Долгова Наталья Алексеевна. Правовая конструкция договора управления многоквартирным домом

Краткое описание

Долгова Наталья Алексеевна. Правовая конструкция договора управления многоквартирным домом: диссертация ... кандидата юридических наук: 12.00.03 / Долгова Наталья Алексеевна;[Место защиты: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации"].- Москва, 2014.- 225 с.
Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Правоотношения, складывающиеся между сторонами договора управления многоквартирным домом 20
1. Специфические черты правоотношений в сфере управления многоквартирным домом 20
2. Объект и предмет договорных отношений по управлению многоквартирным домом 36
3. Субъектный состав договорных отношений по управлению многоквартирным домом 50
Глава 2. Правовая природа договора управления многоквартирным домом 60
1. Понятие и содержание правовой конструкции договора управления многоквартирным домом 60
2. Понятие и конституирующие признаки договора управления многоквартирным домом 71
3. Место договора управления многоквартирным домом в системе гражданско-правовых договоров 84
Глава 3. Существенные условия и жизненный цикл договорных отношений по управлению многоквартирным домом 102
1. Существенные условия договора управления многоквартирным домом 102
2. Жизненный цикл договора управления многоквартирным домом 129
Глава 4. Гражданско-правовая ответственность сторон договора управления многоквартирным домом 150
1. Состав гражданского правонарушения как основание ответственности сторон договора управления многоквартирным домом 160
2. Основные случаи наступления гражданско-правовой ответственности сторон договора управления многоквартирным домом 160
Заключение 180
Библиография 188
Введение к работе
Актуальность темы исследования определяется рядом
взаимообусловленных факторов. Эффективное и стабильное развитие
экономики и социальной сферы во многом зависит от наличия целостной и
непротиворечивой системы правового регулирования отношений. Однако в
российском законодательстве продолжает сохраняться ряд пробелов и
коллизий, связанных с осуществлением собственниками жилых помещений
права управления многоквартирным домом посредством заключения
соответствующего договора - договора управления многоквартирным домом.
Проблема эффективной организации управления многоквартирными
домами приобрела в настоящее время глобальный характер для всей России и
потребовала пристального внимания к ее решению высших должностных лиц и
органов государственной власти России. Так на заседании Государственного
Совета при Президенте РФ по вопросам жилищно-коммунального хозяйства 31
мая 2013 года было отмечено, что «права и интересы граждан нередко
нарушаются из-за злоупотреблений в сфере управления многоквартирными
домами. Зачастую за дело берётся организация, у которой нет ни материальных,
ни людских ресурсов и которая существует только на бумаге». Только в
Волгоградской области в 2013 году было проведено более 70 проверок в сфере
жилищно-коммунального хозяйства, 33 уголовных дела направлены в суд.
Доказано, что большинство из управляющих компаний занималось хищением
денежных средств, а не качественным надлежащим управлением
многоквартирными домами. В результате таких мошеннических действий в Волгоградской области задолженность управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями в 2013 году превысила четыре миллиарда рублей.
Актуальность темы исследования также подтверждается тем, что в
гражданском законодательстве Российской Федерации отсутствует
нормативно-закрепленное понятие правовой конструкции, как в целом
договора, так и его отдельных разновидностей, в том числе договора управления многоквартирным домом.
К сожалению, в юридической науке до настоящего времени
продолжаются дискуссии относительно правовой природы договора
управления многоквартирного дома, субъектов договорных отношений, их правового статуса, объекта и предмета, складывающихся правоотношений, содержания права собственности на общее имущество, где отсутствуют такие правомочия, как право распоряжения и право выдела доли.
Большое теоретическое и практическое значение имеет разработка теоретических основ правовой конструкции договора управления именно общим имуществом многоквартирного дома, как центрального объекта в процессе регулирования нормами гражданского и жилищного права системы управления многоквартирным домом. Необходимо определить место данного договора в системе договоров, определить жизненный цикл данного договора, оценить взаимоотношения управляющей организации с ресурсоснабжающими организациями.
Нерешенность ряда теоретических проблем, пробельность и
коллизионность законодательства, отсутствие единого подхода в
регулировании правоотношений, возникающих в сфере управления
многоквартирным домом, и, как следствие, неоднозначная судебная практика, формирующаяся в данной сфере, делают необходимым проведение научного исследования избранной темы.
