовой. Кроме того, автором были использованы различные приёмы толкования правовых норм (грамматическое, логическое и историческое). Использование данных методов позволило рассмотреть изучаемые явления в их совокупности и взаимосвязи.
Теоретическую основу исследования составили труды учёных, внёсших свой вклад в развитие науки гражданского права и в той или иной мере обращавшихся к проблемным вопросам, затронутым в настоящей работе, в дореволюционный, советский и современный периоды, среди которых: С.С. Алексеев, В.А. Алексеев, Р.С. Бевзенко, И.Л. Брауде, Р.А. Валеев, М.М. Гасанов, Б.М. Гонгало, Е.А. Грызыхина, О.Г. Ершов, О.С. Иоффе, Л.А. Кассо, Д.И. Ковтков, О.М. Козырь,
О.А. Красавчиков, С.А. Краснова, П.В. Крашенинников, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач,
О.Г. Ломидзе, М.Ф. Лукьяненко, А.Л. Маковский, Д.И. Мейер, Е.Л. Невзгодина,
A. И. Оганов, В.А. Ойгензихт, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, А.П. Сергеев,
B. И. Синайский, О.Ю. Скворцов, К.И. Скловский, С.А. Степанов, Е.А. Суханов, К.П. Татаркина, Ю.К. Толстой, Е.О. Трубачев, Д.О. Тузов, Е.М. Тужилова-Орданская, Р.О. Халфина, Б.Л. Хаскельберг, А.Г. Хурцилава, В.В. Чубаров, В.П. Шахматов, Г.Ф. Шершеневич, П.А. Шишканов, Л.В. Щенникова, Н.Б. Щербаков и др.
Нормативно-правовой базой диссертации являются Конституция РФ, гражданское, жилищное, земельное и градостроительное законодательство, иные федеральные законы и подзаконные нормативные правовые акты.
Эмпирическую основу исследования составили материалы судебной практики за 2006-2015 г.г. Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ, арбитражных судов и судов общей юрисдикции, в том числе Омского областного суда, Арбитражного суда Омской области, Восьмого арбитражного апелляционного суда, Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа и др. (более 400 дел по спорам, связанным с самовольными постройками, самовольно изменёнными объектами недвижимости, включая иски о признании права собственности на самовольную постройку, о сносе незаконно возведённого объекта недвижимости, о сохранении в переустроенном (перепланированном) виде жилого помещения и т.п.); результаты обобщения судебной практики по делам, связанным с рассматриваемыми в настоящей диссертации вопросами; статистические данные, предоставленные Управлением Судебного департамента в Омской области. В рамках исследования критически проанализировано более десятка руководящих постановлений высших юрисдикционных органов (Конституционного Суда РФ, Пленумов Верховного Суда СССР, Верховного суда РСФСР, Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ), информационных писем и т.п.
Научная новизна настоящей работы состоит в том, что автором впервые на доктринальном уровне проведено комплексное исследование самовольных действий, связанных с созданием или изменением объектов недвижимости, раскрыто содержание данных действий, что применительно к науке гражданского права позволит развить в дальнейшем знания о правовом режиме самовольно возведённых или изменённых объектов недвижимости. Кроме того, предложено рассматривать отдельно самовольные действия по созданию или изменению объектов недвижимости и результаты таких действий в виде самовольных построек или самовольно преобразованных объектов, в том числе и прежде всего - применительно к их правовой легализации и участию в гражданском обороте. Впервые предложено систематизировать указанные действия и их результаты по определённым классификационным основаниям. Применённый автором собственный подход позволяет комплексно подойти к изменению действующего гражданского, жилищного и градостроительного законодательства, регулирующего порядок создания и изменения объектов недвижимости, и определить пути его дальнейшего развития. Таким образом, в работе впервые осуществлен комплексный анализ всего круга гражданско-правовых проблем, связанных с самовольным созданием или изменением объектов недвижимости.
Сделанные в ходе диссертационного исследования выводы позволили сформулировать следующие положения, выносимые на защиту:
1. Доказывается, что в основе самовольности действий в сфере создания либо изменения объектов недвижимости лежит отсутствие разрешений либо на первоначальное возведение объекта, либо на последующее его изменение. При неполучении лицом установленных законом разрешений можно выделить следующие виды самовольных действий: а) самовольные действия по первоначальному созданию объекта недвижимости (самовольное строительство); б) самовольные действия по изменению уже существующих объектов недвижимости.
