ОСНОВНИЙ ЗМІСТ ДИСЕРТАЦІЇ
У вступі обґрунтовано актуальність теми дослідження, її зв'язок із науковими планами, визначено мету і завдання роботи, основні методи дослідження, його об'єкт та предмет, викладено наукову новизну результатів дослідження, висвітлене практичне значення результатів роботи та їх апробація, особистий внесок авторки й публікації.
Розділ 1. Правові засади оренди державного та комунального нерухомого майна присвячений визначенню поняття оренди, аналізу правового регулювання відносин в Україні та зарубіжних країнах у сфері оренди державного та комунального нерухомого майна.
“Поняття та ознаки оренди державного та комунального нерухомого майна” зазначено, що в Законі України “Про оренду державного та комунального майна” та деяких інших актах чинного законодавства орендою визнається засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Термін “оренда” використовується і в Господарському, і в Цивільному кодексі України, однак визначення поняття оренди в ГК України та найму (оренди) в ЦК України не наводиться. Порівняльний аналіз господарсько-правового поняття “оренда” та цивільно-правового поняття “найм (оренда)” дає підстави стверджувати, що головною їх відмінністю є те, що у випадку найму наймач має право користуватися предметом найму для задоволення особистих потреб. Так само споживчий характер має цивільно-правова оренда, а в разі оренди у господарській сфері орендар має право користуватися орендованим майном для здійснення господарської діяльності, що свідчить про існування двох самостійних правових інститутів.
У роботі обґрунтовано, що відносно оренди державного та комунального нерухомого майна доцільно передбачити не тільки право користування, а й право володіння орендаря щодо об’єкта оренди. Це має забезпечувати можливість безпосереднього захисту орендарем його права користування орендованим нерухомим майном та законних інтересів щодо нього від порушень з боку третіх осіб. На сьогодні наділення орендаря державного та комунального нерухомого майна виключно статусом користувача передбачає захист його прав та законних інтересів, які пов’язані з орендованим майном, тільки через власника, що ставить його в залежність від більш сильної сторони договору, якою є Фонд державного майна України та органи місцевого самоврядування.
Автором визначене поняття оренди державного та комунального майна як заснованого на договорі строкового платного володіння та користування майном, необхідним орендареві для здійснення господарської діяльності.
На основі проведеного аналізу стверджується, що оренда майна має наступні ознаки: а) оренда полягає у володінні та користуванні майном; б) володіння та користування об'єктом оренди є платним та строковим; в) володіння та користування об'єктом оренди наявне в процесі здійснення орендарем господарської діяльності; г) об'єкт оренди є власністю орендодавця та неспоживчою річчю.
У підрозділі 1.2. “Нормативно-правове регулювання оренди державного та комунального нерухомого майна в Україні” проаналізовано зміст законодавства про оренду державного та комунального нерухомого майна, його особливості.
Визначено, що основою законодавства, яке регулює відносини оренди державного та комунального нерухомого майна, є Закон України “Про оренду державного та комунального майна”, Господарський кодекс України. Авторка доходить висновку про недосконалість деяких норм вищезазначених нормативно-правових актів. Зокрема, в Законі України “Про оренду державного та комунального майна” неврегульований порядок надання орендарю згоди орендодавця державного або комунального нерухомого майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна, не визначені умови передачі об'єкта оренди при укладанні та припиненні договору оренди державного та комунального нерухомого майна, не визначено форму договору оренди тощо.
Підкреслюється, що, згідно із Законом України “Про оренду державного та комунального майна”, укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Обґрунтовано недоцільність законодавчого закріплення компетенції Фонду державного майна України та органів місцевого самоврядування щодо затвердження типових договорів, оскільки в такому разі фактично відбувається одностороннє визначення умов договору однією з його сторін.
Аналіз Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 09.08.07 р. за № 1329, свідчить про наявність у ньому суттєвої диспропорції прав та обов'язків сторін договору оренди нерухомого майна - правове становище орендатора є надмірно обтяженим. Низка закріплених у Типовому договорі положень суперечать нормам профільного Закону. Затвердження Типових договорів оренди комунального нерухомого майна органами місцевого самоврядування свідчить про неоднозначне визначення багатьох істотних умов договору, що є наслідком різного (не уніфікованого) правового режиму використання комунального нерухомого майна. У зв'язку з цим запропоновано внести зміни до ч. 2 ст. 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, закріпивши право на розроблення проектів Типових договорів за Фондом державного майна України та органами місцевого самоврядування. Повноваження щодо затвердження таких проектів запропоновано надати Кабінету Міністрів України, оскільки він не є стороною договору та не зацікавлений в отриманні привілеїв від закріплених у договорі умов, що відповідатиме конституційним основам правопорядку в сфері господарювання, закріпленим у ст. 5 Господарського кодексу України.