Степень научной разработанности темы.
Проблемы категории «управление» в разных отраслях права, в том числе в гражданском, исследовали В.С. Ермаков, И.В. Маркова, Ю.С. Харитонова и другие. Общие положения о договорах исследовались в трудах таких авторов, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Ю.В. Романец, М.А. Егорова, И.Б. Новицкий, Л.А. Лунц, Р.О. Халфина, и многих других. Договор управления многоквартирным домом рассматривался в работах Е.Б. Козловой, С.А.
Бушаенковой, Г. Н. Макаренко, Ю.П. Свит, С.В. Стрембелева, С. И. Сусловой, М.Ю. Тихомирова, Л.А. Юрьевой и других авторов.
Отдельные проблемы, касающиеся места договора управления
многоквартирным домом в системе договорных обязательств, его правовой природы, формы, способов заключения, ответственности сторон, и другие раскрыты в учебниках по гражданскому и жилищному праву (И.А. Зенина, О.Н. Садикова, А. П. Сергеева. Е. А. Суханова, Ю.К. Толстого и других).
Отдельные аспекты исследуемой темы рассматривались на
диссертационном уровне, а именно в работах О.И. Власовой, С.А. Кудиной, О.Е. Жульевой, Н. М. Мантул, И.В. Марковой, В.К. Михайлова, Э.О. Осадченко, У.Б. Филатовой, Л.А. Юрьевой.
Анализ представленных работ показывает, что в исследованиях не
разрешен ряд теоретических вопросов, связанных с понятием самой правовой
конструкции договора управления многоквартирным домом, и, в том числе, и с
динамикой действующего законодательства. По отдельным проблемам
высказываются противоречивые суждения, отсутствует единый взгляд на
решение важных теоретических и практических вопросов. В этой связи
необходимо провести комплексное исследование проблем, связанных с
правовой конструкцией договора управления многоквартирным домом,
спецификой его жизненного цикла (заключения, изменения, исполнения и
прекращения договора), а также проблем гражданско-правовой
ответственности по договору управления многоквартирным домом, ядро которого с цивилистической точки зрения составляет управление общим имуществом многоквартирного дома.
Цель исследования заключается в разработке научно обоснованного решения проблем, связанных с правовой конструкцией договора управления многоквартирным домом и спецификой правоотношений, возникающих в сфере управления общим имуществом многоквартирного дома, а также в устранении пробелов и разрешении противоречий между действующими правовыми актами Российской Федерации.
Для достижения указанной цели автором решались следующие задачи:
- раскрыть специфику правоотношений, складывающихся в сфере
управления многоквартирным домом;
проанализировать объект и предмет правоотношений, складывающихся из договора управления многоквартирным домом;
раскрыть понятие и содержание (структуру) правовой конструкции договора управления многоквартирным домом;
определить место договора управления многоквартирным домом в системе гражданско-правовых договоров;
рассмотреть существенные условия и субъектный состав договора управления многоквартирным домом;
определить особенности жизненного цикла договора управления многоквартирным домом (оснований и порядка его заключения, изменения расторжения);
на основе проведенного исследования выработать рекомендации по совершенствованию действующего российского гражданского и жилищного законодательства в данной сфере правового регулирования.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между собственниками жилых помещений и управляющей организацией в процессе возникновения, изменения и прекращения договорных отношений, вытекающих из договора управления многоквартирным домом.
Предметом исследования является комплекс проблем, связанных с возникновением и осуществлением договорных отношений, обусловленных спецификой правовой природы договора управления многоквартирным домом; научная и учебная литература; нормативные правовые акты, регулирующие данные отношения; материалы судебной практики.
Методологическую основу исследования составили: историко-правовой метод, применение которого позволило осветить зарождение и развитие правового регулирования отношений по управлению многоквартирным домом;
логический метод, включающий применение индукции, дедукции, анализа и синтеза; юридико-технический метод, предусматривающий толкование норм права и правовое моделирование. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу заключения, изменения и прекращения договора управления многоквартирным домом, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания.
