Старков Владимир Рюрикович. Финансирование рынка коммерческой недвижимости в России

Краткое описание

Старков Владимир Рюрикович. Финансирование рынка коммерческой недвижимости в России : диссертация ... кандидата экономических наук : 08.00.10 / Старков Владимир Рюрикович; [Место защиты: Гос. ун-т упр.].- Москва, 2007.- 134 с.: ил. РГБ ОД, 61 07-8/4231

Содержание к диссертации

Введение
ГЛАВА 1.Современные тенденции развития рынка коммерческой недвижимости5
1.1 Основные этапы развития российского рынка недвижимости 5
1.1.1 Современные тенденции в развитии российского рынка недвижимости 5
1.1.2 Научная полемика и анализ факторов, влияющих на развитие российского рынка недвижимости 13
1.2 Мировая практика организации и функционирования рынка недвижимости 19
1.2.1 Особенности организации рынка недвижимости 19
1.2.2 Анализ рынка недвижимости Великобритании 20
1.2.3 США: инвестиционные трасты недвижимости 27
1.2.4 Рынок недвижимости в Австралии 32
1.2.5 Развитие инвестиционных механизмов в других странах 35
1.3 Финансовый инструментарий и источники финансирования на современных рынках недвижимости 36
1.3.1 Частные компании как источник инвестиционного капитала 36
1.3.2 Инвестиционный капитал публичных (листинговых) компаний на рынке недвижимости 38
1.3.3 Частные механизмы инвестиций нарынке недвижимости 41
1.3.4 Специфика привлечения массового инвестора в инвестиционные механизмы 43
/.3.5 Прямое кредитование как форма финансирования нарынке недвижимости 49
1.3.6Долговые ценные бумаги 51
1.4 Современные схемы и механизмы привлечения частного капитала в России 57
1.4.1 Сделки с объектами недвижимости - прямые инвестиции 57
1.4.2 Коллективные инвестиции - ЗПИФы недвижимости 59
1.4.3 Частные инвестиции в акции и другие ценные бумаги обществ, инвестирующих в недвижимость 63
Выводы 71
ГЛАВА 2.Трансформация системы финансирования рынка недвижимости в России... 73
2.1 Алгоритм создания долговой ценной бумаги 73
2.2 Методология оценки инвестиционных рисков в управлении портфелем долговых обязательств 76
2.1.1 Классификация инвестиционных рисков 76
2.2.1 Экономико-математическая модель управления инвестиционными рисками в процессе выпуска конвертируемых облигаций недвижимости 80
2.3 Модель ценообразования рынка конвертируемых облигаций недвижимости 90
2.3.1 Облигации первого транша 90
2.3.2 Облигации второго транша 92
2.3.3 Конвертация облигаций первого транша в облигации второго транша 93
2.3.4 Расчет доходности от операций 95
2.3.5 Облигации бессрочного транша 100
Выводы 104
ГЛАВА 3.Формирование инвестиционно ориентированной модели финансирования105
3.1 Концепция организации выпуска «строительного» облигационного займа 105
3.2 Схема ценообразования облигационного займа 109
3.2.1 Расчет финансирования объектов (период строительства - три года) 109
3.2.2 Расчет чувствительности 113
3.2.3 Расчет доходности операций 113
3.2.4 Расчет коэффициента конверсии 114
3.2.5 Модель финансирования строительства посредством выпуска конвертируемых облигаций без учета конверсионной составляющей 117
3.3 Базовое содержание основных положений меморандума для конвертируемой корпоративной облигации недвижимости 118
3.3.1 Понимание и уместность инвестиций 118
3.3.2 Инвестиционные вопросы, связанные с облигациями 120
3.3.3 Облигации первых серий (на стадии подготовки и строительства объекта недвижимости) 1 3.3.4 Облигации последней серии (на стадии эксплуатации объекта недвижимости) 121
3.3.5 Дополнительные вопросы 123
Заключение 127
Список литературы 131

