Бакулина Анна Александровна. Оценка девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости

brief description

Бакулина Анна Александровна. Оценка девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости : дис. ... канд. экон. наук : 08.00.10 Москва, 2007 160 с. РГБ ОД, 61:07-8/2313

Содержание к диссертации

Введение
Глава 1. Девелопмент недвижимости как особый вид инвестиционно-строительной
деятельности 9
1 1 Сущность и организация девелопмента недвижимости 9
1.2. Коммерческая недвижимость как объект девелопмента 27
1.3. Инструменты оценки девелоперского проекта 48
Глава 2. Методические подходы к оценке стоимости девелоперского проекта 59
2.1. Анализ и оценка девелоперского проекта 59
2.2. Стоимость адаптивности и управление неопределенностью проекта 94
Глава 3. Прикладные аспекты оценки девелоперских проектов при их реализации... 108
3.1 Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Москва при разработке и реализации девелоперских проектов 108
3.2 Девелоперский проект по строительству торгово-развлекательного центра 119
Заключение 135
Библиография 138
Приложения 145

Введение к работе

Актуальность темы исследования.Развитие экономики государства, как и отдельного хозяйствующего субъекта, предполагает рост экономического потенциала на основе инвестиций в новое строительство, а также модернизацию, реконструкцию и перепрофилирование действующих объектов.
Повышенный интерес к инвестициям в недвижимость в условиях перехода к рыночной экономике привел к возникновению и активному развитию нового вида инвестиционно-строительной деятельности - девелопмента, связанного с реализацией инвестиционных проектов в сфере недвижимости.
Несмотря на то, что российский рынок девелопмента уже интегрировался в строительный рынок, на сегодняшний день он находится в переходном состоянии. От экстенсивного развития (передела рынка, захвата площадок и самоидентификации) должен произойти переход к интенсивному, то есть качественному развитию (сегментация сфер рынка, обеспечение условий эффективной самодостаточности, опирающихся на четкую правовую базу, развитие системы отраслевых и экономических связей и т.п.).
Прежде всего, развитие рынка девелоперских услуг должно быть направлено на устранение неудач в сфере девелопмента объектов коммерческой недвижимости, к которым относятся:
затягивание сроков строительства и, как следствие, увеличение сроков окупаемости девелоперских проектов;
низкая или отрицательная отдача на капитал, обусловленная как избыточными затратами (вызванными, например, нерациональными конструктивными решениями), так и коррупционным характером отношений бизнеса и власти на рынке недвижимости и пр.
В настоящее время представители риэлторских, консалтинговых и инвестиционных компаний предлагают потенциальным инвесторам большое количество девелоперских проектов, Однако профессионально разработанных и инвестиционно привлекательных проектов на отечественном рынке недвижимости совсем не много. Большая их часть являются собственно и не проектами, а скорее, достаточно устаревшими предложениями на проектирование объекта. В подавляющем большинстве таких предложений нет даже укрупненных показателей, характеризующих проект со стороны понесенных затрат, полученных результатов и итоговой коммерческой привлекательности для будущего
инвестора. Отсутствуют указания о сроках и условиях реализации проектов, их увязки с финансовым и производственно-техническим обеспечением,
В данной ситуации на первое место при принятии решений об инвестициях выходит проблема разработки системной методики оценки девелоперского проекта. В общем случае под оценкой девелоперского проекта понимается определение его эффективности Однако следует отметить, что оценка эффективности девелоперского проекта не представляется возможной без оценки его доходной части - доходов от эксплуатации завершенного объекта, а также дохода от его продажи. Для реализации данного этапа анализа используются методы оценки недвижимости.
Профессионально проведенная оценка девелоперского проекта позволяет девелоперу и инвестору избежать многих ошибок при реализации проекта и получить максимальный уровень доходности на вложенный капитал.
Большой вклад в развитие девелопмента внесли такие зарубежные специалисты, как: Р. Пейзер, А. Фрей, М. Майлс, Г. Беренс, М. Вейс. Научными исследованиями в области оценки эффективности инвестиций и оценки недвижимости занимались такие отечественные специалисты, как: Еленева Ю.А., Зарубин В.Н., Ковалев В.В., Лившиц В.Н., Липсиц И.В., Максимов С Н., Мазур И.И., Тарасевич Е.И., Шапиро В.Д., Ольдерогте Н.Г. и др. Однако проблема оценки девелоперских проектов не нашла должного отражения в их работах.
Сложность, многоплановость и недостаточная проработанность проблемы оценки девелоперских проектов, как в рамках проектов оценки объектов недвижимости, так и земли, объективная необходимость ее научного осмысления, предопределили выбор темы, цель и содержание настоящего исследования.
Кроме того, при выборе темы исследования учитывалось, что наиболее привлекательными в настоящее время являются объекты в сфере коммерческой недвижимости (что нашло свое отражение в увеличении объемов торгового и офисного строительства), и именно данная сфера требует скорейшего решения проблем эффективного управления со стороны девелоперов.
Цельюдиссертации является решение научной задачи формирования комплекса теоретико-методологических положений оценки девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости.
Для достижения указанных целей в диссертации были поставлены следующие задачи:
> провести анализ существующих подходов, методов и практики оценки девелоперских проектов;
выявить факторы, влияющие на стоимость девелоперских проектов;
изучить инструменты анализа и оценки доходной части девелоперского проекта;
проанализировать перспективы применения теории опционов для определения реальной стоимости девелоперского проекта и разработать систему эффективной реализации девелоперских проектов (управление неопределенностью проекта);
разработать инструменты анализа взаимосвязи стоимости земли, выбора времени девелопмента и потерь от неиспользованных возможностей при реализации девелоперского проекта;
Теоретическую и методологическую основудиссертации составляют теория экономической эффективности инвестиций, научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных экономистов по проблемам рыночной экономики, инвестиционной, оценочной и девелоперской деятельности, оценке стоимости и эффективности использования земли и недвижимости, Законы Российской Федерации, а также другие официальные документы и материалы периодической печати. В процессе исследования использовались методы научного исследования: анализ и синтез, сравнение, моделирование, экономико-статистический метод, обобщение, прогнозирование.
Исследование проведено в рамках п.7.6 Паспорта специальностей ВАК специальности 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит».
Объектом исследованияявляется рынок коммерческой недвижимости и девелоперских услуг.
Предметом исследованияявляются финансово-экономические отношения, складывающиеся между участниками инвестиционно-строительного комплекса по поводу разработки и реализации девелоперских проектов, а также методический аппарат оценки девелоперских проектов
Информационной базойявляются материалы периодической печати, статистические данные, статьи, монографии и др. труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблематике диссертационной работы.
