Правовое регулирование ипотеки (залога) земельных участков

Короткий опис

Год:

2008

Автор научной работы:

Замалеев, Руслан Рустамович

Ученая cтепень:

кандидат юридических наук

Место защиты диссертации:

Москва

Код cпециальности ВАК:

12.00.06, 12.00.03

Специальность:

Природоресурсное право; аграрное право; экологическое право

Количество cтраниц:

163

Оглавление диссертациикандидат юридических наук Замалеев, Руслан Рустамович

Введение.
Глава 1: Теоретико - правовые основыипотеки(залога) земельных участков.
§1. Понятие ипотеки (залога) земельных участков как института, регулируемого комплексными нормами законодательства.
§2. Земельный участок как объектземельныхипотечных (залоговых) правоотношений.
§3. Экономическая оценка земельныхучастковв условиях современных рыночных отношений: виды, способы оценки.
Глава 2: Сравнительная характеристика и развитие законодательства обипотеке(залоге) земельных участков в России и зарубежных странах.
§1. Эволюция законодательства об ипотеке земельных участков в Древней Греции и
Риме.
§2. История развития законодательства об ипотеке земельных участков на примере отдельных стран Европы и США.
§3.Регулированиеземельных залоговых отношений в зарубежных странах в современный период.68.
§4. Становление и развитиезаконодательногорегулирования земельных залоговых отношений в России.
Глава 3: Проблемы и пути совершенствования законодательства об ипотеке залоге) земельных участков: теория и практика:.
§ 1. Основные проблемы, возникающие при заключении, изменении ирасторжениидоговора ипотеки (залога) земельных участков и его государственной регистрации.
§2. Особенности юридической ответственности занеисполнениеобязательств участниками земельных ипотечных отношений в виде обращениявзысканияна земельные участки.
§3. Ипотечные ценные бумаги как средство развития земельного рынка.

Введение диссертации (часть автореферата)На тему "Правовое регулирование ипотеки (залога) земельных участков"