Теоретической основой диссертации явились труды российских ученых дореволюционного, советского и современного периодов развития цивилистики. Работа базируется на трудах М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, Н.Г. Александрова, А.В. Афониной, В.А. Иоффе, Д.Н. Бахрах, В.А. Белова, С.Н. Братуся, Л.А. Бургановой, С.А. Бушаенковой, В.В. Витрянского, А.Н. Гуева, И.А. Дроздова, И.А. Зенина, О.С. Иоффе, Е.Б. Козловой, Н. В. Корниловой, В.Г. Коряковцева, М.И. Кулагина, П.В. Н.М. Мантул, И.В. Марковой, Д.И. Мейера, Б.И. Пугинского, В.А. Рясенцева, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, А.А. Соловьева, К.И. Скловского, С.В. Стрембелева, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, М.Ю. Тихомирова, Ю.К. Толстого, Л.А. Чеговадзе, Л.В. Щенниковой, Г.Ф. Шершеневича и других.
Нормативную базу исследования составляют гражданское и жилищное законодательство Российской Федерации, подзаконные нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти Российской Федерации, в том числе Правительства Российской Федерации, эмпирическую - решения и определения судов общей юрисдикции и арбитражных судов Российской Федерации, в том числе акты Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Научная новизна исследования заключается в том, что настоящая работа содержит решение проблем, имеющих существенное значение для науки гражданского и жилищного права, связанных с правовой конструкцией договора управления многоквартирным домом, в регламентации которого функционально взаимодействуют нормы частного и публичного права.
В рамках правовой конструкции договора управления многоквартирного дома нормами гражданского и других отраслей частного права, нормами административного, финансового, процессуального и других отраслей публичного права регулируются отношения по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников дома и других лиц; оказанию различных коммунальных услуг; диспетчерскому обслуживанию дома; регистрационному учету жильцов дома и их гостей; выдаче собственникам различных справок; истребование с них финансовых задолженностей; обеспечению безопасности собственников и иных лиц путем найма консьержей, устройства видеонаблюдения, средств связи со службами, обеспечивающими функционирование общих (наружных) входных дверей, домофонов и «тревожных кнопок», а также с правоохранительными органами.
Гражданско-правовым «ядром» разнообразных отношений по
договорному управлению многоквартирным домом являются регулируемые гражданским правом отношения собственности (индивидуальной и общей), отношения по выполнению в договорных рамках работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме.
В диссертации предлагается единая система правового регулирования
отношений, возникающих из договора управления многоквартирным домом,
основанная на сочетании методов диспозитивности и императивности.
Установлен баланс между частными и публичными интересами, а также
интересами различных собственников. Выявлена специфика правоотношений,
вытекающих из договора управления многоквартирным домом и
заключающихся в постоянном функциональном взаимодействии
горизонтальных и вертикальных правоотношений как подсистемы внешних отношений, и вещных, обязательственных и корпоративных правоотношений как подсистемы внутренних правоотношений.
В диссертации доказано, что специфика правовой природы исследуемого договора детерминируется обязательственно-правовой природой отношений, лежащих в его основе и особой целью, которая сформулирована автором иначе,
чем в других научных исследованиях и нормативных правовых актах Российской Федерации.
Автором обосновано, что управляющая организация должна иметь статус
коммерческой организации со специальной правоспособностью и одним
основным видом деятельности. Доказано, что деятельность управляющей
организации должна быть обеспечена совокупностью способов,
гарантирующих исполнение основного обязательства, что повысит уровень соблюдения прав собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
На защиту выносятся следующие основные положения, отражающие научную новизну проведенного исследования:
1. Доказано, что при управлении многоквартирным домом возникают
правоотношения, отражающие функциональную взаимосвязь горизонтальных
отношений, построенных на началах равенства сторон, и вертикальных,
характеризующихся отношениями власти и подчинения.
Специфика указанных правоотношений заключается: в их целях, призванных удовлетворять как частные, так и публичные интересы; в возможности возникновения правоотношений при отсутствии волеизъявления со стороны собственников жилых помещений и в ограничении действия принципа свободы договора; в единстве управления и самоуправления; во взаимодействии управляющего и управляемого субъектов; в отсутствии у собственников жилых помещений традиционных правомочий собственности.
