Полежаев Олег Александрович. Гражданско-правовое регулирование отношений по застройке земельных участков, находящихся в частной собственности

Краткое описание

Полежаев Олег Александрович. Гражданско-правовое регулирование отношений по застройке земельных участков, находящихся в частной собственности.: диссертация ... кандидата Юридических наук: 12.00.03 / Полежаев Олег Александрович;[Место защиты: ФГБОУ ВО Уральский государственный юридический университет], 2017.- 281 с.

Содержание к диссертации

Введение
ГЛАВА 1.Понятие, содержание и юридическая природа меры возможного поведения по застройке земельного участка15
1.1. Понятие и содержание меры возможного поведения по застройке земельного участка 15
1.2. Юридическая природа меры возможного поведения по застройке земельного участка 25
ГЛАВА 2.Застройка земельного участка собственником61
2.1. Содержание меры возможного поведения собственника по застройке земельного участка 67
2.2. Основания возникновения и прекращения меры возможного поведения собственника по застройке земельного участка 125
ГЛАВА 3.Застройка земельного участка несобственником147
3.1. Содержание меры возможного поведения несобственника по застройке земельного участка 149
3.1.1. Содержание меры возможного поведения арендатора по застройке земельного участка 151
3.1.2. Содержание меры возможного поведения суперфициария по застройке земельного участка 181
3.2. Основания возникновения и прекращения меры возможного поведения несобственника по застройке земельного участка 204
3.2.1. Основания возникновения и прекращения меры возможного поведения по застройке земельного участка у арендатора 204
3.2.2. Основания возникновения и прекращения меры возможного поведения по застройке земельного участка у суперфициария 213
Заключение 225
Список использованных источников и литературы 231

Юридическая природа меры возможного поведения по застройке земельного участка
Основания возникновения и прекращения меры возможного поведения собственника по застройке земельного участка
Содержание меры возможного поведения арендатора по застройке земельного участка
Основания возникновения и прекращения меры возможного поведения по застройке земельного участка у арендатора

