Лукина Вероника Владимировна. Нотариальное удостоверение сделок с земельными участками

Краткое описание

Лукина Вероника Владимировна. Нотариальное удостоверение сделок с земельными участками: диссертация ... кандидата юридических наук: 12.00.03 / Лукина Вероника Владимировна;[Место защиты: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации"].- Москва, 2016.- 228 с.

Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Теоретические основы нотариального удостоверения сделок с земельными участками
1.1. Понятие нотариального удостоверения сделок с земельными участками 12
1.2. Сравнительно-исторический анализ отечественного законодательства о нотариальном удостоверении сделок с земельными участками 45
1.3. Система гражданско-правовых условий нотариального удостоверения сделок с земельными участками 66
ГЛАВА 2. Гражданско-правовой механизм нотариального удостоверения сделок с земельными участками
2.1. Проверка законности сделок с земельными участками и установление гражданских прав лиц на совершение таких сделок 104
2.2. Порядок нотариального удостоверения сделок с земельными участками нотариусами и иными лицами, имеющими право совершать нотариальные действия 133
2.3. Гражданско-правовые последствия несоблюдения нотариальной формы совершения сделок с земельными участками .173
Заключение 212
Список использованной литературы

Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. В условиях дальнейшего развития и расширения гражданского оборота земельных участков, его усложнения нотариальная форма удостоверения сделок неизбежно продолжает оставаться одним из его важных регуляторов, обеспечивающих стабильность функционирования оборота недвижимости и законность совершаемых с нею сделок.
Нотариальная форма удостоверения сделок с земельными участками устанавливается нормами различных отраслей законодательства, поэтому одним из центральных вопросов диссертационного исследования является определение понятия нотариальной формы сделки, что требует также проведения анализа норм гражданского права, которые содержатся в актах законодательства различной отраслевой направленности.
В связи с реформами российского законодательства последних лет, их продолжением, подготовкой проекта об основах законодательства о нотариате и нотариальной деятельности указанная тема вызывает все больший интерес, так как в условиях рыночной экономики возрастает значение правовых институтов, осуществляющих превентивную защиту прав и законных интересов участников гражданского оборота.
Так, Гражданский кодекс Российской Федерации и проект закона о нотариате и нотариальной деятельности в Российской Федерации устанавливает новые понятия нотариальной формы удостоверения сделок, их свойств, средств доказательств, применяемых для фиксации нотариальных действий, вводит дополнительные нотариальные гарантии обеспечения исполнения сделок и расчетов по ним и т. д.
Указанные новеллы необходимо учитывать при исследовании
нотариальной формы удостоверения сделок с земельными участками как объектами недвижимости.
Необходимость исследования заявленной темы обусловлена также
существенным количеством подлежащих обязательному нотариальному
удостоверению сделок в силу закона и тем, что в силу прямого указания закона
подлежат обязательному нотариальному удостоверению некоторые
совершаемые сделки с земельными участками, например, в следующих случаях:
при заключении договора ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ), брачного договора (ст. 41 СК РФ); при завещании земельной недвижимости (ст. 1124, 1125 ГК РФ); требующих согласия супруга на распоряжение общим имуществом супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Анализ понятия нотариальной формы удостоверения сделки, данный в ст. 163 ГК РФ, ориентирует на определение нотариальной формы сделки только через описание процедуры нотариального удостоверения. Это обстоятельство требует более глубокого раскрытия указанного понятия не только с процедурной стороны, но и с материально-правовой составляющей, что дает возможность эффективно использовать его для исследования понятия, нотариальной формы удостоверения сделок с земельными участками.
Выяснение сущности и содержания нотариального удостоверения сделки с
земельным участком в соответствии с действующим законодательством
раскрывает элементы рассматриваемого нотариального действия как сложного,
состоящего из ряда последовательных и самостоятельных этапов, которые
отсутствуют при совершении других, более простых нотариальных действий.
