Гармаш Людмила Петровна. Экономическое регулирование рынка земель в Самарской области

Короткий опис

Гармаш Людмила Петровна. Экономическое регулирование рынка земель в Самарской области : Дис. ... канд. экон. наук : 08.00.04 : Москва, 1999 193 c. РГБ ОД, 61:00-8/334-6

Содержание к диссертации

Введение
Глава 1.Научные основы формирования земельного рынка и регулирования земельных отношений9
1.1. Земельное и градостроительное законодательство на современном этапе экономического развития 9
1.2. Экономическая оценка земель и ее значение 29
1.3. Цели, задачи, методы и механизмы государственного регулирования земельного рынка 40
1.4. Региональный и зарубежный опыт государственного управления земельным рынком и возможности его использования в отечественных условиях 63
Глава 2.Анализ опыта экономического регулирования земельного рынка в Самарской области77
2.1. Характеристика земельного рынка в Самарской области 77
2.2. Особенности экономического регулирования земельного рынка в городах и других населенных пунктах Самарской области 91
Глава 3.Пути совершенствования экономического механизма регулирования земельного рынка на уровне субъекта Федерации105
3.1. Совершенствование платежей за землю и налоговой политики 105
3.2. Оценка, ипотека и страхование земель как механизмы регулирования земельного рынка 125
3.3. Научно-методические, правовые и организационные формы обеспечения управления земельными отношениями, адекватные требованиям совершенствования развития земельного рынка 132
Заключение 139
Список литературы 145
Приложения 159

Экономическая оценка земель и ее значение
Цели, задачи, методы и механизмы государственного регулирования земельного рынка
Особенности экономического регулирования земельного рынка в городах и других населенных пунктах Самарской области
Оценка, ипотека и страхование земель как механизмы регулирования земельного рынка