Введение к работе

Актуальность темы исследования.Резкое увеличение количества вновь возводимых строений привело отечественный правопорядок к состоянию, при котором находящиеся в физической связи объекты недвижимого имущества (земельные участки и возведенные на них строения) зачастую оказываются обособленными в юридическом смысле. При этом очевидно, что строение, вне зависимости от субъекта, его создавшего, аккумулирует в себе значительные инвестиции, что обосновывает необходимость защиты субъективных интересов застройщиков.
Осуществление права на возведение строения во всех случаях связано с использованием земельных участков, которые выступают в качестве физической опоры для создания искусственных объектов. В результате содержание отношения по застройке всегда находится в зависимости от вида субъекта права застройки и, соответственно, от содержания его права на земельный участок.
Возможность застройки претерпевает существенное ограничительное влияние со стороны публичного законодательства, что также актуализирует проблему определения содержания этого права.
Не меньшие сложности возникают и при определении права застройщика на возведенное им строение, оснований и момента его возникновения в связи с тем, что получили значительное распространение ситуации, при которых реально существующие и эксплуатируемые строения не существуют с точки зрения законодательства и не признаются объектами гражданских прав.
Сформировавшаяся в отечественном законодательстве система правового регулирования отношений по застройке земельных участков как собственниками, так и несобственниками с очевидностью содержит в себе многочисленные проблемы, острота которых требует их незамедлительного разрешения.
Сложности возникают и при установлении пределов юридической свободы застройщика, условий осуществления возможности застройки, а также негативных последствий в случае допущения застройщиком правонарушений. Остаются не имеющими должной четкости степень и вид влияния, оказываемого на возможность застройки положениями публичного законодательства, так как отношения по застройке земельных участков являются предметом правового регулирования различных отраслей законодательства.
Значительные недостатки отмечаются и при определении режима вновь возведенного строения до момента государственной регистрации права на него. Не признавая за застройщиком права собственности на строение с момента его возведения, законодатель лишил такое строение возможности быть признанным объектом гражданских прав и участвовать в гражданском обороте до государственной регистрации права на него, хотя в реальной действительности и то, и другое с очевидностью имеет место.
Отсутствие комплексного доктринального анализа исследуемых
правоотношений, пробелы, нечеткости и нестыковки действующего
законодательства, равно как и порождаемая ими противоречивая судебная практика оказывают существенное негативное влияние на гражданский оборот.
Степень научной разработанности темы.В доктрине отечественного частного права только Л.А. Кассо на заре XX века проводил последовательное и комплексное изучение отношений по застройке земельных участков.
При исследовании смежных проблем ряд ученых - цивилистов - Е.А. Суханов, С.С. Алексеев, К.И. Скловский - косвенно освещали и отношения по застройке земельного участка его собственником. В работах С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского, В.Н. Литовкина, А.В. Германова, В.В.Чубарова содержатся обоснования определения места права застройки в системе отечественного законодательства. Однако во всех случаях исследователи ограничивались констатацией факта вхождения субъективного права застройки в содержание права собственности на земельный участок, без пояснения его места в системе правомочий собственника.
А.В. Демкина, Е.А. Евдокимова, О.М. Козырь, В.С. Кутузов исследовали обязательственно-правовые способы застройки земельных участков, основанные на использовании права аренды. М.В. Свистунова, М.Ю. Челышев, А.В. Мелихова, А.О. Рыбалов освещали вещно-правовые способы застройки земельного участка суперфициарием.
Отношения по застройке чужих земельных участков в современной науке освещались также О.А. Кругловой, Е.И. Петровой, однако при всей значимости их работ для исследования права застройки последнее позиционируется ими лишь в его узком проявлении (исключительно как ограниченное вещное право на земельный участок, не принадлежащий застройщику). Иными словами, здесь понятия «право застройки» и «суперфициарное право» отождествляются, хотя с очевидностью они отнюдь не равнозначны.
Проблемы, касающиеся определения содержания юридически обеспеченной возможности застройки, оснований её возникновения и осуществления, определения значения акта государственной регистрации права на вновь созданное строение, определения структуры возможности застройки несобственника, содержания этого права и механизма его передачи, в имеющихся работах не исследованы либо затрагиваются лишь косвенно, в рамках решения не менее важных, но иных, смежных проблем.
