Басос Евгения Владимировна. Правовой режим помещения как объекта гражданских прав

Краткое описание

Басос Евгения Владимировна. Правовой режим помещения как объекта гражданских прав: диссертация ... кандидата юридических наук: 12.00.03 / Басос Евгения Владимировна;[Место защиты: Всероссийский государственный университет юстиции (РПА Минюста России)].- Москва, 2016.- 207 с.

Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 . Помещение как объект гражданских прав 16
1. Помещение в системе объектов гражданских прав 16
2. Понятие и признаки помещения 24
3. Виды помещений 35
Глава 2. Понятие правового режима помещения и предпосылки его формирования 52
1. Понятие правового режима помещения 52
2. Предпосылки формирования правового режима помещения в зарубежном праве 66
3. Предпосылки формирования правового режима помещения в отечественном праве 88
Глава 3. Характеристика правового режима помещения как объекта гражданских прав 106
1. Общая характеристика правового режима помещения 106
2. Коммунальная собственность как характеристика правового режима помещений 123
3. Особенности правового режима жилых и нежилых помещений 154
Заключение 172
Библиографический список

Введение к работе
Актуальность темы исследования. В настоящее время в России проводится политика, направленная на создание благоприятного предпринимательского климата и условий для ведения бизнеса, а также для повышения эффективности государственного управления экономикой, что, в частности, предполагает реализацию государственных функций в сфере оборота недвижимости. Именно совершенствование нормативной правовой базы отмечено в качестве необходимого условия для развития рынка недвижимости в государственной программе Российской Федерации «Экономическое развитие и инновационная экономика», утвержденной постановлением Правительства РФ от 15.04.2014 № 316.
Ключевая роль в нормативной регламентации объектов недвижимости отводится гражданскому законодательству. На повышение эффективности гражданско-правового регулирования направлены положения Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009, предусматривающие развитие системы объектов недвижимости и совершенствование их правового режима.
Видом недвижимости, правовое регулирование которого будет подвергнуто качественным изменениям, является помещение. Актуальность развития правового режима помещения обусловлена тем, что оно выступает в качестве основного объекта жилищных правоотношений, в рамках которых осуществляется обеспечение граждан доступным и комфортным жильем, что признается приоритетной задачей государственной жилищной политики в соответствии с Концепцией долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства РФ от 17.11.2008 № 1662-р, и постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 «О федеральной целевой программе “Жилище” на 2015–2020 годы». Следует подчеркнуть и особую значимость помещения как основы для малого и среднего предпринимательства, на необходимость поддержки и развития которого указано в Основных направлениях деятельности Правительства Российской Федерации на период до 2018 года, утвержденных Правительством РФ 14.05.2015.
Несмотря на востребованность помещений в гражданском обороте, комплексное правовое регулирование в данной сфере отсутствует. Так, например, не созданы теоретико-правовые основы для признания части строения (помещения) самостоятельным объектом права собственности, не сформулирован правовой режим нежилых помещений.
Кроме того, в науке гражданского права не выработано унифицированного подхода к понятию помещения, его правовой природе и признакам. Решение указанных проблем возможно только посредством теоретического осмысления законодательства и анализа практики его применения.
Эффективное правовое регулирование помещения как объекта гражданских прав будет способствовать обеспечению стабильности общественных отношений в сфере создания, оборота и эксплуатации помещений, позволит классифицировать помещения с учетом особенностей их правового режима, даст возможность развиваться новым правовым конструкциям, опосредующим правомочия по владению, пользованию и распоряжению помещениями в многоквартирном доме, с целью установления баланса интересов участников соответствующих отношений.
При этом необходимо отметить, что непрерывный процесс функционирования права предопределяет постоянное совершенствование правового режима помещений по мере усложнения регулируемых общественных отношений.
Развитие правового регулирования помещений позволит упорядочить и правоприменительную практику, поскольку в отсутствие эффективной нормативно-правовой базы деятельность судебных инстанций, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а также других органов затруднена обилием противоречивых позиций, связанных с квалификацией помещений.
Все вышеизложенное свидетельствует о том, что исследование правового режима помещения как объекта гражданских прав в современных условиях приобретает особую значимость и обусловливает актуальность темы диссертационного исследования.
Целью диссертационного исследования выступает определение и установление особенностей правового режима помещений с учетом их правовой природы и классификации как объектов гражданских прав.