Введение к работе

Актуальность проблемы
Коренные изменения, произошедшие в структуре собственности в России в течение последних двадцати лет повлекли за собой существенную активизацию экономических процессов Расширение сфер и границ предпринимательской деятельности, распространение новых инвестиционных механизмов, миграция населения - стали отличительной чертой новой российской экономики Данные изменения не обошли и сферу недвижимости В течение последних десятилетий она подвергалась значительным изменениям, непрерывно набирая силу и расширяя свои границы
Как известно, появление нового самостоятельного сегмента - рынка недвижимости произошло еще в начале 1990-х гг, когда на законодательном уровне была разрешена приватизация Затем последовал так называемый этап стихийного развития рынка, когда хаотичное расширение бизнес-пространства происходило в условиях полного отсутствия каких-либо рыночных механизмов Тем не менее, уже к августу 1998 г рынок недвижимости в России вполне сформировался прошел период бурного роста спроса, сверхприбылей и криминала, на федеральном и региональном уровнях возникла необходимая правовая база Вместе с тем, именно в этот период стало ясно, что рынок недвижимости является сложной динамической системой, образуя единую, устойчивую и взаимосвязанную структуру с внешней средой, функционируя, таким образом, под воздействием многих факторов риска Кризис 1998 г стал, безусловно, яркой демонстрацией данного воздействия, когда все начавшиеся поступательные движения к формированию цивилизованных рыночных отношений на рынке недвижимости были приостановлены Лавинообразное разрушение российского рынка недвижимости потребовало переосмысления многих процессов, происходящих в данном секторе экономики, благодаря чему уже к концу 2000 г рынок недвижимости перешел к стадии устойчивого роста
Однако многие позитивные тенденции, зачастую, были недостаточно обоснованны теоретически, носили спонтанный характер и поэтому в долгосрочной перспективе оказывались малоэффективными Поэтому несмотря на значительный опыт, накопившийся за предыдущие годы, негативные макроэкономические процессы в конце 2001 г вновь спровоцировали кризис на рынке недвижимости
Многие проблемы существуют по сей день Так, например, в современных научных исследованиях имеется множество разночтений, в том числе большая неопределенность
остается в вопросе, касающемся будущего коллективных инвестиций какому из существующих в мире инвестиционных механизмов отдать предпочтение при формировании российского рынка недвижимости9
Необходимость всестороннего анализа внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на формирование механизмов коллективного инвестирования в секторе недвижимости, динамики их функционирования и степени совершенности данных механизмов, обусловили выбор темы исследования Осознание ключевой роли рынка недвижимости не только в активизации промышленного производства, развитии реального сектора экономики, но также и в решении социальных проблем общества, оживлении инвестиционного процесса, и, как следствие, в макроэкономической стабилизации, позволит более тщательно и взвешенно подходить к принятию решений в данной сфере и избежать возможных ошибок
Теоретическая и методологическая основа исследования
Наибольшее влияние на проведенное исследование оказали работы таких видных отечественных и зарубежных специалистов, как Г М Стерник, В М Луцков , Н Б Косарев, А Ринг, К Кейз, И Д Грачев, В Н Пономарев, В В Лимаренко, Г П Овчинников, Ю В Пашкус, Н С Пастухова, С Н Максимов, Р Страйк и др Эмпирическую основу диссертационной работы составили действующие федеральные законы, постановления Правительства РФ, другие нормативно-правовые акты, статистические данные Госкомстата России, периодические издания и ресурсы сети интернет
Объект исследования
Объектом исследования является рынок недвижимости как экономическая категория, рынок коммерческой недвижимости как наиболее значимая инвестиционная часть рынка недвижимости, рынок корпоративных облигаций как связующее звено между рынком недвижимости и финансовым рынком, иллюстрирующий взаимосвязь реального и финансового секторов экономики
Предмет исследования
Вкачестве предмета исследования выступают инвестиционные риски, имеющие место в случаях коллективного инвестировании на рынке коммерческой недвижимости, а также механизмы формирования рынка конвертируемых корпоративных облигаций
Цель диссертационного исследования
Целью диссертационной работы являются комплексное теоретическое осмысление процессов формирования и функционирования механизмов коллективного инвестирования на зарубежных рынках недвижимости и создание и адаптация наиболее эффективных из них в России
Задачи диссертационного исследования
В процессе диссертационного исследования автором решались следующие задачи
анализ современных тенденций на российском рынке недвижимости,