2. Обосновано, что цель управления общим имуществом
многоквартирного дома значительно уже, чем цель управления
многоквартирным домом. Целью управления многоквартирным домом является
обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, а
именно формирование такой среды обитания, при которой складывается
состояние защищенности жизненно важных потребностей человека.
Реализация данной цели только усилиями сособственников
многоквартирного дома невозможна. Объектом воздействия норм гражданского права в этой системе управления является общее имущество сособственников
многоквартирного дома.
3. Доказано, что правовая конструкция договора управления
многоквартирным домом – это система законодательно закрепленных и
реализующихся в правоотношениях, при наличии юридических фактов,
элементов его модели, определяющей порядок реализации сособствениками
права на управление многоквартирным домом.
4. Определено, что содержание (структура) правовой конструкции
договора управления многоквартирного дома включает следующие элементы:
наличие четного определения (понятия) договора управления многоквартирным
домом, закрепленного в законодательстве Российской Федерации; нормативное
закрепление способов управления многоквартирным домом; характеристику
существенных условий договора управления многоквартирным домом;
жизненный цикл (порядок заключения, изменения, расторжения и
прекращения) договора управления многоквартирным домом; основания и
меры гражданско-правовой ответственности субъектов управления
многоквартирным домом; указание на видовые особенности договора
управления многоквартирным домом.
5. Доказана необходимость законодательной корректировки в Жилищном
кодексе РФ названия договора управления многоквартирным домом, уточнив
предмет данного договора исходя из приоритетов частного права. Необходимо
данный договор считать договором управления общим имуществом
многоквартирного дома.
6. Обосновано, что в основе договорной конструкции договора
управления общим имуществом многоквартирного дома лежит взаимодействие
управляющей и управляемой подсистем. Собственники, передавая функции
управления, не освобождаются от обязанности управлять многоквартирным
домом. Они остаются обязанными контролировать деятельность
«непосредственных управленцев», они сохраняют статус управомоченных лиц
по вопросам, связанным с пользованием и распоряжением общим имуществом,
продолжают нести «бремя» содержания имущества.
7. Доказано, что договор управления общим имуществом
многоквартирного дома является самостоятельным гражданско-правовым
договором. Вывод основан на выявленной специфике предмета договора;
особом субъектном составе; наличии законодательно определенной цели
установления договорных отношений; особенностях жизненного цикла
(порядка заключения, изменения, расторжения и прекращения) данного
договора; наличии элементов, призванных защитить интересы слабой стороны
(собственников жилых и нежилых помещений).
8. Аргументировано, что субъектами правоотношений по управлению
общим имуществом многоквартирного дома, наряду с собственниками жилых
помещений, выступают третьи лица (наниматели, арендаторы, члены семьей
собственников), которые проживают в жилом помещении на законном
основании и пользуются результатом управления. Обосновано, что по правовой
природе договор управления общим имуществом многоквартирного дома,
заключаемый между собственниками помещений и управляющей
организацией, является договором в пользу третьего лица.
1. Обоснована необходимость отнесения договора управления многоквартирным домом к публичным договорам исходя из его предмета, субъектного состава, содержания прав и обязанностей сторон. При этом доказывается, что, исходя из социально-значимой сферы деятельности, которой занимается управляющая организация, договоры управления общим имуществом многоквартирного дома должны иметь единую цену, которая может меняться в зависимости от износа общего имущества в соответствии с установленными нормативно-правовыми актами Российской Федерации едиными коэффициентами.
2. Обосновано, что существенным условием договора управления общим имуществом многоквартирного дома должно быть условие о способе обеспечения исполнения обязательства управляющими компаниями. К таким способам следует относить: безотзывную банковскую гарантию, страхование гражданской ответственности, залог депозита. Альтернативой традиционному
обеспечению может быть участие управляющей организации в
саморегулируемой организации, которая имеет компенсационный фонд и выступает гарантом надлежащего выполнения обязательств ее членами.
11. Доказано, что исходя из цели и предпринимательского характера своей деятельности, управляющая организация должна иметь статус коммерческой организации с законодательно установленным специальным минимумом уставного (складочного) капитала и публичным характером отчетности. Осуществление управления общим имуществом многоквартирного дома должно быть основным видом деятельности управляющей организации, что предполагает наделение ее специальной правоспособностью.
