РОЗВИТОК РИНКУ НЕРУХОМОСТІ В СИСТЕМІ ПРОДУКТИВНИХ СИЛ РЕГІОНУ

Краткое содержание

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ ДИСЕРТАЦІЇ

У першому розділі «Науково-теоретичні основи розвитку ринку нерухомості в системі продуктивних сил регіону» поглиблено зміст поняття «нерухомість» з позицій рентного підходу; досліджено регіональні фактори, що впливають на розвиток ринку нерухомості та розроблено методичний підхід щодо  оцінювання впливу ринку нерухомості на продуктивні сили регіону.

Сформовано підхід щодо ринку нерухомості з точки зору її товарного змісту, а також взаємозв’язку з фінансовим капіталом у сучасних умовах. Проведене дослідження показує, що нерухомість, як економічна категорія, належить до засобів виробництва (земельні ділянки, адміністративні, суспільні, виробничі, складські, торговельні та інші будівлі, споруди та приміщення), є рентоутворювальною складовою розвитку продуктивних сил, що формується в системі впливу багатьох факторів; має різні форми реалізації - служить базою господарської діяльності та розвитку для підприємств і організацій усіх видів і форм власності, тобто є вагомою складовою продуктивних сил, а також виступає основою особистого існування громадян і використовується для невиробничого, особистого споживання. Житлові будинки, квартири, присадибні ділянки, господарські будівлі, гаражі та ін., що перебувають у власності громадян і використовуються для проживання й інших особистих потреб, служать предметами споживання. У той самий час використання будинків, квартир, гаражів, дач, господарських будівель тощо, може слугувати й комерційним цілям, тобто мати на меті отримання прибутку. Встановлено, що поняття нерухомого майна, як об’єкта економічних відносин, має такі властивості: товар, корисність, ціна, доходність, ліквідність, вартість, витрати на утримання, інвестування, оподаткування, попит і пропозиція, капітал у речовій формі тощо. Досліджено механізм реалізації нерухомості в системі її взаємозв’язку з фінансовим капіталом.

Доведено, що в складі ринку нерухомості доцільно виділяти окремі сектори за такими класифікаційними ознаками: функціональне призначення нерухомості - ринок комерційної нерухомості (бере участь у створенні ринкових товарів) і ринок некомерційної нерухомості, на якому обертаються об’єкти, що забезпечують життєдіяльність людей; відтворювальна функція нерухомості – ринки невідтворюваних об’єктів (земельних ділянок, надр) і штучних поліпшень (будівель, насаджень тощо); форма власності на нерухомість – ринки державної і комунальної власності (перехід прав власності під час приватизації), колективної власності (реалізуються корпоративні трансакції), приватної власності; ступінь готовності нерухомості до використання – ринки введених в експлуатацію об’єктів, незавершених будівництвом об’єктів; місце операції з нерухомістю – організований (в окремих випадках біржовий) та неорганізований ринки; спосіб продажу нерухомості – первинний ринок, на якому переважають угоди з тільки що виведеними на ринок об’єктами нерухомості та вторинний ринок об’єктів, які були у вжитку; галузева приналежність нерухомості – розподіл  на сектори промислової, сільськогосподарської, комунально-житлової та інших видів нерухомості; суб’єкти, що формують  “ринки професійної діяльності” - заставного майна, девелопменту, будівельної, посередницької діяльності, іпотечного кредитування.

Основні критерії поділу (відмінності) об’єктів нерухомості об’єднано в чотири групи факторів: за юридичною природою володіння; за типом нерухомості; за використанням; за будівельною готовністю.

Нерухомість як фінансовий актив функціонує відповідно до закономірностей фінансового ринку, виступає частиною основних фондів. Нерухомість свою головну функцію виконує у вигляді фізичного, речового блага, але, як і будь-який фінансовий ресурс, бере участь у створенні доходу, у результаті їх взаємодії формується її вартість, яка, у свою чергу, відображається в ринкових цінах.