Это может касаться территориальной и предметной компетенции лиц,
удостоверяющих сделки с земельными участками, обязательных и
добровольных оснований их нотариального удостоверения, юридических фактов, носящих правоподтверждающий характер в отношении земельных участков и т. д.
Решение перечисленных задач позволяет лучше уяснить полномочия нотариуса по проверке, разъяснению и удостоверению действий в ходе производства по нотариальному удостоверению сделки с земельным участком, которая проверяется нотариусом на ее соответствие закону. В связи с этим необходимо исследование и вопросов проверки законности сделок.
Кроме того, нотариальная форма удостоверения сделки с земельным участком как недвижимым имуществом предполагает особые правила по выявлению правового значения сделок, совершаемых в указанной форме, а также определению момента заключения таких сделок, их действительности.
Изложенное позволяет утверждать, что проблемы нотариального удостоверения сделок с земельными участками как объектами права собственности граждан являются актуальными и значимыми для юридической науки и практики.
Степень научной разработанности. Вопросы, связанные с правовым режимом, разрабатывались применительно к теме исследования в работах
отечественных правоведов: Г. Ф. Шершеневича, А. М. Фемелиди, Г. Ф. Шершеневича, Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева, Е. А. Крашенинникова, Д. О. Тузова, К. С. Юдельсона и др.
По вопросам, освещаемым в настоящей работе, проводились докторские и кандидатские диссертационные исследования А. В. Рясенцевым, А. В. Малько, Т. Е. Алешиной, С. В. Мальцевой, И. А. Алферовым, А. Г. Олейновым, К. П. Татаркиной и другими учеными. Так, А. В. Рясенцев провел докторское диссертационное исследование по теме «Представительство в советском гражданском праве». Следует упомянуть кандидатские диссертационные исследования следующих авторов: Т. Е. Алешиной – «Нотариальная форма реализации права (теоретико-правовое исследование)», И. А. Алферова – «Нотариальная форма защиты права и законного интереса», С. В. Мальцевой – «Роль нотариата в удостоверении сделок с недвижимым имуществом», А. Г. Олейнова – «История становления законодательства о нотариате в России», К. П. Татаркиной «Форма сделок в гражданском праве России», А. В. Малько – «Законные интересы советских граждан».
Указанные исследования затрагивали отдельные аспекты нашей
диссертационной работы. При рассмотрении отдельных элементов правового
режима диссертанты исходили из предмета своих диссертационных
исследований. В отличие от указанных работ в настоящей диссертации
исследуются понятие, признаки и содержание нотариального удостоверения сделки с земельным участком как объектом недвижимости с учетом практически значимых аспектов и современных достижений в науке.
Следует указать на явно недостаточное количество теоретических
источников по цивилистическим аспектам деятельности нотариуса по
удостоверению сделок. Это замечание справедливо для учебников, которые
могли бы касаться гражданско-правовых сторон деятельности нотариусов по
рассматриваемым вопросам диссертации. Исключение составляют темы по
гражданскому праву, которые посвящены таким правовым институтам, как:
доверенность и представительство, завещание, хорошо разработанным и широко
представленным в учебниках по гражданскому праву. По теме
диссертационного исследования имеется только несколько современных учебников по курсу «Нотариальное право», содержащих соответствующие небольшие разделы, недостаточные для широкого использования в работе.
Объектом исследования выступают отношения, связанные с совершением сделок с земельными участками в нотариальной форме.
Предметом исследования является гражданско-правовой механизм нотариального удостоверения сделок с земельными участками.
