Лепилин Дмитрий Александрович. Финансовый механизм развития жилищного строительства в России

brief description

Лепилин Дмитрий Александрович. Финансовый механизм развития жилищного строительства в России : диссертация ... кандидата экономических наук : 08.00.10 / Лепилин Дмитрий Александрович; [Место защиты: Сарат. гос. соц.-эконом. ун-т].- Саратов, 2009.- 181 с.: ил. РГБ ОД, 61 09-8/2846

Содержание к диссертации

Введение
Глава 1.Основы организации финансовых отношений в сфере жилищ ного строительства12
1.1. Характеристика финансовых отношений на рынке жилья 12
1.2. Субъектный состав рынка жилья и источники финансового обеспечения жилищного строительства 23
1.3. Содержание и особенности финансовых потоков в жилищном строительстве 34
Глава 2.Финансовая политика развития жилищного строительства...49
2.1. Содержание финансовой политики развития рынка жилья 49
2.2. Особенности формирования цен в жилищном строительстве 84
Глава 3.Приоритеты финансового обеспечения политики развития жилищного строительства98
3.1. Механизм государственной финансовой поддержки жилищного строительства 98
3.2. Совершенствование механизма привлечения средств инвесторов и покупателей жилья 116
3.3. Финансовые аспекты развития государственно-частных партнерств для обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой 127
Заключение 152
Список использованных источников

