ЯКОВЛЄВА ЛЮДМИЛА ВОЛОДИМИРІВНА ДОГОВІР УПРАВЛІННЯ БАГАТОКВАРТИРНИМ БУДИНКОМ У ЦИВІЛЬНОМУ ПРАВІ УКРАЇНИ

summary

У вступі обґрунтовано вибір теми дослідження, визначено її зв’язок із науковими програмами, планами, темами, грантами, визначено мету, завдання, предмет і об’єкт дослідження, охарактеризовано методи наукового пізнання, використані у дослідженні, розкрито наукову новизну, практичне значення отриманих результатів, наведено відомості про апробацію матеріалів дисертації, анонсовано структуру дисертації, зазначено її загальний обсяг.
Розділ 1 «Законодавство про управління багатоквартирним будинком: особливості становлення та сучасні тенденції розвитку» складається з двох підрозділів, у яких на основі історичного минулого здійснено періодизацію становлення законодавства про управління багатоквартирним будинком та досліджено особливості нормативно-правового регулювання відносин з управління багатоквартирним будинком в Україні та країнах-сусідах.
У підрозділі 1.1 «Зародження та розвиток законодавства про управління багатоквартирним будинком» на основі історичного минулого розглянуто становлення та розвиток законодавства про управління багатоквартирним будинком. Констатується, що законодавством імперативно встановлено дві форми товариств: житлово-будівельні та житлово-орендні, де перші створювалися з метою боротьби з житловою кризою шляхом розвитку житлового будівництва, другі - з метою побутового використання домоволодінь населенням. Встановлено, що з визнанням житлово-орендної кооперації неефективною (1937 р.) усі будинки були передані в управління місцевих Рад і державних підприємств, які безпосередньо керували усім житловим фондом. З 1988 року у громадян виникло право на придбання у власність квартири, за яким держава надавала сприятливі умови для ефективної експлуатації будинків на основі колективного управління і взаємодопомоги щодо оплати витрат на ремонт будинків.
Встановлено відсутність у вітчизняному законодавстві історичної моделі послідовності формування ефективного механізму управління багатоквартирними будинками. З’ясовано, що об’єднання співвласників багатоквартирного будинку дозволяє дієво, цілеспрямовано та організовано представляти законні права та інтереси власників житлових та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку в процесі надання житлово-комунальних послуг, благоустрою прибудинкової та внутрішньо- будинкової території, а також у питаннях використання прибудинкової території.
Виокремлено такі етапи формування, розвитку і вдосконалення законодавства в сфері управління багатоквартирними будинками:
1) кінець XVIII ст. - 1917 р. - період володіння багатоквартирними будинками, які знаходилися у власності однієї особи. Власник самостійно або за допомогою третьої особи здійснював управління і обслуговування свого нерухомого майна. Спеціального законодавчого або договірного механізму врегулювання цих відносин не існувало;
2) 1917-1937 рр. - період активного залучення до управління і обслуговування багатоквартирних будинків третіх осіб шляхом передачі багатоквартирних будинків за договором оренди колективам мешканців будинків;
3) 1937-1990 рр. - період жорсткого управління державним житловим фондом адміністративними методами. На основі договірних засад будувалися лише відносини з обслуговування та ремонту кооперативних багатоквартирних будинків. Тобто договір не був регулятором відносин управління, а лише фіксатором взаємин органів влади із мешканцями багатоквартирних будинків;
4) 1990-2001 рр. - період динамічних змін у структурі житлового фонду та початок реформування системи управління житловою нерухомістю. Констатовано зростання ролі та значення договору управління та використання його регулятивних можливостей у сфері управління багатоквартирних будинків.
5) 2004 р. - до сьогодні - період законодавчого закріплення договірного механізму регулювання відносин з управління багатоквартирним будинком.
У підрозділі 1.2 «Правове регулювання відносин з управління багатоквартирним будинком» встановлено законодавче врегулювання двох аспектів управління, зокрема: управління - як комплексу заходів щодо утримання та обслуговування будинку (ремонт загального майна, забезпечення справності конструкцій та інженерних мереж, прибирання, надання житлово-комунальних послуг, дератизація, дезінфекція, обслуговування прибудинкової території тощо) та управління - як способу реалізації права власності щодо приміщень, що перебувають у спільній власності співвласників багатоквартирного будинку (надання приміщень спільної власності в оренду, укладання договору сервітуту тощо).
