Савиных Владислав Алексеевич. Правовое регулирование государственной кадастровой оценки в аспекте налогообложения недвижимости

Краткое описание

Савиных Владислав Алексеевич. Правовое регулирование государственной кадастровой оценки в аспекте налогообложения недвижимости: диссертация ... кандидата Юридических наук: 12.00.04 / Савиных Владислав Алексеевич;[Место защиты: ФГБОУ ВО Санкт-Петербургский государственный университет], 2017

Содержание к диссертации

Введение
Глава 1.Развитие системы государственной кадастровой оценки объектов недвижимости12
1. Становление правового регулирования государственной кадастровой оценки 12
2. Налогооблагаемая стоимость в зарубежных правопорядках 20
3. Понятие кадастровой стоимости 24
Глава 2.Кадастровая стоимость в свете действия принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов33
1. Стоимость застроенного земельного участка и действие принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов 33
2. Проблема изолированной стоимости застроенного земельного участка в контексте его места в гражданском обороте 48
Глава 3. Функция суда по делам об оспаривании результатов оценки 62
Глава 4.Экономическая обоснованность налогообложения недвижимости81
1. Содержание принципа экономической обоснованности налогообложения 81
2. Кадастровая стоимость как количественный показатель экономического основания налогов на недвижимость 99
Глава 5.Экономическая обоснованность акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости118
1. Нормативность акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости 118
2. Требование экономической обоснованности акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости 126
3. Способы защиты при утверждении экономически необоснованного значения кадастровой стоимости 154
Заключение 165
Список использованных источников:
Список использованных правовых актов 169
Список использованных актов судебных органов 176
Список использованной литературы 181

Налогооблагаемая стоимость в зарубежных правопорядках
Проблема изолированной стоимости застроенного земельного участка в контексте его места в гражданском обороте
Кадастровая стоимость как количественный показатель экономического основания налогов на недвижимость
Требование экономической обоснованности акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости

Введение к работе

Актуальность темы диссертационного исследования.Появление государственной кадастровой оценки (далее ГКО) было связано с переходом к налогообложению земельных участков по рыночным показателям. За последние несколько лет кадастровая стоимость стала применяться для расчета налоговой базы по налогам на имущество организаций и физических лиц, арендной платы, выкупной платы, административных штрафов и др. Сфера ее применения и значение для частных лиц, а также публично-правовых образований неуклонно растут.
Система государственной кадастровой оценки находится на этапе своего становления, о чем свидетельствуют масштабные реформы законодательства в этой сфере, проведенные Федеральными законами от 22.07.2010 № 167-ФЗ и от 21.07.2014 № 225-ФЗ, а также принятием специального Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о ГКО). Законодатель продолжает искать те формы и правила проведения кадастровой оценки, которые обеспечат эффективность налогообложения недвижимости и гарантируют доверие к системе со стороны частных лиц.
По-прежнему наиболее распространенной проблемой, получающей отражение в судебной практике, остается несоответствие утверждаемых значений кадастровой стоимости размеру рыночной стоимости объектов оценки. Налогоплательщики, желающие привести базу по налогам, рассчитываемым от кадастровой стоимости, к рыночным показателям, все чаще обращаются за пересмотром кадастровой стоимости. В целях обеспечения единообразия судебной практики по данным делам Верховным Судом РФ было принято Постановление Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума № 28).
Благодаря законодательным реформам и разъяснениям Верховного Суда РФ многие практические проблемы удалось решить, однако неизбежно возникают все новые вопросы, начиная с фундаментального вопроса о том, что есть кадастровая стоимость, и заканчивая тем, вправе ли публичные субъекты инициировать ее пересмотр в отношении объектов недвижимости, находящихся в частной собственности. В этой связи требуется концептуальное правовое осмысление института кадастровой стоимости как результата проведения государственной кадастровой оценки, которое не только создаст необходимую основу для решения практических вопросов, в чем заинтересованы правоприменители и частные лица,
но и позволит обозначить направление эффективного развития законодательства в данной сфере.
Цели и задачи диссертационного исследования.Целью настоящего исследования является ответ на вопрос о том, что такое кадастровая стоимость как результат проведения государственной кадастровой оценки.
Названная цель исследования предопределила конкретные задачи работы: 1) проанализировать зарубежные подходы к определению налогооблагаемой стоимости недвижимости; 2) определить, как особенности правового режима земельного участка и возведенных на нем построек влияют на формирование обособленной стоимости каждого из этих объектов; 3) установить, в чем состоит функция суда по спорам о результатах определения стоимости объекта оценки; 4) выявить экономическое основание налогов на недвижимость и его взаимосвязь с правилами определения кадастровой стоимости 5) изучить феномен требования экономической обоснованности правового акта и выявить его содержание применительно к акту об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.
Предмет исследования.Предметом исследования является земельное, налоговое, конституционное, гражданское, арбитражное, административное и гражданское процессуальное законодательство, а также практика
Конституционного Суда Российской Федерации, судов общей юрисдикции и арбитражных судов.
Научная новизна исследованияопределяется тем, что в нем предложен комплексный взгляд на феномен кадастровой стоимости с позиций земельного, гражданского процессуального, налогового и конституционного права.
Вопросы государственной кадастровой оценки рассматриваются в научной юридической литературе преимущественно в аспекте решения практических задач приведения кадастровой стоимости объекта недвижимости к размеру рыночной. Отсутствуют юридические диссертационные исследования, посвященные кадастровой стоимости и государственной кадастровой оценке. В настоящей работе впервые проведено комплексное правовое исследование кадастровой стоимости как результата проведения государственной кадастровой оценки.
Методологической основой диссертационного исследованияявляются общенаучные методы (анализ, синтез, сравнение, обобщение и аналогия) и методы
частно-научного познания (историко-правовой, формально юридический, системный и комплексный анализ).
Теоретической основой исследования,с учетом комплексного характера анализируемых правоотношений, стали теоретические работы ученых-правоведов, представляющих различные отраслевые юридические науки, а также специалистов в области оценочной деятельности. В процессе исследования использовались теоретические положения научных трудов таких ученых, как Б.Х. Алиев, В.В. Бастрыкин, Д.В. Винницкий, Н.В. Волович, А.В. Германов, Л.В. Граф, С.В. Грибовский, И.В. Дементьев, А.В. Демин, И.Е. Зубарева, Е.Н. Иванова, М.О. Ильин, О.С. Иоффе, О.М. Козырь, Ю.А. Крохина, А.А. Маковская, В.Г. Мисовец, Б.Д. Новиков, С.В. Овсянников, С.В. Савсерис, А.П. Сергеев, С.А. Степанов, Е.А. Суханов, Т.К. Святецкая, А.П. Терехина, А.В. Хотько, Л.Б. Шейнин, В.А. Швандар, М.З. Шварц, Г.Ф. Шершеневич.
В соответствии с поставленной целью и задачами на защиту выносятся следующие положения:
1. Кадастровая стоимость есть ограниченная рыночная стоимость, рассчитываемая с учетом отличительных особенностей, обусловленных целями, преследуемыми законодателем в области налогообложения недвижимости, при соблюдении требования экономической обоснованности налогообложения. Отличие от рыночной стоимости предопределено требованием определения кадастровой стоимости объекта с учетом лишь объективных ограничений права собственности, возникших не по воле собственника недвижимости. Влияние регулятивных целей налогообложения, как то: стимулирование к застройке территории, к эффективному использованию недвижимости, к определенному виду использования и пр., допускает введение особых правил расчета кадастровой стоимости. Примером может служить кадастровая оценка, основанная на допущении о наиболее эффективном виде использования недвижимости, что приводит к увеличению налогового бремени для собственников, использующих свои объекты неэффективно.
2. Получив наименование по признаку включения в государственный кадастр недвижимости, кадастровая стоимость остается в первую очередь налогооблагаемой стоимостью объекта недвижимости. Многообразие сфер применения кадастровой стоимости не должно приводить к умножению ее понятий и выделению кадастровых стоимостей, различающихся друг с другом в зависимости от цели их применения: для налогообложения, для расчета арендной
платы, для расчета выкупной платы, для определения административных штрафов и т.д. Применение ее в качестве аналога рыночной стоимости объекта недвижимости в иных целях, помимо налогообложения, принципиально допустимо, но ограничено ее отличительными особенностями, которые способны сделать ее непригодной для этих целей.
3. Кадастровая стоимость должна быть предопределена правовым режимом объекта оценки, который в современных условиях подчинен принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Указанный принцип способен связать земельный участок и возведенные постройки воедино, подчинив их правовому режиму единого объекта и исключив их самостоятельную оборотоспособность. В результате связанными оказываются и стоимости данных объектов, более того, их рыночные стоимости поглощаются стоимостью единого объекта недвижимости и уже не существуют обособленно друг от друга. С другой стороны, принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов не применяется, когда земельный участок и постройки принадлежат разным лицам, в этом случае данные объекты сохраняют свою изолированную оборотоспособность и стоимость. Равно и кадастровая стоимость должна отличаться в зависимости от того, способен ли объект оценки к изолированному отчуждению, или же он может быть отчужден только в составе единого объекта недвижимости. Существующее регулирование не учитывает данное обстоятельство и приводит к неравенству прав налогоплательщиков.
4. Действующая система государственной кадастровой оценки должна быть изменена в целях учета особенностей регулирования оборота и правового режима объектов недвижимости. Согласно п. 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» рыночная стоимость застроенного земельного участка для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из допущения, что он является незастроенным. Однако подобный подход является необоснованным в ситуациях, когда земельный участок и возведенная постройка принадлежат разным лицам. Стоимость участка, по которой он может быть отчужден отдельно от возведенных на нем построек, будет ниже, чем стоимость аналогичного свободного участка, а правило п. 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» повлечет завышение налоговой базы по земельному налогу и ущемление прав налогоплательщиков. Данное решение приводит к виртуализации объекта оценки оценивается не сам земельный участок с улучшениями, а его незастроенный аналог, что недопустимо, поскольку нарушается требование экономической обоснованности налогообложения.
5. Понятие кадастровой стоимости, закрепляющее ее законодательно понимаемую связь с рыночной стоимостью, с одной стороны, и фиксирующее отличительные признаки, предопределенные особыми целями ее установления с другой, должно быть установлено на уровне закона. Принципы определенности и экономической обоснованности налогообложения не допускают передачу полномочий по содержательному наполнению кадастровой стоимости федеральному органу, осуществляющему функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Определение понятия кадастровой стоимости неразрывно связано с установлением регулятивных целей налогообложения недвижимости, что относится к прерогативе законодателя, а не исполнительных органов. На подзаконный уровень могут быть переданы полномочия по установлению правил расчета кадастровой стоимости, но лишь в той мере, в которой данные правила не изменяют понимания кадастровой стоимости, установленного законом.
6. В делах об оспаривании результатов кадастровой оценки путем установления рыночной стоимости функция суда состоит не в разрешении спора о праве, а в установлении справедливой рыночной стоимости объекта оценки. Кадастровая стоимость это не факт объективной действительности, а условная расчетная величина, значения которой могут отличаться в зависимости от того, какой субъект и с применением каких подходов осуществляет расчет. В этих условиях суд выступает тем органом, который вправе прервать бесконечную множественность процедурно достоверных оценок и принести определенность в отношения сторон за счет установления окончательного результата оценки.
7. Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости является нормативным в части утверждаемых удельных показателей кадастровой стоимости, и ненормативным в части утверждаемых значений кадастровой стоимости конкретных объектов недвижимости. Хотя традиционно и Конституционный Суд РФ, и Верховный Суд РФ, и Высший Арбитражный Суд РФ признавали за данным актом нормативный характер, однако правовые последствия утверждения значения кадастровой стоимости для конкретного объекта недвижимости претерпевает собственник этого объекта, то есть вполне определенное лицо. Тот факт, что актом органа субъекта РФ утверждаются значения кадастровой стоимости в отношении множества объектов, не меняет индивидуально-правовой направленности каждого из этих значений в отдельности и не придает им качественно иного характера.
8. К акту об утверждении результатов определения кадастровой стоимости предъявляется требование экономической обоснованности, содержание которого в
части ненормативных положений проявляется в необходимости соответствия утверждаемых значений кадастровой стоимости доверительному интервалу рыночной стоимости, признаваемому в теории оценочной деятельности. Возможность сосуществования процедурно достоверных оценок одного и того же объекта, различающихся по своим результатам, придает юридическое значение категории доверительного интервала и лишает смысла поиск экономической обоснованности кадастровой стоимости в ее соответствии какому-то конкретному значению рыночной. Поэтому оспаривание кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной еще не свидетельствует об экономической
необоснованности первой. Одновременно с этим, само по себе соблюдение правил кадастровой оценки не гарантирует получение экономически обоснованных результатов, если они не соответствуют доверительному интервалу рыночной стоимости. Иными словами, кадастровая оценка способна приводить к получению процедурно достоверных, но экономически необоснованных результатов, нарушающих прав налогоплательщиков. В этих случаях наряду с оспариванием кадастровой стоимости налогоплательщикам должна быть предоставлена возможность возмещения убытков для полного восстановления нарушенных прав.
Научное и практическое значение исследования.Выработанные в исследовании подходы создают концептуальную основу для решения практических проблем, возникающих с связи с утверждением и пересмотром результатов определения кадастровой стоимости, вскрывают проблемы действующего подзаконного регулирования в области кадастровой оценки, а также могут быть использованы при выборе направлений реформирования налогового законодательства, а также законодательства об оценочной деятельности.
Апробация результатов исследования.Работа подготовлена на кафедре государственного и административного права юридического факультета Санкт-Петербургского Государственного Университета, где проведено обсуждение ее частей.
Основные положения исследования были изложены в опубликованных научных статьях, выступлении на научно-практической конференции.
Структура работы.Исследование состоит из введения, пяти глав, объединяющих десять параграфов, заключения, списка нормативных актов, списка использованных источников.

Налогооблагаемая стоимость в зарубежных правопорядках

Приведенное регулирование позволяет прийти к выводу, что кадастровая стоимость это в первую очередь налогооблагаемая стоимость объектов оценки, иными словами, стоимость, определяющая величину налоговой базы в сфере налогообложения недвижимости. Причем законодатель основывается на адвалорных принципах налогообложения, поскольку кадастровая стоимость определяется на основании рыночной информации.
Однако далеко не во всех странах база по налогам на недвижимость определяется в качестве стоимости облагаемых объектов. В целом можно выделить два подхода к установлению налоговой базы: нестоимостной и стоимостной11.
В рамках первого подхода, обычно, налоговая база определяется исходя из площади объекта недвижимости. В свою очередь размер налога определяется путем простого перемножения площади объекта и утвержденной налоговой ставки за квадратный метр. Отметим, что в рамках данного подхода существовали примеры налогообложения и по иным параметрам: в зависимости от объема зданий и даже количества окон.
Подобный подход очень в прост в администрировании и не требует больших затрат на сбор и анализ рыночной информации, а также регулярное проведение переоценки. Однако он традиционно считается менее справедливым, поскольку не учитывает ценности объекта недвижимости, и его буквальное применение приводит к тому, что два здания равной площади, одно из которых находится в центре столицы, а другое за чертой города, будут облагаться равным объемом налогов. Данный недостаток может быть частично устранен за счет введения поправочных коэффициентов, которые позволят дифференцировать размер налога в зависимости от местоположения недвижимости, её назначения, плодородности почв и т.п. Примеры нестоимостного подхода можно увидеть в Азербайджане, Албании, Вьетнаме, Боснии и Герцеговине, Нигерии, Польше, Украине, Хорватии, Чехии, Чили; в некоторых государствах такой подход применяется только к налогообложению земельных участков Беларусь, Казахстан, Молдова, Румыния, Сербия, Грузия12. Несложно увидеть, что в эту группу в основном попали страны с развивающимися экономиками. Это можно объяснить упомянутой простотой и незатратностью администрирования системы нестоимостного налогообложения, а также отсутствием в некоторых из этих стран развитого рынка недвижимости, и как следствие, недостатком надежных данных о рыночных ценах недвижимости13.
Стоимостной подход характеризуется использованием в качестве налоговой базы стоимости объекта недвижимости. Причем стоимость может быть различной: рыночной стоимостью, ограниченной рыночной стоимостью или некой условной (нормативно-определенной) стоимостью.
Для расчета условной стоимости собирается и анализируется рыночная информация, на основе которой строится формула расчета условной стоимости недвижимости в зависимости от физических показателей этой недвижимости (ценообразующих факторов). Таким образом, ис