Пьянкова Ирина Владимировна. Формирование региональных рынков жилья

Короткий опис

Пьянкова Ирина Владимировна. Формирование региональных рынков жилья : Дис. ... канд. экон. наук : 08.00.04 : СПб., 1997 216 c. РГБ ОД, 61:98-8/633-5

Содержание к диссертации

Введение
Глава 1.Концептуальные основы формирования рынков жилья в Российской Федерации7
1.1. Предпосылки создания и проблемы формирования региональных рынков недвижимости в РФ .7
1.2. Структура регионального рынка недвижимости 18
1.3. Региональные особенности формирования рынков жилья в РФ 36
1.4. Правовые основы развития рынков жилья в РФ. 44
Выводы по первой главе 58
Глава 2.Анализ тенденций развития и регулирования рынка жилья на примере Санкт-Петербурга61
2.1. Современное состояние и ретроспективный анализ рынка жилья Санкт-Петербурга 61
2.2. Система регулирования регионального рынка жилья 75
2.3. Методы регулирования рынка жилья Санкт-Петербурга 91
Выводы по второй главе ...102
Глава 3.Разработка рекомендаций по проведению анализа и прогнозирования рынка жилья106
3.1. Системный подход как основа моделирования развития регионального рынка жилья 106
3.2. Моделирование рынка жилья Санкт-Петербурга и прогнозирование развития рынка жилья Санкт-Петербурга 116
3.3. Методика оценки уровней развития рынков недвижимости в Российской Федерации 138
Выводы по третьей главе 148
Глава 4.Основные направления деятельности местных органов управления по стимулированию развития рынка жилья151
4.1. Особенности проведения жилищной политики местными органами государственного управления 151
4.2. Рекомендации по стимулированию развития рынка жилья 158
Выводы по четвертой главе 160
Заключение 162
Список литературы 170
Приложение 175

Структура регионального рынка недвижимости
Система регулирования регионального рынка жилья
Моделирование рынка жилья Санкт-Петербурга и прогнозирование развития рынка жилья Санкт-Петербурга
Рекомендации по стимулированию развития рынка жилья