анализ практики организации и функционирования рынков недвижимости Соединенных Штатов Америки, стран Западной, Восточной Европы и России с целью выявления их наиболее значимых характеристик,
изучение финансового инструментария и основных источников финансирования на рынках недвижимости разных стран,
изучение механизмов привлечения частного капитала на мировых рынках недвижимости и динамики их развития,
разработка нового инвестиционного механизма на основе выпуска конвертируемых корпоративных облигаций недвижимости, выявление и разработка классификации рисков, сопровождающих данный инвестиционный процесс,
построение экономико-математической модели управления рисками,
разработка модели ценообразования рынка конвертируемых облигаций недвижимости, выработка практических рекомендаций эмиссионного предложения
Научная новизна исследования
Научная новизна исследования заключается в разработке нового инвестиционного механизма, обеспечивающего привлечение частных инвестиций на рынок коммерческой недвижимости Наиболее существенные научные результаты, полученные лично автором, заключаются в следующем
проведен анализ современных тенденций на российском рынке недвижимости, в том числе факторов, обусловливающих динамику данного рынка и повышение его значимости в пределах национальной экономики, проведена систематизация теоретических аспектов функционирования рынка недвижимости, в том числе исследованы различные теоретические подходы к изучению цикличности рынка недвижимости Сделан вывод о
преимущественно второстепенной роли рынка недвижимости в развитии кризисных явлений и о его неспособности быстрого выхода из кризиса,
выявлены основные тенденции развития на российском рынке недвижимости на основе современных инвестиционных механизмов Отмечено, что значительным недостатком российского рынка недвижимости является то, что он в значительной степени закрыт для частного капитала При этом главным препятствием на его пути является полное отсутствие общедоступного механизма персональных инвестиций в данный рыночный сегмент,
разработан новый инвестиционный механизм, который смог бы повысить вес внутрирыночных факторов, способных снизить корреляционную зависимость данного рыночного сектора от общеэкономической конъюнктуры, а также стал бы долгосрочным источником финансирования в сфере недвижимости,
идентифицированы инвестиционные риски, сопровождающие данный инвестиционный процесс, разработана их классификация, построена экономико-математическая модель управления инвестиционными рисками,
впервые в рамках строящейся серии объектов недвижимости разработана методика эмиссии выпуска облигаций с определением коэффициентов обмена и конверсии Данные облигации являются привлекательным объектом капиталовложений для частных инвесторов, которые нацелены на совершение несложных инвестиционных сделок, связанных с рынком коммерческой недвижимости,
разработана модель ценообразования рынка конвертируемых облигаций недвижимости, разработан механизм эффективной конверсии, выявлены границы его применимости, даны практические рекомендации по организации облигационного выпуска,
разработана методика страхования рисков инвестиционных проектов на рынке коммерческой недвижимости для определения объемов резервирования средств в обеспечении долговых эмиссий
Теоретическая значимость исследования
Результаты диссертационной работы позволяют рассматривать процессы коллективного инвестирования во взаимосвязи с процессами, имеющими место на других рынках, а также более комплексно подходить к анализу инвестиционной системы в данном секторе экономики Полученные выводы могут быть использованы в качестве основы для
привлечения инвестиционного капитала в сферу недвижимости Их также целесообразно применять при разработке методических и учебных пособий по дисциплинам «Макроэкономика», «Риск-менеджмент» и «Экономика недвижимости»
Практическая значимость
Практическая значимость проведенного исследования состоит в возможности использования его результатов для формирования механизмов коллективного инвестирования на российском рынке недвижимости, а также при создании и практической апробации различных инвестиционных схем
Апробация диссертационной работы
Сформулированный в работе комплексный подход к созданию системы управления инвестиционными рисками, сопровождающими процесс частного финансирования, был апробирован в ООО «Агентство инвестиционных ресурсов» и получил высокую оценку
Структура и объем диссертационной работы
Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка библиографических источников и приложения

Мировая практика организации и функционирования рынка недвижимости

По торговому сегменту только в 2004 г. было построено 16 торговых центров [22]. Активизация сегмента связана с приходом в Россию новых торговых марок, укрупнением форматов магазинов. Однако данный рынок пока остается труднопрогнозируемым и оборот сделок по нему, безусловно, меньше, чем на рынке офисных площадей.