Актуальность диссертационного исследования.
В современных условиях одной из общих предпосылок движения к развитой рыночной экономике' является привлечение долгосрочных инвестиций, направленных на развитие бизнеса, строительства, восстановление агропромышленного комплекса страны, техническую модернизацию основных фондов и переход на инновационный путь развития^ После принятия законаРСФСРот 23 ноября 1990 т. «О земельной реформе» главная задача земельной реформы - создание экономически эффективного и экологически безопасного использования земли до сих пор не решена.
Россия обладает колоссальными земельными ресурсами, которые при имеющемся высоком- потенциале пока не стали гарантом инвестиций и условием' их привлечения, в то время как за рубежом земля- повсеместно и успешно используется именно в данном ключе. "
Существует множество причин, от политических до правовых, сдерживающих эффективное использование земли. Уделяется недостаточное1 количество внимания* и, соответственно, средств для проведения аэрокосмических работ, связанных с подготовкой топографической основы. Государственный земельный кадастр имеет фрагментарный характер, который не дает общей совокупности сведений о земельном фонде страны и* не является в таком виде базой для организации разумного управления ресурсами, в том числе и для развития таких институтов, как земельнаяипотека. Планово-картографическая основа преимущественно устарела, в связи, с чем крупные собственники земельных участков иногда вынуждены за свой счет оплачивать все работы, сумма которых посильна буквально, единицам.
Значительная часть-земли, как известно, находится в аренде и по смыслу земельная ипотека должна и может предусматривать возможность как залога земельного участка, находящегося на праве собственности, так и право аренды земельного участка. Но чтобы это происходило, нужен рынок прав аренды, иначе это право аренды не может быть оцененонадлежащимобразом. Рынка права аренды нет, поэтому и возможности залога права аренды тоже, к сожалению, пока на сегодня нет. По классическим правилам при залоге земельного участка его стоимость должна быть определена на основе оценки рыночной стоимости, однако, в настоящий момент такая возможности по всей России практически отсутствует.
Не решен также окончательно вопрос, по какому пути развивать земельнуюипотекув России: американскому (двухуровневая система) или западноевропейскому (одноуровневая система). Двухуровневая система подразумевает, что кредитные организации имеют право и осуществляют кредитование под залог земельных участков, а закладные консолидируются в различного рода земельно-ипотечных агентствах, которые на их основе осуществляют эмиссию и обращение ценных бумаг. Западно-европейская система заключается в том, что существуют специализированные земельные банки, которые сами проводят эмиссию ценных бумаг.
Россия, на наш взгляд, должна взять лучшее от двух систем и идти по собственному пути. Таким образом, более предпочтительна система, когда любые банки могут участвовать в процессе земельного кредитования, но обращение ценных бумаг, мониторинг и так далее, должны осуществляться на втором уровне. Необходимо создание одного или нескольких земельно-ипотечных агентств, причем форма этих организаций и статус могут быть разными. Это может быть сто процентов государственная компания, или государственное коммерческое партнерство, или межбанковское партнерство.
Состояние научной разработанности темы.
Российский земельный ипотечный рынок переживает этап активного становления. Отсутствие до недавнего времени интереса к данному направлению, как со стороны государства, так и со стороны частных лиц, привело к запоздалому развитию правовой базы, регулирующей эту потребность.
В относительно современный период само право передавать землю в залог было установлено земельным законодательством с 1991 г. Кардинально положение в этой сфере изменилось с принятием в 1998 г. Федерального закона «Обипотеке(залоге недвижимости)», использование которого в части залога земельных участков осуществляется с помощью целого ряда нормативных правовых актов, регулирующих земельные отношения, оценку земель: ЗемельнымкодексомРоссийской Федерации, Федеральными законами «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», «О землеустройстве», «О государственном земельном кадастре», «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Данная диссертация является одним из первых исследований правового регулирования земельнойипотекив России.
В работе автор опирался на современные достижения общей теории государства и права, отраслевых наук - земельного, аграрного, финансового, гражданского, банковского права, а также общей теории рынка ценных бумаг и денежного обращения, включая зарубежный опыт в этих областях. Настоящее исследование оказалось бы невозможным без выводов и обобщений, содержащихся в трудах следующих авторов: Г.Е.Быстрова, Р.К. Гусева, Е.Ю. Грачевой, С.П.Гришаева, В.П. Мозолина, Базанова И.А., М.Ф. Владимирского-Буданова, JT.B.Гантовера, А.С. Звоницкого, JI.A. Кассо, И.Д.Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.А.Удинцева, О.А. Хауке, Шершеневича Г.Ф. и др. Отдельные обобщения в области ипотеки земельных участков и иностранного регулирования данной сферы основываются на работах С.А.Боголюбова, М.И. Брагинского, В.М. Будилова, В.В.Витрянского, Г.А. Гаджиева, А. К.ГоличенковаВ.А. Дозорцева, Б. В.Ерофеева, И.А., Ю.Г.
Жарикова,Иконицкой, О.И. Крассова, Л.И. Краснова, М.И.Кулагина, О. М. Козырь, Л.Ф.Лесницкой, М.Г. Масевича, А.Л. Маковского, Е.А.Павлодского, Е.А. Суханова, Н. А.Сыродоева, Ю.К. Толстого, Л.П. Фоминой, А.В.Черных, В.В. Чубарова В.В., Г.В.Чубукова, К.Б. Ярошенко и др.
Нормативную базу данного исследования образуют следующие материалы: нормативные акты и другие источники отечественных правовых норм, регулирующих различные аспекты ипотеки земли (КонституцияРоссийской Федерации, Федеральные Законы,УказыПрезидента, Постановления Правительства РФ и др.);судебнаяпрактика всех инстанций и видов судов Российской.
Федерации; законодательствоСША, Германии и некоторых других стран, регулирующее ипотеку земли; теоретические и эмпирические первоисточники - труды современных отечественных и зарубежныхюристови специалистов по ипотеке.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе ипотеки земельных участков.
Предметом исследования выступает законодательство Российской Федерации, США, Германии и других стран, регулирующее отношения в области ипотеки земельных участков, а такжеправоприменительнаяпрактика. Особое внимание автор уделил эффективности существующей системы ипотеки.
Методологическую основу диссертационного исследования составляют как общенаучные методы познания, такие, как системный, единство логического и исторического, статистический метод, так и частно-научные правовые методы исследования: технико-юридический, сравнительногоправоведения, формально-юридический, метод толкования и т.д.
В данном исследовании придается большое значение методу сравнительного правоведения, посредством которого исследуются аналогичные, сходные институты некоторых систем права. Таким образом, рассмотрено на примере России, США, Германии и других стран регулирование ипотеки земельных участков.
Сравнение позволяет, с одной стороны, выявить в исследуемых объектах сходные признаки, а с другой - установить различия между ними и определить оптимальные варианты.
Цель и задачи исследования.
Цель настоящего исследования состоит в определении, комплексном изучении и разрешении на теоретическом уровне проблем ипотеки земельных участков, а также в разработке практических рекомендаций по изменению и дополнению нормативных актов, действующих в этой области, для достижения большей эффективности при использовании земельных ресурсов.