Теоретическая значимость исследования состоит в разрешении блока
теоретических проблем, связанных со спецификой правоотношений,
возникающих из договора управления многоквартирным домом, и
особенностями применяемых методов правового регулирования; с правовым статусом субъектов договора; с разработкой системы способов защиты прав собственников жилых помещений; с формулированием целей и задач договора управления общим имуществом многоквартирного дома; с местом договора управления общим имуществом многоквартирного дома в системе гражданско-правовых договоров; со спецификой договорных отношений, возникающих при наличии интересов третьих лиц (законных обладателей прав на жилое помещение, отличных от права собственности).
Разработанные положения имеют значение для науки гражданского и жилищного права и могут послужить основой для последующих научных исследований проблем, касающихся правового регулирования отношений по управлению многоквартирным домом, а также по управлению другими объектами гражданских и жилищных прав, имеющих сходную специфику.
Предложенные научные определения и выводы представляют интерес с точки зрения не только науки гражданского и жилищного права, но и науки административного права.
Практическая значимость исследования заключается в том, что выводы и предложения во многом носят прикладной характер и могут быть использованы в процессе законотворчества. Выводы, сделанные в диссертации, важны также для правоприменительной деятельности, особенно это касается судебных органов.
Результаты исследования могут представлять интерес с точки зрения использования их в учебном процессе при изучении гражданского и жилищного права в юридических вузах.
На основании проведенного анализа научных концепций,
нормативных правовых актов, судебной и иной практики автором
разработаны конкретные предложения по совершенствованию
действующего российского законодательства. В частности, предлагается:
– внести изменения в ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, изложив его в следующей редакции:
«В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное и гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона)»;
– внести изменения в ст. 46 ЖК РФ, изложив ч. 6 в следующей редакции: «Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, …… Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования»;
– внести изменения в ст. 158 ЖК РФ, дополнив ее ч. 1.1. следующего
содержания: «При переходе права собственности на помещение в
многоквартирном доме к новому собственнику переходят обязательства
предыдущего собственника по содержанию общего имущества в
многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности на
это имущество»;
– изложить ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ в следующей редакции:
«Статья 162. Договор управления общим имуществом многоквартирного
дома
1. Договор управления общим имуществом многоквартирного дома
заключается в письменной форме на условиях, указанных в решении общего
собрания собственников многоквартирного дома, путем составления одного
документа, подписанного сторонами. Собственники помещений, обладающие
более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов
собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной
стороны заключаемого договора. После подписания договора управления
многоквартирного дома его условия являются обязательными для всех
собственников помещений многоквартирного дома.
2. По договору управления общим имуществом многоквартирного дома
одна сторона (управляющая организация, занимающаяся предпринимательской
деятельностью) по заданию другой стороны (собственников помещений в
многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется
осуществлять управление общим имуществом многоквартирного дома, в том
числе оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и
текущему ремонту общего имущества, собственникам и выгодоприобретателям
(лицам, пользующимся помещениями в этом доме на законных основаниях),
обеспечивать предоставление им необходимых коммунальных ресурсов,
осуществлять иную направленную на достижение целей управления
деятельность»;
– дополнить ст. 165 ЖК РФ ч. 6, изложив ее в следующей редакции: «Органы местного самоуправления обязаны оказывать собственникам жилых помещений в многоквартирном доме и управляющим организациям необходимое содействие в определении состава общего имущества путем предоставления сведений, имеющихся у органа местного самоуправления или организаций муниципальной формы собственности».
Апробация и внедрение результатов исследования. Диссертация обсуждена и одобрена на заседании кафедры предпринимательского права НОУ ВПО «Волгоградский институт бизнеса». Материалы диссертации апробировались автором при проведении лекционных и семинарских занятий по жилищному, предпринимательскому, коммерческому праву в НОУ ВПО «Волгоградский институт бизнеса».
