ПРОКОПЕНКО ВАЛЕРІЯ ЮРІЇВНА ФІНАНСОВО-КРЕДИТНІ ІНСТРУМЕНТИ АКТИВІЗАЦІЇ РОЗВИТКУ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ : ПРОКОПЕНКО ВАЛЕРИЯ ЮРЬЕВНА ФИНАНСОВО-КРЕДИТНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ АКТИВИЗАЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ PROKOPENKO VALERIYA YURIYIVNA FINANCIAL AND CREDIT INSTRUMENTS FOR ACTIVATION OF REAL ESTATE MARKET DEVELOPMENT

summary

У вступі обґрунтовано актуальність теми дисертації, сформульовано мету та завдання, визначено об’єкт, предмет та методи дослідження, висвітлено наукову новизну, теоретичне та практичне значення отриманих результатів, особистий внесок здобувача та наведено відомості про апробацію результатів дослідження.
У першому розділі “Методологічні основи дослідження ринку нерухомості” розглядаються ключові поняття і категорії сфери дослідження, які мають першочергове значення для характеристики процесів, що відбуваються на ринку нерухомості та визначення перспектив і меж використання фінансово-кредитних інструментів для активізації його розвитку.
З метою розкриття існуючих теоретико-методологічних підходів до розуміння понять “нерухомість” і “ринок нерухомості” як основи функціонування та розвитку ринку нерухомості в роботі критично оцінені наукові погляди на закономірності і тенденції функціонування ринку нерухомості та його ролі для соціально-економічних трансформацій із задіянням потенціалу неоінституціоналізму, а також на особливості формування інституційної структури та інфраструктури ринку нерухомості. З’ясовано, що нерухомість важливо розглядати у чотирьох площинах (соціальній, фізичній, правовій, економічній). Нерухомість визначено як особливий об’єкт суспільних відносин, що є соціальним благом, який включає до свого складу земельну і створену нерухомість та систему прав на них, є капіталом/фінансовим активом у матеріальній формі або доходом минулих/майбутніх періодів. У такому контексті конструкція категорії “нерухомість” складається із “земельної нерухомості” (земля, земельна ділянка) і “створеної нерухомості” (нерухомість збудована, створена на земельній нерухомості). Введення цих понять дозволяє коректно відобразити багатовимірність та просторовість інституційної конструкції нерухомості.
Виходячи з чотирьохвимірної природи нерухомості та для об’єктивності результатів дослідження, ринок нерухомості поділено на такі сегменти: споживчої нерухомості; виробничої нерухомості; дохідної нерухомості; нерухомості спеціального призначення.
У ході дослідження виокремлено фактори, що впливають на попит та пропозицію ринку нерухомості, які систематизовано за рахунок їх поділу: 1) за сутнісною ознакою у вісім груп (економічні, соціальні, морально-етичні, правові та адміністративні, фактори навколишнього середовища, інформаційні, інституційні, інноваційні); 2) за рівнем ринку (національний, регіональний, локальний, рівень об’єкта нерухомості).
Сучасний стан ринку нерухомості характеризується складною інституційною структурою. Визначено, що поняття інституційного учасника є ширшим за учасника, що представляє інтереси держави, оскільки одним із основних завдань інститутів є узгодження інтересів усіх учасників ринкових транзакцій, а не лише представництво одного з них. Таке розуміння інституту дає можливість стверджувати, що інституційними є ті учасники ринку, які утворюють та підтримують його інституційну інфраструктуру, тобто уможливлюють формування, застосування та, у випадку необхідності, захист правил, необхідних для його функціонування. Іншою класифікаційною ознакою, що випливає з попередньої, є відсутність економічної зацікавленості в результатах ринкової транзакції, тобто інституційні учасники не повинні представляти інтереси покупця або продавця при її проведенні. У загальному підході інституційних учасників можна визначити як учасників, через яких інститути діють на ринку. Адже, інститути діють і через неінституційних учасників ринку. Відмінність інституційних учасників від неінституційних полягає у тому, що реалізація інституційних правил для них є основною функцією. При дослідженні інституційної структури ринку важливим є поділ учасників на первинних та вторинних. Первинними є учасники ринку, які безпосередньо беруть участь у формуванні попиту та пропозиції, тобто покупці та продавці. Вторинними є професійні учасники, які безпосередньо не формують попит і пропозицію, а лише опосередковують цей процес та забезпечують проведення ринкових транзакцій.
За наведеним вище поділом інвестори як учасники ринку віднесені до неінституційних професійних учасників. Для чіткого визначення ролі інвесторів на ринку нерухомості вони поділені на первинних та вторинних. Перші виступають на ринку нерухомості, використовуючи власні (або позикові) кошти, формуючи попит на нерухомість як інвестиційний товар. Вторинні, або інституційні інвестори є посередниками, які, залучаючи кошти первинних інвесторів, опосередковують формування попиту, а тому належать до вторинних, неінституційних учасників ринку.
До інституціоналізації ринку відносимо формування його інфраструктури. У найбільш спрощеному вигляді її можна представити як систему “учасники + інститути”. З такого розуміння витікає наш підхід до співвідношення ринку та його інституційної інфраструктури. Їх розгляд як окремих, хоча і взаємодіючих, систем є малопродуктивним. Дійсно, усі учасники ринку в своїй діяльності керуються тими моделями поведінки, які формуються наявними на ринку інститутами, але, з іншого боку, – імплементують та інтерпретують їх залежно від наявних умов, забезпечуючи їх розвиток. Для неінституційних, у першу чергу первинних учасників ринку (покупці і продавці), формування інституційного середовища не є основною метою діяльності, у той час як діяльність інституційних учасників присвячена насамперед, підтримці наявної інфраструктури. Виокремлення лише інституційних учасників як інституційної інфраструктури ринку призводить до викривлення уявлення про неї зокрема та ринок у цілому. Разом з тим, дослідження ринку нерухомості потребує розмежування власне ринку та його інституційної інфраструктури. Виходячи з авторського визначення ринку нерухомості інституційну інфраструктуру ринку можна визначити як систему інститутів та учасників, що забезпечують їх імплементацію, спрямовану на забезпечення функціонування ринку нерухомості. Отже, ринок нерухомості та його інституційна інфраструктура співвідносяться як система економічних відносин та система правил і способів їх забезпечення, спрямованих на регулювання перших.
Визначені причини, що обумовлюють необхідність втручання держави у регулювання ринку нерухомості. По-перше, це зумовлено особливостями правового статусу нерухомості та високою диференціацією правомочностей, пов’язаних з нею. Окрім цього, необхідне державне забезпечення реєстрації даних правомочностей, а також формування та підтримання інформаційної системи щодо закріплення та обмеження прав на нерухомість. По-друге, для ринку нерухомості характерна значна асиметрія інформації, що, з одного боку, підвищує поріг доступу на нього, перетворюючи його на закриту систему, а з іншого – сприяє виникненню опортуністичної поведінки учасників. По-третє, низький рівень конкуренції, що знижує спроможність ринку до саморегуляції. Це ускладнюється особливостями формування попиту та пропозиції на ринку та низькою еластичністю нерухомості як товару. Відповідно, держава змушена, з одного боку, забезпечувати конкуренцію на ринку нерухомості з метою недопущення його монополізації, а з іншого, – вирішувати проблему доступності нерухомості, особливо житлової, для якомога більшого кола учасників.
Методологічною основою дослідження став неоінституціоналізм, що дозволило, визначити наявні інституційні прогалини та колізії, і окреслити шляхи по вдосконаленню інституційного простору ринку нерухомості, що значною мірою дозволить прогнозувати вплив окремих фінансово-кредитних інструментів на його розвиток.
У другому розділі “Теоретичне обґрунтування впливу фінансово-кредитних інструментів на ринок нерухомості” визначено понятійно-категоріальний апарат у сфері дії фінансово-кредитних інструментів на ринку нерухомості. З’ясовано сутнісні характеристики фінансово-кредитних інструментів на ринку нерухомості, викладено теоретичні підходи до оцінювання їх впливу на розвиток ринку нерухомості. Дослідження базується на обґрунтуванні структуризації фінансово-кредитних інструментів за секторальною структурою фінансової системи.
Першочерговим для обґрунтування дії фінансово-кредитних інструментів постає виявлення сутності відповідних економічних категорій і понять. Проникнути в структурно-функціональний зміст фінансово-кредитних відносин, у багатогранні зв’язки між ними і об’єктом дослідження можливо за умови, коли, з одного боку, розглянути основні характеристики, що формують сутність цих категорій як форми фінансово-кредитних відносин, а з іншого, – відобразити їх у відповідності з динамічними змінами трансформаційних перетворень у сфері нерухомості.
Уточнення понять “фінанси” і “кредит” дозволило висвітлити взаємозв’язок між фінансово-кредитними інструментами та властивостями ринку нерухомості. Використання фінансово-кредитних інструментів на ринку нерухомості, дозволяє: опосередкувати транзакції по переходу правомочностей (особливо в процесі інвестування у нерухомість), знижувати інформаційну асиметрію ринкових транзакцій та мінімізувати ризики, трансформувати строки та розміри платежів, фінансові потоки на ринку нерухомості. Визначено функції фінансово-кредитних інструментів: розподільна, регулювальна, убезпечення, контрольна, інформаційна та функція капіталізації фінансових ресурсів, виокремлення яких дає змогу ґрунтовніше з’ясувати їх сутність та конкретизувати вищенаведене трактування фінансово-кредитних інструментів, як таких, що визначають права і зобов’язання економічних агентів-учасників відносин у сфері нерухомості, забезпечують, з одного боку, алокацію й ефективне використання фінансових ресурсів з метою примноження капіталу і ефективного використання нерухомості, а з іншого – мінімізацію і нівелювання ризиків транзакцій у сфері інвестування і фінансового посередництва, скорочення витрат часу і коштів.
Фінансово-кредитні інструменти, опосередковуючи грошові потоки, впливають, з одного боку, на їх доступність з точки зору позичальника, з другого – на привабливість їх спрямування у сферу обігу нерухомості, з точки зору інвестора, і нарешті, з третього – на інформаційну прозорість ринкових транзакцій. Ці напрями впливу визначаються як станом ринку нерухомості та відповідним сектором фінансової системи, так і вектором загальнодержавного регулювання (зміна ставок і обсягів податкових, бюджетних, монетарних інструментів).
Досліджуючи характер впливу фінансово-кредитних інструментів на процеси ринку нерухомості з’ясовано, що він може мати як стимулюючий, так і стримуючий характер. Залежно від характеру впливу виокремлено фінансово-кредитні інструменти забезпечення: 1) функціонування (йдеться про застосування інструментів для функціонування ринку нерухомості тими темпами та у тому напрямку, в якому він самостійно розвивається на даний момент); 2) розвитку (передбачає активний вплив на ринок нерухомості з метою його значного кількісного і/чи якісного зростання через зміну в розмірах ставок та обсягів інструментів); 3) стримування розвитку ринку нерухомості (здійснюється з метою пригальмувати розвиток ринку нерухомості для недопущення його “перегріву” через оперативне корегування комбінації інструментів зі змінами розмірів ставок та обсягів).