Цель исследования конкретизируется в решении следующих задач: проанализировать современное состояние ипотеки земельных участков; исследовать ныне действующее законодательство иподзаконныеакты в сфере ипотеки земли; определить критерии, отграничивающие земельно-правовые отношения в сфере ипотеки земли от смежных с ним гражданских, предпринимательских, финансовых и административно-правовых отношений; проанализировать правовые и методологические основы института земельной ипотеки; определить основные тенденции и перспективы развития земельной ипотеки; предложить наиболее эффективные меры по реформированию земельной ипотеки; рассмотреть систему земельно-правовых отношений, возникающих при ипотеке земельных участков; творчески использовать зарубежный опыт в регулировании ипотеки земельных участков в России.
Научная новизна настоящей диссертации заключается в том, что в ней в одной из первых осуществлен комплексный анализ общих закономерностей формирования, организации и функционирования ипотеки земельных участков в России, а также земельных и иных взаимоотношений государства, юридических и физических лиц при ипотеке земельных участков.
Основные положения, выносимые на защиту.
В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие новые и содержащие элементы новизны положения:
1. В настоящее время назрела необходимость разработать и принять федеральный закон, регулирующий ипотеку (залог) земель. Базовым законом, регулирующим формирование и развитие ипотечного земельного рынка в России, может стать ФЗ «Об ипотеке (залоге) земель», который должен создать правовую основу для развития земельной ипотеки, в том числе для привлечения финансовых средств для развития предпринимательства в сельском хозяйстве. В ФЗ «Об ипотеке (залоге) земель» необходимо включить, прежде всего, тщательно проработанную понятийную базу, принципы ипотеки и ипотечного кредитования (например, долгосрочные кредиты на срок до 15 лет должны предоставляться под залог земель для: 1) покупки и аренды земель 2) коренного улучшения земель 3) создания производственной инфраструктуры и т.д.), государственныегарантии, льготы, особенности договора об ипотеке и ответственности занеисполнениеобязательств участниками земельных залоговых отношений. Отдельный раздел ФЗ «Об ипотеке (залоге) земель» должны быть посвящен залогу земель сельскохозяйственного назначения, как наиболее ценной и существенной части земельного фонда страны.
2. Для формирования современной земельной ипотечной системы необходимы меры прямой государственной поддержки и регулирования с целью обеспечения доступности кредитов для хозяйствующих субъектов, стимулирования долгосрочного ипотечного кредитования, регулирования хозяйственной деятельности институтов финансово-кредитной системы и контроля за условиями кредитования, осуществляемого в рамках государственных программ развития ипотечного кредитования, содействия развитию фондового рынка через законодательство о ценных бумагах.
3. Обосновывается дифференцированный подход к решению вопроса о принципах взаимодействия норм земельного и гражданского законодательства при регулировании ипотечныхправоотношений, предметом которых является земельный участок. Регулированию гражданским законодательством подлежат отношения, возникающие по поводу земельного участка как объекта права собственности и иныхвещныхправ, а также обязательственные отношения, возникающие в результате реализации этих прав, включая случай распоряжения земельным участком посредством залога. Предмет регулирования норм земельного законодательства составляют отношения, в которых земля, оставаясь вещью, выполняет роль природного объекта. Таким образом, диссертант предлагает говорить о единовременном, совместном, но разграниченном (в различных плоскостях) действии норм гражданского и земельного законодательства.
4. Ипотечное законодательство РФ представляет собой целый комплекс нормативно-правовых актов различной отраслевой принадлежности. Вопрос о месте и задачах региональногонормотворчествав области регулирования ипотеки земли предлагается решать, оценивая федеральное законодательство как рамочное, а законодательство субъектов РФ - как конкретизирующее, назначение которого -отражение в правовых императивах, регулирующих земельно-ипотечные отношения, географических, природно-климатических, этнографических, демографических и социально-культурных факторов, составляющих особенности регионального землепользования.
5. Наиболее успешное правовое регулирование ипотеки земли как важного инструмента развития может быть достигнуто на федеральномзаконодательномуровне при последующей его детализации вподзаконныхактах органов исполнительной власти. В современных условиях развития экономики России целесообразно использовать стиль правового регулирования, принятый в развитых зарубежных странах с учетом национальных реалий.
6. Целями правового регулирования ипотеки земли в России на современном этапе являются:
- активизация развития ипотеки земли, в том числе путем увеличения вариантов размещения средств, предусмотренных федеральным законодательством;
- расширение прав участников земельныхимущественныхотношений;
- совершенствование механизма нормативного регулирования ипотеки земли через устранение внутреннихпробелови логических противоречий. и
7. Для дальнейшего интенсивного развития ипотеки земли и в целом финансовой системы страны необходимо продолжение адаптации в российской правовой системе таких институтов, успешно работающих в развитых странах, как ипотечные агентства, ипотечные ценные бумаги, всемерная поддержка крестьянских (фермерских) хозяйств, развитие правового статуса участников земельных залоговых отношений.
8. Реализация заложенного земельного участка на основании взаимного,нотариальноудостоверенного соглашения сторон представляется наиболее эффективной формой разрешения проблемных и спорных ситуаций, поскольку позволяет в наиболее короткие сроки -ч удовлетворить интересы участников земельных имущественных отношений.
Теоретическая значимость результатов диссертационного исследования.
Выработанные в данной работе положения систематизируют правовое ; регулирование ипотеки земельных участков, обобщают, развивают и дополняют научные знания о способах и системах использования земельных ресурсов на рынке. Сформулированные диссертантом выводы могут быть использованы для дальнейшей теоретической разработки отдельных вопросов, связанных сипотекойземельных участков, а также для преподавания учебного курса по земельному праву, гражданскому праву и специальных курсов.
Практическая значимость исследования.
Автором формулируются конкретные предложения по внесению изменений и дополнений в действующие нормативные акты в сфере ипотеки земельных участков, принятие которых направлено не только на повышение эффективности использования земельных ресурсов, но и на совершенствование государственных контрольно-надзорныхполномочийв сфере ипотеки земельных участков.
Материалы диссертационного исследования могут быть использованы: для совершенствования законодательства, регулирующего ипотеку земельных участков; вправоприменительнойпрактике государственных органов, осуществляющих контроль и регулирование деятельности участников земельных залоговых отношений; в научной работе при проведении дальнейших исследований правового регулирования рационального использования земельных ресурсов; в процессе преподавания учебных дисциплин "Земельное право", "Гражданское право".

