Оганесян, Григорий Дживанович. Совершенствование механизма ипотечного жилищного кредитования в России

brief description

Оганесян, Григорий Дживанович. Совершенствование механизма ипотечного жилищного кредитования в России : диссертация ... кандидата экономических наук : 08.00.10 / Оганесян Григорий Дживанович; [Место защиты: Сам. гос. эконом. ун-т].- Самара, 2011.- 173 с.: ил. РГБ ОД, 61 12-8/909

Содержание к диссертации

Введение
Глава 1.Теоретические основы механизма ипотечного жилищного кредитования11
1.1. Экономическая сущность и особенности финансов ипотечного жилищного кредитования 11
1.2. Методические подходы к анализу функционирования финансового механизма ипотечного кредитования 24
1.3. Особенности механизма ипотечного кредитования в России 47
Глава 2.Анализ финансового механизма ипотечного жилищного кредитования в России60
2.1. Анализ состояния рынка недвижимости 60
2.2. Оценка тенденций развития ипотечного кредитования в России 76
2.3 .Анализ функционирования механизма ипотечного жилищного кредитования 92
Глава 3.Совершенствование финансового механизма ипотечного жилищного кредитования111
3.1.Направления совершенствования финансового механизма ипотечного жилищного кредитования 111
3.2. Рекомендации по совершенствованию финансового механизма ипотечного жилищного кредитования 127
Заключение 144
Библиографический список 148
Приложения

Введение к работе

Актуальностьтемы исследования.Проблема реформирования системы ипотечного кредитования является актуальной экономической и социальной проблемой современной России. В последнем Послании Президента РФ Федеральному Собранию говорилось о приоритетности развития ипотечной системы, о важности акцентирования на этой проблеме всех уровней государственного управления, включая как федеральное правительство, так и региональные власти. Проблема ипотечного кредитования широко обсуждается в научных, коммерческих и государственных кругах.
Проблема ипотечного кредитования жилья в России вышла на одно из первых мест в начале 1990-х гг. в связи с недостаточностью государственных средств, направляемых на строительство жилья, и с обострением кризиса государственных финансов.
Несмотря на принятие целого ряда национальных программ и введение в действие новых финансово-кредитных механизмов ипотечного кредитования жилья, государство не смогло с их помощью компенсировать резкое сокращение бюджетных отчислений на строительство. Из общего объема средств, расходуемых на строительство жилья, 26% приходится на индивидуальное жилищное строительство, 25% составляет долевое строительство в рамках одноименного Федерального закона от 24.12.2004 г. № 214-ФЗ, около 10% - бюджетное строительство. Оставшаяся доля - это также средства населения, только в иных, не всегда легитимных формах, и значительно меньшая часть - средства юридических лиц и кредитов, им предоставленных.
По мнению специалистов, основными путями решения жилищной проблемы являются следующие:
- демонополизация рынка строительства жилья;
- формирование структуры рынка, которая сделает жилье доступ ным в той или иной форме: для большинства россиян.
Способы решения первой проблемы видятся в двух направлениях. Первое включает в себя создание рынка доступных земельных участков для строительства жилья через механизм открытых земельных аукционов. В этом направлении начал действовать Фонд содействия развитию жилищного строительства. Второе направление - создание в сфере жилищного строительства саморегулируемых организаций и снижение административных барьеров.
Вопросы доступности жилья являются более сложными. Исследования показывают, что в 2010 г. только 18% россиян с помощью ипотечно-
го кредита без дополнительной поддержки со стороны государства способны были приобрести жилье, которое соответствует российским стандартам обеспечения жилыми помещениями. У половины населения (в том числе и со средним доходом) отсутствует возможность как приобретать, так и арендовать жилье. Примерно 30-35% россиян нуждаются в социальном жилье.
Между тем целевой показатель доли семей, имеющих возможность приобрести жилье за счет собственных и заемных средств, который заложен в разработанную по поручению Президента РФ Долгосрочную стратегию развития ипотечного кредитования жилья в Российской Федерации, должен к 2030 г. составить 60%. Для значительной доли россиян (примерно 40%), которые не смогут самостоятельно участвовать в приобретении или аренде жилья, должны появиться иные возможности. Имеется в виду некоммерческий наем жилья, жилищно-строительная кооперация с поддержкой государства (муниципалитетов), фонд социального использования, специализированны]!! фонд (общежития, маневренный фонд для мигрантов и т.д.).
В нашей стране вышел ряд монографий и десятки журнальных статей, защищены кандидатские и докторские диссертации по вопросам ипотечного кредитования жилья в Российской Федерации. Однако, как нам представляется, в большинстве публикаций данная проблема рассматривается слишком односторонне. Речь идет об ипотеке как определенном виде бизнеса, а с точки зрения направлений развития происходит навязывание единственной - американской - двухуровневой модели. Все специализированные государственные структуры, занимающиеся этими проблемами, ориентируются на данную модель.
Однако, по нашему мнению, проблемы ипотечного жилищного кредитования исследованы недостаточно глубоко. Альтернативные модели, которые обеспечили бы доступность ипотечных кредитов для большинства населения, в частности, накопительные схемы, организуемые на основе строительных сберегательных касс, практически не рассматриваются. На наш взгляд, развитие ипотечного кредитования в России возможно на основе оптимального сочетания кредитных и накопительных схем.
Степень научной разработанности проблемы.В связи с исследованием общетеоретических основ ипотечного кредита в диссертации использовались работы таких ученых, как Г.Н. Белоглазова, В.И. Букато, Н.И. Валенцева, Ю.В. Головин, Г.Г. Коробова, А.Г. Куликов, О.И. Лав-рушин, Ю.И. Львов, B.C. Пашковский, В.М. Усоскин, Ю.Е. Шенгер иДр.
Вопросы развития системы рефинансирования ипотечных кредитов освещены в монографиях и публикациях российских ученых и практиков В.А. Аверченко, И.Л. Бубнова. Н.Б. Косаревой, И.В. Павловой, И.А. Разумовой, Л.И. Рябченко, Н.Э. Соколинской.
Направления развития секьюритизации исследованы в монографиях и публикациях таких отечественных ученых, как А.В. Буздалин, Я.М. Миркин, СР. Моисеев, Б.Б. Рубцов, А.Ю. Сучков, М.А. Федотова, А.Б. Фельдман. Среди работ зарубежных ученых и практиков по данной теме большую значимость имеют труды таких авторов, как Х.П. Бэр, Л.-Л. Вольф, Э. Девидсон, В. Котари, Э. Сандерс, Ф. Фабоцци, С. Фрост, Л. Хейр, А. Чинг, С.Л. Шварц. Однако, как следует из обзора источников, комплексное освещение данной проблемы в отечественной научной литературе отсутствует. Существуют разработки, касающиеся отдельных ее сторон: развития ипотечного кредитования, системы рефинансирования Банка России, проблем секьюритизации активов. Исследования теоретических и практических аспектов сочетания накопительных и кредитных моделей ипотеки представляются недостаточными. Нераскрытыми остались вопросы механизма ипотечного жилищного кредитования, что препятствует выработке практических рекомендаций по его совершенствованию'.
Объектом диссертационного исследованияявляются финансы и финансовый механизм ипотечного жилищного кредитования в России.
Предмет исследования- экономические отношения по поводу формирования и функционирования финансового механизма ипотечного жилищного кредитования.
Целью исследованияявляется разработка методических положений и практических рекомендаций по формированию и совершенствованию фи-нішсового механизма ипотечного жилищного кредитования в России.
Для достижения цели исследования были поставлены и решены следующиезадачи:
рассмотрены экономическую сущность и особенности финансов ипотечного жилищного кредитования;
определена сущность и элементы финансового механизма ипотечного жилищного кредитования;
обобщены методические подходы к анализу функционирования финансового механизма ипотечного жилищного кредитования;
проведен анализ рынка недвижимости и финансового механизма ипотечного жилищного кредитования в России;
установлены направления совершенствования финансового механизма ипотечного жилищного кредитования и разработаны соответствующие рекомендации.
Методологическую и теоретическую основу диссертационного исследования составили работы отечественных и зарубежных авторов по теоретическим и прикладным проблемам ипотечного кредитования, законодательные акты и нормативные документы РФ. В исследовании применялся системный подход. Для обработки исходной эмпирической информации использовались методы анализа и синтеза, финансового анализа, статистического анализа. В качестве инструментария исследования использовались средства вычислительной техники, программные продукты MS WORD, MS Excel.
Научнаяновизнаисследованиязаключается в следующих результатах, полученных при достижении цели и решении задач исследования:
рассмотрены особенности ипотечного жилищного кредитования, которые заключаются в том, что сбережения населения образуются свободной от потребления частью доходов, инвестиции увеличивают склонность к потреблению, сбережения (как условие получения ипотечного кредита) зависят от стимулирования их государством;
уточнены понятие и состав финансового механизма ипотечного жилищного кредитования как совокупности финансовых и кредитных инструментов, включающих в себя государственное стимулирование, субсидирование, рефинансирование, условия кредитования, резервирования и стандартизации, направленных на стимулирование сбережений населения, формирование ресурсов кредитования, обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения;
обобщены методические подходы к анализу функционирования финансового механизма и его влияния на доступность ипотечных жилищных кредитов для населения;
даны рекомендации по совершенствованию финансового механизма ипотечного жилищного кредитования в России путем формирования финансовых ресурсов строительных сберегательных касс на основе накопительных взносов вкладчиков, стимулирующих государственных премий, бюджетных субсидий;
предложена и апробирована методика привлечения и использования финансовых ресурсов стройсберкассы и оценки ее финансовой устойчивости.
Практическая значимость исследования.Методические положения и выводы исследования могут быть использованы органами исполнительной власти, которым делегированы функции регулирования ипотечного жилищного кредитования, а также кредитными институтами, органами законодательной власти различных уровней при составлении, рассмотрении и утверждении бюджетов развития ипотечного жилищного кредитования.
Теоретические положения могут быть использованы в учебном процессе при преподавании дисциплин "Финансы, денежное обращение и кредит", "Ипотечное кредитование", а также при реализации проектов развития ипотечного кредитования в регионах.
Публикации.Основные положения диссертации нашли отражение в 8 публикациях автора общим объемом 2,9 печ. л., в том числе в изданиях из перечня ВАК объемом1,6печ. л.
Структура диссертацииРабота состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.

Методические подходы к анализу функционирования финансового механизма ипотечного кредитования

Формирование ресурсной базы современного ипотечного жилищного кредитования зависит от механизма, на основе которого действуют субъекты рынка. Современные авторы рассматривают механизм ипотечного жилищного кредитования как финансово-организационные отношения между его участниками. Так, Малашин Е.В. даёт определение механизма как совокупности финансовых и организационных связей между субъектами, участвующими в соответствующих кредитных отношениях, возникающих в процессе движения финансовых ресурсов, гарантий и прав требования [62].
Кияткина В.В. выделяет в механизме ипотечного жилищного кредитования финансовую (экономическую) и организационно-техническую стороны [117]. Финансовая сторона механизма ипотечного жилищного кредитования рассматривается ею как определенное экономическое отношение, процесс движения стоимости, имеющей свой кругооборот. Механизм при этом воспроизводит новое экономическое отношение - если коммерческий банк получал кредит (в начальной фазе) в центральном банке под имеющиеся обязательства, то завершающей фазой станет не погашение (замена) старых обязательств, а возврат кредита, взятого у кредитора. Если рефинансирование осуществляется с заменой одних старых облигаций на новые, то это является лишь инструментом данного процесса; сутью его останется не замена старого обязательства новым обязательством, а возникновение нового отношения на соответствующей основе. Таким образом, по её мнению, механизм - это не столько погашение старых долгов, сколько появление новых обязательств, это процесс обслуживания нового долга. Кияткина В.В. даёт следующее определение механизма ипотечного жилищного кредитования - это процесс движения стоимости, имеющей свой кругооборот, при котором происходит преобразование денежных потоков и возникновение новых обязательств [117].
По мнению Кияткиной В.В., организационно - техническая сторона ипотечного жилищного кредитования включает следующие элементы: количество уровней (одно- и двухуровневая системы рефинансирования); і (її - тип рынка ипотечного жилищного кредитования (модель первичного рынка закладных и модель вторичного рынка закладных); - тип банков, организующих ипотечное кредитование (такими банками могут быть универсальный коммерческий банк, ипотечный банк, стройсберкасса); - способ рефинансирования ипотечных кредитов (посредством выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг, через систему коллективных инвестиций, рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов); - масштаб привлечения ресурсов, необходимых для ипотечных кредитов (усеченно-открытая модель, расширенно-открытая модель, сбалансированная автономная модель); - методы привлечения ресурсов (привлечение средств посредством вкладов и депозитов; привлечение ресурсов с рынка капиталов посредством выпуска ипотечных ценных бумаг); - состав элементов рефинансирования (классическая и синтетическая секьюритизация). В специальных исследованиях, посвященных проблемам ипотечного кредитования, можно встретиться с разделением на банковскую, небанковскую и смешанную организационные формы. Существуют также классификации организационных форм ипотечного кредитования по страновому признаку. Некоторые авторы в основу механизма ипотечного жилищного кредитования кладут механизм рефинансирования ипотечных кредитов [135]. При этом выделяются следующие основные модели рефинансирования: модель универсального банка, модель контрактных сбережений; модель специализированных ипотечных банков; модель, основанная на секьюритизации активов. Модели отличаются условиями для клиентов (заемщиков) и уровнем риска для кредиторов. Первая модель - модель универсального банка, основана на привлечении универсальными коммерческими банками новых ресурсов из различных источников, в первую очередь - депозитов и вкладов юридических лиц и населения. Эта модель компенсирует иммобилизацию имеющихся ресурсов в долгосрочные ипотечные кредиты. Универсальный банк может предоставлять полный пакет услуг от ведения расчетного счета до операций с ценными бумагами. Возможность сочетания коммерческой и инвестиционной деятельности позволяет диверсифицировать и минимизировать риски. Модель рефинансирования, основанная на универсальных банках, получает преимущества в возможности изменения уровней доходности по различным операциям. Однако основной проблемой данной модели является зависимость ликвидности банка от соотношения долгосрочных активов и краткосрочных пассивов в различные периоды.
Вторая модель - модель контрактных сбережений, предполагает привлечение в специализированные организации на долгосрочной контрактной основе сбережений населения с предоставлением в дальнейшем им ипотечного кредита. В этом случае образуется некая «пирамида», когда долевые взносы будущих заемщиков рефинансируют иммобилизацию ресурсов банка в ипотечные ссуды. Поэтому основной недостаток данной модели связан с риском инвесторов. Степень риска зависит от кредитоспособности должников по ипотечным ссудам, факторов финансовой устойчивости строительной компании, степени поддержки государством проектов, снижения спроса на жилье.

Особенности механизма ипотечного кредитования в России

Изучение мирового опыта ипотечного жилищного кредитования важно для России, где развитие ипотечного кредитования находится в стадии перехода от бюджетной системы к организации на рыночных условиях.
В данной связи остановимся на характеристике механизма ипотечного кредитования в российской практике. Для настоящего периода характерно применение в России только трех моделей, известных в зарубежной практике: модели универсального банка, модели контрактных сбережений и модели секьюритизации. Отсутствует модель, основанная на функционировании специализированных банков в чистом виде; модель контрактных сбережений развивается стихийно - без соответствующей законодательной базы. Наибольшее развитие получили две модели: модель универсального банка и модель, основанная на секьюритизации активов.
Центральным звеном системы рефинансирования ипотечных кредитов в России является Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее - Агентство). Деятельность Агентства основана на выкупе у банков закладных на средства, привлекаемые путем размещения на российском фондовом рынке ценных бумаг. Согласно концепции Агентства, механизм ипотечного кредитования можно разделить на несколько этапов.
На первом этапе коммерческие банки выдают ипотечные кредиты индивидуальным заёмщикам на покупку жилья. После заключения договора заёмщик становится собственником недвижимости, приобретённой за счёт кредита, и предоставляет её в залог банку - кредитору.
На втором этапе Агентство предоставляет банкам-кредиторам возможность продать квалифицированные ипотечные кредиты по остатку ссудной задолженности заёмщика. Права (требования) по ипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, а функции обслуживания кредитов остаются за банком. В отличие от американской модели банки также оставляют за собой кредитный риск: в случае неплатёжеспособности заёмщика закладная возвращается первичному кредитору и требуется её замена.
На третьем этапе Агентство выпускает ипотечные ценные бумаги, обеспеченные выданными кредитами (ипотечные облигации).
Предпосылки для появления на российском финансовом рынке ипотечных ценных бумаг возникли в связи со вступлением в силу Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее - Закон об ИЦБ) с дополнениями и изменениями от 29.12.2004 и от 27.07.2006. [11]. Констатировать зарождение российского рынка ипотечных ценных бумаг можно только в 2006 году, когда ОАО «Специализированная ипотечная организация ГПБ-Ипотека» провело в Федеральной службе по финансовым рынкам регистрацию проспекта ипотечных ценных бумаг и разместило их на внутреннем рынке.
Закон об ИЦБ определил два вида ипотечных ценных бумаг. Облигации с ипотечным покрытием - это облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Являясь эмиссионными ценными бумагами, они подлежат регистрации в Федеральной службе по финансовым рынкам. Поскольку облигации являются долговыми ценными бумагами, они предоставляют своему держателю право на получение только номинальной стоимости таких облигаций и фиксированного процента. Ипотечное покрытие закладывается эмитентом в пользу всех держателей облигаций. Этот вид ипотечных ценных бумаг можно подразделить на подвиды - ипотечные облигации, выпускаемые банками, и ипотечные облигации, выпускаемые специализированными ипотечными агентами.