Подано аналіз факторів, що визначають формування попиту та пропозиції на ринку нерухомості, а саме: попит нерухомість як виробничий фактор є похідним, оскільки задоволення потреб споживачів відбувається опосередковано через виробництво товарів і послуг; попит на нерухомість як споживче благо формується за законами товарного ринку і визначається законом спадної граничної корисності. Серед чинників формування попиту і пропозиції на об’єкти нерухомості виділено такі: корисність, очікування, заміщення, залишкова продуктивність, внесок, збалансованість, оптимальність розміру, віддача, майнові права.

         Регіональний ринок нерухомості подано як систему відносин, що виникають при операціях із нерухомістю – купівлі-продажу, оренди, іпотеки, які забезпечують перехід прав на об’єкти нерухомості. Виділено складові, ознаки, критерії, функції та структуру ринку нерухомості; розроблено структурно-логічну схему взаємозв’язку ринку нерухомості з продуктивними силами. Зроблено висновок, що роль ринку нерухомості в розвитку продуктивних сил регіону визначається через його функціональне призначення, а місце та взаємодія з ними - через масштаби та динаміку будівництва і вартість об’єктів нерухомості. Особливу роль відіграє ринок комерційної нерухомості.

Доведено, що на розвиток ринку нерухомості впливають регіональні особливості його функціонування, що необхідно враховувати при аналізі даного ринку в системі функціонування продуктивних сил і регіональної економіки. Відповідно розроблено методичний підхід щодо  оцінювання впливу ринку нерухомості на продуктивні сили регіону, який базується  на принципах системного підходу, передбачає якісне забезпечення та побудову системи статистичних показників, що характеризують процеси на ринку нерухомості, вимагає наявності даних про учасників, ресурси та процеси, передбачає виділення таких рівнів оцінки: перший - мікродані, які характеризують об’єкти, суб’єкти ринку і операції з об’єктами нерухомості на рівні окремих суб’єктів ринку, формується з первинних даних (мікрорівня); другий - метадані, які містять узагальнені відомості про учасників ринку і операцій з об’єктами нерухомості, які формуються на базі мікрорівневих інформаційних потоків і містять зведену інформацію; третій - мезодані, які дають можливість оцінити масштаби розвитку ринку на різних рівнях і здійснювати порівняльний аналіз інтенсивності й ефективності його розвитку.

                У другому розділі «Діагностика розвитку ринку нерухомості в системі продуктивних сил Запорізького регіону (на прикладі ринку комерційної нерухомості)» здійснено оцінювання стану розвитку продуктивних сил Запорізького регіону; розроблено методичні підходи щодо діагностування розвитку ринку нерухомості та проведено діагностику попиту і пропозиції на ринку комерційної нерухомості на прикладі Запорізького регіону; визначено вплив ринку комерційної нерухомості на розвиток продуктивних сил.

З метою оцінювання стану розвитку продуктивних сил Запорізької області було використано методичний підхід, що ґрунтується на порівняльному аналізі та виділенні сукупності аналітичних показників щодо оцінювання економічного потенціалу і рівня його соціально-економічного розвитку. Встановлено, що ключовими проблемами соціально-економічного розвитку господарського комплексу Запорізького регіону у 2000 - 2012 рр. є: природне скорочення чисельності економічно активного населення на 3,7 % (з 924,4 тис. осіб до 889,5 тис. осіб); незначні обсяги іноземних інвестицій та зниження темпів їх приросту; низький рівень інвестиції в основний капітал; значний ступінь зносу основних фондів в промисловості (станом на 2011 р. в цілому по регіону - 72,5%, м. Запоріжжя - 72,8%, м. Бердянськ - 55,7 %, м. Енергодар - 59,6%, м. Токмак - 76,3 %); високий рівень забруднення атмосферного повітря та значне утворення і накопичення промислових та побутових відходів.