Основные научные положения и выводы, а также предложения по совершенствованию действующего законодательства нашли отражение в опубликованных автором научных работах, перечень которых приводится в автореферате (общим объемом 7,3 п. л.), среди них три – в рецензируемых изданиях, рекомендованных ВАК (2,9 п. л.), а так же в публикациях автора и выступлениях на научно-практических конференциях, в том числе международных «Экономика, социология и право в современном мире: проблемы и поиски решений. 14-я Международная научно-практическая конференция (г. Пятигорск. 8-9 сентября 2012г)», «Актуальные проблемы развития правовой системы Республики Беларусь: материалы Республиканской научно-практической конференции с международным участием (Минск, 26 октября 2012 г.)»; Материалы X-й ежегодной международной научно-практической конференции «Проблема правосубъектности: современные интерпретации» (24 февраля 2012 года г. Самара); «Проблемы управления и правового регулирования российского предпринимательства (25 ноября 2011 г., г. Волгоград): межвузовская научно-практическая конференция» и многих других.
Структура диссертации и ее объем определены задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, четырех глав, объединяющих девять параграфов, заключения и библиографического списка.
Объект и предмет договорных отношений по управлению многоквартирным домом
Определив общую цель управления многоквартирным домом, и выделив из нее подцель - управление общим имуществом многоквартирного дома, необходимо рассмотреть вопрос об объекте и предмете договорных отношений по управлению многоквартирным домом. Безусловно, гражданское правоотношение, в том числе и возникающее в процессе управления многоквартирным домом, не является единым целым – оно представляет собой системное образование, конструкция которого состоит из совокупности составных элементов: субъекта, объекта, субъективного права и юридической обязанности74. Поэтому если рассматривать систему управления многоквартирным домом и определить правовую конструкцию договора управления многоквартирным домом необходимо выделить объект и предмет таких договорных отношений. В научной литературе по вопросу понимания объекта гражданского правоотношения идет длительная дискуссия75. Представители одного направления считают, что объектом правоотношения являются действия, с одной стороны, и предметы – приложения таких действий, с другой76. Согласно мнению представителя этой позиции О. С. Иоффе, «…в правоотношении, понимаемом как единство юридической (идеологической) формы и фактического (экономического) содержания, необходимо различать... два объекта – юридический (действие) и материальный (вещь)»77.
Авторы другого направления критикуют данную концепцию, указывая, что в ней неоправданно смешиваются два различных значения понятия «объект»78. Представители третьего направления, выделяют в правоотношении «только один объект – поведение людей (их деятельность), поэтому именно оно (поведение) и составляет объект гражданских правоотношений. Вещи и иные материальные и нематериальные блага, в свою очередь, составляют объект (или предмет) соответствующего поведения участников (субъектов) правоотношений»79. Гражданское право, регулируя имущественные отношения, оказывает опосредованное воздействие на вещь, в силу того, что оно направляет на нее поведение субъектов. Следовательно, субъекты, осуществляя свою деятельность, оказывают влияние на поведение других субъектов, и при этом воздействуют на определенные блага. Любое поведение субъекта всегда взаимосвязано с определенными объектами и (или) другими субъектами. Следовательно, объектом правоотношений по управлению многоквартирным домом являются действия субъектов, в том числе и публично-правовых образований по созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме. Объект правоотношений по договорному управлению многоквартирным домом, как и цель управления его общим имуществом, намного уже, и включает в себя действия соответствующих субъектов в отношении общего имущества многоквартирного дома, что, соответственно, и является объектом их поведения. В действующем Жилищном Кодексе РФ управлению многоквартирным домом посвящен отдельный VIII-й раздел. Но в литературе справедливо указывается на отсутствие и нечеткость дефиниции, определяющей понятие управления многоквартирным домом, и нечеткость его целей, что предопределяет попытки авторов предложить собственные дефиниции80. Согласно ст. 162 ЖК РФ, основными отличительными признаками исследуемых отношений являются общее имущество дома, переданное в управление, коммунальные услуги, и действия по управлению данным имуществом и предоставлению данных услуг. Следовательно, для того, чтобы сформулировать определение управления многоквартирным домом, необходимо рассмотреть понятие «управление многоквартирным домом» и понятия «многоквартирный дом», «общее имущество многоквартирного дома». В литературе достаточно большое внимание уделяется рассмотрению понятия «многоквартирный дом». В законодательстве различаются понятия «жилой дом» и «многоквартирный дом» ввиду