Гаджиев, Фарид Руфет оглы. Совершенствование методических подходов к оценке объектов незавершенного строительства

brief description

Гаджиев, Фарид Руфет оглы. Совершенствование методических подходов к оценке объектов незавершенного строительства : диссертация ... кандидата экономических наук : 08.00.10 / Гаджиев Фарид Руфет оглы; [Место защиты: Рос. гос. социал. ун-т].- Москва, 2011.- 173 с.: ил. РГБ ОД, 61 11-8/3005

Содержание к диссертации

Введение
Глава 1Теоретические подходы к анализу объектов незавершенного строительства. 11
1.1 Объект незавершенного строительства: определение и правовая характеристика 11
1.2 Экономические подходы к оценке объектов незавершенного строительства 28
1.3 Определение ликвидационной стоимости объекта незавершенного строительства 50
Глава 2Анализ методических подходов к оценке объектов незавершенного строительства. 64
2.1 Затратный метод оценки стоимости незавершенных объектов строительства. 64
2.2 Сравнительный метод оценки объектов строительства . 92
2.3 Применение методов оценки для определения стоимости объекта незавершенного строительства. 105
Глава 3Пути совершенствования методов оценки ОНС. 131
3.1 Особенности и проблемы применения методов оценки в российских условиях 131
3.2 Направления совершенствования оценки ОНС 149
Заключение 157
Список литературы 164