Запропоновано управління багатоквартирним будинком розуміти як різновид правомочності співвласників будинку щодо користування ним шляхом реалізації співвласниками багатоквартирного будинку прав та виконання обов’язків, пов’язаних з користуванням спільним майном багатоквартирного будинку, наділення управителя повноваженнями щодо надання послуг з утримання, обслуговування, ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку, надання житлово-комунальних послуг особам, які користуються приміщеннями багатоквартирного будинку, розпорядженням майном, що перебуває у спільній власності співвласників багатоквартирного будинку.
Доведено, що, будучи власниками спільного майна багатоквартирного будинку, співвласники не мають конкретно визначеної частки у праві власності на таке майно. Встановлено, що ані в Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ані ЦК України не розкривається зміст об’єкта правовідносин управління багатоквартирним будинком. З’ясовано, що визначене Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» поняття «управління» є вужчим за визначення, яке наведене у ст. 1029 ЦК України.
Розділ 2 «Загальна характеристика договору управління багатоквартирним будинком» складається з чотирьох підрозділів, у яких визначено поняття договору управління багатоквартирним будинком та його місце в системі договорів з надання послуг, здійснено правову характеристику договору управління багатоквартирним будинком, досліджено його суб’єктний склад та зміст.
У підрозділі 2.1 «Поняття договору управління багатоквартирним будинком та його місце в системі цивільно-правових договорів» встановлено, що договір управління багатоквартирним будинком є одним із законодавчих механізмів упорядкування приватноправових відносин, що виникають з приводу реалізації права спільної власності, заснованих на засадах рівності, автономії волі і майнової самостійності учасників цих відносин, а предметом його є послуга, яка згідно з ч. 1 ст. 177 ЦК України визначена одним із об’єктів цивільних прав. З огляду на це зроблено висновок про цивільно-правову природу договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. При цьому цивільно-правовим ядром відносин із договірного управління багатоквартирним будинком є врегульовані нормами цивільного права відносини щодо здійснення права власності та відносини з надання послуг щодо управління багатоквартирним будинком.
Виділено основні характерні риси договору управління багатоквартирним будинком, серед яких: 1) цивільно-правова природа відносин, що ним опосередковуються; 2) специфіка суб’єктного складу договору; 3) дуальна юридично- матеріальна природа об’єкта зобов’язальних правовідносин (юридичним об’єктом досліджуваних правовідносин є послуги з управління багатоквартирним будинком, а матеріальним - багатоквартирний будинок та грошові кошти, які управитель отримує в результаті надання відповідних послуг); 4) особливий предмет договору - діяльність щодо надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
Обґрунтовано доцільність визнання договору управління багатоквартирним будинком різновидом договору управління майном з огляду на наявність цілої низки спільних рис цих договірних конструкцій, а саме: 1) спорідненість предметів договорів, якими є юридичні та фактичні дії з управління майновим благом; 2) вимога щодо наявності в управителя спеціального правового статусу суб’єкта підприємницької діяльності; 3) об’єктом договору управління багатоквартирним будинком є багатоквартирний будинок, який також може бути об’єктом управління й за договором управління майном з огляду на його належність до нерухомого майна; 4) строковий характер обох договорів.
У підрозділі 2.2 «Юридична характеристика договору управління багатоквартирним будинком» здійснено правову характеристику цього договору за такими ознаками: 1) залежно від виникнення прав та обов’язків сторін - синалагматичний (взаємний), двосторонній договір; 2) залежно від наявності зустрічного майнового еквіваленту - оплатний; 3) залежно від юридичної спрямованості договорів - основний; 4) залежно від наявності волі осіб на укладення договору - договір, що укладається за домовленістю сторін (хоча й означений договір може бути охарактеризовано як договір приєднання за умови розроблення управителем змісту договору згідно з Типовим договором та розміщення умов, які складають зміст договору, у формулярі чи іншій стандартній формі); 5) залежно від моменту у часі, коли договір вважається укладеним - консенсуальний. Зроблено висновок про недоцільність характеристики договору управління багатоквартирним будинком як публічного, незважаючи на: а) наявність в управителя спеціального правового статусу суб’єкта підприємницької діяльності;
б) специфіку предмету договору, яким є діяльність щодо надання послуги з управління багатоквартирним будинком; в) професійність та систематичність діяльності управителя.