Исходя из выделенных видов самовольных действий объекты недвижимости, созданные или изменённые с нарушением закона, можно классифицировать на: а) самовольно возведённый объект недвижимости; б) самовольно реконструированный объект недвижимости; в) самовольно переустроенное и (или) перепланированное помещение; г) помещение, чьё функциональное назначение самовольно изменено.
2. Аргументируется, что сложившиеся подходы к определению правовой природы самовольной постройки отражают двойственную сущность возникающих отношений, а именно: подход напрямую зависит от того, рассматривается самовольная постройка только как правонарушение или ещё и как возможное основание возникновения права собственности.
В первом случае юридической оценке подвергаются самовольные действия со стороны лица, осуществившего строительство такого объекта (самовольное строительство), во втором - самовольная постройка рассматривается как вещь, которая становится объектом гражданских прав после признания права собственности на неё, либо не становится в случае принятия решения о её сносе.
3. Обосновывается, что вновь возведённый объект может быть отнесён к объектам недвижимости, созданным с нарушением требований закона (то есть одновременно попадать под правовой режим самовольной постройки и недвижимой вещи), при наступлении совокупности следующих юридических фактов: а) появление у вновь созданного объекта признаков недвижимой вещи (прочная связь с землёй; пространственная индивидуальность; непотребляемость); б) наличие у вновь созданного объекта признаков (признака) самовольной постройки, указанных в п. 1 ст. 222 ГК РФ; в) прекращение (приостановление) строительных работ в отношении созданного объекта, ввиду чего объект либо достигает законченную степень своей готовности (здание или сооружение), либо нет (объект незавершённого строительства).
4. Аргументируется, что при строительстве объекта недвижимости на земельном участке, не отведённом для этих целей, но тем не менее предоставленном уполномоченным органом, выдавшим соответствующее разрешение, при отсутствии вины застройщика необходимо допускать снос такого объекта лишь в исключительных случаях, когда наличествует ещё один признак самовольного строительства (самовольной постройки) - нарушение строительных норм и правил, носящее неустранимый характер.
5. Обосновывается, что в случае отсутствия вины лица, фактически владеющего самовольной постройкой, в возведении последней, снос постройки нужно расценивать не в качестве санкции за совершённое правонарушение, а как риск несения таким лицом неблагоприятных последствий, связанных с нахождением самовольной постройки в гражданском обороте. Однако в случае, если объект недвижимости оказался во владении лица в результате его возмездного (добросовестного) приобретения и одновременно с этим на момент совершения сделки право на объект было зарегистрировано в установленном законом порядке, допускать снос объекта самовольного строительства необходимо только в случае, если сохранение такой постройки нарушает права и охраняемые интересы других лиц либо создаёт угрозу такого нарушения.
6. Доказывается, что, несмотря на фактическое отсутствие внесудебного порядка легализации самовольно возведённых объектов недвижимости, применение такого порядка возможно и должно влечь те же правовые последствия, что и осуществление такой легализации в судебном порядке: признание со стороны государства безусловной возможности нахождения такого объекта в обороте ввиду устранения признаков самовольности незаконно построенного объекта недвижимости. В качестве иного (внесудебного) порядка легализации самовольных построек в законодательстве следует закрепить административный порядок с возложением соответствующих функций на те же органы, которые вводят вновь созданные объекты недвижимости в эксплуатацию в законном порядке. При этом административный порядок должен преобладать во всех случаях, когда самовольный застройщик обладает земельным участком на каком-либо праве, допускающем такое строительство, включая право аренды.
7. Обосновывается целесообразность предоставления собственникам объектов недвижимости, самовольно созданных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случае длительного (15 лет и более) срока существования таких объектов, возможности их легализации (в течение устанавливаемого законодателем срока) при условии, что сохранение объекта не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. В такой ситуации необходимо установление своего рода юридической фикции надлежащего отвода земельного участка под строительство ранее, однако утраты впоследствии соответствующего документа. Признание права собственности на самовольно возведённый объект недвижимости в таких случаях предоставляет впоследствии его собственнику возможность уже на законных основаниях оформить земельный участок, занятый таким объектом и необходимый для его использования.