Введение к работе

Актуальность темы. В соответствии с проводимыми в последнее время Правительством Российской Федерации программами развития экономики особое внимание уделяется финансовой устойчивости и развитию строительного комплекса страны. Помимо формирования регулятивных механизмов, направленных на устранение проблем, с которыми в своей хозяйственной деятельности сталкиваются строительные предприятия, правительство предпринимает шаги по созданию системы финансирования строительных объектов, обеспечению доступа к различным финансовым инструментам на не дискриминационных условиях.
Развитие российского рынка недвижимости имеет важное значение для экономики страны. Оно является одним из основных направлений формирования в современной России рыночной экономики, опирающейся на механизмы развития хозяйственной деятельности. Рынок недвижимости является сектором инвестиционного рынка страны, имеющим свою капитализацию, финансовые институты, инвесторов, подрядчиков, потребителей, интересы которых могут быть нарушены в результате приостановки строительства. В качестве потребителей могут выступать государственные и муниципальные органы власти, которые заинтересованы в поступлении налогов от коммерческой деятельности инвесторов. Соответственно приостановление строительства приносит ущерб развитию региона. С этой точки зрения инвестор, не завершивший строительства сам и не заключивший субподряда для завершения строительства или заморозивший строительства на срок больше года по другим причинам, может быть наказан. Данный механизм в российской практике не существует, но в международной практике активно
обсуждался вопрос о налогообложении незавершенного строительства1, при рассмотрении его как инвестиционного проекта.
На современном этапе Международный совет по стандартизации предлагает использовать при оценке незавершенного строительства показатели определения стоимости инвестиций.2Количество объектов незавершенного строительства вследствие снижения финансирования строек приобрели в настоящее время массовое распространение. Так только в 2008 году не было завершено строительство 14,1 тыс. домов жилищного назначения, а в 2009 - 12,8 тыс. домов3, потерян огромный объем инвестиционного дохода.
Применяемые в строительстве методы оценки объектов дают в конечном результате большой разброс данных, что приводит к большому диапазону результатов оценки, которые затем приходится корректировать торгующим сторонам. Данная проблема показывает тот факт, что не существует механизма справедливой оценки стоимости даже готового строения, не говоря об объекте незавершенного строительства (ОНС). Для оценки комплексов, приносящих прибыль, используется в основном доходный подход к оценке, что позволило сформировать рыночный механизм данного сегмента инвестиций. Подобный механизм следует сформировать и для ОНС. В зарубежной практике ОНС оценивается с учетом доходного метода, но с применением соответствующих коэффициентов.
Объекты незавершенного строительства могут оцениваться как часть инвестиционного потенциала предприятия, отрасли или городского хозяйства, что требует эффективного управления инвестициями и адекватной оценки их стоимости. Объекты незавершенного строительства
Бойл Дж., Felicia PY Ли Объекты незавершенного строительства: учет и ставки налогообложения?// 1183&nid=6
2Промежуточный отчет. Оценка инвестиционной стоимости, строительства в соответствии с МСФО 40//
3Российский статистический ежегодник. 2010: Стат.сб./Росстат. - М., 2010. с. 476
показывают проблемы, связанные с развитием инвестиционного рынка недвижимости и отсутствием регуляторов. Таким образом, недостаток инвестиционного капитала в строительной сфере, осложняется отсутствием механизма инвестиционного регулирования отрасли.
Степень разработанности темы.
Анализ и обзор публикаций и научных исследований по тематике строительного бизнеса показывает, что разработке проблем становления и функционирования строительного рынка посвящены работы многих отечественных и зарубежных экономистов. Одновременно в науке активно рассматриваются вопросы, связанные с влиянием объектов незавершенного строительства на экономику страны и региона. Следует выделить следующих исследователей: В.Т. Александров, О.В.Архипов, А.Г. Асаул, В.И. Бабакин, М.А. Баяндин, В. В. Бузырев, М.Д. Бойко, А.А. Горбунов, П.Г. Грабовый, В.В. Григорьев, В.Т. Гроздов, А.А. Грунин, В. Н. Киданов, Н.А. Колесникова, B.C. Кухаренко, И.В. Мжельская, Е.С. Озерова, М.Б. Полякова, В.И. Римшин, А.Г. Ройтман, Е.П. Панкратов, М.В. Радзиевский, И.С. Радченко, И.А. Рахман, В.И. Ресин, А.Ю. Рогозина, А.А. Румянцева, В.М. Серов, С.А. Смоляка, В.П. Стороженко, И.А.Титова, С.А. Тюрина, В.З. Черняк, И. Г. Галкина, В.Ф. Гировского, Б. Я. Ионаса, Г.Э. Параубэк и др. В данных исследованиях сформулированы основные понятия и принципы, даны рекомендации по технико-экономической оценке многих видов объектов недвижимости, классифицированы методы и средства контроля технического состояния конструкций зданий, разработаны нормы длительности строительства, нормативные требования и параметры конструкций зданий, подлежащие контролю. А также разработаны основы теории ценообразования в строительстве и его практического применения в процедуре оценки недвижимости.
Так же в работе были использованы исследования зарубежных специалистов в области оценки: И. Ансоффа, В. Беренса, Дж. К. Ван
Хорна, Дж. Гэлбрейта, Ф. Котлера, П. Уилсона, П. Хавранека, К. Шим
Джейя, И. Шумпетера и др.
Однако имеется пробел в изучении, анализе, исследовании некоторых методологических, методических, практических вопросов, направленных на решение задач в области инвестиционного управления и экономической оценки объектов незавершенного строительства в современных рыночных условиях. ОНС как инвестиционный актив не находит эффективного управления, что проявляется в принятии решений вложения капитала или вхождения в бизнес и связанных с этими процессами экономическими категориями, понятиями, определениями, что связано с отсутствием единых стандартов оценки объектов незавершенного строительства, которая в современной экономической ситуации не отражает интересов участников рынка недвижимости. Таким образом, исследование подходов к методам экономической оценки объектов незавершенного строительства является актуальным.
Цель диссертационного исследованиязаключается в совершенствовании методов оценки ОНС с использованием механизма оценки их инвестиционного потенциала.
Задачи исследования.Для раскрытия поставленной цели в диссертации сформулированы следующие задачи:
провести концептуализацию определения «объект незавершенного строительства», его места и значения на современном рынке недвижимости;