Введение к работе

Актуальность темы исследования. В настоящее время особую социально-экономическую значимость приобретает проблема полноты и эффективности финансового обеспечения такой социально и экономически значимой сферы как жилищное строительство, и, вместе с тем, - проблема достижения реальной доступности жилья на фоне высоких цен на жилую недвижимость и низкой платежеспособности населения в современных условиях глобального экономического кризиса.
Объем жилищного фонда в Российской Федерации по состоянию на январь 2008 г. составлялболее3 млрд.кв.м., в то же время, для удовлетворения существующей в 2008 году потребности населения в жилье жилищный фонд необходимо увеличить до 5 млрд.кв.м. Средняя обеспечешюсть жилой площадью населения в стране составляет 21,1 кв. м на человека, что в 2 раза ниже, чем в среднем по Европе. Кроме того, поставленная правительством цель о достижении реальной доступности жилья путем значительного увеличения объема жилищного строительства не достигнута. Несмотря на реализацию соответствующих государственных целевых программ, жилье фактически остается доступным только для инвесторов-спекулянтов, приобретающих жилую недвижимость не для собственного пользования, а в инвестиционных целях, что неминуемо ведет к еще большему раздуванию цен на рынке жилья.
Возможность улучшения жилищных условий - важный показатель повыше ния благосостояния населения, предпосылка социальной и экономической ста бильности государства, поэтому решение жилищной проблемы граждан должно стать одним из приоритетов государственной политики в Российской Федера ции. Более 40% населения России проживает в условиях, не отвечающим мини мальным требованиям благоустройства и комфортности. Около 3,1 млн. семей (6,4% населения страны) приняты органами местного самоуправления на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. По данным социологических оп росов, в настоящее время не удовлетворены своими жилищными условиями бо лее 60% семей страны. При этом фактически улучшить свои жилищные условия при существующем уровне доходов и цен на жилье могут не более 20% населе ния страны. Отсутствие реальных возможностей у населения обеспечить свои потребности в комфортных условиях проживания препятствует полноценному и гармоничному развитию личности, снижает демографическую активность насе ления, обостряет социальную напряженность в обществе, что в итоге приводит к замедлению экономического развития страны. ..'..'.'
Одним из факторов, ограничивающих возможность увеличения объемов строительства жилья, является ресурсные ограничения строительного комплекса. Развитие строительного комплекса тормозит изношенность производственных мощностей, низкая конкурентоспособность ряда отечественных строительных материалов, недостаточный уровень внедрения современных технологий строительства и производства строительных материалов, дефицит квалифицированных кадров на всех уровнях. По оценке Федеральной службы государст-
венной статистики износ основных фондов в промышленности строительных материалов составляет не менее 44%. В то же время, повсеместно наблюдаются многократные превышения затрат строительных организаций на всех этапах процесса капитального строительства, начиная от оформления земельного участка, приобретения строительных материалов и, заканчивая моментом подключения жилого здания к системе коммунальной инфраструктуры.
Несовершенство финансовых механизмов в сфере строительства и приобретения жилья, низкая платежеспособность населения на фоне растущих цен на жилье, монополизированность рынка жилья и непрозрачность финансовых потоков строительных организаций тормозят развитие жилищного строительства в целом и не приближают нас к реальной доступности жилья.
Вышеуказанные обстоятельства обусловливают актуальность темы настоящего диссертационного исследования, в котором на основе комплексного и системного подходов предлагается решение проблемы полного, эффективного и прозрачного финансового обеспечения жилищного строительства.
Степень разработанности темы диссертационного исследования. Несмотря на свою актуальность, проблема построения финансового механизма развития жилищного строительства, а также формирования и реализации результативной государственной финансовой политики на местах в теоретическом, методологическом и организационном аспектах далека от своего полного разрешения.
Основой теории и методологии финансового обеспечения исследуемой отрасли выступает общая теория финансов. Поэтому методологической базой при разработке исследуемых проблем послужили научные труды в области теории финансов таких экономистов, как СВ. Барулин, Э.А. Вознесенский, А.Г. Грязнова, Л.А. Дробозина, А.Ю. Казак, Т.М. Ковалева, В.М. Родионова, М.В. Романовский, Б.М. Сабанти, В.И. Самаруха и др.
Проблемы теории финансов организаций, ценообразования и бюджетирования широко представлены в работах В.В. Ковалева, И.В. Липсица, Д.С. Моляко-ва, А.Д. Шеремета, Р.С. Сайфулина, В.П. Савчука, П.А. Фомина, В.Е. Черкасова, А.В. Якуниной. Вопросами государственного регулирования и реализации эффективной государственной финансовой поддержки экономики России успешно занимались СБ. Ефимова, А.М.Лавров, А.В. Улюкаев, Ю.В. Федорова, Е.А. Черныш, Л.И. Якобсон, М.Н. Яндиев и др.
Управлению капитальным строительством в целом и особенностям организации отраслевых финансовых отношений посвящены труды С.А. Верещагина, Т.М. Говоренковой, В.М. Семенова, Э.К. Трутнева и др.
Однако чаще всего имеющиеся научные исследования посвящены экономико-правовым вопросам финансового планирования жилищного строительства на уровне организаций, а также кредитования инвестиционно-строительных проектов. Что касается проблемы построения финансового механизма развития жилищного строительства в рамках единой концепции на основе комплексного совершенствования всей системы финансовых отношений, то она практически не разработана. Нуждаются в разработке вопросы методологического и методического обеспечения ценообразования на рынке жилья, формирования устойчивой
финансовой базы строительных организаций, результативной государственной финансовой поддержки, привлечения частных инвестиций и другие аспекты финансового обеспечения функционирования отрасли в целом. Не менее остро стоят проблемы новых и доступных источников финансирования жилищного строительства, а также действенных адекватных финансовых механизмов развития исследуемой отрасли.
Таким образом, недостаточная степень разработанности проблемы подтверждает актуальность темы исследования и необходимость ее теоретического, методологического и практического развития, что предопределило цель, задачи и структуру работы.
Целью диссертационного исследованияявляется разработка научно-обоснованного финансового механизма жилищного строительства в России на основе развития методологических подходов финансового обеспечения, механизмов бюджетного финансирования и привлечения частных инвестиций.
В рамках указанной цели в диссертации поставлены следующиеосновные задачи исследования:
исследовать особенности рынка жилья и представить характеристику финансовых отношений, возникающих в процессе жилищного строительства;
выделить и дополнить субъектный состав рынка жилья и источники финансирования жилищного строительства, составляющие в совокупности систему финансового обеспечения жилищного строительства;
-исследовать специфику организации отраслевых финансовых потоков в системе договорных отношений в жилищном строительстве;
рассмотреть содержание и эволюцию государственной жилищной политики и на этой основе определить особенности, приоритеты и условия развития финансовой политики в жилищном строительстве;
изучить особенности и выделить недостатки ценообразования в сфере жилищного строительства, препятствующие установлению реальной цены на жилье;