Введение к работе

При переходе российской экономики на рыночную модель развития ключевым стал процесс разгосударствления собственности, одним из важнейших следствий которого явилось возрождение в России после более чем 70-ти летнего перерьгоа в развитии рынка недвижимости и его региональных составляюших.
Современные процессы формирования российского рынка недвижимости не имеют исторической аналогии. Поэтому автоматический перенос правил функционирования рынка недвижимости, сложившихся в развитых странах, в современные условия России, был бы ошибочен. Тем самым изучение процессов формирования рынка жилья в условиях перехода от планово-административного способа хозяйствования к рьгаочному представляет не только теоретический, но и первоочередной практический интерес.
Опыт показал, что стихийное формирование рынка недвижимости неизбежно приводит к негативным как экономическим, так и социальным последствиям. Отсюда ясна необходимость сознательного регулирования этих процессов.
В диссертации рассматривается региональный аспект происходящего в нашей стране процесса формирования и функционирования одного из секторов рынка недвижимости - рынка жилья и изучаются возможности и границы его целенаправленного регулирования. Основным конкретным полигоном исследования послужил один из наиболее развитых рынков недвижимости в стране - рынок города Санкт-Петербурга.
В качестве основных целей диссертации была поставлена задача не только изучения и осмысления происходящих в исследуемой области процессов, но и разработка научно-методических и практических рекомендаций для территориальных органов управления по созданию благоприятных условий для развития рынков жилья и реализации государственной жилищной политики. Для достижения поставленных целей в диссертационной работе:
- проведен обзор, критический анализ и обобщение современного опыта формирования рынка жилья в РФ;
изучены политические, экономические и организационные предпосылки, а также специфические условия формирования рынка жилья в РФ при переходе от планово-административных методов хозяйствования к рыночным;
- выявлены факторы, влияющие на развитие региональных рынков жилья в России и сконструирована модель, отражающая взаимодействие факторов;
- рассмотрены существующие методы анализа процессов развития региональных рынков жилья и отобраны методы, адекватные современной экономической ситуации;
- разработан методический подход к прогнозированию тенденций развития рынка жилья на основе инструментария кластерного анализа;
- проведена сравнительная оценка эффективности современных направлений и инструментов государственной и муниципальной жилищной политики и, на этой основе, выработаны рекомендации по их развитию и совершенствованию.
Таким образом» предметом исследования явился процесс формирования и развития рынка жилья в условиях становления рыночной экономики в России, а конкретным
Объектом исследования - региональный рынок жилья (РРЖ) Санкт-Петербурга.
Теоретической и методологической базой исследования послужили: работы отечественных и зарубежных экономистов в области исследования рынков недвижимости, теория системного анализа, современные методы моделирования и прогнозирования развития экономических явлений, методы маркетинга и менеджмента, методы оценки недвижимости.
В диссертационной работе использованы также методы кластерного анализа, методы графического обоснования пространственной типологии и классификации экономических явлений, сравнительного анализа, статистического моделирования.
Эмпирической базой работы послужили законы РФ, Указы Президента РФ, Постановления Правительства и другие нормативные акты в части, касающейся непосредственно или косвенно формирования и функционирования рынка недвижимости, данные Госкомстата РФ, статистические данные агентств недвижимости Санкт-Петербурга, аналитические обзоры городских риэлторских фирм, а также имеющиеся в
экономической литературе и периодической печати фактические данные по теме диссертации.
Необходимо отметить, что в настоящее время практически отсутствует литература, & обобщенном виде представляющая особенности рынка недвижимости, освещающая основные проблемы его формирования в России.
Личный вклад автора в проведенное исследование:
на теоретическом уровне:
проведено системное исследование процесса формирования и функционирования рынков жилья в условиях становления рыночной экономики в России.
На методическом уровне:
- разработана и предложена модель функционирования регионального рынка жилья с апробацией ее адекватности на информационном массиве санкт-петербургского рынка;
- выявлены факторы, оказывающие влияние на формирование конъюнктуры на региональных рынках жилья и сконструирована системная модель конъюнктуро-образующих факторов для анализа текущего и прогнозного состояния рыночной конъюнктуры;
- на основе анализа статистических данных и динамических характеристик регионального рынка жилья сделан прогноз его развития для Санкт-Петербурга.
Апробация и внедрение результатов работы. Основные результаты исследования использованы в практике региональных органов управления.. Разработанные в диссертации расчетные методики и рекомендации использованы Российским Центром Приватизации Санкт-Петербурга и Ленинградской области при подготовке ряда проектов, таких как:
- Проект по выкупу земли, находящейся во владении приватизированных предприятий;
- Проект создания товариществ домовладельцев (кондоминиумов);
- Проект создания единой общегородской информационной системы по недвижимости.
Материалы диссертации используются в учебном процессе Регионального учебного центра "Безопасность при Региональном Фонде Безопасности Предпринимательства и личности при изучении курса «Экономическая безопасность в сфере недвижимости предпринимательства и личности».
Материалы диссертационного исследования используются также при чтении курса "Формирование региональных рынков недвижимости" в СПГУЭиФ.
Основные положения диссертационного исследования докладывались на научных конференциях профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР 1994 года (17-21 апреля 1995г.) в СПГУЭиФ, по итогам НИР 1995 года (17-26 апреля 1996г.) в СПГУЭиФ, на Международном конгрессе "Маркетинг и проблемы информатизации предпринимательства" (18-21 ноября) 1996г. в СПГУЭиФ.
Практическая значимость диссертации заключается в том, что ее результаты могут быть использованы органами регионального (муниципального) управления для исследования состояния и тенденций развития регионального рынка недвижимости и разработке на этой основе разделов региональной экономической политики, касающихся жилищной сферы. Результаты диссертации также могут быть использованы риэлторскими фирмами при проведении маркетинговых исследований на региональном рынке жилья.
Основные положения и выводы диссертации могут быть полезны в практике преподавания курсов "Формирование региональных рынков движимости", а также при подготовке новых спецкурсов по проблемам оценки недвижимости.
Структура работы: диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, списка литературы и приложений. Содержит 169 страниц текста, иллюстрирована 15 табл. и 9 рис. и 8 приложений.