Цель и задачи исследования. Цель исследования – анализ нотариальной
формы удостоверения сделок с земельными участками как объектами
недвижимого имущества, разработка теоретических предложений по
совершенствованию ряда положений гражданского и нотариального
законодательства, толкования и применения соответствующих норм.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
– выяснить понятие нотариальной формы удостоверения сделок с земельными участками;
– рассмотреть историю развития законодательства о нотариате и нотариальном удостоверении сделок с земельными участками в советский и российский периоды, провести его сравнительно-исторический анализ, определить современную роль нотариуса в удостоверении сделок с земельными участками;
– провести исследование гражданско-правовых условий нотариального удостоверения сделок с земельными участками, в том числе дать анализ добровольным и обязательным основаниям нотариального удостоверения сделок с земельными участками;
– исследовать деятельность нотариуса по проверке законности сделки с земельным участком и механизм установления гражданских прав их участников на ее совершение согласно требованиям действующего законодательства;
– проанализировать порядок нотариального удостоверения сделок с земельными участками как объектами недвижимого имущества, носящего комплексный характер;
– рассмотреть особенности правил заключения сделок и их
действительности в ходе нотариального удостоверения сделок с земельным участком, в том числе конкретизировать последствия нотариальной формы удостоверения сделок в отношении их участников и нотариуса.
Методологическую основу исследования составляет совокупность теоретико-методологических способов и приемов познания общественных явлений и процессов (исторический, системный, аналитический, догматический и др.). В основу исследования положен диалектический метод познания общественных явлений и процессов. В работе использовались также следующие конкретные методы исследования: историко-правовой, сравнительно-правовой, структурно-правовой, формально-юридический, формально-догматический.
В процессе исследования использовались труды А. М. Фемелиди, Г. Ф. Шершеневича, Ю. К. Толстого, Е. А. Крашенинникова, Д. О. Тузова, К. С. Юдельсона и других крупных правоведов.
Нормативной базой исследования явились нормы советского и российского гражданского, земельного, семейного и других кодексов, отдельных актов законодательства, в том числе нотариального, аграрного, о регистрации права собственности на недвижимость и многих других.
Эмпирическую базу исследования составили проекты документов, посвященных проведению реформы гражданского законодательства и нотариата в Российской Федерации, наблюдения практиков и теоретиков за нотариальной практикой в период реформ, их собственный практический опыт совершения нотариальных действий по удостоверению сделок в современных гражданско-правовых условиях, а также нотариальная практика, восполняющая пробелы правового регулирования. Кроме того, по теме диссертации использовались информационные ресурсы уполномоченных органов и организаций, отдельных лиц, размещенные на сайтах в сети Интернет, а также практика применения актов законодательства: постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, судебные акты вышестоящих судебных инстанций по теме исследования.
Научная новизна работы заключается в проведении комплексного монографического исследования института нотариального удостоверения сделок с земельными участками в условиях реформируемого российского гражданского законодательства, а также выработке некоторых новых доктринальных определений и конкретных предложений по совершенствованию законодательства и толкованию отдельных правовых норм, регулирующих нотариальное оформление сделок с земельными участками.
Так, сформулировано понятие нотариального действия по удостоверению сделок, отражающее, в частности, процессуальный статус нотариуса; уточнены особенности порядка нотариального удостоверения сделок с земельными участками; выявлено значение нотариальной формы, в том числе в решении вопроса о сохранении обязательств, возникающих из сделок, совершенных с недостатками нотариального удостоверения; конкретизированы правила заключения и действительности сделок.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. Нотариальное удостоверение сделки с земельным участком есть сложный гражданско-правовой фактический состав со специальной письменной формой
совершения сделок с недвижимым имуществом, которая удостоверяется нотариусом или иным лицом, имеющим право совершать нотариальные действия (уполномоченным должностным лицом), в предусмотренном в законе порядке с целью проверки законности такой сделки, установления гражданских прав лиц, участвующих в сделке на ее совершение, и гражданской оборотоспособности являющегося предметом сделки земельного участка. Нотариальные действия по удостоверению сделки с земельным участком – это комплекс взаимосвязанных юридических, организационных и технических процедур, предусматривающих исполнение уполномоченным должностным лицом обеспечивающих применение норм гражданского права обязанностей по правоконтролю, праворазъяснению и правоудостоверению.