Список літератури

Заключение диссертациипо теме "Природоресурсное право; аграрное право; экологическое право", Замалеев, Руслан Рустамович

Заключение
Проблема формирования и развитияипотекиземельных участков приобретает особую важность в связи с поисками новой правовой стратегии реализации современной земельной реформы. До сих пор в России земля не включена в финансовый оборот и имеет крайне низкую цену, в то время как большинство субъектов, располагая земельными ресурсами, не имеют средств, чтобы вовремя построить объекты инфраструктуры, приобрести сельскохозяйственную технику, не говоря о модернизации технологии и других нуждах.
Нигде в мире недвижимость не приобретается однократно, в связи с тем, что действуют ипотечные механизмы. Уже довольно долго длится важнейший этап реформирования земельных отношений - предприятия промышленности, транспорта и другие хозяйствующие субъекты лишаются права бессрочного пользования и переходят на права собственности на земельные участки (через выкуп) или аренду. Именно при выкупе земельных участков необходимо внедрять механизм ипотеки.
Для функционирования ипотечных механизмов в стране должны быть сформированы институциональные предпосылки, основными из которых являются:
- детальное правовое обеспечение и реальные, действующие механизмыправоприменения;
- источники формирования «длинных денег» в экономике;
- институт ипотечных ценных бумаг, без которых невозможно функционирование ипотечных банков;
- механизм страхования рисков ипотечных банков.
Длинные деньги» формируются через систему долгосрочных депозитов, негосударственных пенсионных фондов и систему страхования жизни, гдегражданесохраняют и накапливают деньги в течение длительных периодов - до 30-40 лет, и именно эти деньги являются источником ипотечного кредитования. В нашей стране институт «длинных денег» практически отсутствует. Необходим государственный протекционизм по отношению к созданию компаний по страхованию с обязательной привязкой к крупным западным страховым компаниям, к созданию негосударственных пенсионных фондов и долгосрочных депозитов, гарантированных государством. Особую проблему составляют вопросы оценки земельных участков. Для развития земельной ипотеки необходимо четкое определение каждого вида оценки и областей их применения, уточнение методик расчета, разработка процедурыоспариванияоценки, а также решение проблемы институциональных преобразований в сфере обслуживания земельной ипотеки.
Наша страна имеет собственный многовековой опыт правового регулирования ипотечных земельных отношений, который может быть использован в современных условиях в адаптированном виде с учетом особенностей современного этапа земельной реформы. Кроме того, Российскийзаконодательможет и должен адаптировать зарубежный правовой опыт развитых рыночных стран (прежде всего Германии, которая всегда являласьзаконодателеммоды в области ипотечного земельного права). Как показывает опыт зарубежных стран в ипотечных земельных отношениях должна превалировать защита прав изаконныхинтересов залогодателя как наиболее слабой в финансовом отношении и не защищенной в правовом отношении стороны, которая должна обладать всей информацией обипотеке, знать свои права иобязанности, иметь представление о последствиях невыполнения ипотечных земельных обязательств.
Главным инструментом ипотечной системы может стать создание Ипотечного земельного банка на уровне РФ и сеть земельных банков на уровне регионов. На федеральном уровне Ипотечный земельный банк будет следить за ходом земельной реформы, проводить кредитную политику в сфере ипотеки земли, совершенствоватьзаконодательнуюбазу, способствовать развитию механизма оборота земель, координировать деятельность всех участников инвестиционного процесса и др.
При этом должны быть выработаны рекомендации по созданию ипотечной системы, связанной свозложениемна Ипотечный земельный банк России и земельные банки субъектов Российской Федерации залоговых операций с землями сельскохозяйственного назначения, землями поселений, промышленности, транспорта, связи, и иного специального назначения и контролем за целевым использованием средств земельного налога и арендной платы, а так же рыночной инфраструктуры, включающей в себя кадастровые и информационно-консалтинговые центры, агентства по оценке недвижимости, инвестиционные компании, страховые компании, обеспечивающие выплату страховоговозмещения.
Основными функциями Ипотечного земельного банка должны стать:
- разработка федеральных и региональных программ кредитования под залог земли; консультационные услуги потенциальным заемщикам, оформление кредитных договоров и иной документации, необходимой для ипотеки земли;
- внедрение программ по государственной поддержке кредитования собственников земельных участков для выполнения предложенных им инвестиционных проектов;
- разработка единых стандартов кредитования;
- ведение базы данных о наличии и движении земельных участков, находящихся в залоге и пр.
Учитывая мировой опыт, можно утверждать, что страховые компании, пенсионные и инвестиционные фонды в будущем будут бурно развиваться, концентрировать большие объемы средств и, следовательно, инвестировать их в доходные активы.
В качестве государственного органа, который мог бы следить за процессом ипотечного кредитования, может выступать Федеральное агентство, основными задачами которого являются оказание государственной поддержки и предоставлениегарантийотносительно возврата части основного долга по ипотечным кредитам. Основным инструментом рефинансирования выступят эмиссионные ценные бумаги - закладные, которыеудостоверяютипотечное обязательство залогодателя, получившего ссуду, возвратить ее в обусловленный срок изакрепляетправо залогодержателя на: исполнение по денежному обязательству, обеспеченногоипотекойимущества; обращение взыскания на заложенный земельный участок, указанный в закладной. Эмиссию закладных в размере 70% стоимости залога будет осуществлять Ипотечное земельное агентство. Полученные деньги направляются Ипотечному земельному банку в целях выдачи долгосрочного кредита под залог земельной собственности, а закладные на первичном рынке ценных бумаг переходят в руки страховых компаний, инвестиционных и пенсионных фондов. Закладные являются надежными ценными бумагами, они имеют государственнуюгарантию, что позволит в дальнейшем различным фондам размещать их на вторичном рынке ценных бумаг.
На данном этапе достаточно трудно осуществлять функционирование такой сложной организационной схемы, включающей в себя сеть земельных банков, поскольку это требует крупных финансовых вложений. Чтобы избежать подобных затрат, на первоначальном уровне целесообразно использовать разветвленную сеть филиалов «Россельхозбанка», Сбербанка России, развитых коммерческих банков, на которую возможновозложитьдополнительные функции по земельному ипотечному кредитованию. В подобном случае уставный капитал Ипотечного земельного банка может формироваться за счет долевого участия упомянутых банков и государства. Функционирование данной системы возможно только при высоком уровне государственной поддержки.
Новый импульс развитию специализированного законодательства в области ипотеки земли был дан с появлением ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Здесь содержится лишь шесть статей (ст. ст. 62-68), характеризующих земельные участки как предмет ипотеки и регулирующихипотекуземельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьему лицу илизалогодателю, или приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
До сих пор отсутствуют нормы права, регулирующие вопросы залога долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. В этой сфере не проработана государственная стратегия по такому важному вопросу как прямая государственная поддержка современной ипотечной системы и ее регулирование с целью обеспечения доступности ипотеки, стимулирования долгосрочного ипотечного кредитования.