Встановлено, що особливості правового режиму багатоквартирного будинку як об’єкта нерухомого майна полягають у тому, що: а) його необхідно сприймати як складну річ; б) здійснення права власності в межах багатоквартирного будинку зумовлює виникнення складних двоступеневих відносин щодо реалізації як права приватної, так і права спільної сумісної власності, які знаходяться між собою у тісному структурному взаємозв’язку. Відповідно, розуміння багатоквартирного будинку як об’єкта договору управління багатоквартирним будинком є вужчим у порівнянні з розумінням його як об’єкта нерухомості з огляду на спрямованість дій управителя з надання послуги щодо управління виключно на спільне майно багатоквартирного будинку, до якого належать: приміщення загального користування; будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і його прибудинкова територія.
У підрозділі 2.3 «Сторони договору управління багатоквартирним будинком» встановлено, що в породжуваних договором управління багатоквартирним будинком зобов’язальних правовідносинах суб’єктний склад характеризується наявністю двох сторін договору - управителя та співвласників багатоквартирного будинку, які з огляду на двосторонній характер договору виконують один щодо одного функції як боржника, так і кредитора. При цьому відносини між співвласниками також присутні, свідченням чого є їх спільне уніфіковане волевиявлення як сторони договору, змістом якого є одностороння дія зі здійснення права чи виконання обов’язку; при чому це волевиявлення формується шляхом узгодження суб’єктивних воль співвласників, і саме це є одним із проявів відносин між співвласниками.
Під правовим статусом управителя багатоквартирним будинком розуміється сукупність гарантованих державою прав та обов’язків, пов’язаних із наданням послуги з управління багатоквартирним будинком, виникнення яких зумовлене набуттям ним статусу суб’єкта підприємницької діяльності та виконанням нормативно закріплених професійно-кваліфікаційних вимог, застосовуваних до осіб, які виявили бажання здійснювати таку діяльність. Виділено сукупність основних передумов для набуття юридичною чи фізичною особою статусу управителя багатоквартирним будинком: 1) державна реєстрація особи як суб’єкта підприємницької діяльності; 2) наявність у штаті щонайменше одного найманого працівника, який пройшов професійну атестацію на відповідність кваліфікаційним вимогам професії «менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)», або самостійного проходження фізичною особою-підприємцем такої атестації; 3) обрання особи управителем багатоквартирним будинком за рішенням співвласників або призначення за результатами конкурсу.
Співвласниками як стороною договору управління багатоквартирним будинком можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади та держава, які є власниками квартир та нежитлових приміщень, що входять до складу багатоквартирного будинку. Набуття особою права власності на квартиру чи нежитлове приміщення є передумовою виникнення в неї спеціального правового статусу - статусу співвласника багатоквартирного будинку. Ключовим критерієм споживання корисного ефекту від послуги з управління багатоквартирним будинком є факт проживання у квартирі або факт користування нежитловим приміщенням. Натомість ключовим критерієм визначення можливості бути стороною досліджуваного договору є наявність права власності на квартиру чи нежитлове приміщення, що розміщені у багатоквартирному будинку. На цій основі розмежовано поняття «власник квартири», яким може бути фізична особа, юридична особа, територіальна громада та держава, та «мешканець квартири», яким може бути тільки фізична особа, яка використовує житловий будинок, квартиру, інше жиле приміщення для постійного або тимчасового проживання в них. Відповідно мешканець квартири може бути як її власником, так і наймачем.
У підрозділі 2.4 «Зміст договору управління багатоквартирним будинком» обґрунтовано доцільність розмежування поняття «зміст договору», яке включає в себе умови, щодо яких сторони дійшли згоди, та поняття «зміст зобов’язання», під яким слід розуміти права та обов’язки сторін за договором. Крім того обґрунтовано доцільність використання термінологічних словосполучень «умови договору» та «пункти договору» як відносно автономних; при цьому найбільш слушним є їх співвідношення як змісту та форми, де умова - це один із результатів домовленості сторін договору, що опосередковує динаміку договірного зобов’язання, а пункт - це зовнішня форма вираження цього результату, тобто фіксація його у договорі як письмовому документі. Зроблено висновок про недоцільність встановлення розширеного кола істотних умов договору управління багатоквартирним будинком з огляду на нормативне закріплення та деталізацію усіх умов, які визнані законодавцем істотними, у Правилах надання послуги з управління багатоквартирним будинком.
У підрозділі обґрунтовано необхідність розмежування поняття «управління багатоквартирним будинком» як сукупності правомочностей власників квартир та нежитлових приміщень, що розміщені у багатоквартирному будинку, щодо здійснення права спільної сумісної власності на спільне майно будинку, та поняття «послуга з управління багатоквартирним будинком», якою є опосередковувана договором діяльність управителя з утримання й ремонту спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території, що здійснюється систематично та професійно. При цьому уповноваження управителя на надання ним послуги з управління є результатом реалізації правомочностей з управління багатоквартирним будинком його співвласниками, що проявляється у прийнятті рішення про залучення управителя та його обрання.
Запропоновано права сторін договору управління багатоквартирним будинком класифікувати на такі групи: 1) інформаційні права (право співвласників на інформацію про ціну послуги з управління, загальну вартість місячного платежу, структуру ціни, норми споживання та порядок її надання тощо); 2) компенсаційні права (право співвласника на відшкодування збитків, завданих його майну, право управителя на компенсацію за надані відповідно до закону окремим категоріям громадян пільги та нараховані субсидії з оплати послуг з управління тощо); 3) права, спрямовані на належне виконання контрагентом договірних зобов’язань (право співвласника одержувати від управителя своєчасно та належної якості послугу з управління, право управителя вимагати від співвласників оплату наданої послуги з управління в порядку, за ціною та у строки, встановлені договором тощо).
Розділ 3 «Динаміка зобов’язань за договором управління багатоквартирним будинком та цивільно-правова відповідальність за його порушення» містить два підрозділи, у яких досліджено процедуру укладення та модус виконання договору управління багатоквартирним будинком, а також механізм цивільно-правової відповідальності сторін за договором управління багатоквартирним будинком.
У підрозділі 3.1 «Укладення та виконання договору управління багатоквартирним будинком» проаналізовано процедуру визначення та погодження умов майбутнього договору управління багатоквартирним будинком, порядок його укладення.
Під поняттям укладення договору управління багатоквартирним будинком розуміються такі зустрічні договірні дії, які включають в себе правову процедуру дій сторін щодо формування та погодження умов із забезпечення і захисту прав співвласників, дотримання їхніх прав та обов’язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами, які обов’язково закріплюються у письмовій формі, тобто набувають форми правового акту. Обґрунтовано неможливість застосування публічної оферти при укладенні договору управління багатоквартирним будинком.
З’ясовано, що договір управління багатоквартирним будинком є індивідуальним юридичним актом, що встановлює права та обов’язки сторін і регулює не передбачені законодавством договірні відносини. Зобов’язання, які виникають із договору управління багатоквартирним будинком встановлюють модель поведінки для сторін цього договору. Індивідуалізація сторін договору управління багатоквартирним будинком починається з моменту оформлення такого зобов’язання належним чином. Виконання договірного зобов’язання є належним в аспекті суб’єкта виконання, якщо воно передбачає або не забороняє його виконання іншими особами. Вважається, що сторони у договорі управління багатоквартирним будинком зобов’язані здійснити покладені на них права та обов’язки, належним чином відповідно до визначеного договором порядку черговості виконання зобов’язання кожним з них.
Доведено, що спосіб виконання зобов’язань є важливим елементом і одночасно умовою договору управління багатоквартирним будинком, оскільки одна і та ж послуга може надаватися по-різному, залежно від способу її надання. Встановлено, що при укладенні договору управління багатоквартирним будинком стадія організаційних відносин відіграє важливу роль, з огляду на засади рівності учасників правовідносин, впорядкування правовідносин у процесі власної ініціативи. У відносинах з управління багатоквартирним будинком організаційні відносини є рівноправними, адже виникають між потенційними контрагентами зобов’язань з надання послуг та відображаються у законних діях щодо надання необхідних документів, інформації тощо.
У підрозділі 3.2 «Цивільно-правова відповідальність сторін за договором управління багатоквартирним будинком» з’ясовано, що цивільно-правова відповідальність сторін за договором зумовлює настання негативних наслідків майнового характеру, які обов’язково виражаються у додатковому майновому обов’язку, взамін якого порушник не отримує жодних благ.
Доведено, що при порушенні умов договору управління багатоквартирним будинком потрібно встановлювати у кожному конкретному випадку причинний зв’язок між допущеним порушенням договірних умов та заподіяною шкодою. Встановлюючи такий зв’язок, слід виходити з того, чи є причина заподіяння шкоди необхідною умовою її настання, а також чи створює реальну можливість настання такої шкоди.
Встановлено, що характерною рисою заходів оперативного впливу у відносинах управління багатоквартирних будинків є можливість їх застосування без звернення до державних органів. При цьому дії управителя мають здійснюватися відповідно до законодавства і не повинні приводити до пошкодження майна власників приміщення у багатоквартирному будинку, порушенню прав та інтересів осіб, які користуються цими приміщеннями тощо.