определить классификационные признаки, особенности и критерии оценки объектов незавершенного строительства;
выделить экономические подходы к оценке объектов незавершенного строительства в условиях формирующегося рынка инвестиций в недвижимость;
- провести сравнение, выявить эффективность и проблемы
применения существующих методов оценки объектов незавершенного
строительств;
- обосновать предложения по совершенствованию системы методов экономической оценки объектов незавершенного строительства.
Объектом исследованияявляется инвестиционный рынок объектов незавершенного строительства.
Предметом исследованияявляется система финансово-экономических отношений при формировании инвестиционной оценке коммерческих объектов незавершенного строительства.
Соответствие паспорту специальностей.Диссертационное исследование соответствует пунктам специальности ВАК 08.00.10.
- «Финансы, денежное обращение и кредит» - п.5.1. Теория, методология и концептуальные основы формирования стоимости различных объектов собственности. п.5.2. Теоретическое и методологическое обоснование подходов к оценке имущества, капитала и привлеченных источников.
Научная гипотезаисследования основывается на предположении, что для стабильного развития инвестиций в рынок недвижимости, особенно в сегмент объектов незавершенного строительства, требуется применение адекватных методов оценки ОНС, позволяющих рассчитать справедливую стоимость объектов.
Информационные основы исследования.Теоретико-методологическую базу диссертационного исследования составляют российские и зарубежные исследования по общим экономико-строительным, и инженерно-экономическим проблемам, в первую очередь, инвестиционным проблемам управления объектами незавершенного строительства, а так же по оценке морального и физического износа здания, социально-правовым, организационно-управленческим аспектам развития инвестиционного комплекса объекта незавершенного строительства.
В рамках диссертационной работы проанализированы статистические материалы по состоянию фонда объектов незавершенного
строительства, осуществлен экономический анализ проектно-сметной документации заказных и конкурсных проектов, проведены обследования объектов в составе групп профессиональных оценщиков объектов строительства.
Методы анализа, используемые в работе.
В диссертационной работе использованы следующие методы: метод статистического анализа, количественного анализа, метод экономического анализа, метод системного анализа, метод сравнительного анализа, метод выборочного анализа, метод финансового анализа.
В процессе исследования также применялись элементы математической статистики и системного подхода, метод выделения классификационных признаков.
Статистическая и информационнаябаза диссертационного исследования
Статистической базой исследования являются материалы государственных статистических органов РФ и отдельных субъектов федерации, особенно статистика г. Москвы, отраслевая статистика, специализированные издания по оценке объектов строительства, в том числе незавершенного строительства.
Научная новизнаисследования заключается в следующем:
уточнено понятийное содержание «объект незавершенного строительства» на основании финансово-экономических показателей, предложена классификация «объектов незавершенного строительства» с учетом инвестиционного фактора;
выявлена специфика оценки объектов незавершенного строительства в условиях формирования инвестиционного рынка ОНС;
предложена классификация критериев и методов экономической оценки объектов незавершенного строительства;
разработан подход к реализации основных методов управления и
поэтапной оценки объектов незавершенного строительства;
предложен доходный метод оценки ОНС, как наиболее полно учитывающий все факторы влияющие на оценку ОНС
Практическая значимость диссертационной работы.
Практическая значимость диссертационной работы состоят в том, что результаты данного исследования могут быть использованы в качестве справочного материала при принятии решений по инвестированию и управлению объектами незавершенного строительства, при выявлении вариантов перепроектирования объектов незавершенного строительства и их реализации с учетом максимальной социально-экономической эффективности этих объектов.
Результаты и выводы, полученные при проведении исследования, могут быть использованы риэлторами, девелоперами и строительными предприятиями при оценке объектов незавершенного строительства. Материалы исследования могут быть использованы при создании учебно-методических комплексов для преподавания в учебных заведениях строительного и инвестиционного профиля.
Апробация работы.Основные результаты диссертационной работы были использованы автором и в практической работе
Диссертация состоит из введения, трех глав, 9 параграфов, выводов и списка литературы. Основной текст изложен на 180 страницах печатного текста и включает 10 таблиц, 1 диаграмму.
Во введении рассматривается актуальность, степень исследованности проблемы, цель и задачи, объект исследования, предмет исследования, методология исследования, используемые методы анализа, статистическая и информационная база, научная новизна, практическая значимость диссертационной работы.
Глава 1 «Теоретические подходы к анализу объектов незавершенного строительства»посвящена изучению и исследованию проблем экономического и правового определения «объекта незавершенного строительства», выделяются подходы к экономической
оценке объектов, рассматриваются причины и методика определения ликвидационной стоимости объекта в случае нарушения законодательства, потери объектом инвестиционной привлекательности.
Глава 2 «Анализ методических подходов к оценке объектов незавершенного строительства»раскрывает механизм оценки объектов незавершенного строительства затратным и сравнительным подходами, показывается их несоответствие развитию инвестиционного рынка. Приведенные методы рассматриваются применительно к объектам незавершенного строительства. В главе проводится не только теоретический, но и практический анализ применения данных методов для оценки ОНС.
Глава 3 «Пути совершенствования методов оценки ОНС»посвящена теоретическому анализу и практическому рассмотрению доходного подхода к оценке ОНС его роли в развитии инвестиционных отношений на рынке недвижимости. Указывается несоответствие применения затратно-доходного и сравнительно-доходного методов для оценки ОНС в России в ситуации отсутствия единого инвестиционного пространства и единого рынка ОНС, сегменты которого могли бы быть сравнимы между собой. В заключении изложены основные выводы и практические предложения, выработанные автором в процессе исследования.