Необходимо определить место проектируемого специального федерального закона «Об ипотеке (залоге) земель» в системе земельного, аграрного, гражданского законодательства.
Институт залога земельных участков в качестве специального института частного права развивался в рамках проводимой с начала 90-х годов земельной реформы, ориентированной на формирование нового земельного строя, основанного на частной, государственной, муниципальной и иных формах земельной собственности и демократических принципах земельного рынка. Так, в ст. 41 Закона РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» содержитсяотсылочнаянорма к специальным земельно-правовым актам, которыми должен быть установлен особый режим отчуждения земли при осуществлении операций, связанных с залогом земельных участков лицами, принадлежащих им на праве собственности. Одновременно в Законе РФ «О залоге» выделена глава вторая, в которой дано правовое регулирование отношений междузалогодержателеми залогодателем в случаях, когда предметом залога выступают предприятия, строения, здания, сооружения и иные объекты, непосредственно связанные с землей. Именно здесь сосредоточено подавляющее большинство положений закона об ипотеке, и, прежде всего, понятие ипотеки, форма договора об ипотеке, регистрации ипотеки.
Следует принимать во внимание взаимосвязь положений законодательства о земельной реформе и специального законодательства о залоге земельных участков с общими положениями гражданского законодательства о земельной собственности, о защите права собственности на землю, осервитутахи иных обременениях заложенных земель, о разграничении правового режимадвижимогои недвижимого имущества, о защите прав ипотечногокредитора, об обеспечении погашения задолженности по заложенномунедвижимомуимуществу. К ипотечным отношениям применяется весь инструментарий земельного и гражданского права.
Современная модель земельного ипотечного кредитования опирается на принцип единства главной вещи (земельного участка) и принадлежности. Существуют нерешенные вопросы о том, может ли быть обращеновзысканиена неотделимые от земельного участка сооружения и устройства, обеспечивающие плодородие почвы и сам процесс использования земли и производства (многолетние насаждения, внутрихозяйственные дороги, лесозащитные полосы, замкнутые водоемы, мелиоративные и ирригационные сооружения, противоэрозийные устройства, колодцы, скважины, заграждения и др.), которые являются принадлежностью земельного участка.
Нормы законодательства о том, что принадлежность следует судьбе главной вещи,диспозитивные. Возможна ситуация, когда стороны договорятся об ограничении общего правила о следовании принадлежности судьбе главной вещи. Принадлежность (например, осушительные каналы, защитные насаждения, которые нередко являются самостоятельными объектами бухгалтерского учета), могут иметь иного собственника, чем главная вещь, и быть предметом залога илисервитутанезависимо от главной вещи, равно как и главная вещь может быть предметом залога или сервитута независимо от своей принадлежности91.
Надлежит учитывать правило о том, что права на земельный участок вторичны по отношению к правам на строение, расположенное на земельном участке. Такого рода правила были известны и ранее действовавшему земельному законодательству, устанавливавшему порядок перехода правапожизненногонаследуемого владения или права пользования земельным участком при переходе права собственности на строение, находящееся на данном участке. Они былизакрепленыст. 37 ЗК РСФСР, регулирующей переход права на земельный участок при переходе права собственности на строение и сооружение.
Новое понимание единства судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий, строений, сооружений, сформировалось в 1996 г. на основе законодательства, разрешившегогражданами юридическим лицам при покупке строений в сельской местности приобретать в собственность за плату или бесплатно вместе со строением и земельный участок, на котором оно расположено92. Поэтому правазалогодателя, а при обращении взыскания на здание и сооружение и право покупателя на земельный участок должны
91 ГражданскийкодексРоссийской Федерации. Часть первая. Научно-практическийкомментарий. Отв. ред. проф. Абова Т. Е., проф.КабалкинА. Ю, проф. Мозолин В. П. Изд. БЭК, М., 1996, с. 231.
92УказПрезидента РФ от 14 февраля 1996 г. «О праве собственностиграждани юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности». Российская газета. 1996. 16 февраля. определяться, исходя из требований законодательства, установившего особый порядок приобретения права собственности на земельный участок.
В п. 2 ст. 7 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» введено новое правило, которого нет в п. 2 ст. 253 ГК РФ. Оно основывается на требовании о том, чтоипотеказемельных участков, находящихся в общей совместной или долевой собственности, указанных в п. 1 ст. 7, допускается только после выдела в натурегражданинуили юридическому лицу земельного участка. Закон гарантирует правосособственникана отчуждение своей доли в праве общей собственности, в том числе и постороннему лицу. При этом законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлен порядок, согласно которому при отсутствии согласиясособственниковна совершение сделки земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, часть участников долевой собственности, не согласных ссовершениемтакой сделки, сохраняют право на выдел земельного участка или земельного участка в счет своей доли. Они не должны испрашивать согласия остальных сособственников ивправев тех пределах, которые установлены ст. 13 Закона об обороте земель, распорядиться выделенным земельным участком по своемуусмотрению.
Органом, который осуществляет владение и пользование земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, является общее собрание участников долевой собственности. Для того чтобы выявить волю всех сособственников, ст. 14 Закона об обороте предусматривает ихуведомлениео предстоящем собрании не менее чем за месяц до его проведения. Нормальным (законным) кворумом общего собрания является присутствие на нем не менее 20% участников долевой собственности или владеющих более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Сужениекворумадо 20% допускается лишь в случаях, когда участники общей долевой собственностиуведомленыо предстоящем общем собрании. Решения на общем собрании принимаются, если за них голосовали присутствовавшие на этом собрании и владеющие в совокупности более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми владеютсособственникиземельного участка.
Предметом ипотеки могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями п. 2 ст. 19 ФЗ «О государственном земельном кадастре» . Количественные и качественные характеристики предмета договора ипотеки отражены в кадастровом плане земельного участка94, в который заносятся сведения о его кадастровом номере с указанием номера кадастрового квартала, в границах которых расположен земельный участок; о номерах земельных участков, из которых образован данный участок; о наименовании и местоположении земельного участка; об установленных для данного участка и его частей категории земель; о разрешенном использовании; о площади земельного участка, соответствующей материалам межевания; овещныхправах и правообладателях при общей собственности на земельный участок.
При осуществлениикодификационныхработ, связанных с подготовкой Закона «Об ипотеке (залоге) земель» в определенной мере может быть использован и дореволюционный правовой опыт России, практиковавшей на протяжении столетий различные формы долгосрочного кредитования под залог земли свещнымобеспечением. До начала 60-х годов XIX века российская банковская система имела исключительно государственное, казенное устройство. Ее главный идеолог граф Канакрин полагал, что «в государстве