1. История законодательства о нотариальной форме удостоверения сделок с земельными участками характеризуется тенденцией к сужению полномочий нотариуса в области земельно-имущественных правоотношений и к сохранению участия в гражданско-правовом механизме совершения сделок с земельными участками, основанного на указании закона или соглашении между сторонами таких сделок. Поэтапное развитие праворегулятивного инструментария в области исследуемых отношений создало предпосылки для увеличения доли сделок с земельной недвижимостью, совершаемых посредством нотариального удостоверения. Сравнительно-исторический правовой анализ показывает, что простая письменная форма совершения сделок с земельными участками неэффективно защищает имущественные права лиц, участвующих в таких сделках, и существенно повышает риск наступления неблагоприятных гражданско-правовых последствий совершения сделок с земельными участками для третьих лиц.
2. Гражданско-правовыми условиями нотариального удостоверения сделок с земельными участками, осуществляемого уполномоченным должностным лицом, являются сочетание добровольности и обязательности нотариальных действий и их регламентированность, включающая в себя: а) установление гражданской правосубъектности лиц, совершающих сделку; б) сбор, исследование и правовую экспертизу имеющих юридическое значение документов; в) оценку объяснений сторон сделки; г) выявление нарушений прав и законных интересов третьих лиц. Выполнение гражданско-правовых условий нотариального удостоверения сделок с земельными участками нацелено на обеспечение правопорядка и выражается в сформулированном нами принципе осуществления и защиты гражданских прав при наступлении чрезвычайных и
непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (viresmaiores, tempusnecessarium): «При введении в установленном в законе порядке чрезвычайного положения совершение сделок с земельными участками и иным связанным с ними имуществом, имеющим значение для устранения обстоятельств, послуживших основанием для введения чрезвычайного положения, а также для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей, удостоверяется в нотариальном порядке».
4. Требование о проверке законности сделок с земельными участками имеет
свойства императивной нормы гражданского права и предполагает
осуществление уполномоченным должностным лицом действий, направленных
на правовую экспертизу проекта такой сделки и разъяснение ее участникам
правоположений, относящихся к основаниям, условиям и порядку совершения
сделки с земельными участками и их гражданской оборотоспособности.
Проверка уполномоченным должностным лицом законности сделок с
земельными участками и установление гражданских прав на совершение таких
сделок производятся в нотариальной форме, сущность которой передает
выдвигаемая нами гражданско-правовая презумпция: «Нотариальное
удостоверение сделки с земельным участком поглощает относимые
нотариальные действия по поводу имеющих юридическое значение для
совершения такой сделки фактов (фактических обстоятельств) и иных действий,
в отношении которых законом либо соглашением сторон сделки не
предусмотрен особый нотариальный порядок удостоверения либо
свидетельствования».
5. Порядок нотариального удостоверения сделок с земельными участками
уполномоченным должностным лицом отличается открытостью,
согласованностью и последовательностью совершения предусмотренных в
законе нотариальных и иных связанных с ними действий. Комплексный
характер гражданско-правового механизма совершения сделок с земельными
участками обусловливает хронологическую первичность нотариальных
отношений (отношений по нотариальному удостоверению сделки с земельным
участком) и вторичность регистрационных отношений (отношений по
государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ним).
Данное обстоятельство вызывает необходимость в информационном и
организационном взаимодействии между системами нотариата и
государственной регистрации в форме договоров о взаимопомощи и
разграничении полномочий. Информационно-цифровые технологии
способствуют оптимизации гражданско-правового механизма нотариального удостоверения сделок с земельными участками путем регламентированного применения при совершении нотариальных действий уполномоченными должностными лицами технических средств аудио- и видеодокументирования, в том числе дистанционно.
6. Гражданско-правовые последствия нотариального удостоверения сделки
с земельным участком детерминированы объемом сделкоспособности
участвующих в ней лиц (материально-правовой признак) и доказательственной
силой нотариального действия (процессуально-правовой признак).
Нотариальная форма сделки с земельным участком легализует состав гражданских прав и обязанностей отчуждателя и приобретателя по такой сделке, в том числе их представителей и третьих лиц, и является необходимым и достаточным основанием единоличного присутствия в компетентном государственном органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ними, приобретателя земельного участка либо его уполномоченного представителя. Из выявленных нами свойств нотариально удостоверенной сделки с земельным участком несущественные недостатки нотариальной формы такой сделки толкуются в пользу действительности нотариально удостоверенной сделки и правомерности соответствующего обязательства, исключая в целях динамики гражданского оборота оспоримость либо ничтожность такой сделки.