Объект незавершенного строительства: определение и правовая характеристика

Экономическое развитие страны или региона часто напрямую зависит от развития строительного рынка, способствующего формированию бизнеса компаний или создающего гражданские объекты. В последнее десятилетие рынок строительства в России развивался очень интенсивно вследствие благоприятной рыночной конъюнктуры. Рост рынка привел к увеличению инвестиций в новые и текущие проекты, что привело к росту рынка оценки объектов бизнеса и строительства.4
Рыночная экономика стремиться к наиболее полному вовлечению ресурсов в товарный оборот. Экономический ресурс это фактор позволяющий получить экономический доход в результате его применения, и поэтому он становится товаром.6 Одним из таких ресурсов являются объекты незавершенного строительства. Но здесь следует указать, что объекты незавершенного строительства в одной местности будут товаром, а в другой нет, так как не будет спроса, хотя данные объекты будут иметь стоимость, определяемую затратным методом.
Разразившийся вслед за экономическим ростом финансовый кризис привел к остановке и консервации многих проектов из-за инфляции, роста стоимости кредитной нагрузки, что негативно повлияло на рынок строительства и привело к росту объемов долгов строительных компаний, которые вынуждены продавать частями или целиком свои проекты.
Единственным нормативным правовым актом, дающим хоть какое-то определение объектам незавершенного строительства, является «Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства», утвержденное протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 06.04. 94 N ФБ-8. Указанное Положение в п. 2 определяет следующие признаки объекта, который признается объектом незавершенного строительства: - истечение установленных сроков строительства; - приостановление строительства в связи с отсутствием средств и материально-технического обеспечения.
Для сравнения приведем определение незавершенного строительства, данное в Европейских стандартах оценки капитальных активов. Стандарт № 21. Анализ незавершенного строительства.
«Незавершенное строительство относится к строительным работам капитального характера, которые были начаты, но не завершены к соответствующей дате (т. е. дате оценки или подготовке финансового отчета)». В американской практике незавершенным строительством называют объем средств, необходимых для завершения строительства. Принято также определять уровень НС как отношение объема незавершенного строительства к годовому объему капитальных вложений. Этот показатель дает представление о том, в какой срок будет завершено строительство при намеченных годовых объемах инвестиций.
Обобщение точек зрения экономистов10 на проблему незавершенного строительства позволило нам отнести к ним:
- объекты, на которые разработана проектно-