Сергеев Дмитрий Анатольевич. Система ипотечного кредитования в РФ на основе механизма секьюритизации

brief description

Сергеев Дмитрий Анатольевич. Система ипотечного кредитования в РФ на основе механизма секьюритизации : Дис. ... канд. экон. наук : 08.00.10 : СПб., 2001 205 c. РГБ ОД, 61:02-8/1210-3

Содержание к диссертации

Введение
ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ. ОПЫТ ЗАРУБЕЖНОЙ И РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКИ 11
1.1. Основные особенности ипотеки и ипотечного кредитования 11
1.2. Становление и развитие ипотечного кредитования на примерах Германии, США и России 16
1.3. Жилищный сектор России и Санкт-Петербурга на современном этапе. Правовые аспекты жилищной политики 27
1.4. Способы формирования и стимулирования платежеспособного спроса на жилье,
используемые в РФ 36
ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ НА ОСНОВЕ МЕХАНИЗМА СЕКЬЮРИТИЗАЦИИ 53
2.1. Основные современные модели систем ипотечного кредитования 53
2.2. Организационная схема ипотечного кредитования в РФ .64
2.3. Секьюритизация : 69
ГЛАВА 3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПАРАМЕТРОВ СЕКЬЮРИТИЗАЦИИ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ (НА ПРИМЕРЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО РЫНКА ИПОТЕКИ) 97
3.1. Исследование рынка ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге 97
3.2. Расчет допустимых процентных ставок по ипотечным кредитам 130
3.3. Определение параметров ценных бумаг на базе ипотечных кредитов 149
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 158
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 166
ПРИЛОЖЕНИЯ