Объектом исследованияявляются общественные отношения, связанные с застройкой земельных участков в Российской Федерации, находящихся в частной собственности.
Предметом исследованияявляются нормы гражданского законодательства и иных правовых актов, регулирующие возникновение, прекращение и определение содержания меры возможного поведения по застройке земельного участка, а также
практика их применения, включая судебную практику по соответствующей категории споров.
Цель и задачи исследования.Целью настоящего диссертационного исследования является определение понятия, содержания, а также оснований возникновения и прекращения возможности застройки у субъектов, обладающих земельными участками в силу различных правовых оснований, проведение комплексного анализа отношений, связанных с осуществлением возможности застройки, и выработка на этой основе конкретных рекомендаций по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики в исследуемой области. При этом к цели настоящей диссертации не относится исследование отношений, сопутствующих застройке земельных участков, но не влияющих на содержание возможности застройки как таковой (подрядные, инвестиционные и прочие общественные отношения), равно как и отношений, связанных с застройкой земельных участков, находящихся в публичной собственности, так как эти участки характеризуются специфическим правовым режимом, а отношениям по их застройке присущи уникальные особенности законодательного регулирования, требующие самостоятельного исследования.
Указанная цель достигается посредством решения следующих задач:
изучить в рамках исторического и сравнительного методов исследования опыт законодательного регулирования отношений по застройке земельных участков в отечественном и зарубежных правопорядках;
определить содержание, понятие и установить юридическую природу меры возможного поведения по застройке земельного участка;
выявить особенности, присущие мерам возможного поведения по застройке земельных участков, принадлежащим как застройщикам-собственникам, так и застройщикам-несобственникам;
обозначить и исследовать юридические факты, влекущие возникновение и прекращение меры возможного поведения по застройке земельного участка;
выявить факторы, оказывающие влияние на осуществление меры возможного поведения по застройке земельного участка;
проанализировать механизм наделения возможностью застройки лиц, не являющихся собственниками земельных участков;
исследовать условия и основания приобретения и утраты застройщиком права на возведенное им строение.
Методологическуюосновуисследованиясоставил общенаучный
диалектический метод познания явлений объективной действительности,
позволяющий рассматривать изучаемые социально-правовые явления в их динамическом развитии и взаимосвязи.
В рамках настоящего исследования использовались современные
общенаучные и частнонаучные методы познания, среди которых методы диалектической и формальной логики, анализа и синтеза, индукции и дедукции, системный, формально-юридический, сравнительно-правовой, историко-правовой.
Кроме того, автором были применены различные приёмы толкования правовых норм (грамматический, логический, систематический и исторический). В работе также использовался исторический метод. Применение данных методов позволило рассмотреть изучаемые явления в их совокупности и взаимосвязи.
Теоретическую основу исследованиясоставили труды учёных, внёсших свой вклад в развитие отечественной и зарубежной науки гражданского права и в той или иной мере обращавшихся к исследуемым проблемным вопросам в различные периоды времени.
В работе использованы труды представителей отечественной науки гражданского права: Б.А. Адалимова, С.С. Алексеева, В.К. Андреева,
Ю.Н. Андреева, К.Н. Анненкова, А.Б. Бабаева, Р.С. Бевзенко, В.А. Белова,
В.А. Болдырева, Е.С. Болтановой, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, Е.В. Вавилова, Е.В. Васьковского, Л.Ю. Василевской, А.В. Венедиктова, Ю.А. Волочай,
В.В. Витрянского, Ю.Е. Гамбарова, С.П. Гришаева, А.Г. Гойхбарга, Б.В. Гонгало, А.М. Гуляева, Г.С. Демидовой, О.Г. Ершова, И.А. Емелькиной, А.А. Иванова, О.С. Иоффе, Л.А. Кассо, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, М.И. Кулагина, И.Д. Кузьминой, В.И. Курдиновского, О.М. Козырь, Д.И. Мейера, Е.Л. Невзгодиной, И.Б. Новицкого, Т.Е. Новицкой, В.А. Ойгензихта, К.П. Победоносцева,
Т.П. Подшивалова, И.А. Покровского, В.В. Ровного, В.И. Синайского,
Е.А. Суханова, К.И. Скловского, Д.О. Тузова, Е.М. Тужиловой-Орданской,
Ю.К. Толстого, Б.Л. Хаскельберга, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича,
Л.В. Щенниковой и др.
Среди представителей зарубежной науки гражданского права, труды которых учтены в диссертации, надлежит особо отметить: Д. Альпмана, Д. Бауэра, Ю. Барона, Ф. Бергера, Ф. Бернгефта, В. Бросса, М. Вульфа, М. Гербера, О. Германа, И. Гнайвека, Г. Дернбурга, Р. Зиммермана (Циммермана), Г. Иро, В. Киндела, И. Колера, Ш. Козеола, Д. Лора, К. Мюллера, П. Оэртмана, С. Паскаля,