93 Утратил силу в соответствии с ФЗ N 66 от 13 мая 2008 года «О внесении изменений в отдельныезаконодательныеакты российской федерации и признании утратившими силу отдельныхзаконодательныхактов (положений законодательных актов) российской федерации в связи с принятием федерального закона "О государственном кадастре недвижимости"
94 В настоящее время - «кадастровый паспорт» (ст. 14 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 N 221-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 30.07.2007, N 31, ст. 4017) земледельческом по преимуществу, как Российское государство, земельный кредит должен составлять главную опору всей финансовой системы и вместе с тем служить обеспечением и регулятором денежного обращения»95. Такое устройство кредита имело свои преимущества, которые выражались в том, что: 1) оценки имений всегда были справедливыми; 2) при залоге владелец имения получал ссуду наличными деньгами; 3) процент по ссуде был невысок и не зависел от колебаний курса рубля; 4) проценты по ссуде вносились по истечении года, что ограждало залогодателя от вынужденной продажи своего имения; 5) в случае пожара и других стихийных бедствий допускалась продолжительная рассрочка платежей; 6) при досрочном погашении частей капитального долга залогодателю предоставлялось право уменьшить срок займа или уменьшить размер срочных платежей; 7) в случаепросрочкив платеже процентов всех льготных сроков недоимочное имение не назначалось с аукционного торга, а передавалось вопеку.
Учитывая проблемы, с которыми исторически сталкивалось развитие ипотеки земли, можно определить следующие основные направления государственной политики в этой области:
- дальнейшее интенсивное финансирование и развитие законодательства в этой области;
- поощрение развития инноваций и их частного финансирования;
- поддержание и поощрение инвестиций населения в ипотечные ценные бумаги для увеличения капитализации российского фондового рынка;96
- упорядочение деятельности профессиональных участников рынка земли;
95 Вессель Н. Значение правильно устроенного государственного земельного кредита. СПб. 1893. с. 2.
96 См.: ПосланиеПрезидентаРФ Федеральному Собранию РФ от 10 мая 2006 г. //Российская газета, 2006, № 97 и другие направления, целью которых является стабильное развитие ипотеки земельных участков. * *
Одним из основных выводов настоящего исследования является обоснование многоотраслевой принадлежности норм, регулирующих ипотеку земельных участков. Нормы, регулирующие ипотеку земельных участков, включены в земельное, аграрное, гражданское право.
Можно выделить следующие виды правовых отношений, возникающих в сфере ипотеки земельных участков:
- в связи с государственным регулированием земельныхимущественныхотношений;
- в связи с формированием земельных участков, определением их целевого назначения и разрешенного использования;
- в связи с деятельностью кредитных организаций и хозяйствующих субъектов;
- в связи с оценкой земельных участков, заключением ипотечных договоров, обращениемвзысканияна земельные участки;
- в связи с выпуском и обращением ипотечных ценных бумаг, налогообложением участников земельных ипотечных отношений и др.
Положительный опыт регулирования названных отношений в зарубежных странах подсказывает по какому пути идти, при этом соотносить данный опыт с национальными реалиями.
Важным принципом формирования системы земельного ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовойрегламентации. Решающее значение имеет полнотазаконодательнойбазы, ее адекватность реальным экономическим условиям, в связи с чем по итогам диссертационного исследования автором сформулированы следующие предложения по усовершенствованию нормативных актов, действующих в области ипотеки земельных участков:
- внести изменения в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в котором должны бытьурегулированы: цели ипотеки земельных участков, особенности договора об ипотеке земель сельскохозяйственного назначения, как одной из наиболее важных категорий земель;
- внести изменения в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части приведения отдельных норм и положений в соответствии с ГражданскимкодексомРоссийской Федерации, Федеральными законами «Об ипотечных ценных бумагах», «О рынке ценных бумаг» и др. в части ипотеки земельного участка, приобретенного за счет кредитных средств; установления порядка государственной регистрации владельцев закладной и ее залога;соглашенияоб изменении содержания закладной; сменызалогодержателявследствие уступки прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке; изменения порядка передачи прав по закладным, предусматривающим централизованное депозитарное хранение и учет прав владельцев закладных; особенностей залога ипотечного покрытия и договора доверительного управления ипотечным покрытием и т.д.
- внести изменения в ФЗ «О рынке ценных бумаг» в части приведения отдельных норм и положений в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «О государственной регистрации прав нанедвижимоеимущество и сделок с ним», порядка государственной регистрации решения о выпуске облигаций, обеспеченных залогомнедвижимогоимущества и т.д.
- внести изменения в ФЗ «О банках и банковской деятельности» в части установления новой категории и правового статуса кредитных организаций в форме ипотечного банка, ипотечной небанковской кредитной организации, основной деятельностью которых является предоставление земельно -ипотечных кредитов и приобретение прав по ним и т.д.
- принять Федеральную программу развития системы ипотечного кредитования в сельском хозяйстве;
- образовать орган по управлению и реализацией Программы создания системы земельно - ипотечного кредитования;
- принять рядпостановленийПравительства Российской федерации о мерах по развитию земельно - ипотечного кредитования, в том числе по созданию государственного оператора по рефинансированию земельно - ипотечных кредитов;
- ускорить процесс разграничения государственной собственности на землю с максимально возможной передачей земельных участков муниципальным образованиям, наиболее заинтересованным в экономическом и социальном развитии своих территорий;
- обеспечить юридическиегарантиинадежности регистрации прав на недвижимость, доверие к записям Единого государственного реестра прав на недвижимоеимуществои сделок с ним на основе перехода к принципу полной защиты государственном имущественных правдобросовестногоприобретателя;
- обеспечить разработку и принятие нормативных актов и технической документации, обеспечивающих внесение в государственный земельный кадастр сведений о качественных характеристиках земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, необходимых для осуществлениясделокс ними;
- обеспечить предоставление кредитным и оценочным организациям сведений из государственного кадастра объектов недвижимости в отношении качественных характеристик земельных участков и рыночных цен, зафиксированных при проведении сделок с землей;
- разработать механизмы, реально позволяющиезалогодержателюпри неисполнении обеспеченного ипотекой обязательства получит удовлетворение из стоимости заложенногоимущества;
- обеспечить установление четкой процедуры реализации земельных участков, в особенности из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые обращено взыскание; обеспечить разработку Правил, устанавливающих порядок компенсации залогодержателем невозмещенныхзатрат, связанных с отчуждением земельных участков, перешедших в порядкепрекращениязалога в собственность государства или иных лиц;
- обеспечить разработку нормативного обеспечения в области организации и ведения мониторинга за состоянием земель;
- утвердить критерии отбора (условий аккредитации) оценочных, страховых, агентских, риелторских компаний для взаимодействия с кредитными организациями.
Необходимо также продолжить работу поимплементациииностранных институтов в российскую правовую систему, о чем говорилось неоднократно в работе.