Практическое значение диссертационного исследования. Результаты
исследования позволяют понять и оценить особенности норм действующего
законодательства, регулирующего нотариальное удостоверение сделок с
земельной недвижимостью, что необходимо для оптимизации
правоприменительной практики.
Основные положения работы могут быть использованы при подготовке учебников, учебных пособий и методических рекомендаций для студентов юридических вузов и изучении курсов «Гражданское право» и «Нотариат».
Предложения по совершенствованию действующих нормативных актов, а также предложения, касающиеся практики их применения, могут быть направлены на повышение эффективности применения актов гражданского, нотариального и другого законодательства в ходе нотариального оформления сделок путем использования их в практической деятельности.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса ГАОУ ВПО «Московский государственный областной социально-гуманитарный институт».
Основные положения и выводы изложены в опубликованных автором работах, а также в научных сообщениях, сделанных на научно-практических конференциях.
Степень достоверности результатов диссертации определяется итогами ее апробации. Всего по теме диссертационного исследования опубликовано 5 научных работ общим объемом 2,2 п.л., в том числе 3 научных статей в ведущих рецензируемых журналах, рекомендованных ВАК Минобрнауки РФ для публикации докторских диссертационных исследований.
Кроме того, общие положения диссертационной работы были апробированы и выносились на обсуждение на одной Международной научно-практической конференции.
Структура диссертации. Структура работы обусловлена целью и предметом исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения и списка использованной литературы.
Сравнительно-исторический анализ отечественного законодательства о нотариальном удостоверении сделок с земельными участками
В силу действующего законодательства земельные участки являются объектами земельных и гражданских правоотношений. Так, в соответствии с п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются земельные участки. Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки1.
Кроме того, объектами правоотношений признаются части земельных участков (подп. 2 п. 1 ст. 6 ЗК РФ) в публичных целях, то есть в тех случаях, когда, например, устанавливаются охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования на часть земельного участка.
В п. 1 ст. 6 ЗК РФ не указана земельная доля как объект правоотношений, однако она признается таким объектом законодательством об обороте земель сельскохозяйственного назначения. В отличие от земельного участка, земельная доля представляет собой рассчитанную площадь земли, без определения границ на местности, представляемую лицу, имеющему право на нее.
Действующим законодательством предусматривается создание новых объектов земельной недвижимости из имеющихся земельных участков (ст. 11.2– 11.9 ЗК РФ). Так, образование новых земельных участков может осуществляться посредством раздела, объединения, перераспределения и выдела, допускаемое при наличии согласия правообладателей земельных участков из которых образуются новые земельные участки, оформляемое в письменной форме. Исключение из указанного правила о наличии согласия составляют случаи образования новых объектов гражданских прав из земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям (учреждениям), а также образуемых на основании решения суда. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащим нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей совместной собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на основании решений уполномоченных органов власти. Не требуется указанного решения в случаях предусмотренных федеральными законами. Решения об образовании земельных участков принимаются на основании заявлений правообладателей таких объектов, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки при наличии кадастровых паспортов образуемых объектов или кадастровом паспорте образуемого объекта, а также правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на земельные участки.
При разделе земельного участка образуются несколько новых объектов, а сам исходный объект, из которого образуются новые земельные участки, прекращает свое существование. У собственника земельного участка при его разделе возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. Участники общей совместной собственности сохраняют право общей совместной собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между ними.
Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. В результате образуются один или несколько объектов.
При объединении смежных земельных участков образуется один объект. Существование смежных земельных участков прекращается. Допускается объединение земельных участков, принадлежащих не только на праве собственности, но и на другом праве (на праве постоянного (бессрочного) пользования, на праве пожизненного наследуемого владения, на праве безвозмездного срочного пользования), если все земельные участки предоставлены на одном и том же праве одному лицу. Допустимо объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. Право залога будет распространяться на весь образуемый земельный участок, если иное не будет предусмотрено соглашением сторон. При перераспределении земельных участков образуется несколько смежных земельных участков, и существование таких смежных объектов прекращается.