8. Аргументируется, что необходимо выделять действия по изменению объектов недвижимости, требующие контроля со стороны органов власти и не требующие такого контроля. При этом разрешительный порядок уместен и должен быть оставлен лишь в отношении тех действий по изменению объектов недвижимости, которые могут повлечь нарушение прав и охраняемых законных интересов других лиц и публично-правовых образований.
9. Доказывается, что в действующем законодательстве установлен разрешительный порядок осуществления действий по переустройству и (или) перепланировке жилых помещений, реконструкции объектов недвижимости, смене функционального назначения помещений, в то же время гражданско-правовые последствия самовольного осуществления таких действий установлены законодателем лишь в отношении самовольных переустройств и (или) перепланировок жилых помещений (ст. 29 ЖК РФ), что не может быть расценено иначе как упущение законодателя и позволяет вести речь о наличии пробелов в праве.
Обосновывается, что такие последствия должны быть установлены в отношении всех действий, изменяющих любой объект недвижимости, которые по законодательству должны осуществляться в разрешительном порядке, в противном случае не имеет смысла установление такого порядка.
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что выводы и предложения, сформулированные в диссертации, могут быть использованы для совершенствования действующего законодательства, практики его применения, при дальнейшем научном исследовании проблем, связанных с последствиями самовольного создания или изменения объектов недвижимости, а также при проведении учебных занятий по курсу гражданского права, жилищного права, спецкурсу «Сделки с недвижимостью» и другим смежным дисциплинам.
В целях совершенствования действующего законодательства предложен ряд изменений и дополнений в нормативные правовые акты (ст.ст. 222, 235, 239.3 ГК РФ, ст.ст. 4, 8, 12, 14, 23-29, 36, 40, 41, 44, 73, 127 ЖК РФ, ст.ст. 4, 8, 51, 55.30-55.34 ГсК РФ, ст. 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), полная редакция которых приведена в приложении № 3 к диссертации.
Степень достоверности и апробация результатов исследования. Достоверность результатов исследования обеспечивается использованием научных методов познания; широкого круга источников права, научной и учебной литературы; глубоким и всесторонним изучением имеющихся в юридической литературе теоретических подходов к решению поставленных проблем; обширной эмпирической базы (более 400 судебных актов) и официальной статистической информации, обеспечивающей достаточную репрезентативность исследования.
Предлагаемые в работе решения обоснованы и оценены по сравнению с выводами и положениями, сформулированными другими авторами.
Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права юридического факультета Омского государственного университета им. Ф.М. Достоевского, там же прошли её рецензирование и обсуждение. Основные положения и рекомендации, содержащиеся в диссертации, опубликованы в научных статьях, изложены в виде докладов на научно-практических конференциях, в том числе имеющих статус международных: «Правовые проблемы укрепления российской
государственности» (Томск, 2011 г., 2016 г.), «Молодёжь Сибири - науке России» (Красноярск, 2011 г.), «Второй пермский конгресс ученых-юристов» (Пермь, 2011 г.), «Актуальные проблемы гуманитарных и социальных исследований» (Новосибирск, 2011 г., 2012 г.), «Современное российское право: пробелы, пути совершенствования» (Пенза, 2011 г.), «Защита субъективных прав и охраняемых законом интересов» (Кемерово, 2012 г.), «Преемственность и новации в юридической науке» (Омск, 2012 г.), «Современные тенденции развития юридической науки» (Омск, 2012 г.), Эволюция российского права (Екатеринбург, 2013 г.), «Проблемы правоприменения в современной России» (Омск, 2011-2016 г.г.) и др. Кроме того, материал диссертации использован при чтении лекций по дисциплинам «Гражданское право» и «Сделки с недвижимостью» на юридическом факультете Омского государственного университета им. Ф.М. Достоевского.
Структура работы обусловлена целью и задачами проведённого исследования. Работа состоит из введения, трёх глав, объединяющих восемь параграфов, заключения, библиографического списка, трёх приложений.