Поставленная цель обусловила необходимость разрешения следующих задач:
исследовать правовую природу помещения как объекта гражданских прав, выделить его квалифицирующие признаки и определить его место в системе объектов гражданских прав;
сформулировать понятие помещения как объекта гражданских прав;
провести классификацию помещений как объектов гражданских прав по различным основаниям;
проанализировать понятие «правовой режим», определить его соотношение со смежными понятиями, сформулировать понятие «правовой режим помещения»;
исследовать предпосылки формирования правового режима помещений как объектов гражданских прав;
раскрыть общую характеристику правового режима помещения как объекта недвижимости;
проанализировать правовой институт собственности на помещение как на часть составной вещи;
исследовать особенности правового режима помещений в зависимости от их назначения;
выработать предложения по совершенствованию гражданского законодательства и практики его применения по теме диссертационного исследования.
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе оборота помещений как объектов гражданских прав.
Предметом диссертационного исследования выступают нормы российского законодательства, регулирующие гражданско-право-вой оборот помещений, судебная практика, цивилистическая доктрина, а также существующие в юридической науке взгляды, представления и мнения по исследуемой проблеме.
Степень научной разработанности темы исследования. До настоящего времени вопросы, связанные с общей характеристикой правового режима помещений независимо от их вида, не получили должного исследования в отечественной науке гражданского права.
Отдельные аспекты правового режима помещений рассматривались в работах таких дореволюционных юристов, как Е. В. Васьков-ский, Д. И. Мейер, Г. Ф. Шершеневич. Среди советских юристов, внесших вклад в исследование категории помещения как объекта гражданских прав, необходимо выделить М. В. Зимелеву, В. Ф. Маслова, Х. К. Ринк. При этом следует отметить, что в дореволюционный и советский периоды помещение не являлось предметом самостоятельного исследования, непосредственному изучению подвергался вопрос о возможности раздела здания на части, способные выступать в качестве самостоятельных объектов права индивидуальной собственности.
В настоящее время отдельные проблемы правового регулирования помещений освещаются в работах Б. М. Гонгало, Т. Н. Дурневой, А. В. Егорова, В. М. Ланды, П. В. Макеева, С. Г. Певницкого, М. О. Пис-куновой, В. А. Рыбакова, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, М. А. Цер-ковникова, Е. А. Чефрановой, В. В. Чубарова и других ученых. Непосредственно исследованию правового режима жилых помещений посвящены труды А. В. Епифанцева, И. О. Клименко, И. А. Малюткиной-Алексеевой, а нежилых — М. П. Рубановой, А. В. Сафонова, Е. О. Тру-бачева, Ю. В. Харитоновой.
Однако специального комплексного исследования в области гражданского права с точки зрения определения правовой природы помещения как объекта гражданских прав и установления особенностей его правового режима на основе характеристики помещения как части вещи и разработанной классификации помещений в отечественной юридической науке не проводилось.
Методологическую основу диссертационного исследования
составили диалектическая теория познания, а также основанные на ней общенаучные, частные и специальные методы познания: анализа и синтеза, дедукции и индукции, абстрагирования, логический, формально-юридический и научного моделирования, исторический и сравнительного правоведения, системный и межотраслевой.
Теоретическую основу диссертации составили труды российских и зарубежных ученых по общей теории права, римскому частному праву, гражданскому и жилищному праву, а также работы историков и философов права: Д. Азаревича, С. С. Алексеева, К. Н. Анненкова, З. А. Ахметьяновой, Ю. Барона, Е. В. Васьковского, В. В. Витрянского, Ю. С. Гамбарова, Б. М. Гонгало, Д. Д. Гримма, Л. Н. Дювернуа, В. Ф. За-лесского, М. В. Зимелевой, М. Н. Илюшиной, М. Н. Капустина, Е. Б. Козловой, П. В. Крашенинникова, В. А. Лапача, А. Ю. Ларина, В. П. Малахова, А. В. Малько, Д. И. Мейера, И. В. Михайловского, И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского, И. П. Пискова, М. О. Пискуновой, К. П. Победонос-цева, И. А. Покровского, Г. Ф. Пухты, Ф. Савиньи, Ч. Санфилиппо, А. П. Сергеева, В. И. Синайского, К. И. Скловского, А. А. Спектора, М. М. Султыгова, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, Ю. А. Халимовско-го, Б. Л. Хаскельберга, Л. А. Чеговадзе, Е. А. Чефрановой, В. В. Чуба-рова, Э. Ф. Шамсумовой, Г. Ф. Шершеневича, О. В. Яковенко и др.