Введение к работе

В настоящее время экономика страны и регионов находится на чрезвычайно сложном этапе становления рыночных отношений. В этот момент перед ней встают серьезные проблемы, свойственные переходному периоду, и решать их приходится, конечно, опираясь на региональный опыт и опыт развитых стран, исходя из специфических особенностей и исторических предопределенностей России и регионов. Наиболее тяжелым переломным шагом для страны явился резкий переход от административной системы к экономике, базирующейся на предпринимательской инициативе, на механизме конкуренции, обеспечивающей социально-экономический отбор наиболее эффективных форм хозяйствования и в то же время наиболее полно удовлетворяющих рыночные потребности.
Земельная реформа в России является одной из отправных точек дальнейшего реформирования всех сфер экономической, политической и социальной жизни страны. И в этой ситуации одной из главных задач является регулирование земельных отношений, формирование земельного рынка и совершенствование экономического механизма регулирования рынка земель.
Земельный вопрос благодаря своей социальной остроте всегда был, есть и будет основой экономической политики любого государства. Как показывает опыт многих стран, никакая экономическая реформа не дает ожидаемых результатов без совершенствования земельных отношений и их государственного регулирования. Возможно потому, что уровень обеспеченности земельными ресурсами и эффективность их использования во многом определяют экономический потенциал территории, а целенаправленное и последовательное решение задач экономического реформирования в сфере регулирования земельных отношений приобретает сегодня особую значимость.
Радикальные изменения земельных отношений охватывают широкий и сложный круг преобразовательных мероприятий, включают реформирование отношений земельной собственности, изменение системы налогообложения земли, стимулирование сохранения полезных свойств земли, а также экологически устойчивого и экономически эффективного механизма землепользования, рационального распределения и перераспределения земельных ресурсов по формам собственности, функциональному составу и хозяйственному назначению, поддержание рациональных пропорций между государственными и иными формами собственности на землю.
Возникает также потребность в создании соответствующей инфраструктуры земельного рынка, осуществлении крупных преобразований в единой системе управления земельным фондом, глубоких изменений в информационно-аналитическом и научно-методическом обеспечении процесса становления рыночных земельных отношений.
Таким образом, реформирование земельных отношений представляет достаточно сложную, многомерную и многоуровневую практическую задачу, решить которую без полноценного научного сопровождения фактически невозможно. Тем более, что этот процесс осуществляется в условиях переходной экономики, с ее крайне неустойчивым состоянием, разного рода деформациями, непредсказуемыми поворотами и отклонениями. Проблема осложняется еще и тем, что преобразования были начаты без устойчивой информационной базы для анализа тенденций, объективных условий и факторов, закономерностей и механизмов движения и использования земельных ресурсов в условиях регулируемого рынка на первоначальных этапах его становления, функционирования и развития отношений.
Опыт становления земельных отношений в России показал, что в целом это проблема сложная и многогранная, и, конечно, долговременная. Она включает комплексные природно-климатические, географические, экономические, юридические, технические и психологические аспекты.
Земельно-ресурсный потенциал является одним из главных экономических достояний России и регионов. Потенциал земельных ресурсов позволяет и просто обязывает найти новые и эффективные для развития экономики методы регулирования земельных отношений.
Не изученность и неразработанность методологических и методических решений проблем экономического регулирования рынка земель на региональном уровне определили актуальность диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. Вопросам регулирования земельных отношений посвящено немало публикаций в экономической литературе, в последние годы в периодических печатных изданиях данная тема является одной из главных. Проводятся международные, российские, межрегиональные и региональные семинары, симпозиумы и совещания, посвященные проблемам и вопросам управления землепользованием на
современном этапе. Причина в том, что вопрос приобрел актуальность в России сравнительно недавно - в начале 1990-х годов. Проблемами регулирования земельных отношений занимается Государственный комитет РФ по земельной политике, НИИ земельных отношений и землеустройства, РосНИИземпроект, СОПС и ЭСТ РЭА им. Г.В. Плеханова, ВЗФЭИ, Самарский межрегиональный учебно-консультационный центр «Земля» и другие.
Анализу и обобщению опыта, накопленного в развитых странах в сфере регулирования земельных отношений, посвящены труды Ф.Харрисона, М.Гэффни, Р.Бэнкса, Ф.Дэя, К.Джапа, Ф.Фолдвари и других авторов.
Однако крупных работ, специально посвященных проблемам экономического регулирования рынка земель на уровне региона, практически нет. Ввиду недостаточного опыта становления земельного рывка в России и в регионах представляется целесообразным провести анализ соответствующей практики зарубежных регионов, накопивших достаточный опыт в этой сфере, и исследовать возможности его учета субъектами РФ.
Таким образом, та часть проблемы, которая является темой данной диссертационной работы, еще не получила своей широкой разработки и освещения в специальной литературе. Недостаточное исследование вопросов экономического регулирования рынка земель в условиях экономической самостоятельности регионов требует дальнейшего их изучения и теоретического обоснования. Недооценка природно-климатических, географических и региональных особенностей при регулировании земельных отношений может быть чревата серьезными экономическими и политическими последствиями.
Актуальность и практическая значимость поставленных проблем определила выбор темы диссертационного исследования, ее цель, предмет исследования и задачи.