Структура регионального рынка недвижимости

Региональный рынок недвижимости (РРН) представляет собой социально-экономический объект исследования, на функционирование которого влияют три взаимосвязанных комплекса: экономический, социальный и экологический. Выделение таких комплексов явилось следствием цепи логических построений в рамках системного подхода - общетеоретического подхода, позволяющего научно обосновать цели развития системы, устанавливать причинно-следственные связи между ее элементами, теоретически оптимизировать реализацию этих целей.
Системный подход как методология логического мышления наиболее значим для социально-экономических объектов. Его свойства, характер решаемых задач, близость к проблемам реализации позволяют рассматривать системный подход как основу процесса управления, оптимизация которого и является целью познания социально-экономических явлений.
Анализ рынка недвижимости в данном исследовании предполагает применение системного подхода, что обеспечит, по нашему мнению, адекватное отражение явлений и их закономерностей, позволит изучить глубокие системные связи действительности.
Более общая характеристика системы - структура. Именно структура системы как способ связи ее элементов - это некоторое множество элементов, на которые разлагается основное системообразующее отношение, с их свойствами. Обратимся к структуре регионального рынка недвижимости как системному образованию.
Структура трактуется традиционно как "совокупность устойчивых связей объекта, обеспечивающих его целостность и тождественность самому себе, т.е. сохранение основных свойств при различных внешних и внутренних изменениях".2 Однако в последнее время в ряде научных дисциплин термин "структура начал использоваться более широко. Под структурой часто понимается не только отношение, но и конкретное строение объекта или и то и другое вместе. При этом сочетании подходов, вероятно, наиболее целесообразно, т.к. позволяет расширить границы исследования. Такой смысловой оттенок особенно важен при структуризации экономических систем. Здесь уместно сочетание структуры отношений с компонентной структурой.1
Под структурой РРН и в том числе РРЖ понимается долевое представительство на нем агентов государственной, муниципальной, корпоративной и частной форм собственности.
Системы социально-экономических объектов исследования являются, как правило, геопрсютранственньши элементами, где обязательным условием существования системы, связи элементов является ограничение пространства. В этом смысле данная система всегда имеет территориальную структуру, т.е. членение географического образования на четкие пространственно выраженные элементы. При этом территориальная структура выступает как совокупность пространственных отношений элементов, обеспечивающая их единство и целостность, и может характеризоваться как структура пространственных отношений.2
Скорость протекания процессов в развивающейся системе регионального рынка недвижимости, в том числе и процессов управления, качество принимаемых при этом решений во многом зависит от региональных различий (см.п. 1.3.) и от территориальной нарезки: (а) - рынок недвижимости размещен в границах адімоннистративно-хозяйственной единицы (или региона); (б) - размещение рынка недвижимости выходит за границы административно-хозяйственной единицы (или региона); 1 - административно-хозяйственная единица (или регион); 2 - рынок недвижимости;
Ситуация представленная на рисунке а наиболее благоприятна для организации управления.3 На рисунке (б) представлена ситуация, в которой рынок недвижимости размещается на территориях нескольких адмиюїстративно-территориальньгх единиц (например Санкт-Петербурга и Ленинградской области).
РРЖ функционирует под влиянием ряда взаимосвязанных групп факторов. Нами выделены шесть основных групп: политические, экономические, социально-культурные, демографические, природно-географические и научно-технические.
Политические факторы образуются ограничениями, налагаемыми на процессы функционирования РРЖ внутренней и внешней политикой страны. Влияние политической составляющей на формирование РРЖ часто не подвержено формализации, но абстрагироваться от этих факторов нельзя. К ним можно отнести: социально-экономическую направленность политики правящей партии, предвыборные компании, военные действия в зоне межнациональных конфликтов и другие, а также политику правительства и местных органов власти в области экономики - нормативно-законодательные акты, касающиеся сегментов рынка недвижимости (рынка жилья, коммерческих помещений, рынка земли и т.д.), политику местных органов власти по функциональному зонированию территории, элементы государственной политики в области производства, которые в свою очередь включают скорость и направленность процессов национализации и денационализации, налоговую систему, способы демонополизации, политику в области распределения, включая принятую систему социального обеспечения, политику в области защиты окружающей среды. - Экономические факторы включают экономический уровень развития страны, темпы роста валового национального продукта, кредитно-денежную политику (особенно в области ипотечного кредитования), темпы инфляции, колебания деловой активности, занятость населения, покупательную способность населения., - Социально-культурные факторы представлены различными аспектами социально-экономической структуризацией населения по различным основаниям, таким как социально-профессиональные, социально-потребительские, по уровню доходов, жилищные условия и т. д. - Демографические факторы, влияющие на состояние РРЖ - это численность населения, прирост населения, уровни рождаемости и смертности, плотность населения, миграции, степень урбанизированности территорий и др. - К природно-географическим факторам следует отнести климат, рельеф, природные ресурсы, экологические условия и др. - Наконец, научно-технические факторы, влияющие на технологию и организацию строительства во многом определяют параметры себестоимости и рыночной цены при формировании первичного рынка жилья. Опираясь на приведенные в работе системные характеристики перечисленных выше факторов, РРЖ можно представить в виде системы, основными элементами которой являются собственники - субъекты рынка недвижимости (физические и юридические лица), действующие в своей хозяйственной практике под влиянием вышеперечисленных факторов.

Система регулирования регионального рынка жилья

Анализируя опыт и практику государственного регулирования экономики развитых стран, а также переходной экономики России, можно четко выделить реальные методы и конкретный инструментарий, используемый правительствами при осуществлении стабилизирующей политики. Наряду с использованием денежно-кредитной, бюджетной и фискальной политики многие правительства используют социальные и внешнеэкономические регуляторы. Почти все они достаточно проанализированы экономистами [21].
Рассмотрим систему методов и инструментарий государственного регулирования применительно к рынку недвижимости, в том числе к самому развитому сегменту - рынку жилья Санкт-Петербурга. Понятие процесса регулирования РРН шире, чем управления, регулирование включает процесс управления (нельзя смешивать эти процессы). В первой главе п. 1.2 сформулированы цели и задачи региональных органов управления при регулировании рынка, в том числе при разработке региональной экономической политики в жилищной сфере. В первую очередь исследуем систему управления РРЖ.
Необходимость создания в России и в, частности, в С.-Петербурге системы управления рынка недвижимости обусловлена несколькими причинами.
Санкт-Петербург останется основным собственником недвижимого имущества даже после осуществления значительных приватизационных программ. Существует большое количество зданий и других объектов, которые должны быть сохранены в непосредственном пользовании города по ряду условий: из-за их историко-культурной ценности, социальной значимости, а также их способности получения дополнительного дохода для нужд города и его населения. Отсюда - важность управления недвижимостью как одной из функций города.
В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему удовлетворения потребностей в конкретном виде недвижимости. Разработка и реализация системы управления недвижимостью позволит включить ее в группу эффективно работающих активов.
Ключевым вопросом, который необходимо решать при разработке системы управления недвижимостью, является формирование цели системы. Например, целью застройщика является построить, исходя из требований рынка, объект, который можно будет выгодно продать или сдать в аренду.