Арашукова, Сюзанна Мухамедовна. Формирование и оценка рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход

brief description

Арашукова, Сюзанна Мухамедовна. Формирование и оценка рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход : диссертация ... кандидата экономических наук : 08.00.10 / Арашукова Сюзанна Мухамедовна; [Место защиты: Финансовый ун-т при Правительстве РФ].- Москва, 2013.- 174 с.: ил. РГБ ОД, 61 14-8/25

Содержание к диссертации

Введение
ГЛАВА 1.Современные концепции оценки рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход10
1.1. Экономическая сущность понятий оценки рыночной стоимости приносящей доход недвижимости 10
1.2. Недвижимость, приносящая доход, как объект оценки 17
1.3. Факторы, влияющие на стоимость приносящей доход недвижимости 30
ГЛАВА 2.Анализ методических подходов к оценке недвижимости, приносящей доход53
2.1. Специфика оценки стоимости доходной недвижимости методами доходного подхода 53
2.2. Особеннности оценки стоимости недвижимости, приносящей доход, с позиции сравнительного подхода 71
ГЛАВА 3.Совершенствование методов оценки недвижимости, приносящей доход78
3.1. Совершенствование методов доходного подхода к оценке доходной недвижимости 78
3.2. Развитие методов сравнительного подхода к оценке недвижимости, приносящей доход 99
Заключение 123
Список литературы 125

Недвижимость, приносящая доход, как объект оценки
Факторы, влияющие на стоимость приносящей доход недвижимости
Особеннности оценки стоимости недвижимости, приносящей доход, с позиции сравнительного подхода
Развитие методов сравнительного подхода к оценке недвижимости, приносящей доход