Підкреслено та обґрунтовано доцільність внесення змін до Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, а саме викладення ч. 4 ст. 1 у такій редакції: “Оренда майна інших форм власності регулюється положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди”. Необхідність внесення запропонованих змін обумовлена наявністю невдалої юридичної конструкції ч. 4 ст. 1 вищевказаного закону, що призводить до непорозумінь стосовно порядку застосування її положень до оренди майна інших форм власності, наслідком чого є суперечлива судова практика з цього питання. Систематизовано нормативно-правові акти у сфері оренди державного та комунального нерухомого майна, визначено нормативно-правові акти, які регулюють передачу нерухомості в оренду, розрахунок і зміну розміру орендної плати, використання орендованого майна.
У підрозділі 1.3. “Зарубіжний досвід правового регулювання оренди державного та комунального нерухомого майна” дисертанткою здійснено аналіз зарубіжного законодавства у сфері орендних відносин ФРН, КНР, США, Франції, Латвійської Республіки, Грузії та інших країн, сформульовані висновки щодо досвіду цих країн.
Виявлено, що в законодавстві США та Франції у значенні майнового найму вживається поняття споживчої оренди. Разом із тим, правове регулювання відносин найму й оренди у ФРН та КНР, Грузії та Латвії є аналогічним до законодавства України.
Аргументовано, що позитивним для України в частині правового регулювання орендних відносин є досвід Франції щодо закріплення в Комерційному кодексі Франції положення, відповідно до якого, договір оренди повинен містити чітко визначений вид діяльності, який орендар здійснюватиме в орендованому ним приміщенні.
Здійснений аналіз виявив одноманітність підходу в зарубіжних країнах щодо правового регулювання оренди нерухомого майна всіх форм власності. Зроблено висновок про неприйнятність такого підходу в умовах господарювання, що склалися в Україні на сучасному етапі розвитку - зокрема, про необхідність спеціального правового регулювання оренди державного і комунального нерухомого майна.
Розділ 2. Характеристика договору оренди державного та комунального нерухомого майна присвячений дослідженню поняття договору оренди державного та комунального нерухомого майна, його форми та змісту, порядку укладання та припинення, відповідальності за порушення договірних відносин у сфері оренди державного та комунального нерухомого майна.
У підрозділі 2.1. “Поняття та форма договору оренди державного та комунального нерухомого майна” досліджено договірну конструкцію, якою опосередковуються господарсько-правові відносини оренди державного та комунального нерухомого майна, а також сформульовано пропозиції щодо її вдосконалення.
Проаналізовано чинне законодавство щодо форми договору оренди державного та комунального нерухомого майна. Виявлено, що головною метою нотаріального посвідчення угод є перевірка законності вчинених угод, забезпечення їх публічної вірогідності. Вказано, що мета, яка є виправданням для введення обов'язкового нотаріального посвідчення угод із нерухомістю, цілком збігається з цілями, визначеними системою державної реєстрації. Аргументовано, що система державної реєстрації прав на нерухоме майно й угод з ними ніяк не може бути замінена обов'язковим нотаріальним посвідченням відповідних угод, оскільки тільки система державної реєстрації забезпечує гарантію захисту майнових прав сторін договору та підтверджує існування на державному рівні оренди певного об'єкта державного та комунального нерухомого майна. Визначено, що закріплення в Цивільному кодексі України трирічного терміну, при укладенні на який договір підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, є необґрунтованим. У роботі зазначено необхідність гарантій, забезпечуваних нотаріальним посвідченням та державною реєстрацією договорів, також для договорів оренди, укладених на термін менше трьох років.
Аргументовано, що специфіка господарської діяльності та наявність особливого правового режиму державного та комунального нерухомого майна обумовлює необхідність удосконалення законодавчої регламентації форми договору оренди державного та комунального нерухомого майна шляхом закріплення в Господарському кодексі України норми щодо обов'язкової державної реєстрації договору оренди незалежно від терміну його дії, з виключенням обов'язкового нотаріального посвідчення договору оренди державного та комунального нерухомого майна.
У підрозділі 2.2. “Істотні умови, права та обов'язки сторін договору оренди державного та комунального нерухомого майна” проаналізовано законодавчі вимоги щодо змісту господарського договору оренди державного та комунального нерухомого майна.