Список литературы

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В диссертации осуществлен комплексный анализ норм действующего законодательства, судебной практики и доктрины по вопросам гражданско- правового регулирования отношений, связанных с самовольным созданием или изменением объектов недвижимости. Раскрыто содержание самовольных действий применительно к выбранной проблематике, предложена классификация самовольных действий по созданию или изменению недвижимых вещей, а также объектов недвижимости, полученных в результате совершения лицом таких действий. Выявлен и исследован ряд проблем, имеющих место в рассмотренной сфере общественных отношений, предложены пути их решения.
Научная значимость выполненной работы имеет целью развитие знаний об основаниях возникновения права собственности на самовольно возведённый или самовольно изменённый объекты недвижимости. С практической точки зрения предложенный автором подход ведёт к совершенствованию юридической техники и дальнейшему развитию законодательства.
Результаты работы позволяют сделать следующие основные выводы:
1. До настоящего времени в доктрине не раскрыто содержание понятия самовольных действий применительно к отношениям, связанным с самовольным созданием или изменением объектов недвижимости, отсутствует классификация таких действий. Следствием этого можно наблюдать отсутствие устоявшегося подхода в применении ст. 222 ГК РФ, а также её совершенствовании, равно как и применении ст. 29 ЖК РФ.
Неразработанность понятия самовольных действий в сфере недвижимости на доктринальном уровне предопределяет как разный подход законодателя к правовым последствиям таких действий и возможности легализации объектов, полученных в их результате, прослеживаемый в различных правовых актах, так и отсутствие единства в теории применительно к рассмотренным самовольным действиям и объектам.
2. В отсутствие сформированной теоретической концепции о самовольных действиях по созданию недвижимых вещей законодательное установление правового режима самовольной постройки не отличается стабильностью. Как следствие, этот правовой институт неоднократно подвергался и подвергается концептуально разным изменениям - от узаконивания либерального подхода к самовольной постройке как основанию приобретения права собственности на недвижимую вещь до сужения использования названного института в качестве исключительной меры, что во многом объясняется наличием тех или иных, в том числе недолговременных, обстоятельств.
3. Юридическое значение установления самовольности совершаемых действий состоит в том, что при их наличии осуществление субъективного права на застройку, предполагающее наличие определённой совокупности условий (наличие либо предоставление земельного участка соответствующего вида разрешённого использования, допускающего строительство на нём данного объекта недвижимости; получение необходимых разрешений; соблюдение строительных норм и правил), становится невозможным.
4. Рассмотрение отдельно действий лица по строительству объекта недвижимости и самого объекта, полученного в результате совершения лицом таких действий, позволяет дать надлежащую правовую оценку как действиям, так и вновь созданному объекту недвижимости. Такой подход на практике позволяет соблюсти труднодостижимый баланс частных и публичных интересов: с одной стороны, недопущение в гражданский оборот объекта недвижимости, созданного с нарушением требований закона, с другой, - привлечение владельца самовольной постройки к ответственности за незаконное строительство лишь в случае наличия в его действиях состава соответствующего правонарушения (при этом такой подход позволяет также привлечь застройщика к ответственности за незаконное строительство безотносительно к тому, владеет ли он самовольной постройкой, и для кого он возводил такую постройку).
5. Предлагаемая амнистия самовольных построек должна обязательно носить срочный характер, после чего ст. 222 ГК РФ должна перестать быть инструментом, позволяющим легализовать незаконно создаваемые объекты недвижимости.
6. Отсутствие сформированной теоритической концепции о самовольных действиях по изменению недвижимых вещей привело к коллизионности действующего законодательства в части преобразования существующих объектов недвижимости (несогласованности норм ГК РФ, ЖК РФ, ГсК РФ и других нормативных правовых актов), а также наличию множества пробелов в гражданско-правовом регулировании указанных отношений.
Действующее законодательство, предусматривая возможность изменения (преобразования) существующих объектов недвижимости путём совершения ряда действий (реконструкции, капитального ремонта, переустройства, переоборудования, перепланировки и т.п.), содержит различный понятийный аппарат в разных нормативных правовых актах. Кроме того, законодатель вкладывает различное содержание в наполнение названных понятий, что не способствует их единообразному применению на практике.