-разработать меры государственной финансовой поддержки жилищного строительства в зависимости от назначения строящегося жилья;
предложить пути совершенствования механизма привлечения средств инвесторов и покупателей жилья;
исследовать финансовые аспекты развития государственно-частных партнерств и предложить меры по совершенствованию механизма финансового обеспечения подключения объектов жилищного строительства к коммунальной инфраструктуре.
Предметом исследованияявляются денежные отношения, возникающие в процессе финансового обеспечения жилищного строительства, формирования и использования отраслевых финансовых ресурсов и доходов.
Объектом исследованияявляются финансы жилищного строительства в целом и организаций, участвующих в инвестиционно-строительной деятельности.
Методологической основой исследованиявыступили системный и диалектический методы познания, раскрывающие возможности изучения экономи-
ческих явлений в их развитии, взаимосвязи и взаимообусловленности. При исследовании финансов жилищного строительства использовались также методы научной абстракции, моделирования, анализа и синтеза, группировки и сравнения.
Теоретическую базуисследования составили труды отечественныхизарубежных экономистов в области экономической теории, теории государственных и муниципальных финансов, теории финансов организаций и бюджетирования, методологии ценообразования, практики функционирования финансовых отношений в жилищном строительстве. В работе широко использовались программные документы, законодательные и нормативные акты Российской Федерации и субъектов Федерации в области финансов, финансовой политики, реализации жилищной политики и организации местного самоуправления.
Методологической основой исследования выступили системный и диалектический методы познания, раскрывающие возможности изучения экономических явлений в их развитии, взаимосвязи и взаимообусловленности. При исследовании финансовых аспектов функционирования рынка жилья использовались также общенаучные методы научной абстракции, моделирования, анализа и синтеза, группировки и сравнения.
Информационной базой работыпослужили законодательные акты и нормативные документы государственных органов власти РФ, данные Федеральной службы государственной статистики РФ, материалы Министерства регионального развития РФ, Министерства финансов РФ, технико-экономические и финансовые показатели деятельности строительных организаций, обзорные, справочные данные и результаты исследований отечественных и зарубежных специалистов, опубликованные в периодической печати и сети Интернет.
Наиболее важные научные результатыдиссертационного исследования заключаются в следующем:
-на основе раскрытия специфики функционирования жилищной сферы в современных условиях конкретизирован субъектный состав рынка жилья и финансовых отношений в сфере жилищного строительства;
-раскрыто понятие финансового механизма жилищного строительства как системы форм, методов и инструментов аккумуляции финансовых ресурсов и финансирования расходов на строительство жилья,атакже представлена его структура (элементы, методы и инструменты);
-разработаны в комплексе организационные основы функционирования финансовых отношений в жилищном строительстве с учетом отраслевой, организационно-правовой и социально-экономической специфики; представлена развернутая схема движения финансовых потоков в сфере жилищного строительства с учетом особенностей построения договорных отношений на современном этапе;
-определены приоритеты, рыночные условия и ограничения реализации финансовой политики в жилищном строительстве в России в сфере развития механизмов привлечения инвестиций, кредитования, страхования, укрепления финансов строительных организаций и в сфере приобретения жилья;
-на основе анализа особенностей ценообразования в сфере жилищного строительства разработаны меры по установлению прозрачности и достоверности структуры реальных затрат строительных организаций и структуры реальной стоимости жилья;
- предложено внедрить поэтапную систему управления затратами для опре деления стоимости строительства на основных стадиях инвестиционно- строительного процесса (на стадии планирования, проектирования и осуществ ления строительства и расчетов за выполнение работы);
-представлены меры государственной финансовой поддержки жилищного строительства в зависимости от назначения строящегося жилья в коммерческом секторе (коммерческое жилищное строительство, строительство жилья коммерческого найма) и некоммерческом секторе (строительство жилья социального найма, кооперативного и индивидуального жилья, специализированного и маневренного жилья);
-дополнен состав финансовых инструментов привлечения частных инвестиций в жилищное строительство и предложены механизмы привлечения средств граждан (покупателей) на основе развития ипотечного кредитования, накопительной системы приобретения жилья и долевого участия в строительстве;
- в целях своевременного обеспечения земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой разработаны альтернативные варианты финансирования подключения без повышения тарифов на комму нальные услуги в рамках государственно-частных партнерств.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования. Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что его результаты способствуют расширению методологической базы, необходимой для эффективного финансового обеспечения жилищного строительства. Конкретно это выразилось в раскрытии специфики современного рынка жилья и отраслевых финансовых отношений; систематизации, дополнении, уточнении и сведении в единый комплекс теоретических и организационно-методологических основ финансов жилищного строительства. Теоретические результаты исследования легли в основу авторских прикладных разработок и могут быть использованы при преподавании и изучении специальных финансовых дисциплин.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается в разработке организационных основ, методических подходов и рекомендаций по построению эффективной системы финансового обеспечения, бюджетного финансирования и привлечения частных инвестиций на основе государственно-частных партнерств и развития накопительных схем приобретения жилья, что позволит повысить реальную доступность жилья и прозрачность финансовых потоков строительных организаций. Разработанные автором методические подходы и предложенные рекомендации могут быть использованы при разработке целевых программ модернизации и развития строительного комплекса на уровне субъекта РФ и органов местного самоуправления, а также строительными организациями.
Апробация диссертационного исследования.Основные результаты исследования были доложены автором на научно-практических конференциях в 2007-2009 гг. в Саратовском государственном социально-экономическом университете.
Практические рекомендации автора используются в Комитете капитального строительства г. Саратова при разработке методического обеспечения и нормативно-правовых актов в сфере жилищного строительства, а также целевых программ территориального развития, что подтверждено справкой о внедрении. Основные теоретические положения диссертационной работы используются в качестве учебно-методического материала по дисциплинам "Финансы", "Финансы предприятий (организаций)" в Саратовском государственном социально-экономическом университете, что также подтверждено справкой о внедрении в учебный процесс.
По теме диссертации опубликовано 6 научных трудов общим объемом 2,6 п.л., из них 2 статьи в изданиях, рекомендованных ВАК.
Структура и объем работы.Работа имеет следующую структуру, определенную логикой исследования и совокупностью решаемых в нем задач:

Субъектный состав рынка жилья и источники финансового обеспечения жилищного строительства

Сами объекты рынка жилья могут классифицироваться по нескольким характеристикам: по качеству квартиры (площадь, количество комнат, балкон, этаж и др.), дома (материал стен, время постройки, наличие лифта, консьержа, др.), района города (удаленность от центра, экологичность, развитость инфраструктуры района, др.).
Интересный и достаточно распространенный способ классификации жилья основывается на качестве материалов, из которых сооружен дом. В России, например, выделяют блочные (монолитные) дома, панельные дома 5-9 этажей, панельные дома 12 этажей и выше, кирпичные дома. Качество этих домов, комфорт проживания в них, а следовательно - и цена, сильно различаются, что позволяет использовать эти критерии для классификации.
За рубежом почти не используется такая классификация, разве что в последнее время выделяются так называемые «natural house», которые сооружены из полностью экологически чистых материалов и требуют минимальное количество ресурсов для эксплуатации. Особенно, дома такого типа распространены в Германии и на западном побережье США, а также - в меньшей степени — в Великобритании. і
США применяется классификация жилья по типу домов: «family house» (Российский аналог — коттедж), «town house» (таунхаусы - совмещенные многоуровневые квартиры повышенной комфортности), и «apartments» (обычные квартиры).
В Российской практике рынок жилья также классифицируется по уровню жилых объектов: стандартое (массовое) жильё, жильё повышенной комфортности, и так называемое «элитное» жильё. Эта классификация достаточно условна и основные факторы, которые принимаются во внимание — это комфортность и эксклюзивность объекта, наличие дополнительных удобств и услуг, расположение и, как следствие, цена.
Существуют также некоторая специфика продвижения строительной продукции1: 1) вся строительная продукция, появляющаяся на рынке сбыта начинает конкурировать с уже созданной. Цены на вторичном рынке недвижимость на порядок ниже, чем цены на новую продукцию, что создает сложности в реализации новых объектов; 2) вследствие того, что строительная продукция имеет длительный срок пользования, покупатель редко обращается на рынок недвижимости-за новым продуктом, а улучшает уже имеющийся; 3) локальность продукции ставит строительную организацию в зависимость от социально-экономического развития региона; 4) финансирование необходимо планировать, учитывая продолжительный цикл создания строительной продукции; 5) организация вступает во взаимодействие с большим количеством партнеров, которые принимают участие в процессе возведения объекта, что является дополнительным источником риска.
Все эти особенности оказывают серьезное влияние, как на деятельность строите