М. Планиоля, Г.Ф. Пухты, Ф. Савиньи, М. Фабре, Т. Форстера, Т. Хонера, К. Чиларжа, Х. Шонера, Д. Хартмута.
Нормативнойосновойисследованияявляются Конституция РФ,
гражданское, земельное, градостроительное законодательство РФ, подзаконные нормативные правовые акты РФ.
Эмпирическую основуисследования составили материалы судебной практики за 1998-2014 г. Высшего Арбитражного Суда РФ, за 1998-2017 г. -Верховного Суда РФ, и арбитражных судов и судов общей юрисдикции (изучено более 500 дел по спорам, связанным с застройкой земельных участков). В рамках исследования критически проанализировано свыше двадцати пяти руководящих постановлений высших юрисдикционных органов (Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ), информационных писем и т.п.
Научная новизнадиссертации состоит в том, что автором проведено системное исследование гражданско-правового регулирования отношений,
связанных с застройкой земельных участков лицами, имеющими разные правовые титулы. В работе доказывается, что меру возможного поведения по застройке земельного участка («право застройки» или «возможность застройки») необходимо рассматривать либо как проявление правомочий в структуре (содержании) субъективного права собственности на земельный участок, либо как производное от этих правомочий субъективное право - в случаях, когда оно принадлежит застройщику-несобственнику. Раскрыто содержание указанной выше возможности, принадлежащей собственнику, а также права застройки несобственника земельного участка, показано несовершенство оснований возникновения и прекращения этой возможности в действующем законодательстве. Аргументирована необходимость рассматривать право застройщика на объект недвижимости с момента окончания строительства (то есть ещё до государственной регистрации права на него) как право собственности. Установлены пределы влияния норм публичного права на право застройщика. Применяемый в исследовании автором подход позволяет комплексно подойти к совершенствованию действующего гражданского
законодательства в соответствующей сфере и определить пути его дальнейшего развития.
В ходе диссертационного исследования сделаны выводы, позволившие сформулировать следующиеположения, выносимые на защиту:
1. Выявлены закономерности ограничительного юридического воздействия, оказываемого на отношения по застройке земельных участков различными субъектами. Доказано, что законодательно установленные и не зависящие от воли третьих лицпределыюридически гарантированных возможностей по застройке земельных участков не содержат принципиальных различий в зависимости от права застройщика на земельный участок, так как устанавливаются в интересах всего общества и равным образом влияют как на застройщиков-собственников, так и застройщиков-несобственников. С другой стороны, основанные на законе и зависящие от воли лицограничениявозможностей по застройке находятся в прямой зависимости от права застройщика на земельный участок. Если ограничение застройки земельного участка самим собственником в основном обусловлено необходимостью соблюдения соседских прав, то ограничения возможностей застройки несобственником определяются не столько требованием о соблюдении соседских прав, сколько видом договора с собственником земельного участка и объемом власти, закрепленным за застройщиком-несобственником.
2. Следует исходить из того, что право собственности на строение, возведенное застройщиком-собственником земельного участка, возникает в момент создания строения (завершения строительства), так как с этого момента в праве застройщика в отношении вновь возведенного строения возникают признаки, совокупность которых присуща исключительно праву собственности на вещь.
Доказано, что вне зависимости от акта государственной регистрации право застройщика на возведенное строение характеризуется: абсолютным характером; непосредственным господством над вещью; наличием правомочий владения,
пользования и распоряжения; основанной на собственном усмотрении практически полной свободой осуществления всех имеющихся правомочий, в том числе правомочия фактического и юридического распоряжения вещью; наличием защищаемого законом интереса; возможностью судебной защиты; несением риска гибели вещи и бремени её содержания.
Аргументировано, что юридический состав, влекущий возникновение права собственности на вновь возведенное строение, должен включать в себя: факт выдачи разрешения на строительство, удостоверяющего правомерность действий субъекта по возведению строения и создающий предпосылку для приобретения права на возводимое строение (в тех случаях, когда его получение является необходимым); факт создания строения (завершения строительства), влекущий возникновение права собственности на строение и государственную регистрацию этого права, а также влекущий снятие ограничений с возможностей осуществления некоторых из правомочий собственника, таких, как залог.
3. Установлено, что вводимое для застройщика-суперфициария право на вновь возведенное им строение должно быть признано в качестве ординарного права собственности, носящего бессрочный характер,