Список литературы диссертационного исследованиякандидат юридических наук Замалеев, Руслан Рустамович, 2008 год

1.КонституцияРоссийской Федерации, принята на всенародномголосовании12 декабря 1993 г. // Российская газета, N 237, 25.12.1993.
2. ЗемельныйКодексРоссийской Федерации //СЗ РФ",2001, N 44, ст. 4147
3. Налоговый Кодекс Российской Федерации Часть Вторая // СЗ РФ, N 31, 03.08.1998, ст. 3824.
4. Гражданский Кодекс Российской Федерации Часть Первая //СЗ РФ, 1994, №32, Ст. 3301.
5. Федеральный закон РФ "Обипотеке(залоге) недвижимости" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ // СЗ РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400.
6. Федеральный закон РФ "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 N 221-ФЗ // СЗ РФ, 30.07.2007, N 31, ст. 4017.
7. Федеральный закон РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" N 101 от 24 июля 2002 г. // СЗ РФ, 29.07.2002 г., N 30, ст. 3018
8. Федеральный закон РФ "Об ипотечных ценных бумагах" от 11.11.2003 N 152-ФЗ // СЗ РФ, 17.11.2003, N 46 (ч. 2), ст. 4448
9. Федеральный закон РФ от 15 апреля 1998 г. "О садоводческих,огородническихи дачных некоммерческих объединенияхграждан» // СЗ РФ, 1998, N 16, Ст. 1801.
10. Федеральный закон РФ "О Землеустройстве" от 18.06.2001 N 78-ФЗ// СЗ РФ", 25.06.2001, N 26, ст. 2582.
11. Федеральный закон от 29.07.1998 N 1Э5-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // "СЗ РФ", 03.08.1998, N 31, ст. 3813.
12. Закон РФ от 02 декабря 1990 г. № 395-1 "О банках и банковской деятельности" //ВедомостиСъезда народных депутатов РСФСР, 1990, № 27, Ст. 357.
13. Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. № 39-Ф3 "О рынке ценных бумаг" //СЗ РФ, 1996, № 17, Ст. 1918.
14.УказПрезидента РФ от 26 июля 1995 г. № 765 "О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики Российской Федерации" //СЗ РФ, 1995, № 31, Ст. 3097. ;
15. УказПрезидентаРФ от 01 июля 1996 г. № 1008 "Об утверждении Концепции развития рынка ценных бумаг в Российской Федерации" //СЗ РФ, 1996, №28, Ст. 3356.
16.ПостановлениеПравительства РФ от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки" // "Собрание законодательства РФ", 16.07.2001, N 29, ст. 3026.
17. Постановление ПравительстваРСФСРот 28.12.1991 №78 "Об утверждении положения о выпуске и обращении ценных бумаг и фондовых биржах в РСФСР" //СобраниепостановленийПравительства Российской Федерации 1992, № 5, Ст. 26.
18. Правила размещения средств пенсионных резервов негосударственных пенсионных фондов и контроля за их размещением, утвержденныепостановлениемПравительства Российской Федерации от 1 февраля 2007 г. № 63 //СЗ РФ, 2007, № 6, Ст. 769.
19. РаспоряжениеФКЦБРФ от 26.02.1999 № 195-р "об утверждении методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг федерального закона "об ипотеке (залоге недвижимости)" // "Вестник ФКЦБ России", N 2, 26.02.1999 г.
20. ПриказМинюстаРф от 15.06.2006 № 213 "Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрацииипотекиобъектов недвижимого имущества" // "Бюллетеньнормативных актов федеральных органовисполнительнойвласти", N 27, 03.07.2006 г.
21. Государственные стандарты. Охрана природы. Земли. М.:ИПКИздательство стандартов, 1998.
22. Положение о переводном и простом векселе, введенное в действие ПостановлениемЦИКСССР и СНК от 7 августа 1937 г. N 104/1341.1.. Иностранное законодательство
23. ГражданскоеуложениеГермании: Пер. с нем. / Науч. ред. A.JI. Маковский. М., 2004. С. 17-18.
24. Германское гражданское уложение // Германское право. 4.1. Международный центр финансово-экономического развития. М., 1996.
25.ДорошкевичВ.А. и др. Недвижимость в Швеции (законодательство и сравнительный анализ): Практ. пособие. Минск, 2004. С. 169.
26.Жюллиоде ла Морандьер Л. Гражданское право Франции. М.: Иностр. лит., 1961.
27.ОдинцоваВ.Ю. Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. М.: Издательства НОРМА, 2000.
28. SA Securities Act of 1933 Sec.2 15 USCS § 77b(a)(l).
29. Land Registration Act 20028. Law of Property Act 1925
30. USA Securities Exchange Act of 1934 15 USCS § 78c(a)(10).
31. Ellickson, Robert, 1993, "Property in Land," Yale Law Review 102: 1315-1400
32. Kratovil, Robert; Werner, R. (1981). Modern Mortgage Law and Practice, 2nd, Prentice-Hall, Inc., Sec 1.6.