Цель диссертационной работы состоит в изучении рынка земель на уровне субъекта Федерации, механизмов его экономического регулирования и разработка на этой основе конкретных предложений по совершенствованию развития земельного рынка на примере Самарской области.
Для достижения поставленной цели определены и последовательно решались следующие задачи:
- исследование основных теоретических положений, проблем и новых подходов отечественных и зарубежных специалистов в области регулирования земельных отношений и формирования земельного рынка;
- выявление условий, факторов и зависимости процесса становления и развития рынка земель в Самарской области и определение механизмов экономического регулирования земельных отношений;
- выполнение на основе статисти ко-сопиологической информации анализа состояния, тенденций и проблем развития и становления рыночных земельных отношений в Самарской области;
- изучение регионального опыта формирования и регулирования земельного рынка и зарубежного опыта государственного управления земельным рынком, а также возможности его использования в отечественных условиях;
формулирование основных направлений совершенствования экономического механизма регулирования рынка земель в городах на уровне субъекта Федерации и обоснование принципиальных положений;, обеспечивающих развитие в регионе системы управления земельными ресурсами,
Предметом исследования являются механизмы регулирования земельных отношений в условиях рыночной экономики, а также проолемы, тенденции развития и принципы экономического регулирования рынка городских земель.
Объектом исследования в работе выступает земельный рынок Самарской области.
Теоретическую и методологическую основу диссертационной работы составляют работы отечественных и зарубежных экономистов, законодательные акты Президента и Правительства РФ, субъектов РФ. Решение поставленных задач и анализ фактического материала в работе осуществлялись с использованием диалектического и системного подходов, а также общих и специальных методов научного познания.
Информационной базой исследования послужили статистические и аналитические материалы Государственного земельного комитета, министерств РФ, первичная документация комитетов по земельным ресурсам и землеустройству по Самарской области, нормативные документы Администрации Самарской области, другие официальные документы, а также материалы научно-практических конференций, совещаний и семинаров, информация, опубликованная в периодической печати.
При практической разработке проблем, изложенных в работе, были использованы результаты исследований Центрального научно исследовательского и проектного института по градостроительству при Минстрое РФ (1ДНИИП градостроительства).
Конкретное личное участие автора в получении результатов, изложенных в диссертации, выражается в применении комплексного подхода при рассмотрении теоретических проблем повышения эффективности государственного регулирования земельных отношений и развития рынка земель в городах; исследовании экономических механизмов регулирования земельного рынка и внедрения их в Самарской области. Автором самостоятельно было проведено исследование по оценке рыночной стоимости земель по г.Самаре. Результаты исследования подтверждаются материалами диссертации в целом и сформулированными в ней научно-методическими положениями.
Необходимую степень достоверности проведенных исследований обусловливает использование научных достижений, созданных в фундаментальных и прикладных работах отечественных и зарубежных авторов по исследуемой проблеме, а также по специальным вопросам управления земельными ресурсами. Решение прикладных задач осуществлялось на основе накопления и обработки достаточного объема фактических данных в их динамике за ряд лет. При обработке фактического материала применялась ПЭВМ.
Научная новизна результатов проведенных исследований определяется основными положениями диссертации, в которых:
- обобщены организационные и методологические подходы к созданию механизма управления земельными отношениями на уровне субъекта Федерации с учетом отечественного и зарубежного опыта в условиях формирования цивилизованного рынка земель в городах и укрепления финансовой базы местного самоуправления, упрощения системы платности землепользования;
- выявлены важнейшие условия и факторы развития регионального рынка городских земель;
- дана оценка эффективности экономического регулирования рынка городских земель в Самарской области;
- предложены организационные структуры управления рынком городских земель с учетом особенностей социально-экономического развития территории;
- разработаны направления совершенствования налогообложения земли в городах Самарской области. Практическая значимость результатов исследования заключается в его прикладном аспекте, разработке рекомендаций для региональных органов управления по совершенствованию экономического механизма регулирования рынка городских земель, а также в использовании в учебном процессе при подготовке студентов экономических специальностей Вузов, подготовке ими дипломных работ.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационного исследования докладывались на всероссийском научном, российско-голландском семинарах, всероссийских и региональных научно-практических конференциях в 1996-99г.г. в г.Пензе, г.Самаре и др.городах.
Результаты исследований, обобщенный теоретический и практический опыт использовались в научно-исследовательских работах ЦНИИП градостроительства, выполненных в 1996-98г.г. по заказу Администрации Самарской области и комитета по земельным ресурсам и землеустройству Самарской области. Систематизированный банк данных и раздел по анализу рыночной стоимости земли в г.Самаре и Самарской области (1996г.), рынка недвижимости в г.Самаре (1997-98г.г.) вошли в отчеты, подготовленные ЦНИИП градостроительства, которые были использованы комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Самарской области при разработке проекта постановления Губернатора Самарской области «Об установлении нормативной цены земли».

Экономическая оценка земель и ее значение

Прежде чем оценить значение экономической оценки городских земель и рассмотреть основные подходы к ее проведению, хотелось бы совершить краткий исторический обзор.
Земля была главным предметом оценки в обществах с аграрным характером экономики (рабовладельческом и феодальном). Земельная собственность в эпоху феодализма определяла социальный статус человека, а ее точный учет и оценка были необходимы при распределении владельцев поместий на службу по военному, гражданскому и придворному ведомствам.6 Отличительной особенностью оценки земельной собственности была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестьянством.
Оценка земли как направление государственной социально-экономической политики начинает развиваться в России с конца XV века, когда появляется поместье, как "специфическая разновидность частнофеодальной условной земельной собственности"7. Для проведения работ в этом направлении в XVI веке были созданы центральные государственные учреждения - Разрядный и Поместный приказы. Разрядный приказ определял поместный оклад служивого человека - размер его земельного владения, а Поместный приказ выделял ему поместную дачу из наличного земельного фонда и проводил описание и оценку земель, переписи населения. Писцовые и переписные книги, составляемые в ходе описания и оценки земли, выполняли функции первых земельных кадастров. Своеобразие писцовых книг как кадастра заключалось в том, что измерялись только части земельных угодий (пашня, сенокос, лес) для определения тягло-способности землевладельцев и величины налогообложения.8
В XVII веке оценка земельной собственности производилась по нескольким параметрам: правовой статус (вотчина или поместье), анализ структуры земельных угодий, качество земель и др.9 То есть здесь присущ уже системный подход. В начале XVIII века в ходе земельных оценочных работ предпринимались попытки применить математические методы (Петр 1).!0 Однако отсутствие профессиональных землемеров-оценщиков и недостаток отпускаемых государством средств сдерживали их распространение.
Социальные сдвиги, произошедшие в России к середине XVIII века, обусловили резко возросшую необходимость в оценке земельной собственности. Межевание и оценка призваны были стать основными средствами упорядочения владельческих прав на землю (Елизаветские межевания - Манифест 1752г., Генеральное межевание 1765г. - Екатерина II). В 1779г. для улучшения качества проводимых работ по Генеральному межеванию и созданию профессиональных кадров землемеров оценщиков была основана Константинов екая землемерная школа (Государственный университет по землеустройству) Огромную роль в развитии оценочной деятельности в России сыграли существенные изменения в земельном законодательстве на рубеже XVIII-XIX веков. В 1801г. лица всех свободных состояний могли приобретать в собственность земельные владения без крестьян. Незаселенными землями получили право владеть купцы, мещане, казенные крестьяне и др. В начале XIX века в официальных документах появляется термин "оценка" - "назначить чему цену, определять стоимость чего"п, который становится общепринятым в оценочной практике. В это время широкое распространение получила оценка земли, связанная с делами о наследстве, разделе, залоге, купле и продаже сельских дворянских имений и загородных домовладений. Причем важное место занимала не только оценка земель, но их переоценка. Временные границы между оценкой и переоценкой земель обычно определялись в пределах 10 лет.
Рост промышленности и торговли в России в XIX веке способствовал появлению новых видов и форм оценки. Предметом налогообложения и оценки становятся разнообразные фабрики и заводы, торгово-промышленные заведения, жилые и хозяйственные постройки, пароходства, земля и др. недвижимое имущество в городах и сельской местности. Быстрое расширение сферы оценочной деятельности обусловило создание института присяжных оценщиков в городах.
Реформа 1861г. (отмена крепостного права) создала условия для проведения общегосударственных кадастровых работ, включающих учет, изучение, описание и оценку земель как объекта налогообложения. Новым подходом в методике оценки земель стало определение стоимости крестьянского землевладения по установленной цене выкупного платежа. Под руководством земств (1864г.-земская реформа) в 1860-80гг. были осуществлены массовые оценочные работы в сфере недвижимости по всей территории Российской империи. Зародилась земская оценочная статистика. К 1913 году земская оценочная статистика собрала материалы для оценки земель но 305 уездам Российской империи и описала около 4,5млн.крестьянских дворов [84, сЛО].
Таким образом, методика оценки земли, сложившаяся в России в конде XIX начале XX века, разделяла процесс оценки на два этапа: а)описание земель; б)оценка земель. Характерной чертой методики оценки земли являлась оценка земельных угодий одновременно как источника дохода и предмета купли-продажи. Самым надежным способом использования земли считалась сдача ее в аренду; причем предпочтение отдавалось долгосрочной аренде.
Столыпинская реформа, начало которой было объявлено Указом императора Николая II от 6 ноября 1906 г., обусловила резко возросшие объемы оценочных и переоценочных работ. Реформа была направлена на разрушение общинного землевладения и развитие частновладельческой крестьянской собственности. В ходе реформы также активно проводилась крестьянская переселенческая политика, особенно в Сибирь. С января 1907г. было отменено взимание с крестьян выкупных платежей за надельную землю. О масштабах оценочных и переоценочных работ в этот период свидетельствуют следующие данные: в 1908-15г.г. число хозяев, продавших надельные земли составило 1201269, ими было продано 3953532 десятин земли на сумму 444,7млн.руб. [84, с. 18]. Следует отметить, что развитие оценки земли в начале ХТХ века тормозилось высокой концентрацией земельной собственности у небольшой группы владельцев.
Оценочная деятельность в СССР (1917-91г.г.) с принятием Декрета о земле имела широкие перспективы. В первые годы оценке и переоценке подверглось огромное количество частновладельческих имений, государственные и общественные землевладения, помещичьи усадьбы и др.виды недвижимости. Однако с конца 1920-х годов, в результате огосударствления земельной собственности, оценка частных земель практически стала исчезать, оценка государственной и колхозно-кооперативной собственности продолжала оставаться в СССР на относительно высоком уровне развития. Крупные оценочные работы по земельным ресурсам и с/х угодьям были проведены в военные и первые послевоенные годы. Они были связаны с мобилиз