того, что их строительство и проектирование регулируются различными нормативами81. Определение понятия «многоквартирный дом» дано в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 года № 4782: «многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме». В научной литературе многоквартирный дом определяют как «физически материальный объект, который представляет собой функциональное и конструктивное здание, принятое в эксплуатацию в установленном законом порядке, пригодное по строительным, противопожарным, санитарно-техническим требованиям и техническому состоянию для постоянного проживания людей, включающее общую (полезную) площадь, распределенную между жилыми помещениями (квартирами), а также иную общую площадь, предназначенную для обслуживания инфраструктурной составляющей многоквартирного дома (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, подсобные нежилые помещения, крыши и т. п.), связанную с жилой площадью общим назначением и предназначенную для обслуживания более одного помещения в данном случае»83. Из представленного определения явствует, что многоквартирный дом образован из составных частей. Многоквартирный дом включает в себя два вида имущества: - помещения, принадлежащие на праве индивидуальной собственности, двух видов: квартиры, представляющие собой «структурно обособленные помещения в многоквартирном доме, обеспечивающие возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящие из одной или нескольких комнат, помещений вспомогательного использования (кухня, коридор, санузлы), и нежилые помещения, которые должны иметь обособленный вход и располагаться так, чтобы помещения под ними не являлись жилыми» (ст. 22 ЖК РФ); - имущество общего пользования, которое предназначено для использования нескольких индивидуально-определенных помещений в данном многоквартирном доме. Правовой режим данного имущества определяется гл. 16 ГК РФ об осуществлении права общей долевой собственности и в нормах гл. 6, 13, а также VIII-го раздела ЖК РФ.
Таким образом, если в составе дома выделяется более одной квартиры (с оформлением соответствующей документации на каждую квартиру) и имущество общего пользования (ст. 36 ЖК РФ), то дом будет считаться «многоквартирным», независимо от количества собственников. Многоквартирный дом включает в себя различные помещения (жилые, нежилые), которые, как правило, находятся в индивидуальной собственности различных лиц, имущество общего пользования (движимое и недвижимое), которое находится в общей долевой собственности, что порождает определенные трудности в определении его правовой природы. В частности, А. В. Попов указывает, что жилой дом, будучи объектом недвижимости, включает в себя самостоятельные объекты недвижимости84. Но преобладающей является точка зрения, что многоквартирный дом в целом не может выступать объектом гражданских прав. Согласно доктрине континентального права, невозможно установление на один объект недвижимости нескольких прав собственности (на помещения и на сам многоквартирный дом) и тем самым расщепление права собственности. Законодательство и судебная практика85 также не рассматривают многоквартирный дом в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
Понятие и конституирующие признаки договора управления многоквартирным домом
Согласно действующему ЖК РФ «по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность» (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
С целью выявления конституирующих признаков договора управления многоквартирным домом и проведения дальнейшей юридической характеристики договора представляется целесообразным обратиться к традиционным признакам договоров171. Договор управления многоквартирным домом является: - в силу прямого указания ст. 162 ЖК РФ двусторонним договором (взаимным, синаллагматическим), так как его суть составляют взаимные права и обязанности сторон; - консенсуальным договором, то есть порождающим права и обязанности с момента согласования сторонами его условий. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, договор управления заключается на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Но в таком решении указывается воля только одной стороны - собственников помещений в многоквартирном доме. Совершение конкретных действий по управлению многоквартирным домом осуществляется с целью исполнения уже заключенного и вступившего в силу договора. Наличие соглашения в данном случае - это правовой минимум, при котором договор считается породившим правовые последствия172; - возмездным договором (законодатель прямо установил, что управляющая организация выполняет свои обязательства за плату); - срочным договором, поскольку это прямо следует из ст. 162 ЖК РФ, согласно которой устанавливается минимальный и максимальный срок действия данного договора, с возможностью пролонгации.
В литературе отсутствует единство мнений по поводу публичного характера данного договора. Одни авторы прямо признают его публичный характер173, другие указывают, что обязанность заключить договор зависит от возможности оказать запрашиваемую услугу по управлению