Чубук Леся Петрівна. Становлення ринку нерухомості в трансформаційній економіці

brief description

Чубук Леся Петрівна. Становлення ринку нерухомості в трансформаційній економіці: дис... канд. екон. наук: 08.01.01 / Київський національний ун-т ім. Тараса Шевченка. - К., 2004

Чубук Л.П. Становлення ринку нерухомості в трансформаційній економіці. Рукопис.
Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.01.01 економічна теорія. Київський національний університет імені Тараса Шевченка, Київ, 2004.
Дисертація присвячена проблемам формування ринку нерухомості в процесі трансформації економічної системи. З’ясовані специфічні характеристики нерухомості як товару, економічну роль та особливості функціонування ринку нерухомості. Здійснено авторську періодизацію етапів становлення та проаналізовано тенденції розвитку ринку нерухомості в економіці України у розрізі основних секторів: ринків житлової, нежитлової нерухомості, землі. Досліджено інституційну структуру ринку, висвітлено стан рієлторських, оціночних, страхових, фінансово-кредитних послуг. Розкривається комплекс правових, економіко-фінансових та інституційних передумов, потрібних для розвитку та ефективного функціонування ринку нерухомості. З’ясовано зміст сучасного економічного трактування іпотеки. Проаналізовані існуючі методи фінансування нерухомості та запропоновані заходи, спрямовані на активізацію та вдосконалення відносин іпотечного кредитування в Україні.

У дисертації запропоноване нове вирішення наукової проблеми, що полягає у комплексному дослідженні тенденцій становлення і основних чинників розвитку ринку нерухомості в трансформаційний період.

Проведений аналіз сучасного ринку нерухомості в трансформаційній економіці, здійснений на базі неокласичного, інституційного та інших напрямів економічної теорії, переконує в тому, щопривизначенні нерухомості як економічної категорії у широкому розумінні, її слід розглядати в єдності з землею. Тобто, нерухомість слід трактувати як землю з невід’ємними від неї поліпшеннями (фізичними об’єктами та здійсненими капітальними вкладеннями).
Важлива роль сектору нерухомості як частини ринкової економіки обумовлюється тим, що завдяки його функціонуванню відбувається: а) створення національного багатства країни та її ВВП (ВНП); в) розміщення ресурсів; г) втягнення працюючих у господарські процеси; д) забезпечення доходів бюджету (від продажу та податків на нерухомість); е) розвиток кредитних відносин на якісно новому рівні (ефект значного зростання позичкового капіталу понад вартість нерухомості при іпотечному кредитуванні).
Основними напрямами державного втручання у функціонування ринку нерухомості є регламентація та захист прав власності, обмеження монополізму та спекулятивної поведінки господарюючих суб’єктів у цій сфері, розвиток інфраструктури ринку для зменшення трансакційних витрат, перерозподіл багатства через стягнення податків, забезпечення створення житлової нерухомості як квазісуспільного блага, здійснення антикризового регулювання ринку нерухомості.
Відповідно до тенденцій розвитку світової економічної практики найбільш актуальним є трактування іпотеки не просто як надання позики під заставу, а як складної самовідтворюваної системи кредитування, що опосередковує взаємовідносини між позичальниками, кредиторами та кінцевими інвесторами і базується на техніці сек’юритизації.
Необхідність запровадження іпотеки у житловій сфері обумовлюється її здатністю: по-перше, сприяти вирішенню житлової проблеми ринковими методами, по-друге, здійснювати мультиплікативний вплив як на фінансово-кредитну сферу, так і на реальний сектор економіки.

Отримані у ході дослідження теоретичні результати є підставою для формулюванняпрактичних рекомендаційпо вдосконаленню практики функціонування та регулювання ринку нерухомості в трансформаційній економіці України.