Перераспределение земельных участков, находящихся в публичной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков – физическими или юридическими лицами – не допускается, за исключением случаев развития застроенной территории; образования участков для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных п. 1 ст. 49 ЗК РФ.
В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, арендатор (пользователь) имеет преимущественное право на заключение указанных договоров в отношении образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не будет установлено соглашением между ними.
Важно подчеркнуть, что образование новых объектов земельной недвижимости не должно приводить к недостаткам, препятствующим рациональному использованию и охране участков земель. Так, при образовании земельных участков должны соблюдаться предельные размеры земельных участков. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на земельных участках объектов недвижимости, а также не допускается раздел, перераспределение или выдел объектов, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные участки в соответствии с разрешенным использованием.
Система гражданско-правовых условий нотариального удостоверения сделок с земельными участками
Таким образом, действующее законодательство предусматривает обширный перечень сделок с земельными участками в нотариальной форме в силу прямого указания закона. Однако, как отмечалось ранее, другие сделки с земельными участками совершаются их участниками по соглашению между ними. Для того чтобы придать сделке нотариальную форму по воле участников оборота, требуется направленное на это волеизъявление сторон сделки.
С точки зрения гражданского права причина обращения к нотариусу является мотивом, который по общему правилу не имеет значения, поэтому не имеет значения и заблуждение в мотиве. Однако придание сделке нотариальной формы означает более серьезное отношение сторон к мотивам совершения сделки, а также ее совершения именно на таких условиях, а не на иных, поэтому выяснение мотива обращения к нотариусу может содействовать более глубокому и правильному пониманию сделки. Не имеет запретов указание мотива обращения к нотариусу в нотариально удостоверенном соглашении сторон. оно, само по себе взятое, не порождает, не прекращает и не изменяет правоотношений. Но если стороны в дальнейшем заключат договор, к которому относится соглашение о форме, то такой договор породит обязательство лишь при условии совершения его в предусмотренной форме. Таким образом, предварительное соглашение о форме договора, которое само по себе непосредственно не порождает обязательства, все же в конечном счете имеет в виду возникновение правоотношения между сторонами. Направленность действия на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений имеется не только тогда, когда стороны выразили свою волю непосредственно произвести этот эффект, но и тогда, когда они выразили волю, направленную на определение тех условий, от которых будет зависеть наступление эффекта1. Одним из наиболее распространенных обязательных оснований, требующих нотариального удостоверения, является согласие супруга на сделку по распоряжению общим недвижимым имуществом супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ). Это означает, что стороной договора, заключенного в порядке ст. 35 СК РФ, будет только тот из супругов, который непосредственно участвовал в согласовании его условий и подписал документ, в котором изложено содержание договора. Соответственно супруг, который давал согласие на заключение договора, стороной сделки не является.
«Автономное правовое регулирование имущественных отношений супругов реализуется в первую очередь посредством совершения супругом односторонних сделок. Такое согласие представляет собой одностороннее волеизъявление супруга, абсолютно свободное от воли иных лиц, в том числе и другого супруга. Супруг, чье согласие требуется, оценивая характер совершаемой сделки и ее последствия для себя лично и для семьи в целом, вправе как дать требуемое согласие, так и не давать его. Принудить супруга выразить согласие на совершение сделки другим супругом невозможно»2.
Если супруги при заключении договора будут совместно выступать на одной из его сторон, представляя собой множественность на той стороне, которая потребуется согласия другого супруга. Если обращается взыскание на предмет залога, то целесообразно для определения порядка обращения взыскания (упрощения и придания большей оперативности гражданскому обороту) поставить вопрос о том, заключался ли договор залога одним из супругов с согласия другого или обоими супругами. Подобная постановка вопроса имеется в судебной практике1.