Научная новизнадиссертационной работы заключается в формировании представлений о сущности девелопмента, базирующихся на применении теории реальных опционов для анализа девелоперских проектов, определения стоимости адаптивности и снижения неопределенности в процессе их реализации.
Новыми являются следующие научные положения:
1. Расширено представление о сущности девелопмента недвижимости на основе
содержания и организации инвестиционного процесса, финансирования и осуществления девелоперского проекта по развитию объектов недвижимости в заданные сроки и в пределах соответствующих ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды.
2. В результате проведенного анализа традиционных инструментов оценки эффективности девелоперского проекта сделан вывод о необходимости учета адаптивности проекта, обусловленной нестабильностью рынка. Для этого обосновано использование модели реальных опционов, которая позволяет более точно оценить имеющиеся возможности (потенциал оцениваемого проекта) и стоимость девелоперского проекта; разработан методический аппарат по оценке девелоперских проектов; введены в общую систему оценки инвестиционных проектов, в частности девелоперских, показатели, учитывающие их адаптивность к конкретным условиям в рыночной среде и направленные на снижение неопределенности в процессе осуществления девелоперских проектов.
3. Введено в научный оборот понятие «опцион девелопмента», под которым понимается одна из разновидностей реального опциона, применяемая по отношению к земельному участку. Выявлены основные специфические характеристики опциона девелопмента: бессрочность, дисконтированная сущность, снижение неопределенности, конвертирование финансового капитала в физический объект,
4. Установлена зависимость времени ввода в эксплуатацию, сроков строительства объекта девелопмента от условий реализации девелоперского проекта. При этом доказан феномен избыточного строительства объектов недвижимости вследствие нерационального поведения участников рынка под воздействием рыночной конкуренции, а также выявлено, что действия конкурентов на рынке коммерческой недвижимости могут ускорить освоение девелоперских проектов, что приведет к снижению их эффективности вследствие неполного использования ресурсного потенциала территории.
5. Выдвинута и обоснована гипотеза о повышении эффективности девелоперского проекта при снижении премии за риск инвестирования в ставке дисконтирования, т.к. по мере реализации данного проекта (улучшения земельного участка) уменьшаются и риски возможного инвестирования в него.
Практическая значимостьданного исследования состоит в том, что его основные положения, рекомендации и выводы ориентированы на широкое использование хозяйствующими субъектами, а результаты диссертации предоставляют участникам рынка коммерческой недвижимости и девелоперских услуг возможности проанализировать тенденции развития рынка, выявить незаполненные ниши на нем, установить зависимость
времени ввода в эксплуатацию объекта недвижимости и сроков его строительства от условий реализации девелоперского проекта, избежать избыточного строительства на рынке недвижимости и дополнительных потерь от неиспользованных возможностей в процессе реализации девелоперского проекта, что позволит более обоснованно принимать решения в области реального инвестирования и повысит качество объектов капитального строительства. Самостоятельное практическое значение имеют:
методический аппарат по оценке девелоперских проектов;
рекомендации по выбору времени строительства с использованием модели Самуэльсона-МакКина;
алгоритм расчета эластичности опциона девелопмента;
применение моделей опционного ценообразования для оценки потенциала девелоперского проекта.
Апробация и внедрение результатов исследования.Основные положения диссертационной работы были опубликованы в журналах «Московский оценщик», «Российский экономический журнал» и «Оценочная деятельность в России». Материалы диссертации используются в преподавании учебных дисциплин «Оценка недвижимости», «Оценка девелоперских проектов» и «Управление портфелем недвижимости» на кафедре «Оценка и управление собственностью» ФГОУ ВПО «Финансовая академия при Правительстве РФ». Практические результаты диссертации были использованы при выполнении проектов по оценке объектов девелопмента ЗАО «Агентство Прямых Инвестиций» (г. Москва): пер. Сивцев Вражек, д.43; пер. Сивцев Вражек, д.45; ул. Профсоюзная, д.26; ул, Угрешская, вл.ЗЗ, г. Озера, пер. Советский, д.З, в частности применяется модель Самуэльсона-МакКина для оценки земельных участков, а также показатели эластичности опциона девелопмента для вьюедения итоговой величины рыночной стоимости предприятий и имущественных комплексов.
Публикации.Основные положения диссертации отражены в 5 публикациях общим объемом 3,14 п.л. (весь объем авторский), в т.ч. 1 работа в журнале, входящем в перечень ВАК.
Структура работы.Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии с использованием 123 источников отечественной и зарубежной литературы, 12 приложений.
Во введенииобосновывается актуальность выполненного исследования, сформулированы его цели и задачи, научная новизна и практическая значимость.
В первой главе«Девелопмент недвижимости как особый вид инвестиционно-
строительной деятельности» проанализированы и уточнены ключевые понятия по проблематике исследования; рассмотрен процесс организации девелоперской деятельности и стадии девелоперского проекта; проведен анализ существующих подходов к классификации объектов коммерческой недвижимости; рассмотрены инструменты оценки девелоперских проектов; представлена взаимосвязь понятий «эффективность» и «стоимость» девелоперских проектов; обоснована недостаточность оценки инвестиционных и, в частности, девелоперских проектов только с позиции критериев экономической эффективности,
Во второй главе«Методические подходы к оценке стоимости девелоперского проекта» проведены анализ и оценка доходной и затратной частей девелоперского проекта; выделены подходы к оценке стоимости объектов коммерческой недвижимости; представлены различные варианты прогнозирования на рынке коммерческой недвижимости; определены ключевые понятия и теоретическая основа модели реальных опционов; отражено применение реальных опционов при оценке стоимости земельного участка в рамках реализации девелоперского проекта; приведена оценка земли как опциона девелопмента с использованием модели Самуэльсона-МакКина.
В третьей главе«Прикладные аспекты оценки девелоперских проектов при их реализации» рассматриваются прикладные аспекты реализации девелоперских проектов. Автору была доступна информация по 17 девелоперским проектам в сфере коммерческой недвижимости. Цель рассматриваемых девелоперских проектов одна - грамотная реализация с последующей коммерческой выгодой, а поставленных задач и инструментов оценки несколько, поэтому в качестве объекта девелопмента в диссертации был рассмотрен типовой проект по строительству торгового комплекса в соответствии со стандартной техникой инвестиционного анализа и при помощи модели Самуэльсона-МакКина, а также представлен анализ рынка коммерческой недвижимости г.Москвы в секторе торговой недвижимости в соответствии с требованиями к содержанию анализа для девелоперского проекта.
В заключении на основе приведенного теоретического и практического исследования обоснованы основные выводы и результаты.
Приложениясодержат необходимый иллюстративный материал.
class1Девелопмент недвижимости как особый вид инвестиционно-строительной
деятельностиclass1

