Міщенко І.В. Обмеження права приватної власності на житло

summary

У вступі обґрунтовується актуальність теми дисертаційного дослідження, виявляється сутність і стан наукової проблеми обмежень права приватної власності та її значення для подальшої розробки теми, визначається науково теоретична основа, характеризується об’єкт, предмет та методологічні засоби дослідження, визначається мета і завдання дослідження, формулюються положення новизни, які виносяться на захист, висвітлюється практичне значення та апробація результатів досліджень.

Перший розділ «Загальнотеоретичні засади обмеження права приватної власності» складається з трьох підрозділів та висновків до розділу, присвячених комплексному дослідженню обмежень права приватної власності. У розділі проводиться дослідження ґенези, правової природи, поняття та змісту категорії обмеження права приватної власності.

У підрозділі 1.1. «Ґенеза обмежень права приватної власності» проаналізовано основні етапи розвитку наукової думки та законодавства з проблем обмежень права приватної власності Давнього Риму, Російської імперії, СРСР та сучасних держав. Проведений аналіз праць попередників, законодавчих норм, які існували в державах за різних правових режимів, дав можливість визначитися з рядом питань щодо обмежень права приватної власності, які є невирішеними в сучасній цивілістиці. Зокрема з’ясовано, що побудова соціальної, правової держави та відповідно формування нової правової системи потребують розроблення нових, обумовлених засадами такої держави, підстав обмежень права приватної власності. Окрім того, проведений аналіз праць попередників та позитивного права довів, що на сучасному етапі в науці не склалося загальноприйнятої думки щодо правової природи, поняття, змісту обмежень права приватної власності. Доведено, що існує потреба визначення основних критеріїв правової природи обмежень, їх місця в системі цивільного права України, формулювання поняття обмежень права приватної власності та їх змісту, виходячи зі здобутків правової доктрини та позитивного права.

Зроблено висновок, що основною причиною появи обмежень права власності в Давньому Римі стала необхідність охорони конкуруючих прав інших осіб, перш за все сусідів власника, а також суспільних інтересів. Подальший розвиток цивільних правовідносин, економічних за змістом та правових за формою, зумовив рецепцію обмежень права приватної власності в законодавство Російської імперії через східну гілку та появу в російській правовій культурі вихованців західноєвропейських шкіл права. Хоча обмеження права приватної власності перейняли основні риси давньоримських обмежень, вони в окремих аспектах набули іншого характеру. Зокрема обмеження права приватної власності обумовлювалися вже не тільки охороною прав окремих осіб, але й, насамперед, необхідністю охорони загального блага всіх членів суспільства, що дозволяє говорити про соціальне спрямування таких обмежень. Окрім того, обмеження права приватної власності набули чіткого розмежування за підставами встановлення: 1) охорона прав та законних інтересів усіх членів суспільства (права участі загального); 2) охорона прав та законних інтересів визначених осіб (права участі приватного). Доведено, що підстави встановлення обмежень права особистої власності були збережені в цивільному законодавстві СРСР, хоча виникли принципово нові фактори їх запровадження. Зокрема додатково аргументовано позицію, що в сучасних правових державах здійснення особою права приватної власності повинно обумовлюватися не тільки її майновими інтересами та отриманням певного матеріального задоволення, а й дотриманням суспільних інтересів.

У підрозділі 1.2. «Правова природа обмежень права приватної власності» на підставі позитивного права та цивілістичної доктрини проведено дослідження правових категорій «обмеження», «обтяження» та «речові права на чуже майно». У результаті було встановлено, що поняття «обмеження» майже завжди вживається у контексті «обмеження прав», а обтяження – щодо певного майна (ч. 4 ст. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», ч. 1 ст. 3  ЗУ «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень»). Серед видів обмежень часто зустрічається як його різновид заборона розпорядження, а обтяження – користування та розпорядження. Ототожнення у визначенні цих термінів має місце в ст. 110 Земельного кодексу України. ЦК України хоч і не дає визначення цих термінів, але застосовує термін «обмеження», коли мова йде про права (ст. ст. 319, 321, ч. 4 ст. 424), а «обтяження» – про майно (ст. ст. 406, 839). Також слід зазначити, що законодавець розмежовує речові права на чуже майно та обмеження прав (ст. 4, ч.1 ст.18 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»), але під «речовими правами на чуже майно» часто розуміються обтяження.

Таким чином, обтяження, на відміну від обмежень, можуть встановлюватися за волею власника. Але, незважаючи на це, обтяження також обумовлюють звуження свободи розсуду власника щодо належного йому майна.