При возникновении споров между супругами по поводу распоряжения имуществом одним из них целесообразно исходить из необходимости установления и оценки существа отношений при приобретении лицом, состоящим в браке, спорного имущества. Так, если доказано, что источником средств на покупку явились средства одного из супругов, то спорная вещь признается личным имуществом супруга, независимо от того, на чье имя было оформлено приобретение. Действующий закон не исключает приобретение лицом, состоящим в браке, имущества в личную собственность на личные средства. Недвижимость также может быть приобретена до вступления в брак, а также подарена супругу, что также исключает ее поступление в совместную собственность, не являясь общим доходом супругов.
По правоотношениям бывших супругов в постановлении Президиума Московского областного суда от 3 марта 2010 года № 104 указано: «Из материалов дела следует, что после расторжения брака М. и М.М. раздел имущества между ними не производился. Следовательно, в отношении недвижимости, являющейся предметом сделки: земельного участка и расположенного на нем дома, сохранялся режим совместной собственности бывших супругов М. и М.М., и при отчуждении имущества требовалось нотариально удостоверенное согласие М.»2.
Порядок нотариального удостоверения сделок с земельными участками нотариусами и иными лицами, имеющими право совершать нотариальные действия
Форма уступки и перевода долга зависит от нотариальной формы сделки, на которой основаны уступка или перевод долга. Так, например, уступка прав по договору об ипотеке должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 389 ГК РФ).
Уступка прав (перевод долга) по основному обязательству должна быть совершена в той форме, что и договор, из которого это обязательство возникло. Уступка прав (перевод долга) по обеспечительному обязательству также ставится в зависимость от формы основного обязательства, поэтому имеет значение решение вопроса о том, совершаются ли они по нотариально удостоверенному договору или нет.
Сделанные нами выводы находят подтверждение в судебной практике. Так, при уступке прав по основному обязательству, исполнение которого обеспечено договором об ипотеке, к цессионарию переходят и право по договору об ипотеке. Как предусмотрено абз. 2 п. 3 ст. 47 Закона об ипотеке, уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному) в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, что и договор, из которого это обязательство возникло. Так как договор займа был заключен в простой письменной форме, уступка требования, вытекающего из этого договора, хотя бы она и влекла за собой уступку права по договору ипотеки, заключенному в нотариальной форме, должна быть совершена в этой же форме1, то есть основного договора.
Изменение или расторжение договора принимают нотариальную форму тех договоров, которые они соответственно изменяют или расторгают.
Нотариальное удостоверение сделок предусматривается не только Гражданским кодексом РФ. Семейный кодекс РФ также предписывает совершать сделки в нотариальной форме. Так, согласно п. 2 ст. 41 СК РФ брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. «Он может быть заключен как до заключения брака, так и в период брака»1.
Брачный договор является двусторонней сделкой. Вступление его в силу последует только с момента государственной регистрации брака в соответствии со ст. 157 ГК РФ, ст. 41 СК РФ. Брачный договор, заключенный в период брака, вступает в силу после его нотариального удостоверения, с момента которого у супругов возникают предусмотренные этим договором права и обязанности. Брачный договор носит исключительно личный характер, поэтому он не может заключаться через представителя – ни законного, ни по доверенности. Сторонами в брачном договоре могут быть как супруги, так и лица, вступающие в брак. Эти лица должны быть: во-первых, дееспособными, во-вторых, достигшими установленного законодательством брачного возраста (18 лет), либо эмансипированными несовершеннолетними.
Порядок и правила составления брачного договора осуществляются в соответствии с общими положениями, предусмотренными в гл. 9 ГК РФ «Сделки»: сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего его содержание. Составление проекта может быть осуществлено сторонами, адвокатом, любым нотариусом, который будет удостоверять договор.
В соответствии с п. 1 ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Согласно п. 1 ст. 42 СК РФ предусмотрено, что супруги брачным договором вправе изменить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды.
В юридической литературе ставится вопрос о том, можно ли в брачном договоре изменить режим имущест