Нормативной основой диссертационного исследования послужили нормативные правовые акты дореволюционного и советского периодов, действующая система российского права, а также источники права отдельных зарубежных государств.
Эмпирическую основу исследования составляют материалы судебной практики по гражданским делам судов общей юрисдикции и арбитражных судов Российской Федерации, а также постановления пленумов Верховного Cуда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ, определения Конституционного Суда РФ.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что на основе изучения положений нормативных правовых актов, практики их применения и цивилистической доктрины в области регулирования отношений, опосредующих оборот помещений, в работе сформировано целостное теоретико-правовое представление о по-6

мещении как об объекте гражданских прав, его правовой природе, предпосылках формирования и общей характеристике правового режима, особенностях правового регулирования отдельных видов помещений. В рамках исследования диссертантом:
сформулированы юридические понятия, раскрывающие содержание правового режима помещения как объекта гражданских прав (представлены авторские определения категорий «помещение», «правовой режим помещения»);
раскрыта совокупность признаков помещения как объекта гражданских прав, обусловливающая специфику его правового регулирования;
проведен анализ оснований для классификации помещений и разработаны две взаимосвязанные системы разграничения помещений: по дихотомическому принципу и в зависимости от субъективных прав на строение и его части;
подробно рассмотрено развитие института собственности на помещение в цивилистике европейских стран и гражданском праве России, что позволило установить социально-экономические и правовые предпосылки формирования правового режима помещения как объекта гражданских прав;
внесено и обосновано предложение о введении в российское гражданское законодательство коммунальной собственности как правового института, обусловливающего правовой режим помещений как принадлежащих различным собственникам частей составной вещи;
сформулированы характерные признаки коммунальной соб-ственности как самостоятельного вида собственности.
В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие новые или содержащие элементы новизны положения:
1. Помещение как объект гражданских прав — недвижимая вещь,
представляющая собой обособленную, т. е. отграниченную строитель
ными конструкциями от остального его объема, часть строения.
Критериями отнесения объекта к помещениям выступают: во-первых, его характеристика в качестве части строения, под которым необходимо понимать любую капитальную постройку, права на которую зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; во-вторых, обособленность, которая обеспечивается несущими и ограждающими элементами строения.
2. Признаками помещения как объекта гражданских прав яв
ляются:
1. объемно-пространственная структура формы выражения;
2. неразрывная конструктивная связь с другим объектом недвижимости — строением, частью которого оно является;
3. производный от прав на строение характер возникновения;
4. законодательно установленное назначение помещений (жилое или нежилое).
Существуют социально-экономические и правовые предпосылки для признания помещения самостоятельным объектом права соб-ственности.
К социально-экономическим предпосылкам относятся: необходимость создания значительного класса собственников как экономической основы государства, реализация социальной политики государ-ства в жилищной сфере, ограниченность бюджетных средств и необходимость распределения бремени содержания помещений.
К обязательным правовым предпосылкам относятся: законодательная возможность существования здания в качестве самостоятельного объекта гражданских прав по отношению к земле, на которой оно расположено, и законодательно закрепленная возможность раздела строения в форме communio pro diviso, когда части разделенного строения (а именно помещения разных видов) принадлежат различным собственникам, но сохраняют материальную связь с целым и по внешнему виду представляются как единый, неразделенный объект.
3. Правовой режим помещений — это нормативно определен
ный набор юридических элементов, включающий в себя правовые ин
струменты воздействия на общественные отношения в сфере оборота
помещений и способы их применения на практике, отражающий сущ
ность, регулирующий процессы изменения и развития указанных пра
воотношений, а также обеспечивающий защиту и охрану интересов их
участников.
Правовой режим помещений отличается:
1. социально-политической обусловленностью, в связи с чем основные характеристики правового режима помещения устанавливаются государством;
2. своей сущностью, которую составляет специфическое правовое регулирование отношений между субъектами права: во-первых, в его основе лежат положения, устанавливающие взаимные права и обязанности субъектов, ограничения свободы и интересов одного субъекта в пользу свободы и интересов другого; во-вторых, имеет место повышенная роль запретов и ограничений в правовом регулировании.
4. Как объекты гражданских прав помещения можно классифи
цировать следующим образом:
а) по назначению помещения делятся на жилые (предназначенные для проживания) и нежилые (предназначенные для иных целей, кроме проживания);

б) в зависимости от субъективных прав на строение и его части все жилые и нежилые помещения можно разделить на помещения, расположенные в строениях, которые являются единым объектом права собственности (помещения в таком случае не являются объектами права собственности), помещения, расположенные в строениях, реальные части которых принадлежат одному собственнику (помещения при этом выделяются в качестве самостоятельных объектов права собственности, а строение в целом такое качество утрачивает), и помещения, расположенные в строениях, реальные части которых принадлежат различным лицам (наряду с помещениями, являющимися самостоятельными объектами права собственности, в таком случае выделяются объекты права общей долевой собственности).
5. Нежилые помещения, расположенные в строениях, реальные
части которых принадлежат различным лицам, по критерию пригодно
сти для самостоятельного использования разделяются на объекты, яв
ляющиеся самостоятельными объектами права собственности, и объек
ты, входящие в состав общего имущества строения и принадлежащие
собственникам на праве общей долевой собственности.
Нежилые помещения дифференцируются в зависимости от расположения в жилом или нежилом строении, что обусловлено преобладанием запретов и ограничений в содержании правового режима помещений в жилом строении.
6. Жилые помещения, существующие в качестве самостоятель
ных объектов права собственности, по наличию в их составе основных
и вспомогательных помещений разделяются на два вида: квартиру как
объект, состоящий из основных и вспомогательных помещений, и ком
нату, представляющую собой основной объект.
Квартиры в зависимости от присутствия в их составе самостоятельных объектов права собственности могут быть разделены на коммунальные и на квартиры, выступающие в качестве единого объекта права собственности.
В коммунальных квартирах выделяются помещения индивидуального и общего пользования.
7. Строение (или помещение), в состав которого входят поме
щения, являющиеся самостоятельными объектами права собственно
сти, представляет собой составную вещь, части которой имеют матери
альную связь друг с другом, но являются самостоятельными объектами
права собственности, при этом непосредственно составная вещь такое
качество утрачивает. Правовой режим помещений, представляющих
собой принадлежащие различным лицам составные части строения или
другого помещения, в качестве основополагающей характеристики
имеет режим коммунальной собственности, обусловленный образованием в результате раздела единого объекта помещений, принадлежащих субъектам на праве индивидуальной собственности, и общего имущества строения (или помещения), принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности.
8. Коммунальная собственность определяется сочетанием неотделимых прав: индивидуальной собственности на помещение и производной от нее общей долевой собственности на общее имущество строения (помещения).
Для коммунальной собственности характерно следующее:
3. законодатель прямо указывает на приоритет в составе коммунальной собственности права индивидуальной собственности перед правом общей собственности;
4. объектом права коммунальной собственности выступает имущество, включающее в себя помещение, являющееся индивидуальной собственностью, и общее имущество строения (помещения), находящееся в общей долевой собственности собственников помещений;
5. общее имущество строения (помещения), в отличие от основной части объекта коммунальной собственности — помещения, имеет более детальную правовую регламентацию;
6. общая долевая собственность в составе коммунальной собственности обладает специфическими признаками, отличающими ее от классической общей долевой собственности;
7. содержание права коммунальной собственности составляют не только правомочия собственника, но и возложенные на него обязанности, среди которых основной является содержание как индивидуального, так и общего имущества строения;
8. доля обязательных расходов на содержание общего имущества зависит от доли в праве общей собственности на общее имущество строения (помещения), которая устанавливается только от размера общей площади помещения, принадлежащего лицу на праве соб-ственности.
Теоретическая и практическая значимость работы. Проведенное исследование позволило уточнить и развить теоретические положения о помещении как об объекте гражданских прав и об особенностях его правового режима, выработать новые подходы к правовому регулированию оборота помещений и к характеристике правоотношений в данной сфере. Содержащиеся в диссертации выводы и предложения могут способствовать формированию целостного представления об исследуемой проблеме, использоваться для развития существующих в науке взглядов и послужить основой для последующих научных ис-

следований в области права. Кроме того, результаты работы могут применяться в законотворческой деятельности по реформированию гражданского законодательства, учитываться при рассмотрении споров судебными органами, использоваться в учебном процессе в рамках преподавания курсов «Гражданское право», «Жилищное право», «Правовое обеспечение оборота недвижимости» и др.
Апробация результатов исследования. Рецензирование и обсуждение работы проведено на кафедре предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса ВГУЮ (РПА Минюста России). Основные положения и выводы диссертационного исследования изложены в научных статьях, в том числе напечатанных в изданиях, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации для опубликования результатов диссертационного исследования, в сборниках научных работ, материалах международных и всероссийских конференций.
Результаты диссертационного исследования докладывались и обсуждались на научных и научно-практических конференциях, в частности: научно-практической конференции аспирантов и соискателей «Актуальные проблемы современного права в научных исследованиях молодых ученых-юристов» (Москва, 24 апреля 2015 г.); Десятых Всероссийских Державинских чтениях (Москва, 12–13 декабря 2014 г.); научно-практической конференции аспирантов и соискателей «Актуальные проблемы современного права в научных исследованиях молодых ученых-юристов» (Москва, 24 апреля 2014 г.); I Международной научно-практической конференции «Современные тенденции развития гражданского и гражданского процессуального законодательства и практики его применения» (Казань, 10–11 апреля 2014 г.); Девятых Всероссийских Державинских чтениях (Москва, 13–14 декабря 2013 г.); научно-практической конференции аспирантов и соискателей «Актуальные проблемы современного права в научных исследованиях молодых ученых-юристов» (Москва, 28 мая 2013 г.); Международной научно-практической конференции «Третьи юридические диспуты по актуальным проблемам частного права» (Одесса, 17 мая 2013 г.); Международной научно-практической конференции «Научные воззрения профессора Г. Ф. Шершеневича в современных условиях конвергенции частного и публичного права» (Казань, 1–2 марта 2013 г.) и др.
Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, включающих девять параграфов, заключения, библиографического списка.
Понятие и признаки помещения
В ст. 128 ГК РФ помещения прямо не предусмотрены в качестве объектов гражданских прав, но ряд положений ГК РФ (например, ст. 288–290) и Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ)10 (в частности, ст. 15, 16, 36) рассматривают жилые помещения и отдельные помещения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, в качестве объектов гражданских прав, а ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (Ч. 1). Ст. 14. и сделок с ним»11 (далее — Закон о регистрации прав) добавляет к ним нежилые помещения. Положения проекта федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – законопроект № 47538-6)12 призваны окончательно закрепить помещения в качестве объектов гражданских прав.
В связи с признанием помещений в качестве объектов гражданских прав возникает вопрос о правовой природе помещений и о допустимости их квалификации в качестве вещей (и, как следствие, распространения на них соответствующего правового режима), поскольку, как отмечено в Концепции развития гражданского законодательства «помещение, в отличие от здания, лишено какого-либо материального выражения».
Некоторые ученые помещение противопоставляют вещи. Так, К. И. Скловский отмечает, что «…любая вещь может быть так или иначе создана или уничтожена в результате производственной (не юридической) деятельности человека. Помещение же пребывает в сфере чисто юридической»13. Другие авторы рассматривают помещение в качестве материального объекта. Б. М. Гонгало, говоря о жилых помещениях, утверждает, что они «отвечают всем признакам вещей — это предметы материального мира, могущие быть в обладании человека и служащие удовлетворению его потребностей»14.
В связи с данной дискуссией необходимо отметить, что само понятие вещи в праве носит юридический характер, или, как справедливо заметил судья Конституционного Суда РФ Г. А. Гаджиев в своем особом мнении к Определению Конституционного Суда РФ от 24.06.2014 № 1350-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Гинеевского В. А. на нарушение его конституционных прав статей 128 Гражданского кодекса Российской
Семейное и жилищное право. 2007. № 2. С. 3. Федерации»15, в соответствии со ст. 128 ГК РФ понятие «вещь» — это «сугубо юридическое понятие». Поэтому ничего нет особенного в том, что вещами с точки зрения юриспруденции могут признаваться объекты, не обладающие очевидной материальной сущностью.
Отечественный цивилист Ю. С. Гамбаров говорил о том, что понятие вещи является юридическим понятием, которое «…не обсолютно, и неизменно [не абсолютно и неизменно], а обусловлено, как и все право, культурными влияниями и нормами положительного законодательства», при этом «…имеющиеся в природе вещи служат вещами в юридическом смысле не в том виде, как они существуют в природе, не в своих постоянно изменяющихся физических и химических свойствах, а в совокупности лишь тех отношений к ним человека, которые допускают юридическое обладание»16. Для того чтобы объект признавался вещью в юридическом смысле, он, по мнению Ю. С. Гамабарова, должен обладать ценностью, оборотоспособностью и самостоятельностью17.
В связи с относительностью и изменчивостью понятия вещи в праве всегда возможно на определенном этапе развития национальной правовой системы путем принятия норм положительного права признать тот или иной объект вещью в юридическом смысле (а иное не имеет для права значения), но важно не это, а то, что подобное признание приводит к распространению на данный объект соответствующего правового режима. И именно необходимость определенного правового регулирования некоторых явлений действительности, обусловленная их признаками, причем далеко не только физическими, приводит к объединению их в одну категорию — «вещь». Таким образом, совершенно справедливо высказывание о том, что «…правовой режим вещей можно определить как совокупность правил их обращения, установленных сообразно с их юридическими свойствами»18.
Определение помещения в качестве вещи требует дальнейшей его характеристики с точки зрения классификации вещей на движимые и недвижимые.
Гражданское законодательство рассматривает жилые и нежилые помещения в качестве недвижимого имущества (ст. 15 ЖК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав). Однако признание помещений объектами недвижимости неоднозначно воспринимается в науке гражданского права.
В соответствии со ст. 130 ГК РФк категории недвижимого имущества относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме того, ряд объектов признается недвижимостью в силу прямого указания закона.
Анализируя положения ст. 130 ГК РФ, отдельные авторы в качестве ведущего признака недвижимости по природе отмечают «прочную связь с землей»19, в результате чего приходят к выводу, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ помещение не является недвижимой вещью, «…так как оно, в отличие от здания, не связано с землей»20, но при этом указывают, что помещение следует рассматривать в качестве самостоятельного объекта недвижимости в связи с его естественными свойствами, поэтому в ст. 130 ГК РФ необходимо прямо указать в качестве объектов недвижимости жилые и нежилые помещения21.
Предпосылки формирования правового режима помещения в зарубежном праве
Любые преобразования общественной жизни страны так или иначе затрагивают правовую сферу: возникают новые правовые явления, изменяются или прекращают свое существование прежние, совершенствуются методы правового регулирования, модифицируются правовые средства воздействия.. Динамику нормативной регламентации общественных отношений отражает такая категория, как «правовой режим», которую в самом общем виде можно определить как систему правовых средств, способов, методов правового воздействия, обеспечивающую специфическое правовое регулирование определенной сферы общественных отношений. Как справедливо отмечает заслуженный отечественный теоретик права С. С. Алексеев, «само существование явлений, обозначаемых термином “правовой режим”, и их значение в правовой действительности еще раз свидетельствует о многомерности, многогранности, объемности права как институционного образования, о том, что ключевое значение нормативности при характеристике права вовсе не предполагает его сведение к одной лишь “системе норм”. Как только право рассматривается в динамике, в функционировании, оно сразу же раскрывается новыми существенными гранями, сторонами своей институционности, и возникает необходимость многопланового освещения правового регулирования, таких его сторон, как механизм регулирования, а теперь еще правовые режимы»82.
Понятие «правовой режим» в последнее время активно употребляется законодателем83, а также в судебной практике84 и юридической литературе85, становясь важной и общераспространенной категорией науки права.
Исследование категории «правовой режим» является актуальной проблемой как в теории права, так и в отраслевых дисциплинах. Ее изучению посвящены работы С. С. Алексеева, И. С. Барзиловой, О. А. Иконниковой, А. В. Малько, Н. И. Матузова, Н. В. Лермонтовой, Э. Ф. Шамсумовой, А. А. Шанина и многих других ученых.
Раскрытие сущности категории «правовой режим» традиционно начинается с рассмотрения термина «режим».
Этимология слова «режим» раскрывается через французское слово regime и латинское regimen, что означает «правление, ведение». В дореволюционных словарях «режим» определялся, во-первых, как правила, соблюдаемые в образе жизни, порядок жизни; во-вторых, как образ правления, порядок вещей в государстве86.
В советское время смысловое значение понятия «режим» расширяется. Под ним понимаются: 1) государственный строй, образ или метод правления; 2) установленный порядок жизни; 3) система правил, мероприятий, необходимых для достижения той или иной цели87.
Современная дефиниция категории «режим» является самой объемной. Она раскрывается как: 1) государственный строй, образ правления; 2) точно установленный распорядок жизни; 3) система правил, мероприятий, необходимых для той или иной цели; 4) условия деятельности, работы, существования чего-либо88.
Многие исследователи сходятся во мнении, что термин «режим» возник именно в теории государства. Так, М. М. Султыгов отмечает, что первоначально данный термин носил исключительно государственно-политический характер, а «перенос данного понятия в юридическую науку и его различные интерпретации связаны, прежде всего, с феноменом государства, а точнее, с системой приемов и способов осуществления государственной власти»89. Аналогичного мнения придерживается и Э. Ф. Шамсумова90.
В юриспруденции рассматриваемый термин нашел активное применение. Применительно к гражданско-правовой сфере широкое понимание категории «режим» позволяет использовать его «как для статических систем (например, для обобщающих характеристик объектов недвижимости), так и для определения специфики отдельных видов деятельности субъектов оборота (например, таможенный режим, налоговый режим, режим иностранных инвестиций, правовой режим предпринимательской деятельности)»91.
Глубокое теоретическое осмысление категории «правовой режим» в России начинается со второй половины ХХ в. Это было связано с обращением к изучению проблем правового регулирования в социалистическом обществе и в первую очередь с исследованием таких категорий, как «законность» и «правопорядок».
Первоначально ученые-юристы, опираясь на позицию Коммунистической партии и ее лидеров, связывали правовой режим с законностью или правопорядком. Так, Н. Г. Александров, основываясь на решениях Коммунистической партии и высших органов Советской власти, понимающих под законностью режим неуклонного соблюдения законов, считал, что Российской правовой академии. 2007. № 2. С. 49. законность — это правовой режим92. И. С. Самощенко, оспаривая такое определение, приводил мнение В. И. Ленина, понимавшего правовой режим как правопорядок, т. е. явление, отличное от законности93.
Современные представления о соотношении категорий «законность», «правовой режим» и «правопорядок» также далеко не однозначные.
На наш взгляд, категория «режим», в общеупотребительном смысле понимаемая как система правил и требований, вполне может применяться для одной из характеристик законности, что и подтверждают современные теоретики права. Так, законность определяется как «принцип, метод и режим строгого, неуклонного соблюдения, исполнения норм права всеми участниками общественных отношений»94. А. Ю. Ларин определяет законность как режим строгой и точной реализации нормативно-правовых предписаний всеми участниками общественных отношений95. Что же касается категории «правовой режим», то, по нашему мнению, определение через нее законности некорректно в связи с тем, что в понятии правового режима, разрабатываемого современной юридической наукой, делается акцент на способах правового регулирования и их сочетаниях, а не на надлежащей реализации права всеми участниками общественных отношений. В связи с этим очень интересна позиция ряда ученых, считающих, что законность как общеправовой режим распространяется не на всех субъектов, а только на органы власти и их должностных лиц, деятельность которых подчинена определенным правилам. Данные правила не просто являются требованиями соблюдать законодательство, но и определяют порядок действий, которому должны следовать органы власти и их должностные лица, чтобы не допустить отступления от закона96
Предпосылки формирования правового режима помещения в отечественном праве
Если инсула принадлежала нескольким собственникам, то в большинстве случаев такой дом делился по вертикали, и римские юристы, признавая подобное деление, закрепляли субъективное право собственности на соответствующую часть здания за каждым хозяином. В Дигестах Юстиниана приводятся слова Ульпиана, который говорил, что «если собственник путем устройства средней стены разделит один дом на два, как это многие делают: ибо и здесь следует признать, что имеется два дома…» (D. 8.4)151. Общие стены обладали особым режимом (paries communis), они не подлежали разделу. По справедливому замечанию Гая, «стену, которая по естественному основанию является общей, один из соседей не имеет права разрушать и восстанавливать, так как не он один собственник» (D. 8.2.8)152.
Существование в Римской империи собственности на часть дома засвидетельствовано в сохранившихся текстах сделок купли-продажи частей строений. Например, текст одной из этих сделок, найденный в Трансильвании, гласит: «Andueia Batonis domum, quae est… partem dimidiam emit eiusque in vacuam possessionem…»153, что дословно переводится как: «Андуеа Батонис купил половинную часть дома, свободную от владения».
Необходимо отметить, что Древнему Риму было известно и горизонтальное деление домов с закреплением соответствующих прав владельцев. О. Рихтер указывает, что на фрагментах планов городов Римской империи среди рядов домов очевидно выделяются лестницы, и приходит к выводу, что вертикальный раздел дома в большинстве случаев был явлением оптическим, но не фактическ