Введение к работе

I.Актуальность темы исследования.Недвижимое имущество в настоящее время является важным объектом экономического исследования и анализа. Повторяющиеся спады и кризисы экономики, стремление к наличию развитого рынка недвижимости - все это провоцирует его участников постоянно совершенствовать свой инструментарий анализа формирования стоимости недвижимости и ее оценки, а также изучать влияние прямых и косвенных факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости, присутствующих как на самом рынке, так и в смежных областях. При этом развитие рынка недвижимости сопровождается большим количеством заключенных сделок купли-продажи, принятых решений об инвестировании в недвижимость и ее девелопменте. Объективные результаты определения стоимости недвижимости, таким образом, становятся более актуальными и востребованными.
Стоимостные ориентиры объектов недвижимости требуют сегментации рынка недвижимости. В результате анализа рынка недвижимости по способу генерации дохода выявлено четыре сегмента: индустриальная, специализированная, доходная и предназначенная для личного пользования жилая недвижимость.
Исследование рынка доходной недвижимости позволило определить, что по способу генерации дохода существуют два разных класса - типичные и нетипичные объекты доходной недвижимости. Для целей оценки выявлено, что доходы типичной недвижимости создаются сдаваемой в аренду площадью и ставкой аренды (офисы, склады, торговые центры), в то время как доходы нетипичной недвижимости формируются количеством единиц, приносящих доход (номер к гостинице, посадочное место в кинотеатре, фитнес-карта) и стоимостью их предоставления. Очевидно, что у нетипичных объектов доходной недвижимости возникают и дополнительные источники получения доходов (гостиница - поступления от ресторанов, баров, услуг химчистки, фитнес-клуб - поступления от баров, персональных тренировок и т.д.). Таким образом, в объектах нетипичной доходной недвижимости наблюдается синтез элементов недвижимости и бизнеса. Дифференцированные источники получения доходов, важность фактора управления подобными нетипичными
объектами доходной недвижимости позволяют сделать вывод, что с целью определения их стоимости возникает необходимость учета бизнес-составляющей в виде отличных от типичных объектов недвижимости источников получения доходов.
Классические методы оценки недвижимости, основанные на показателях сдаваемой в аренду площади и ставки аренды, приемлемы для оценки типичной доходной недвижимости. Анализ объектов доходной недвижимости с бизнес-потенциалом как объекта оценки, включающий исследование факторов, влияющих на их стоимость, которые также отличны от типичных объектов недвижимости в виде необходимости учета загрузки, стоимости предоставления услуг, влияния менеджмента и т.д., позволил сделать вывод, что для их оценки наиболее рациональным представляется использовать сочетание элементов методов оценки недвижимости и оценки бизнеса в виде усовершенствованных методов оценки подобных объектов доходной недвижимости с бизнес-составляющей.
Исследование проблематики оценки объектов недвижимости, приносящей доход, как типичной, так и с бизнес-потенциалом, позволило выявить, что наиболее эффективными представляются методы доходного и сравнительного подходов, которые в большей степени учитывают особенности данных объектов, а именно структуру доходов и расходов, степень риска инвестирования в данные объекты, влияние ценообразующих факторов на их стоимость.
Отсутствие в России регулирующих норм в виде стандартов по оценке доходной недвижимости также определяет актуальность темы исследования. По этой причине и с учетом объективных реалий сложности рынка доходной недвижимости уточнение понятийного аппарата, признаков классификации объектов доходной недвижимости и факторов, влияющих на формирование стоимости и доходы недвижимости, потребовало дополнительных теоретических исследований, результате которых изложены в данной работе.
Степень научной разработанности проблемы.Вопросам оценки недвижимости уделено внимание в исследованиях ряда российских специалистов: Артеменкова И.Л., Григорьева В.В., Грязновой А.Г., Ивановой
E.H., Зарубина В.Н., Тарасевича Е.И., Стерника Г.М., Стерника С.Г., Федотовой M.A. Работы названных авторов больше отражают классический вариант формирования и оценки рыночной стоимости недвижимости. Отдельные вопросы функционирования рынка доходной недвижимости нашли отражение в трудах: Грабового П.Г., Валдайцева СВ., Озерова Е.С., Смоляка С.А., Попова Г.В. и др.
Большой вклад в развитие методов оценки доходной недвижимости внесли российские и зарубежные специалисты: Ассессорс А., Гелтнер Д., Грабовой П.Г., Грибовский СВ., Ленхофф Д.С, Матисяк Г., Медлен С, Миллер Н.Г., Ордуэй Ник, Рубин К., Фридман Дж.
Изучение методов оценки доходной недвижимости с бизнес-потенциалом, в особенности в рамках доходного подхода, нашло отражение в трудах таких ученых как Вулвертон Л., Вернор Д., Деру с Дж., Рашмор С, Ралей Л., Рогински Р.
Анализ работ названных авторов показал, что требует совершенствования методика определения стоимости доходной недвижимости, в особенности нетипичных объектов с бизнес-потенциалом, не рассмотрена методика оценки их стоимости, учитывающая факторы стоимости. Кроме того, не в полной мере исследованы способы расчета ставки дисконтирования для оценки доходной недвижимости с бизнес-потенциалом, не изучено влияние на их стоимость различных ценообразующих факторов.
Необходимость совершенствования методов оценки стоимости недвижимости, приносящей доход, в особенности недвижимости с бизнес-потенциалом, наличие ряда нерешенных и дискуссионных вопросов в области понятийного аппарата доходной недвижимости, обусловливает актуальность темы исследования, предопределяя ее структуру, цели и задачи.
Целью диссертационной работыявляется решение научной задачи формирования рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход, и совершенствования методов ее оценки.
Для достижения цели поставлены и решены следующие задачи, определившие логику диссертационного исследования и его структуру:
обобщить сложившиеся в экономической литературе представления о
сущности понятия недвижимости, приносящей доход, и на этой основе разработать авторское определение;
исследовать особенности доходной недвижимости как объекта оценки, влияющие на величину ее рыночной стоимости;
исследовать и предложить классификацию объектов недвижимости, детализированную для объектов доходной недвижимости;
определить существенные факторы, влияющие на стоимость доходной недвижимости, в том числе и на доходную недвижимость с бизнес-потенциалом;
систематизировать и обобщить зарубежный и российский опыт оценки недвижимости, приносящей доход, в частности, доходной недвижимости с бизнес-потенциалом;
разработать и апробировать методику оценки рыночной стоимости доходной недвижимости с бизнес-потенциалом на примере гостиничной недвижимости.
Объектом исследованияявляется недвижимость, приносящая доход, в частности доходная недвижимость с бизнес-потенциалом.
Предметом исследованияявляются подходы и методы оценки недвижимости, приносящей доход, в частности доходной недвижимости с бизнес-потенциалом (на примере гостиничной недвижимости).
Методические и теоретические основы исследования.
Методологической и теоретической основной диссертации послужили работы отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории, оценки стоимости недвижимости и бизнеса, специализирующихся на оценке недвижимости, приносящей доход, диссертационные работы по указанной проблематике, а также законодательные и нормативные документы Российской Федерации, Федеральные стандарты оценки, Международные стандарты оценки, Стандарты RICS.
Методология исследования базируется на использовании классических научных методов и приемов: системного подхода к объекту и предмету исследования, анализа и синтеза, сравнения и обобщения, группировки,
моделирования, методов исторического и логического анализа теоретического и практического материала, что обеспечивает целостность, всесторонность и достоверность диссертационной работы.
Исследование выполнено в рамках п. 5.1. и п. 5.2. Паспорта специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит (экономические науки).
Информационная основа
Информационной основой исследования послужили монографии и публикации в периодических изданиях, в том числе зарубежных специалистов, нормативные документы. В работе также использованы ресурсы информационных агентств Блумберг (Bloomberg), СПАРК, Reuters Group, информационные и методические материалы крупнейших оценочных и консалтинговых компаний, материалы научных конференций, финансовая и бухгалтерская отчетность российских гостиниц.
Научная новизна исследованиясостоит в развитии комплекса теоретических и методических положений стоимостной оценки недвижимости, приносящей доход, в частности доходной недвижимости с бизнес-потенциалом.
Новыми являются следующие научные положения:
1. Уточнено понятие недвижимости, приносящей доход, функциональные способности которой обеспечивают возможность генерировать доход, но только эффективное управление и/или рациональное использование ею дают возможность извлечения дохода;
2. Выявлены особенности недвижимости, приносящей доход, как объекта оценки: а) служит потребительским ресурсом для бизнеса; б) является объектом вложения инвесторов; в) способна генерировать доход при ее эффективном управлении и/или рациональном использовании; г) может приносить среднерыночный доход лишь при реализации ее бизнес-потенциала;
3. Предложена классификация недвижимости с детальным разделением доходной недвижимости на типичную, доходы которой создаются сдаваемой в аренду площадью и ставкой аренды, и доходную недвижимость с бизнес-потенциалом, доходы которой формируются
количеством единиц, приносящих доход (номер в гостинице, посадочное место в кинотеатре, фитнес-карта) и стоимостью их предоставления; 4. В результате разработки глобальной системы функционирования рынка недвижимости представлена и обоснована совокупность факторов стоимости недвижимости, приносящей доход, дополненная детально для доходной недвижимости с бизнес-потенциалом:
первичные фундаментальные факторы: состояние национальной и локальной экономики, социальные, экологические факторы и т.д.;
вторичные фундаментальные факторы: наличие государственного регулирования и правовая среда;
общие факторы стоимости недвижимости, приносящей доход: площадь, местоположение, износ и т.д.;
детализированные факторы стоимости доходной недвижимости с бизнес-потенциалом, в частности класс, сегмент объекта недвижимости и т.д.;
5. Разработана методика оценки доходной недвижимости, учитывающая новейшие положения зарубежных методик оценки доходной недвижимости с бизнес-потенциалом, основанная на:
учете возможных источников доходов - при расчете его совокупной величины в рамках доходного подхода;
использовании ставки дисконтирования, учитывающей как бизнес доходной недвижимости, так и риски инвестирования;
обосновании применения метода отраслевых мультипликаторов, который в большей степени отражает драйверы стоимости объекта недвижимости и приводит к получению наиболее объективной рыночной стоимости;
6. Разработаны и научно обоснованы рекомендации по совершенствованию методов оценки недвижимости, приносящей доход, на примере гостиничной недвижимости, в основе которых лежит: а) применение ставки дисконтирования, рассчитанная как для оценки бизнеса по модели САРМ, и адаптированная под каждый тип объектов доходной недвижимости за счет изменения соответствующего коэффициента бета;
б) использование метода отраслевых мультипликаторов, учитывающий выявленные факторы стоимости для нетипичных объектов доходной недвижимости с бизнес-потенциалом, - единицу, приносящую доход (номер в гостинице, посадочное место в кинотеатре и т.п.), количество этих единиц и стоимость их предоставления.Теоретическая значимость исследования
Теоретическая значимость результатов исследования заключается в развитии методологических основ стоимостной оценки недвижимости, приносящей доход, детализированной для нетипичной доходной недвижимости с бизнес-потенциалом.
Практическая значимостьисследования заключается в том, что ее основные положения, результаты, разработанные методики и рекомендации ориентированы на широкое использование компаниями, занимающимися оценочной деятельностью, особенно при оценке недвижимости, приносящей доход с бизнес-потенциалом, на примере гостиничной недвижимости. Самостоятельное практическое значение имеют:
предложенный уточненный способ расчета ставки дисконтирования, рассчитанной как для оценки бизнеса по модели САРМ, и адаптированной под каждый тип объектов доходной недвижимости с бизнес-потенциалом, позволяющей избежать искажения величины дисконтированного денежного потока в рамках доходного подхода;
представленный расчет рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход, с бизнес-потенциалом, на примере гостиничной недвижимости, с помощью метода отраслевых мультипликаторов, который основан на учете всех уникальных характеристик каждого типа доходной недвижимости с бизнес-потенциалом и позволяющий в итоге получить более точный и объективный результат определения ее рыночной стоимости.
Апробация и внедрение результатов исследования.Основные результаты исследования докладывались и обсуждались на XIII Международной научно-практической конференции «Современные тенденции в экономике и управлении: новый взгляд» (г. Новосибирск, Центр развития научного сотрудничества, 2012), на 11-ом Международном Форуме «Большой
консалтинг 2013» (Москва, Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков (СМАО), 2013 год).
Диссертация выполнена в рамках научно-исследовательских работ Финансового университета по комплексной теме «Инновационное развитие России: социально-экономическая стратегия и финансовая политика» по кафедральной подтеме «Повышение эффективности инновационного развития России в условиях модернизации экономики».
Основные положения и выводы диссертационного исследования в виде рекомендаций по применению конкретного расчета ставки дисконтирования в рамках доходного подхода, а также использованию метода отраслевых мультипликаторов в рамках сравнительного подхода для оценки доходной недвижимости с бизнес-потенциалом, используются в практической работе Управления по работе с имуществом ООО «Газпром ПХГ» в качестве руководства аккредитованным оценочным компаниям и способствуют получению наиболее объективной рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход, в частности доходной недвижимости с бизнес-потенциалом, а также заключению большего количества сделок по реализации непрофильных активов.
По результатам исследования Отделом оценки коммерческой недвижимости ООО «Консалтинговая группа «ЭКСПЕРТ» внедрена модель расчета ставки дисконтирования для оценки объектов доходной недвижимости с бизнес-потенциалом. Используется обоснованная в диссертации методика расчета ставки дисконтирования, с помощью которой осуществляется расчет как для оценки бизнеса и адаптируется под каждый тип объектов доходной недвижимости с бизнес-потенциалом, способствующая учету наличия именно бизнес-составляющей у подобных объектов.
Методика расчета рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход, с бизнес-потенциалом, с помощью усовершенствованного метода отраслевых мультипликаторов, основанная на учете уникальных характеристик каждого типа доходной недвижимости с бизнес-потенциалом, а именно главных драйверов ее стоимости, внедрена Департаментом оценки и инвентаризации
ЗАО «ПРИМА аудит. Группа ПРАУД» и способствует получению наиболее объективной рыночной стоимости подобных объектов недвижимости.
Материалы диссертации используются кафедрой «Оценка и управление собственностью» Финансового университета в преподавании учебных дисциплин «Оценка стоимости недвижимости» и «Оценка стоимости бизнеса».
Апробация и внедрение результатов исследования подтверждены