При этом, поскольку не всякое изменение объекта недвижимости осуществляется в разрешительном порядке, самовольными могут быть признаны лишь те действия, осуществление которых требует получения необходимого разрешения (согласования), однако они осуществляются в их отсутствие.
7. Необходимо комплексное изменение действующего законодательства в целях обеспечения единого подхода к преобразованию существующих недвижимых вещей, где за основу должно быть взято несколько основных положений: а) наличие объекта недвижимости; б) необходимость совершения действий по его преобразованию; в) нарушение (возможность нарушения) такими действиями прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, как следствие осуществление данных действий в разрешительном порядке под контролем государства либо отсутствие такого нарушения (возможности нарушения) и, как следствие, совершение данных действий собственником по своему усмотрению.
В этой связи в ГК РФ должны найти место основные положения о праве собственности на нежилые помещения, об общем имуществе здания, включая порядок владения, пользования и управления таким имуществом собственниками помещений, порядок осуществления действий по преобразованию помещений в таком здании, которые затрагивают интересы третьих лиц. Такие вопросы должны решаться общим собранием собственников помещений с обязательным учётом мнения собственников смежных с изменяемым помещением помещений.
Нормы, регулирующие отношения по изменению обоих видов помещений в многоквартирном доме, должны быть закреплены в ЖК РФ, как это имеет место сейчас в отношении жилых помещений, относительно помещений в нежилом здании - в ГсК РФ. Выделение в целом действий по изменению объектов недвижимости, требующих контроля со стороны государства и не требующих такого контроля, позволит избежать на практике ситуаций, когда неясно, по каким квалифицирующим признакам можно отделить, например, перепланировку помещения от его реконструкции либо переустройство помещения от его капитального ремонта.
8. Для правильного установления юридических последствий преобразования существующих объектов недвижимости необходимо взять за основу решение вопроса о праве собственности на преобразованный объект недвижимости, что, в свою очередь, зависит от установления факта возникновения (либо невозникновения) нового объекта недвижимости в результате действий лица по его изменению.
В целом результаты работы позволяют сделать вывод о том, что механизм гражданско-правового регулирования отношений, связанных с самовольным созданием или изменением объектов недвижимости, нуждается в совершенствовании, поскольку продолжает быть основанным на содержании норм, принятых ещё в советское время, что не в полной мере отвечает складывающимся в современных условиях развития отношениям. Внесённые в действующее законодательство изменения, представляющие, на первый взгляд, ужесточение подхода законодателя к таким самовольным действиям, тем не менее, концептуально воспроизводят прежний подход к рассматриваемой проблеме: оставление возможности узаконивания объектов недвижимости,
полученных в результате совершения тех или иных незаконных действий. Акцент на необходимости исключения самовольности действий при строительстве или преобразовании недвижимых вещей законодателем по-прежнему не делается. Как следствие, действующее законодательство требует комплексного изменения в части создания и (или) изменения недвижимых вещей, восполнения пробелов, связанных с отсутствием последствий самовольного совершения лицом таких действий, внесения существенных изменений и дополнений с целью разъяснения неясностей и устранения противоречий (приложение № 3 содержит
предложенные и обоснованные автором изменения в ГК РФ, ГсК РФ, ЖК РФ и др.).
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативные правовые акты и иные официальные документы
1. Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Собрание законодательства РФ. 2014. №2 31. Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2954.
4. Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации от 08 января 1997 г. № 1-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1997. № 2. Ст. 198.
5. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 1.
6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3012.
7. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. № 46. Ст. 4532.
8. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188- ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1. Ст. 14.
9. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190- ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16
10. Федеральный закон от 17 января 1992 г. № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1995. № 47. Ст. 4472.
11. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. № 30. Ст. 3594.
12. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 16. Ст. 1801.
13. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. № 29. Ст. 3400.
14. Федеральный закон от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» // Собрание законодательства РФ. 2002. № 52. Ст. 5140.
15. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2003. № 40, Ст. 3822.
16. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 191 -ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1. Ст. 17.
17. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 39.
18. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 27. Ст. 2881.
19. Федеральный закон от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2007. № 27. Ст. 3213.