Сущность и организация девелопмента недвижимости

Понятие «девелопмент» (от английского «to develop» - развивать, разрабатывать, раскрывать) в самом широком смысле - деятельность, предусматривающая качественные изменения в объекте и обеспечивающая повышение его стоимости. К объектам девелопмента в общем случае относят не только объекты недвижимости, но и, например, информационные технологии.
Девелопмент недвижимости можно определить как качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости, а также как профессиональную деятельность по организации процесса девелопмента.
Создание каждого объекта недвижимости представляет собой особый инвестиционный проект, в связи с чем, основой исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту.
Понятие «проект» широко используется в современной экономической литературе и хозяйственной практике и все же относится к числу терминов, толкование которых не является еще однозначным. Так, довольно часто под проектом понимается совокупность документации, описывающей порядок создания и требования к какому-либо сооружению. Другое понимание этого же термина сводится к тому, что проект представляет собой план какого-либо мероприятия, имеющего важное значение для его инициаторов и организаторов. Наконец, есть определения, где под проектом понимается система действий, направленная на достижение ясно сформулированной цели с использованием определенного набора ресурсов.
Наиболее удачным определением понятия «проект» представляется следующее: проект -система сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению.
В Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» [6] приводится следующее определение: «Инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций».
Под инвестициями в данном Федеральном законе [6] понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Необходимо отметить, что вопрос классификации инвестиций не затронут в вышеуказанном Федеральном законе [6]. Единственной выделенной разновидностью инвестиций являются капитальные вложения, под которыми понимаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техниче