Введение к работе

Проблемы, связанные с возможностью оживления рынка жилья путем стимулирования платежеспособного спроса конечных потребителей (населения страны) и удовлетворения тем самым одной из самых насущных потребностей человека - потребности в жилье, впрямую затрагивают широкие слои населения, являясь экономически и социально значимыми, так как строительство и сопредельные ему отрасли хозяйства являются в совокупности одними из наиболее капиталоемких и системообразующих сегментов национальной экономики.
Для результативного решения проблем обеспечения населения жильем, необходимо максимально задействовать финансовый рынок с применением инструментов, способных обеспечить приток достаточного объема финансовых ресурсов для массового ипотечного кредитования покупателей жилья при наличии поддержки и контроля со стороны государства.
В настоящее время вопросы взаимосвязи и взаимного влияния кредитного и финансового рынков, ипотечного кредитования и способов его стимулирования, в том числе путем привлечения средств через различные ценные бумаги широко обсуждаются в периодических изданиях, на научных семинарах и конференциях с привлечением деловых и банковских кругов и представителей государственного управления. Перечисленные вопросы нашли отражение в работах современных представителей российской науки и экономистов-практиков, в числе которых можно выделить работы Белова В.А., Белых Л.П., Бережной О., Боголюбова Д. Воеводской Н.П., Воробьева Ю., Диченко М.Б., Караваевой И., Козловской Э.А., Косаревой Н. Б.,
Масленникова В.В., Новикова Ю.И., Пантелеева В.В., Скробова А., Терновской Е. и ряда других.
Опыт ряда стран (Германии, США и других) показывает, что наиболее эффективным из инструментов стимулирования платежеспособного спроса на жилье является ипотечное кредитование, реализованное в его традиционных формах, а также такие его формы и методы, которые позволяют строить систему ипотечного кредитования, где непосредственно сам кредитный процесс является лишь фундаментом эффективного финансового механизма, захватывающего значительное число хозяйственных отраслей и финансовых рынков.
Внедрение системы ипотечного кредитования, безусловно, сопряжено с преодолением ряда существенных трудностей и разрешением противоречий современной отечественной финансовой системы, в числе которых:
• высокая стоимость заемных средств и, как следствие, невозможность широкого предоставления ипотечных кредитов населению по относительно приемлемым ставкам (хотя бы 12-15% годовых в валюте);
• несоответствие между необходимой длительностью ипотечных кредитов (пять и более лет) и неготовностью отечественных инвесторов к вложению в относительно «длинные» эмиссионные ценные бумаги;
• недоверие потенциальных инвесторов к непривычным для большинства из них ипотечным ценным бумагам, в том числе, из-за недооценки их реальной надежности;
• высокая степень инфляционных ожиданий инвесторов и соответственно неготовность к вложениям в рублевые финансовые инструменты;
• сложности формирования системы гарантийного обеспечения по облигационным ипотечным займам.
Объективная необходимость углубленных исследований в области разработки прикладных аспектов построения системы ипотечного кредитования в РФ с использованием возможностей финансового рынка через применение ипотечных ценных бумаг определяет актуальность проблемы и требует отдельного исследования, которое представлено в данной работе.
Целью диссертационной работы является разработка элементов системы ипотечного кредитования, учитывающих условия рыночных отношений и ориентированных на использование возможностей финансового рынка на основе применения механизма секъюритизации (эмиссии ценных бумаг, обеспеченных ипотекой).
Исходя из цели диссертационной работы были поставлены и решены следующие задачи:
- определить экономическую сущность и содержание проблем ипотечного кредитования и секьюритизации ипотеки;
- провести сравнительный анализ систем ипотечного кредитования, функционирующих в различных странах;
- проанализировать особенности различных алгоритмов секьюритизации;
- исследовать состояние рынка ипотечного кредитования (на примере Санкт-Петербурга);
- выявить объективные возможности коммерческих банков по предоставлению ипотечных кредитов с учетом платежеспособного спроса и возможности рефинансирования ипотеки путем размещения ипотечных ценных бумаг;
- определить состав и механизм распределения рисков, свойственных системе секьюритизированной ипотеки в целом;
- разработать алгоритм расчета и выбора ставок ипотечного кредитования с учетом рыночной ситуации в кредитно-финансовой сфере и выявленных рисков;
- определить приемлемые и допустимые для РФ параметры ипотечных ценных бумаг, составляющих базис и инструментарий национальной системы секъюритизированного ипотечного кредитования;
- сформулировать предложения по обеспечению устойчивости системы ипотечного кредитования в РФ на базе механизма секьюритизации.
Объектом исследования являются деятельность на территории РФ коммерческих банков и их агентов по секьюритизации ипотечных кредитов.
Предметом диссертационого исследования является совокупность теоретических, методологических и практических вопросов, связанных с формированием системы ипотечного кредитования, основанной на механизме секьюритизации как источнике финансовых ресурсов для рефинансирования кредитной системы.
Основой диссертационного исследования служат
диалектический метод и системный подход, общенаучные методы познания - анализ и синтез, индукция и дедукция, методы экономико-статистических сравнений. В исследовании также применялись методы системного, факторного, сравнительного анализа и другие методы познания сущности явлений.
Теоретической и методологической базой исследования являются труды и разработки в области функционирования финансового рынка и рынка капиталов, банковской деятельности российских и зарубежных авторов, таких как Абалкин Л.И., Байдукова Н.В., Белоглазова Г.Н., Букато В.И., Демиденко Д.С.
Диченко М.Б., Есипов В.Е., Козловская Э.А., Колесников В.И., Кроливецкая Л.П., Львов Ю.И., Масленников В.В., Новиков Ю.И., Павлова Л.Н., Романовский М.В., Тарасевич Л.С., Тарасевич Е.И., Торкановский B.C., Усоскин В.М., Ансофф И., Батлер Б., Брейли Р., Долан Э.Дж., Коттер Р., Кэмпбелл К.Д., Леви X., Майерс С, Макконнелл К.Р., Марковитц X., Матук Ж., Синки мл. Д.Ф., Страйк Р., Фишер С, Харрис Л.
Информационной базой исследования послужили Федеральные законы РФ, Постановления Правительства РФ, Министерства финансов РФ, Центрального Банка РФ, а также монографии, статьи, материалы научно-практических конференций, публикации в периодических изданиях, статистические и аналитические материалы, посвященные общим и специальным вопросам банковской деятельности и функционирования финансовых рынков в РФ.
Научная новизна диссертационной работы состоит в разработке элементов системы ипотечного кредитования, самофинансируемой через механизм секьюритизации и обеспечивающей решение важной социально-экономической задачи в сфере финансирования жилищного строительства.
Разработанные в диссертационном исследовании элементы механизма секьюритизации ипотечного кредитования развивают теорию финансово-кредитных отношений в рыночной экономики применительно к условиям Российской Федерации.
Практическая реализация разработанных в ходе диссертационного исследования методических принципов решения сложных многофакторных экономических задач будет способствовать созданию и отладке эффективного инструментария для расширения спектра операций российских коммерческих банков, диверсификации рисков банковской системы и финансового рынка и, следовательно, стабилизации этих сегментов экономики РФ.
Теоретические обобщения и методологические наработки, а также выводы и предложения автора могут быть использованы:
- в работе российских банков, ипотечных компаний и участников рынка ценных бумаг для совершенствования методик ипотечного кредитования и выпуска в обращение ипотечных ценных бумаг;
- органами федерального и регионального уровней государственного управления при разработке программ по обеспечению населения жильем;
- законодательными органами власти при разработке нормативных документов по регулированию ипотечного кредитования и функционирования рынка ипотечных ценных бумаг (в частности, Федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах»);
- в учебном процессе при подготовке специалистов по финансам, финансовым рынкам и ценным бумагам, банковскому делу в высших учебных заведениях, в системе повышения квалификации.
Выводы диссертационного исследования могут найти применение в разработке и внедрении современных методов алгоритмизации и мониторинга ипотечных процессов в РФ.
Основные положения диссертационного исследования обсуждались в ходе IX Международного банковского конгресса (Санкт-Петербург, 2000 г.), на I и II Международных научно-практических конференциях «Финансовые проблемы России и пути их решения» (Санкт-Петербург, 2000 и 2001 г.г.) и семинара "Проблемы развития ипотечного кредитования и новые перспективы ипотеки в Санкт-Петербурге" (Санкт-Петербург, 2001 г.).
Результаты, выводы и предложения, представленные в настоящей диссертации нашли применение в работе с ценными бумагами и в области корпоративных финансов ОАО «Банк «Санкт-Петербург» в период с 1996 г. по настоящее время. Использование методик и алгоритмов, разработанных в ходе диссертационного исследования, положено в основу реализации ЗАО «Северо-Западный Телекомбанк» программы обеспечению жильем работников телекоммуникационных компаний Северо-Западного региона РФ.
Материалы, обобщенные в данном исследовании, использованы в курсе лекций "Ипотечное кредитование", преподаваемом автором студентам дневного отделения Факультета экономики и менеджмента (кафедра "Финансы и денежное обращение") Санкт-Петербургского Государственного Технического университета с 1998 г. по настоящее время.
Результаты работы освещены автором в трех публикациях объемом 1,2 п.л.
Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка использованной литературы и приложений. Работа изложена на 165 страницах, содержит 21 таблицу, 17 рисунков и 5 приложений.
Первая глава «Ипотечное кредитование. Опыт зарубежной и российской экономики» носит теоретический характер, в ней представлены основные определения, рассмотрены основные этапы формирования и развития систем ипотечного кредитования в Германии, США и России.
Во второй главе «Организация системы ипотечного кредитования в РФ на основе механизма секьюритизации», имеющей теоретико-прикладной характер, рассматриваются основные принципы построения системы секьюритизированного ипотечного кредитования как механизма интеграции финансового рынка и рынка недвижимости.
В третьей главе «Определение параметров секьюритизации ипотечных кредитов (на примере Санкт-Петербургского рынка ипотеки)» представлены прикладные аспекты схемы секьюритизации ипотечного кредитования и приведены расчеты всех ее ключевых параметров.
В заключении сформулированы основные выводы и предложения по результатам научного исследования.
В Приложениях представлены характеристики приобретаемых Агентством ипотечного жилищного кредитования жилищных ипотечных кредитов, порядок и условия продажи уполномоченными банками ипотечных кредитов Агентству, возможные расходы заемщика по программе ипотечного кредитования, основные параметры ипотечной программы «Дельта-Кредит» инвестиционного фонда «США-Россия», а также правила допуска финансовых инструментов к торгам на Московской межбанковской валютной бирже (ММВБ).