Отже, проведений аналіз норм чинного законодавства та доктринальних поглядів на співвідношення обмежень та обтяжень дозволив зробити наступні висновки. По-перше, під обтяженнями розуміється встановлене законом право обтяжувача на майно власника. По-друге, джерелом встановлення обтяжень є закон та воля власника, втілена у правочині. По-третє, метою встановлення обтяжень може бути охорона прав та інтересів як невизначеного кола осіб (усього суспільства), так і  прав конкретної особи.

Обмеження права приватної власності зумовлюються ущемленням прав власника, яке виникає на підставі закону. В окремих випадках обмеження обумовлюються правами третіх осіб на певні дії щодо майна власника. Обмеження права приватної власності можуть обумовлюватися забороною власнику вчиняти певні дії щодо свого майна або, навпаки, зобов’язаннями до певних дій.

Дослідження наукових розробок зазначеної проблеми, норм чинного законодавства дозволило виділити основні ознаки, які слід враховувати при встановленні обмежень права приватної власності: 1) запровадження обмежень права приватної власності повинно обумовлюватися потребою охорони прав і законних інтересів особи та загальних суспільних інтересів; 2) метою запровадження обмежень права приватної власності є узгодження свободи здійснення власником суб’єктивних прав та об’єктивної необхідності охорони прав і законних інтересів інших осіб; 3) джерелом обмежень права приватної власності є закон 4) можливість власників оскаржувати обмеження, що порушують їхні права, у суді; 5) відшкодування власнику майнової шкоди у випадках, визначених законом; 6) загальнообов’язковий характер обмежень для всіх власників, тобто рівність усіх власників перед законодавчо встановленими обмеженнями права приватної власності; 7) неприпустимість запровадження обмежень права приватної власності, які не відповідають загальним конституційним принципам.

У підрозділі 1.3. «Поняття та зміст обмежень права приватної власності» обмеження права приватної власності розглядаються з урахуванням наступних аспектів. По-перше, розрізняється обмеження правоздатності та права власності в суб’єктивному значенні. Відповідно такі обмеження, як позбавлення певних можливостей, можуть бути обумовлені забороною набуття окремих об’єктів у приватну власність осіб. За радянських часів це стосувалося деяких видів нерухомого майна, яке могло перебувати лише в державній власності, або обмеження кількості жилих будинків, які могли перебувати у власності однієї особи чи спільно проживаючого подружжя. В умовах становлення та розвитку громадянського суспільства зазначені обмеження є неможливими. Такі обмеження неприпустимі й суперечать приватноправовим засадам набуття та здійснення права приватної власності на житло. Проте, зважаючи на охорону суспільних інтересів, у встановлених законом випадках можуть встановлюватися обмеження щодо об’єктного складу правовідносин. Зокрема в п. 2 ч. 3 ст. 325 ЦК України зазначається, що законом може бути встановлене обмеження розміру земельної ділянки, яка може перебувати у власності фізичної або юридичних осіб. Таке обмеження утискує правоздатність особи щодо можливості мати земельні ділянки у розмірах більших, ніж встановлено законодавством. Правомірність такого обмеження обумовлюється охороною суспільних інтересів, гарантуванням конституційного права кожному громадянину користуватися природними об’єктами права власності народу відповідно до закону. Це є проявом юридичної симетрії.

Інший аспект обмеження прав власника визначається ущемленням суб’єктивних прав власника у визначених законом випадках. Зокрема в ч. 7 ст. 319 ЦК України зазначається, що діяльність власника може бути обмежена чи припинена, або власника може бути зобов’язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Можливі випадки встановлення вимоги щодо належного здійснення власником тих або інших дій, яке обумовлюють обмеження його майнових прав. Розпорядження майном, що перебуває у спільній власності та підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, можливе лише за умови надання письмової та нотаріально посвідченої згоди співвласників на вчинення такого правочину. У зазначеному випадку факторами обмеження будуть інтереси вповноважених осіб, охорона їх майнових прав.