33. Stoebuck, W. В., and Dale A. Whitman, 2000. The Law of Property, 3rd. ed. St. Paul MN: West Group Publishing.
34. Jeremy Waldron, 1988. The Right to Private Property. Oxford Univ. Press
35. I. Специальная литература:
36.АлександроваА. Ю. Совершенствование правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации. Автореф. дис. канд.юрид. наук. М., 2005.
37.БабкинС.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: АО "ЦентрЮрИнфоР", 2001.
38.БарашянМ. М. Правовое регулирование залога сельскохозяйственных земель в Германии. Дис. канд. юрид. наук. М. 1997.
39.БоголюбовС.А. Комментарий к ЗемельномукодексуРоссийской Федерации с постатейными материалами исудебнойпрактикой. М.: "Юрайт-Издат", 2007.
40.БрагинскийМ. И. Все о залоге (комментарий, законодательные и нормативные документы). М.: АКДИ "Экономика и жизнь", 1994.
41.БрокгаузФ.А., Ефрон И.А.Энциклопедический словарь. Т. XIII. С.-Пб., 1900.
42.БурлаченкоО.В. Земельный участок в системенедвижимогоимущества: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2006.
43.БыстровГ. Е., Палладина М. И. Проблемы правового регулирования аграрных отношений и развития аграрно-продовольственных рынков в Российской Федерации. М., 2006.
44.БыстровГ. Е. Правовое регулирование формирования' ипотечного *земельного рынка в России: история, современность, перспективы• развития. М., 2006.
45.БыстровГ. Е. Залог сельскохозяйственных земель в российском праве XX века // Государство и право // 1999, № 5.
46.ВарламовА.А., Гальченко С.А. Земельный кадастр. Т. 6. Географические и земельные информационные системы. М., 2006.
47.ВенкштернМ. Основы вещного права // Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии, /пер. с нем. М.: Издательство БЕК, 2001.
48.ГалиновскаяЕ.А. "Арбитражное правосудие в России", N 3-4, март-апрель 2007 г.
49.ГалкинИ.В., Комов А.В., Сизов Ю.С.,ЧижовС.Д. Фондовые рынки США и России. Становление и регулирование. М.: Экономика, 1998.
50.ГантоверJI. В. Залоговое право. СПб., 1890. С. 14
51.ГерасинС.И. Актуальные проблемы ипотеки сельскохозяйственных угодий. // "Закон", 2007, N 1.
52.ГольцблатА. А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация,ипотека. М.: Статут, 2004.
53.ГорбуноваО.Н. Финансовое право: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. М.:Юристъ, 2005.
54.ГрачеваЕ.Ю., Толстопятенко Г.П. Финансовое право: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2007.
55.ГришаевС.П. Практика применения залогового законодательства в России и за рубежом. М.: ЮНИС, 1992.
56.ГришаевС.П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М.: "Юристъ", 2003.
57.ГришаевС.П. Особенности ипотеки (залога недвижимости) как способа обеспеченияисполненияобязательств. СПС КонсультантПлюс, 2006 г.
58.ГрязноваА.Г. Финансово-кредитный энциклопедический словарь. М., 2002.
59.ДрожжинП.Т. Залоговые свидетельства и порядок их получения. Пг., 1915 г.
60.ЖалинскийА., Рёрихт А. Введение в немецкое право. М.: Спарк, 2001. С.425.
61.ЗвоницкийА.С. О залоге по русскому праву. Киев, 1912. С. 170
62.ИконицкаяИ.А. Современные проблемы залога земель. Залог и ипотека в Российском и Зарубежном праве. Материалы международной научной конференции. М.,1999 г.
63.КассоJI.A. Русское поземельное право. М., 1906.
64. Кассо JI.A. Понятие о залоге в современном праве. М., 1999.
65. Клык Н. Закладная новый вид ценной бумаги //Законность. 1999. N 5.
66.КрассовО.И. Юридическое понятие "земельный участок" // Экологическое право. 2004. N 2.
67.КоротееваЛ.И. Земельно-кадастровые работы. Технология и организация: Учебное пособие. Ростов-на-Дону, 2006. С. 44.
68.ЛазаренкоЛ.Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях. Автореферат дисс. на соискание ученой степени канд. юр. наук.
69.ЛукьяненкоА.В. Гражданско-правовые проблемы землепользования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в Российской Федерации: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Тюмень, 2006.
70.МейерД.И. Древнее русское право залога. Казань, 1855. С. 29.
71.МисникН.Н. К понятию земельного участка // Государство и право. 2005. N10. С. 61.
72.НасрулаеваЗ.Ф. Теоретические проблемы правового регулирования ипотеки земли сельскохозяйственного назначения в России. Автореф.дисс.канд.юрид.наук. М., 2002.
73.НаумоваЛ. Н. З