Ивасенко, Анатолий Григорьевич. Земельно-ипотечное кредитование в России : трансформация и механизм регулирования

brief description

Ивасенко, Анатолий Григорьевич. Земельно-ипотечное кредитование в России : трансформация и механизм регулирования : диссертация ... доктора экономических наук : 08.00.10 / Ивасенко Анатолий Григорьевич; [Место защиты: Нац. исслед. Том. гос. ун-т].- Новосибирск, 2013.- 407 с.: ил. РГБ ОД, 71 14-8/69

Содержание к диссертации

Введение
1Трансформация земельно-ипотечных отношений в рыночной экономике
1.1 Земля как объект хозяйствования и кредитных отношений в условиях рынка 14
1.2 Экономическая сущность и отличительные черты земельной ипотеки, ее место в системе ипотечного кредитования 27
1.3 Отечественный и зарубежный опыт кредитного обеспечения использования земли: ретроспективный анализ и современное состояние 42
1.4 Проблемы развития системы кредитования под залог земли и факторы, сдерживающие развитие земельно-ипотечного рынка в России 58
2Методологический подход к формированию системы земельно-ипотечного кредитования и механизма регулирования
2.1 Синергетический подход к формированию системы и механизма земельно-ипотечного кредитования: факторы, условия и принципы 69
2.2 Выбор и обоснование организационно-финансовой схемы кредитного механизма земельной ипотеки 93
2.3 Синергетическая модель системы земельно-ипотечного кредитования и развитие ее инфраструктурного обеспечения 112
2.4 Основные этапы развития и эффективность системы земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве 126
3Методический подход к развитию инфраструктуры кредитных отношений в системе земельно-ипотечного кредитования
3.1 Институциональные основы формирования финансово-кредитной инфраструктуры и механизм привлечения финансовых ресурсов в систему земельно-ипотечного кредитования 146
3.2 Методический подход к рефинансированию земельно-ипотечных кредитов: схемы взаимодействия участников и инструменты секьюритизации ипотечных активов ... 170
3.3 Инструменты земельно-ипотечного кредитования и комплекс моделей согласования интересов участников системы земельно-ипотечного кредитования... 202
3.4 Управление рисками в системе земельно-ипотечного кредитования 225
4Разработка рекомендаций по реализации методологического и методического подходов к созданию системы и механизма земельно-ипотечного кредитования
4.2 Методические положения по созданию благоприятных правовых, организационных и финансово-экономических условий функционирования системы земельно-ипотечного кредитования 276
4.3 Разработка проекта формирования системы и механизма регулирования земельно-ипотечного кредитования на региональном уровне 310
4.4 Эффективность создания, порядок, этапы и сроки реализации системы земельно-ипотечного кредитования 331
Заключение 347
Список использованных источников

Экономическая сущность и отличительные черты земельной ипотеки, ее место в системе ипотечного кредитования
Выбор и обоснование организационно-финансовой схемы кредитного механизма земельной ипотеки
Методический подход к рефинансированию земельно-ипотечных кредитов: схемы взаимодействия участников и инструменты секьюритизации ипотечных активов
Разработка проекта формирования системы и механизма регулирования земельно-ипотечного кредитования на региональном уровне

Введение к работе

Актуальность темы исследования.
Современный этап трансформации экономических отношений предполагает повышение эффективности использования земельного фонда страны, пересмотра взглядов на роль и место земли как важнейшего элемента национального богатства, объекта хозяйствования и объекта экономических отношений в условиях рынка. Развитие аграрного предпринимательства является одним из ключевых факторов стабилизации, оживления и постепенного подъема экономики России. Социально-экономическая значимость рассматриваемой проблематики определяется тем, что проблема развития предпринимательских структур в сфере сельского хозяйства в современной России выходит за рамки сугубо экономической категории и напрямую затрагивает вопросы социального и демографического характера, определяя возможности устойчивого развития российских регионов и страны в целом.
В механизме финансового обеспечения предпринимательских структур в аграрном секторе экономике особое место принадлежит рационально организованной системе кредитования. Специфика сельскохозяйственного производства, обусловленная, прежде всего, природно-климатическими условиями, оказывает существенное влияние как на формирование финансовых потребностей предпринимательских структур в аграрном секторе экономики, так и на организацию их кредитного обеспечения.
Общая потребность отрасли в субсидируемом финансировании со стороны всех кредитных организаций по прогнозам составит не менее 2 трлн рублей . Однако воспользоваться банковским капиталом могут немногие, поскольку у большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей отсутствует залоговое имущество, достаточное для обеспечения возврата кредита. В то же время субъекты аграрного предпринимательства имеют в собственности или используют на правах аренды земельные участки, которые во всем мире рассматриваются как самая лучшая гарантия кредитоспособности заемщика наравне с любым недвижимым имуществом.
Таким образом, институт земельной ипотеки занимает одно из центральных мест в системе функционирования и развития сельскохозяйственного сектора, так как залог земель рассматриваемой категории является одним из наиболее эффективных средств обеспечения обязательств и должен способствовать привлечению инвестиций в сферу сельского хозяйства, опосредуя ее развитие. Это повышает значимость развития теории и методологии разработки эффективной системы земельно-ипотечного кредитования (СЗИК) в аграрном секторе экономики.
Степень научной разработанности проблемы.Проблема земельно-ипотечного кредитования затрагивает широкий круг вопросов развития финансово-кредитных отношений.
1Трушин Ю.В. Государственная программа развития сельского хозяйства: кредитный аспект // Деньги и кредит. - 2007. - № 7. - С. 33 - 37.
Организационно-экономические основы финансово-кредитного механизма и общие теоретические вопросы развития кредита описаны в работах И.Е. Ададурова, И.Г. Балабанова, Г.Н. Белоглазовой, Н.И. Валенцевой, Е.Ф. Жукова, А.Г. Зельднера, М.М. Коробейникова, А.Я. Кибирова, З.А. Круш, О.Н. Лаврушина, М.Л. Лишанского, В.В. Масловой, Г.Б. Поляка, И.А. Разу-мовой, В.А. Савиновой, А.В. Ткача, А.И. Хицкова, Л.И. Холода, Р.Н. Черния, М.А. Яхьяева и др.
Вопросы, касающиеся особенностей функционирования земельного рынка, правового статуса и оценки земель сельскохозяйственного назначения отражены в работах следующих авторов: А.А. Варламова, В.А. Горемыкина, Е.В. Иванкиной, И.А. Иконицкой, Н.И. Кресниковой, О.Б. Леппке, П.Ф. Лой-ко, Е.Г Пащенко, В.Н. Петрова, В.Н. Хлыстуна, Н.И. Шагайды, A.M. Югая и др.
Среди работ, посвященных становлению и развитию земельного ипотечного кредитования в дореволюционной России и западных государств, следует отметить, научные труды СВ. Бородаевского, Л.В. Гантовера, М.Я. Герценштейна, A.M. Гурьева, А.П. Корелина, В.Д. Мехрякова, В.В. Морачев-ского, А.А. Никонова, Н.А. Проскуряковой, Д.И. Рихтера, Я.А. Сербиновича, М.Л. Хейсина, Л.В. Ходского, С.С. Хрулева, А.В. Чаянова и др.
Основы системы сельскохозяйственного кредитования под залог земель и особенности её функционирования в условиях рыночной экономики рассматриваются в научных публикациях отечественных ученых-экономистов и практиков Н.А. Борхунова, А.А. Голованова, А.В. Гордеева, Л.И. Колычева, И.В. Палаткина, В.М. Пахомова, Э.А. Сагайдака, Е.В. Серовой, Ю.В.Трушина, А.А. Хандруева, Д.Б. Эпштейна, Р.Г. Янбых, а также зарубежных - Д.В. Адамса, Б. Дж. Макдоналда, К. Пиплза, Г.Л. Пипрека, Дж. Д. фон Пишке, Л. Так, Я. Ярона и др.
Специфика использования кредита в АПК и рефинансирование кредитных требований на основе их секьюритизации раскрыта в работах Х.П. Бэра, Р. Вриза, К.М. Ерошенкова, И.В. Захарова, С.Н. Кабушкина, В.В. Кияткиной, М.А. Коньковой, В.К. Крутикова, Ю.И. Меликова, СИ. Мутовина, Л.М. Рез-вановой, А.В. Пожарникова, Ю.В. Трушина, С.Л. Шварца, И.А. Штыровой и др.
Несмотря на высокую значимость полученных указанными выше авторами результатов, следует отметить, что до сих пор не проводилось комплексных исследований, освещающих теоретические и прикладные аспекты функционирования системы земельно-ипотечного кредитования. Существуют работы, касающиеся отдельных сторон истории развития и современной практики земельно-ипотечного кредитования; особенностей залога земель сельскохозяйственного назначения; проблем секьюритизации банковских активов и др. Практически отсутствуют исследования теоретических основ земельно-ипотечного кредитования, особенностей построения системы ипотечного кредитования под залог земель в современных российских условиях:
объектов земельно-ипотечного кредитования и специфики его механизма, системы управления комплексным риском при кредитовании под залог земли.
Названные обстоятельства определили выбор темы, цели и задачи, объект и предмет настоящего исследования.
Целью диссертационного исследованияявляется развитие методологии, теории и механизмов ипотечного кредитования сельскохозяйственных организаций под залог земель сельскохозяйственного назначения как инструмента стимулирования устойчивого развития отрасли. Исходя из этой цели, исследование велось в трех направлениях: развитие теоретической базы земельного ипотечного кредитования на федеральном и региональном уровнях, разработка механизмов реализации и регулирования системы земельно-ипотечного кредитования, обоснование практических рекомендаций по повышению эффективности функционирования системы земельно-ипотечного кредитования.
В процессе работы над теоретической базой земельно-ипотечного кредитования были поставлены задачи:
исследовать сущностное содержание земельной ипотеки, ее понятийный аппарат, дополнить теоретические основы и прикладные аспекты земельно-ипотечных отношений с учетом специфики российской экономики;
обосновать методологический подход к формированию системы земельно-ипотечного кредитования и концептуальные положения механизма ее регулирования;
выявить проблемы и тенденции формирования СЗИК, определить факторы и условия развития земельной ипотеки в России.
С целью расширения методического инструментария реализации системы земельно-ипотечного кредитования были поставлены задачи:
определить институциональные основы финансово-кредитной инфраструктуры СЗИК;
предложить методический подход к рефинансированию земельно-ипотечных кредитов с использованием различных схем взаимодействия участников и инструментов секьюритизации ипотечных активов;
разработать модель организационно-финансового механизма государственной поддержки СЗИК;
предложить методику оценки эффективности системы земельно-ипотечного кредитования на макро- и микроуровне.
Для обоснования практических рекомендаций по развитию СЗИК были поставлены следующие задачи:
обосновать приоритетные направления механизма государственного регулирования, стимулирующие формирование эффективной системы земельно-ипотечного кредитования;
разработать предложения по совершенствованию системы земельно-ипотечного кредитования, включая направления развития нормативно-
правовой базы регулирования земельно-ипотечных отношений, мероприятия по созданию благоприятной налоговой среды для ее развития, направления совершенствования оценки земли и недвижимости в сельском хозяйстве и инфраструктуры залога земли, а также рекомендации по развитию ипотечного страхования.
Объект исследования:система земельно-ипотечного кредитования.
Предметом исследованияявляются кредитно-финансовые отношения в рамках системы земельно-ипотечного кредитования и механизмы их регулирования.
Область исследования.Диссертационное исследование проведено по специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит в рамках разделов: 3.6 - «Отраслевые финансы»; 9.3 - «Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования»; 9.4 - «Моделирование кредитных систем и кредитного механизма» Паспорта специальностей научных работников (экономические науки).
Теоретическая и методологическая база исследования.Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды ведущих отечественных и зарубежных авторов в области теории и практики кредитования аграрного сектора, в том числе под залог земель сельскохозяйственного назначения, а также законодательные и нормативные правовые акты, регулирующие порядок кредитования, ипотеку и операции с земельными участками. В основе методологии исследования - диалектическая логика и системный подход, которые позволяют в динамическом развитии рассмотреть процессы земельно-ипотечного кредитования.
В процессе исследования использованы различные методы научного познания: логики, сравнения, группировки, абстрагирования, корреляционно-регрессионный анализ, методы экспертных оценок.
Информационную базу исследованиясоставили статистические данные и аналитические справочники Федеральной службы государственной статистики, Министерства сельского хозяйства РФ, Российского фонда федерального имущества, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Департамента по управлению земельными ресурсами Орловской области, статистические и информационные материалы Министерства природных ресурсов Российской Федерации, других министерств и ведомств РФ, финансовая отчетность ОАО "Россельхозбанк", материалы агентств недвижимости, данные электронных средств массовой информации и электронных справочных и справочно-информационных систем, а также фактические материалы, собранные в ходе исследования лично автором.
В качествеисходной научной гипотезыисследования выдвинуто положение о том, что в условиях трансформации структуры собственности на землю, развития частного землевладения и рынка земли в России формирование системы ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйст-
венного назначения будет способствовать привлечению финансовых ресурсов в аграрный сектор экономики, созданию условий расширенного воспроизводства, решению социальных, экологических проблем, а также повышению уровня и качества жизни на селе.
Научная новизнадиссертационного исследования заключается в том, что в работе предложена научная концепция формирования национальной земельной ипотеки на основе разработки теории и методологии управления социально-экономическим развитием рынков земли и ипотечного кредитования с целью активизации воспроизводственных процессов в сельском хозяйстве страны.
При разработке концепции лично автором получены следующие научные результаты:
1. Систематизированы и обоснованы теоретические положения земельной ипотеки как формы организации ипотечного кредитования для развития расширенного воспроизводства в сельском хозяйстве и механизма земельно-ипотечного кредитования как многоуровневой системы: уточнены основные понятия, функции, роль, отличительные черты, принципы и проблемы развития национальной земельной ипотеки.
2. Предложен методологический подход, предполагающий создание целостной эффективно функционирующей СЗИК субъектов аграрного предпринимательства, основанной на взаимодействии первичного и вторичного рынков земельно-ипотечных кредитов и механизме рефинансирования кредиторов с использованием различных схем взаимодействия участников и инструментов секьюритизации ипотечных активов.
3. Предложена методика оценки эффективности национальной системы земельно-ипотечного кредитования на макроуровне на основе учета ее влияния на следующие экономические процессы: динамику ВВП (ВРП), развитие фондового рынка и банковской системы, развитие отдельных отраслей народного хозяйства (сельского хозяйства), решение социальных проблем и пр.
4. Определены институциональные основы финансово-кредитной инфраструктуры СЗИК как совокупности банковских и небанковских организаций, при этом выявлены структурные элементы земельно-ипотечных отношений, включающие субъектов аграрного предпринимательства (заемщиков), потенциальных кредиторов и регулятора земельно-ипотечных отношений в лице государства и предложен механизм взаимодействия элементов (ядер) рассматриваемой системы земельно-ипотечного кредитования при привлечении кредитных ресурсов.
5. Предложен методический подход к рефинансированию земельно- ипотечных кредитов с использованием различных схем взаимодействия уча стников и инструментов секьюритизации ипотечных активов. В рамках под хода предложен вариант организационно-финансовой структуры по привле чению долгосрочных финансовых ресурсов в СЗИК в форме небанковской кредитной организации в форме земельно-ипотечного агентства. В качестве
основных инструментов секьюритизации земельно-ипотечных активов предложены: продажа пула ипотечных кредитов другому банку, рефинансирование через ПФ, рефинансирование через ПИФы, эмиссия ипотечных ценных бумаг.
6. Разработан комплекс моделей минимизации потерь и колебаний потерь банка при исполнении графика ипотечных платежей заемщиками для кредитов с различными схемами начисления процентной ставки: с фиксированной ставкой; с плавающей ставкой; с гибридной ставкой. Разработаны практические рекомендации по использованию результатов моделирования процессов ипотечного кредитования в части возможности предотвращения и минимизации потерь банка по ипотечным кредитам в каждый конкретный момент времени.
7. Разработана методика определения экономически обоснованных величин процентных ставок по ипотечным кредитам в системе земельно-ипотечного кредитования на основе разделения издержек банка по выдаче земельно-ипотечных кредитов на затраты, обусловленные объективными факторами и затратами, связанными с деятельностью самого кредитного учреждения.
8. Выявлены основные риски участников СЗИК (процентный, кредитный, валютный риск, риск ликвидности и риск р