Наведені аспекти обмеження права приватної власності, по-перше, зумовлюють настання певних несприятливих умов для власника, спрямованих на охорону суспільних інтересів, задоволення прав та інтересів протилежної сторони або вповноважених осіб. По-друге, обмеження права приватної власності є зовнішнім фактором, в основі якого знаходяться різні взаємодіючі елементи (права та інтереси суб’єктів правовідносин, державна воля, втілена в нормах законодавства, суспільний  інтерес та особливий правовий режим об’єкта правовідносин). Обмеження права власності можливі зовні і встановлюються законом. У зазначених законом випадках запровадження обмежень може потребувати рішення суду як гарантії охорони прав власника майна. Такі обмеження за своїм характером не можуть бути елементом змісту права власності, оскільки вони можуть лише стискувати зміст того чи іншого права в обсязі, а не вилучати певні складові з права. По-третє, обмеження права приватної власності передбачає свідомий вибір власником лінії поведінки, обумовлений свободою його розсуду, але який може змінюватися під впливом правообмежуючих норм. По-четверте, обмеження права приватної власності, як правило, зумовлюються встановленням певних меж поведінки суб’єкта правовідносин шляхом введення в дію певних дозволів, заборон, зобов’язань тощо. По-п’яте, обмеження права приватної власності не передбачає вилучення із суб’єктивного права певної правомочності у одного суб’єкта та надання її іншому, а лише сковує особу у здійсненні своїх прав. По-шосте, не можна змішувати обмеження права приватної власності та правове обмеження. Останнє за своїм змістом є загальною категорією і включає в себе обмеження правоздатності та дієздатності особи, обмеження оборотоздатності окремих об’єктів правовідносин тощо.

Автор дійшов висновку, що обмеження права приватної власності зумовлюються зобов’язальними, заборонними та правовстановлюючими приписами. Обов’язки, заборони та зобов’язання дають можливість усім учасникам правовідносин у межах закону здійснювати належні їм права та не зловживати ними. Встановлення таких норм повинно мати збалансований характер, оскільки в противному разі може призвести до порушення прав інших уповноважених осіб.

На підставі проведеного аналізу правової природи обмежень права приватної власності та їх змісту поняття «обмеження права приватної власності» визначено як сукупність засобів правового регулювання, що встановлюють межі дозволеної поведінки власника з метою охорони суспільних інтересів, прав та свобод суб’єктів правовідносин через закріплений механізм правозастосування.

Другий розділ «Особливості обмежень права приватної власності на житло» складається з двох підрозділів та висновків до розділу і присвячений дослідженню обмежень права приватної власності в аспекті житлових прав особи, гарантованих Конституцією України та іншими законами України, законодавством інших країн і міжнародно-правовими актами.

У підрозділі 2.1. «Обмеження права приватної власності на житло та їхня специфіка» дисертант робить висновок, що специфіка обмежень права приватної власності на житло зумовлюється високим соціальним та економічним значенням житла. Окрім цього, наявність спеціальних обмежень пояснюється і цільовим призначенням використання житла, що прямо витікає із його легального визначення, наведеного у ст. 379 ЦК України. Установлення таких обмежень повинно мати соціально виправданий характер і не порушувати гарантовані Конституцією України права власників житла, тому дослідження обмежень має не тільки суто теоретичне, але й практичне значення. Такий підхід сприятиме охороні майнових та особистих немайнових прав власників житла та інших осіб, що в ньому проживають, а також їх сусідів та інших заінтересованих осіб.

У підрозділі 2.2. «Класифікація обмежень права приватної власності на житло» розроблено ряд критеріїв класифікації обмежень права приватної власності на житло. Зокрема виділяються такі критерії: 1) за об’єктним складом (загальні обмеження права приватної власності та спеціальні – обмеження права приватної власності на житло); 2) за метою встановлення обмежень: обмеження встановлені з загальною метою – збалансованість та домірність між правами та свободами власника житла з суспільним інтересом і охоронюваними законом правами та інтересами інших осіб, та обмеження, встановлені з метою, визначеною законом у конкретному випадку (наприклад, охорона майнових прав наймача, що проявляється при наданні йому права переважної купівлі житла, в якому він проживає); 3) за тривалістю дії у часі: постійні та тимчасові обмеження права приватної власності на житло; 4) за джерелом встановлення обмежень: конституційні обмеження, та обмеження встановлені іншими законами; 5) за змістом права власності: обмеження права володіння, користування та розпорядження житлом; 6) обмеження у договірному праві. Зокрема критерії визначаються законодавчо закріпленою формою договору; суб’єктним складом договірних відносин; цільовим використанням житла; переважними правами визначених осіб на укладання договору найму житла та договору купівлі-продажу житла тощо.

Третій розділ  «Обмеження права володіння, користування та розпорядження житлом» складається із трьох підрозділів і присвячений дослідженню обмежень окремих правомочностей власника. Оскільки зміст права власності визначається правом володіння, користування та розпорядження, то дослідження обмежень повинно проводитись з урахуванням цих правомочностей.

У підрозділі 3.1 «Обмеження права володіння житлом» зроблено висновок, що обмеження права володіння завжди супроводжуються обмеженням права користування житлом. Аналіз правової доктрини та законодавства дозволив з’ясувати, що обмеження права володіння власника житла без обмеження права користування в чинному цивільному законодавстві не існує. Утім, обмеження права володіння можливе при обмеженні права власності на житло в цілому або обмеженні права користування житлом. Це обумовлюється правовою природою цих правомочностей власника та неможливістю відокремити фактичне проживання в житлі від володіння ним.

У підрозділ 3.2 «Обмеження права користування житлом» поряд із теоретичним дослідженням існуючих в цивільному законодавстві обмежень права користування житлом, проаналізовано і практику їх застосування судовими органами. Це дозволило дійти висновку, що обмеження права користування житлом обумовлюється такими факторами, як необхідністю дотримання цільового використання житла, забороною в ньому промислового виробництва, охороною безпеки, життя та здоров’я членів родини власника, його сусідів та інших уповноважених осіб. Також підставою обмеження права користування житлом може бути охорона прав і свобод дітей власника житла. З метою забезпечення дитини житлом, батьки якої позбавлені батьківських прав, встановлюються обмеження щодо користування останніми цим житлом. Обмеження при укладанні правочинів найму житла, що належить дитині, яка позбавлена батьківського піклування, визначається необхідністю отримання дозволу органів опіки та піклування на такий правочин. Також органи опіки та піклування зобов’язані контролювати використання коштів, отриманих від договору найму, що також обмежує майнові права такої дитини.

Обмеження права користування житлом може обумовлюватися підставами набуття права власності на це житло. Зокрема при укладанні договору дарування, обдарований може бути обмежений щодо свободи користування подарованим житлом, оскільки на нього може бути покладене зобов’язання берегти та дбайливо використовувати житло. Встановлення обмеження права користування житлом може обумовлюватися укладанням договору дарування житла з умовою. Обдарований унаслідок укладення такого договору може бути обмежений обов’язком вчинити певну дію майнового характеру на користь третьої особи або, навпаки, – утриматися від її вчинення.

У підрозділі 3.3 «Обмеження права розпорядження житлом» закріплені в законодавстві обмеження розглядаються та аналізуються у таких випадках:

1. У спадкових відносинах. При укладанні спільного заповіту подружжям, обмеження виявляються у забороні відчуження житла, яку накладає нотаріус у разі смерті одного з подружжя. Інші обмеження мають місце при складанні заповіту з умовою. Вони обумовлені необхідністю виконання спадкоємцем певних умов, зазначених у заповіті. Тобто заповіт з умовою визначає обмеження цивільної правоздатності спадкоємця, що викликає законодавчу колізію, оскільки згідно з ЦК України випадки обмеження правоздатності можуть встановлюватися лише законом.

2. У випадках переважної купівлі житла. Обмеження права розпорядження житлом виявляються також у наданні встановленим законом особам права переважної купівлі житла. Зокрема це зумовлюється охороною майнових прав наймача житла, співвласників житла тощо.

3. У випадках заборони відчуження житла. Обмеження права розпорядженням мають місце при укладенні договору ренти та договору довічного утримання (догляду): власник не має права відчужувати набуте майно до моменту повного виконання своїх зобов’язань за договором. Також власник не може відчужувати житло, успадковане від особи, визнаної померлою, протягом п’яти років.

Відстоюється думка, що обмеження права розпорядження потребують більш детального обґрунтування через правомірність та доцільність їх запровадження. Зокрема доведено, що обмеження прав власника житла, набутого за договором довічного утримання, щодо заборони його відчуження, є необґрунтованим. Зроблено висновок, що житло, набуте за договором довічного утримання, може бути відчужене за згодою відчужувача житла з одночасним встановленням у останнього права застави на житло. Також доведено, що обмеження, яке передбачене двома останніми абзацами ч. 2 ст. 825 ЦК України, повинно бути усунене, оскільки  воно не обумовлюється принципами розумності та обґрунтованості по відношенню до прав власника (наймодавця) житла. Проаналізовано необхідність встановлення обмеження права розпорядження житлом, яке є предметом заповідального відказу, шляхом надання права преважної купівлі особі, на користь якої встановлений заповідальний відказ. Це обумовлюється охороною майнових прав осіб, на користь яких встановлюється заповідальний відказ.

Наведено теоретичне узагальнення і нове вирішення наукової задачі, яка виявляється у формулюванні загальнотеоретичних засад обмежень права приватної власності, розкритті особливостей обмежень права приватної власності на житло і окремих правомочностей власника житла, обґрунтуванні їх практичного значення.