Враховуючи специфіку розвитку України, світовий досвід оцінки нерухомості в країнах з ринковою економікою, вважаємо доцільним запропонувати такі напрями вдосконалення методології оцінки нерухомості в трансформаційній економіці:

перехід до концепції єдиної оцінки землі та нерухомості;
розвиток методик масової оцінки для цілей оподаткування нерухомості з їх орієнтацією на нормативну вартість;
вдосконалення методів оцінки фізичного зносу: а) додаткове врахування при оцінці житлових будівель ряду важливих факторів зносу; б) нормативне закріплення спрощених методів оцінки величини фізичного зносу, заснованих на укрупнених формулах зношення будівель у часі, для цілей проведення масової оцінки будівель та споруд (більш як 50 об’єктів);
розробка і нормативне закріплення методів оцінювання функціонального (морального) зносу, заснованих на концепції визначення функціонального зносу на базі порівняння витрат на ремонт нерухомості з величиною додатково отриманої вартості;
розвиток експертних методів оцінки за умов вимушеного продажу об’єктів, зокрема введення коригуючої поправки в діапазоні від 0 до 50% від початкової вартості об’єкту залежно від ступеня його ліквідності;
розвиток державної кадастрової оцінки землі: а) поступове поповнення бази даних про ціни реальних угод із земельними ділянками з подальшим розрахунком ринково орієнтованої кадастрової вартості; б) застосування до ділянок виробничого призначення у межах заселених територій методу оцінки землі за залишковим принципом.

Для більш широкого залучення до фінансування нерухомості небанківського сектору (страхових компаній, пенсійних та інвестиційних фондів), а також підвищення надійності їх інвестицій необхідно:

законодавчо збільшити можливу частку інвестування у нерухомість (до 20-30%) (для пенсійних та страхових компаній);
передбачити та деталізувати можливості інвестування у різні види нерухомості (зокрема, у комерційну, промислову, житлову нерухомість) та іпотечні цінні папери певних емітентів (з державними гарантіями);
вказати обмеження щодо інвестування у один об’єкт нерухомості або іпотечні цінні папери одного емітента.

Основними напрямками вдосконалення діючої системи оподаткування нерухомості мають бути:по-перше,введення податку на нерухомість та податку на приріст вартості, пов’язананий з перепродажем нерухомості;по-друге,збільшення рентних доходів держави;по-третє,підвищення та посилення диференціації ставок земельного податку. Розробка вітчизняної моделі податку на нерухомості, на погляд автора, може базуватись на наступних вихідних принципах: адвалорного характеру нарахування; поєднання у податковій базі сукупної вартості землі і будівель; поділу нерухомості на групи з диференціацією ставок податків та способів визначення податкової бази; стягнення переважно на користь місцевих бюджетів.
Автором пропонується запроваджувати в умовах України трирівневу модель іпотечного кредитування, яка об’єднуватиме діяльність:

державної Іпотечної агенції (надаватиме іпотечні кредити, державні гарантії за кредитами визначених фінансово-кредитних установ, здійснюватиме рефінансування банків шляхом придбання стандартних іпотечних кредитів, випуску під їх забезпечення іпотечних облігацій та розміщення цих облігацій на вторинному ринку);
універсальних банків (з іпотечними відділами) та спеціалізованих іпотечних банків (надаватимуть іпотечні кредити у широких масштабах);
державних та недержавних інститутів, пов’язаних з реалізацією програм іпотечного кредитування створення і придбання житла (акумулюватимуть кошти населення на цілі житлового будівництва, надаватимуть пільгові житлові кредити).

Серед заходів податкового стимулювання іпотечного кредитування та житлових заощаджень громадян першочерговими мають бути:

податкові вирахування із доходу, що надаватимуться учасникам житлових ощадних рахунків або іншим особам, що здійснюють внески на їх користь (у розмірі їх річних внесків, отриманих за внесками відсотків та премій, виплат за кредитами);
звільнення від оподаткування податком на додану вартість будівельних робіт, що пов’язані із будівництвом житла за іпотечними угодами.
Додатковими заходами податкового стимулювання можуть бути:
звільнення від сплати податку на нерухомість житла, що виступає іпотечним забезпеченням до закінчення терміну погашення іпотечного кредиту;
звільнення від оподаткування доходів, отриманих від іпотечних цінних паперів;
певні вирахування із податкової бази (за податком на прибуток) будівельних підприємств, зайнятих у будівництві соціального житла та житла для окремих категорій населення з використанням схем іпотечного кредитування.