Дослідження переліку істотних умов договору оренди державного та комунального нерухомого майна дає підстави стверджувати про недоцільність деяких його складових. Сформульовано пропозиції до законодавства щодо виключення з переліку істотних умов умови про порядок використання амортизаційних відрахувань, оскільки її законодавча регламентація набула імперативного визначення в ч. 3 ст. 23, ст. 27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”. Обґрунтовано доцільність внесення до істотних умов договору оренди державного та комунального нерухомого майна умови щодо порядку та строку оплати комунальних платежів (у випадку покладення обов'язку щодо сплати комунальних платежів на орендаря). Комунальні платежі не є частиною орендної плати, проте стосуються майнових інтересів сторін, отже підлягають обов'язковому узгодженню при укладенні договору оренди державного та комунального нерухомого майна.
Констатовано доцільність забезпечення ефективного використання державного нерухомого майна, яке належить до сфери управління органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування шляхом дозволу здачі в оренду їх вільних площ, у зв'язку з чим запропоноване виключення з переліку об'єктів, які не можуть бути об'єктами оренди, нерухомого майна органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування.
З метою досягнення цілей страхування орендованого майна, яке є однією з істотних умов договору оренди державного та комунального нерухомого майна, запропоновано доповнити ч. 3 ст. 24 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” положенням такого змісту: “Страхова сума не повинна бути меншою за розмір вартості орендованого майна, визначеного в договорі, а строк дії договору страхування повинен відповідати строку дії договору оренди”.
Зазначена певна невизначеність порядку реалізації переважного права орендаря на укладання договору на новий строк, зокрема, в частині терміну дії означеного права. Аргументовано доцільність закріплення в Законі України „Про оренду державного та комунального майна” положення, що коли орендодавець відмовив орендареві в укладенні договору на новий строк, але протягом року з дня закінчення строку договору з ним уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право вимагати в суді перекладення на себе прав і обов’язків за укладеним договором.
Обґрунтовано необхідність чіткої регламентації процесу реалізації права орендаря на поліпшення орендованого нерухомого майна. У роботі визначено, що доля поліпшень залежить від двох моментів: по-перше, чи було отримано згоду орендодавця на здійснення цих поліпшень; по-друге, чи є ці поліпшення від'ємними або невід'ємними. Виявлено, що суди не мають однозначної позиції стосовно визначення невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна. Запропоновано закріпити у законодавстві визначення: “Невід'ємним є поліпшення, яке безповоротно поліпшує його якісні характеристики та яке не можна відокремити від об’єкта оренди без значної шкоди для майна”. Законодавче закріплення цього положення сприятиме розмежуванню понять “невід'ємні поліпшення” та “капітальний ремонт”, плутанина щодо яких має місце на практиці.
Аргументовано, що визначений Фондом державного майна України порядок отримання згоди на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна не є ефективним, приймаючи до уваги відсутність визначення строків надання дозволу, вимог щодо інформації про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна, яка має надаватися органам, уповноваженим управляти відповідним державним майном, тощо. З урахуванням відомчості Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 03.10.06 за № 1523, та відсутності єдиного підходу відносно комунального нерухомого майна запропоноване законодавче закріплення письмової (документарної) форми вираження згоди орендодавця на поліпшення об'єкта оренди з установленням обсягу та вартості цих поліпшень та визначенням порядку її отримання.
У підрозділі 2.3. “Укладання договору оренди державного та комунального нерухомого майна” здійснено аналіз підстав та порядку укладання господарського договору оренди державного та комунального нерухомого майна, надано пропозиції щодо його вдосконалення.
Визначено, що, відповідно до чинного законодавства про оренду державного та комунального нерухомого майна, моментом укладення договору оренди є момент досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. Стверджується про неконструктивність визначення цього моменту. Для забезпечення дотримання вимог законодавства щодо форми договору оренди у роботі запропоноване доповнення ч. 1 ст. 12 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” нормою, відповідно до якої договір оренди державного та комунального нерухомого майна вважається укладеним з моменту державної реєстрації договору, а в разі передачі майна після державної реєстрації – з моменту передачі відповідного майна.
На основі проведеного аналізу судової практики визначено, що судові органи дотримуються позиції визнання факту існування орендних відносин між сторонами договору тільки за умови підтвердження факту прийому-передачі об'єкта оренди. Обґрунтовано доцільність законодавчого закріплення механізму передачі об'єкта оренди від орендодавця до орендаря та навпаки, а саме необхідність документального оформлення цього факту із зазначенням у ньому стану об'єкта.
Акцентується на тому, що для повного забезпечення відкритості (публічності) проведення конкурсів на право оренди державного майна є потреба в закріпленні в законодавстві вимоги щодо обов’язкової публікації оголошення про конкурс на право оренди державного нерухомого майна як у газеті “Відомості приватизації”, так і в друкованому засобі масової інформації, який розповсюджується не лише за передплатою. Визначено, що можливість підтвердження неушкодженості конвертів із пропозиціями на право оренди державного майна на засіданні конкурсної комісії виключно за присутності конкурсантів, які письмово засвідчують, що конверти були неушкоджені, дає змогу окремим учасникам конкурсу затягувати або робити неможливим його проведення. Обґрунтовано необхідність надання права підтвердження неушкодженості конвертів із пропозиціями конкурсній комісії, а конкурсантам - тільки у випадку їх присутності на засіданні конкурсної комісії.
У підрозділі 2.4. “Пролонгація та припинення договору оренди державного та комунального нерухомого майна” проведено аналіз підстав, порядку пролонгації та припинення господарського договору оренди державного та комунального нерухомого майна, надано пропозиції щодо його вдосконалення.
Обґрунтовано доцільність зміни переліку підстав для припинення договору оренди державного та комунального нерухомого майна, які закріплено в Законі України “Про оренду державного та комунального майна”. Визначено, що формулювання такої підстави, як ліквідація юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем, є невдалим, оскільки виключає можливість припинення договору оренди у випадку ліквідації фізичної особи – суб'єкта підприємницької діяльності, яка, відповідно до ст. 6 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, може бути орендарем. Відзначено необхідність виключення такої підстави для припинення договору, як банкрутство орендаря. Уточнюється, що відображення суті визначених підстав буде досягнуто у випадку її викладення в редакції: “ліквідація орендаря або орендодавця”, суб'єктний склад яких чітко закріплений у ст.ст. 5, 6 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”.
Аргументовано доцільність викладення ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” у редакції: “Строк дії договору оренди визначається за погодженням сторін. Сторони зобов’язані за місяць до його закінчення направити заяву про свій намір продовжити або припинити дію договору в указаний у ньому термін на тих самих умовах, які були передбачені договором, змінити строк дії або умови договору, якщо інше не встановлене договором оренди”. Запропоновані зміни сприятимуть наявності в суб’єктів орендних відносин можливості планування своєї господарської діяльності в орендованому приміщенні та чіткого визначення терміну припинення договору.
На підставі даних практики та аналізу законодавства у сфері оренди державного та комунального нерухомого майна обґрунтовується, що застосування такої підстави для дострокового розірвання договору оренди, як невиконання сторонами своїх зобов'язань, є необґрунтованим, оскільки допускає можливість розірвання договору оренди державного та комунального нерухомого майна з формальних підстав. Беручи до уваги наявність у чинному законодавстві визначеного кола підстав для дострокового розірвання договору оренди як з ініціативи орендодавця, так і з ініціативи орендаря, вважаємо доцільним виключення цієї підстави.
Узагальнено підстави дострокового розірвання договору оренди державного та комунального нерухомого майна. Виявлено, що Цивільний кодекс України у випадку невнесення плати за користування річчю протягом 3-х місяців поспіль закріплює право односторонньої відмови наймодавця від договору найму. Водно- час положення спеціального закону містять заборону щодо односторонньої відмови від договору оренди, що свідчить про відсутність законодавчого закріплення можливості розірвання договору оренди державного та комунального нерухомого майна у випадку наявності заборгованості з орендної плати. Аргументовано доцільність закріплення в законодавстві про оренду державного та комунального нерухомого майна такої підстави для розірвання договору, як невнесення орендної плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу.
У підрозділі 2.5. “Господарсько-правова відповідальність за порушення договірних відносин у сфері оренди державного та комунального нерухомого майна” досліджено особливості застосування до орендних відносин норм чинного законодавства щодо відповідальності за порушення умов договору оренди державного та комунального нерухомого майна.
Досліджено підстави відповідальності за порушення договірних відносин у сфері оренди державного та комунального нерухомого майна. Обґрунтовується доцільність їх систематизації за суб'єктним та об’єктним складом.
Обґрунтовано доцільність спеціально передбачити у законодавстві відповідальність орендодавця у вигляді штрафних санкцій за порушення переважного права орендаря на укладення договору на новий термін. | 