Основные особенности ипотеки и ипотечного кредитования

В историческом процессе развития института залога ипотека представляет наиболее совершенную его форму, отвечающую потребностям поземельного кредита и экономической действительности. Само слово ипотека указывает на греческое происхождение. Оно введено впервые Солоном в начале VI века до нашей эры. До этого времени в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника, которому, в случае неисправности, грозило рабство.
Для обращения личной ответственности в имущественную, Солон придумал такое средство: кредитор ставил на имении должника (обыкновенно на пограничной меже) столб с надписью, что это имущество служит обеспечением его претензии на известную сумму. Такой столб назывался ипотекой (подставкой); в переносном смысле это слово стало употребляться для обозначения залога.
Ипотека не препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности, а в имуществе. У римлян ипотечное право не предоставляло кредитору верного обеспечения, потому что не имело двух необходимых качеств: специальности и гласности. Затем ипотека перешла в западноевропейские законодательства. Она появляется в Германии не ранее XIV века (до сих пор там господствовал принцип личной ответственности за долги), а во Франции - с конца XVI в.
В западноевропейские законодательства XVIII в. ипотека перешла с двумя основными чертами: а) она применяется только к недвижимым имуществам, б) продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Ипотека представляется для кредитора самым верным средством получить обеспечение, не принимая в свое владение имение должника и не подвергаясь последствиям конкуренции кредиторов. [53]
В современных экономических отношениях:
Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.
Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
Обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости происходит обычно двумя путями:
- кредитор получает права залогодателя на объект залога с передачей этого объекта заемщику с возможностью выкупа;
- собственно ипотека, когда залогодатель остается собственником объекта, а к кредитору переходит только право востребовать залог.
Рассматривая ипотеку как элемент экономики, следует выделить три наиболее характерные ее черты.
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).
С позиции закономерностей развития мирового банковского хозяйства ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики. Будучи частью целого, ипотечное кредитование имеет, однако, свои особенности.
1. Ипотечный кредит - это ссуда под строго определенный залог (обычная банковская ссуда может и не быть обеспечена залогом). В случае невозврата ссуды заложенная недвижимость реализуется, и из вырученной суммы погашается долг заемщика. Залог в виде недвижимости существенно облегчает кредитору контроль за сохранностью залогового обеспечения, однако, усложняет процесс реализации залога в случае проблем с возвратом кредита.
2. Большинство ипотечных кредитов имеет строго определенное назначение. Как правило, эти кредиты используются для финансирования приобретения, постройки и реконструкции как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. По сравнению с обычным потребительским кредитом жилищный ипотечный кредит представляет собой достаточно большую сумму.
3. Ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10-30 лет. Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат.

Основные современные модели систем ипотечного кредитования

Наиболее простой и одновременно наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать модель, которую условно можно назвать "усеченно - открытой". Эта модель в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных