Суярко Т.Д. Договір управління житлом: цивільно-правовий аспект

Краткое содержание

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У Вступі обґрунтовується актуальність теми дослідження, ступінь її наукового розроблення, визначається предмет, об'єкт, мета та завдання дослідження, формулюється наукова новизна та викладаються основні положення, які виносяться на захист, висвітлюється теоретичне і практичне значення роботи та апробація результатів дослідження, вказуються публікації за темою дослідження.

Розділ 1 «Правова природа договору управління житлом» складається з двох підрозділів, присвячених загальній характеристиці договору управління житлом.

У підрозділі 1.1. «Послуга з управління житлом як різновид цивільно-правових послуг» досліджується цивільно-правова категорія послуги, робиться висновок про те, що управління житлом є саме послугою, тобто певним нематеріальним благом, яке не має уречевлюваного виразу, надається управителем і споживається установником управління – власником житла у процесі вчинення управителем певних дій або здійснення певної діяльності з утримання житла як об'єкта нерухомості та забезпечення осіб, які користуються житлом, відповідним рівнем сервісу в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача) і процес надання якого нерозривно пов'язаний з особою виконавця.

Послуга з управління житлом належить до послуг у житловій сфері, які можуть розглядатися як у широкому, так і у вузькому значенні. У широкому розумінні послуги у житловій сфері - це усі послуги, які пов'язані з житлом (ріелторські послуги, оцінка житла, маркетинг у житловій сфері, управління житлом тощо). У вузькому значенні - це послуги, які безпосередньо пов'язані з утриманням житла та проживанням в ньому (поточний та капітальний ремонти, заміна, підсилення елементів конструкцій та мереж, їх реконструкція, водопостачання та водо-відведення, газо-, електропостачання, опалення, прибирання, освітлення тощо). Відзначається, що послуга з управління житлом є комплексною відносно послуг у житловій сфері у вузькому розумінні.

Пропонується класифікація послуг у житловій сфері (у вузькому значенні) за функціональним призначенням: 1) послуги, пов'язані з утриманням житла як нерухомого майна (поточний та капітальний ремонти, заміна, підсилення елементів конструкцій та мереж, їх реконструкція, відновлення несучої спроможності елементів конструкцій тощо); 2) послуги, пов'язані із забезпеченням осіб, які користуються житлом, відповідним рівнем сервісу (послуги водопостачання та водовідведення, газо-, електропостачання, опалення, прибирання, освітлення, кабельне телебачення, озеленення, охорона, телефонний зв'язок тощо).

У підрозділі 1.2. «Договір управління житлом в системі договорів про надання послуг» досліджується місце договору управління житлом у системі договорів про надання послуг, аналізуються суттєві особливості договору управління житлом, які дають підстави стверджувати про його юридичну своєрідність.

Визначається, що договір управління житлом у системі договорів про надання послуг є самостійним підвидом договірного виду «управління майном», який належить до типу договорів про надання послуг. Договору управління житлом притаманні усі основні риси та особливості договорів у цивільному праві. За договором управління житлом власник житла замовляє, а управитель зобов'язується надавати послугу з управління житлом шляхом утримання житла як об'єкта нерухомості та забезпечення осіб, які ним користуються, відповідним рівнем сервісу за плату, якщо інше не встановлено договором або законом. Відстоюється позиція, згідно з якою специфіка договору управління житлом обумовлюється перш за все особливою метою - утримання житла як об'єкта нерухомості та забезпечення власників житла (користувачів) відповідним рівнем сервісу.

Розділ 2 «Структура договору управління житлом» присвячено дослідженню структури договору управління житлом, її основних елементів: суб'єктів, об'єктів та змісту договору.

У підрозділі 2.1. «Суб'єкти договору управління житлом» визначається коло можливих суб'єктів договору управління житлом: установник управління - особа, яка замовила та набуває корисний результат послуги (замовник); управитель - особа, яка виконує дії (діяльність) з надання послуги щодо управління житлом (виконавець); вигодонабувач - особа, яка набуває вигоди від користування житлом, переданим в управління, якщо вона визначена договором управління житлом.

Установником управління за договором управління житлом може виступати власник житла - фізична особа та юридична особа (за умови встановлення управління на користь фізичної особи (вигодонабувача)), а також уповноважена власником особа - наймач (користувач) житла.

Обґрунтовується, що власник житла (уповноважена ним особа) може як безпосередньо вступати у договірні правовідносини з управителем, так і опосередковано, делегувавши відповідні повноваження об'єднанню власників житла, котрі можуть створюватися у різних формах - передбачених чинним законодавством України (об'єднання власників житлових будинків, квартир (ст. 385 ЦК України) або згідно із Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» - об'єднання співвласників багатоквартирного будинку; споживчі кооперативи; будинкові, вуличні, квартальні та інші органи самоорганізації населення) та не передбачених ним, оскільки непідприємницькі товариства не мають виключного переліку їх видів.

Обстоюється позиція, за якою правовий статус суб'єкта підпри­ємницької діяльності для управителя є первісним відносно його статусу суб'єкта договору управління житлом. Підприємницьку діяльність з управління житлом можуть здійснювати як фізичні особи-підприємці, так і юридичні особи, метою діяльності яких є надання послуг з управління житлом і одержання прибутку.

З огляду на специфіку використання житла виключно для проживання людей робиться висновок про те, що вигодонабувачем за договором управління житлом може бути виключно фізична особа - власник житла, наймач за договором найму (оренди), користувач за договором позички, члени сім'ї власника житла, які не є його співвласниками (ст. 156 ЖК УРСР), особи, які користуються житлом на підставі спадкового розпорядження (ст. 1238 ЦК України). Досліджуються відмінності у правовому статусі осіб, які користуються житлом, залежно від підстав виникнення такого права, та відзначається, що основна відмінність правового статусу вигодонабувача за договором управління житлом та інших осіб, що на законних підставах користуються житлом, полягає у відсутності у вигодонабувача будь-яких обов'язків за договором управління житлом, у тому числі обов'язку зі сплати витрат, пов'язаних з управлінням житлом. Інші особи, які не мають такого статусу, на вимогу власника житла повинні відшкодувати у відповідній частині здійснені власником у зв'язку з управлінням житлом витрати.

У підрозділі 2.2. «Об'єкти договору управління житлом» виокремлюються та аналізуються об'єкти досліджуваного договору управління, що можуть бути узагальнені терміном «житло». Наводиться визначення поняття «житло», аналізуються основні його ознаки та види. Відзначається, що житло - приміщення, призначене та придатне виключно для постійного проживання, - є узагальнюючим поняттям стосовно конкретних його видів, виділених ЦК України, - житловий будинок, квартира. Проте об'єкти права власності на житло та об'єкти договору управління житлом не збігаються з огляду на специфіку управління такими об'єктами. Стверджується, що об'єктами договору управління житлом можуть виступати певні об'єкти матеріального світу, їх сукупності: житлові будинки, дво- або багатоквартирні житлові будинки; садиби; житлові комплекси. Наводиться детальна характеристика квартири, що виступає у цивільному обігу як окрема річ, але як така не здатна виступати окремим об'єктом управління у зв'язку з неможливістю управління окремою квартирою як складовою частиною дво- або багатоквартирного житлового будинку (з технічного погляду). Об'єктом управління за договором управління житлом можуть виступати лише дво- та багатоквартирні житлові будинки, котрі являють собою сукупність квартир як об'єктів нерухомості та об'єктів права власності на житло.

Пропонується внести зміни до ч. 2 ст. 382 ЦК України, зазначивши, що перелічене у цій частині майно на праві спільної сумісної власності належить не тільки власникам квартир, а й власникам нежитлових приміщень у дво- або багатоквартирному житловому будинку.

Надається визначення житлового комплексу як сукупності нерухомого і рухомого майна, що утворена земельною ділянкою (ділянками) та розміщеним на ній багатоквартирним будинком (будинками) або садибами, іншим майном, що належить на праві спільної власності власникам житла і служить для утримання житла як об'єкта нерухомості та забезпечення осіб, які користуються житлом, відповідним рівнем сервісу.

Підрозділ 2.3. «Зміст договору управління житлом» присвячено дослідженню суб'єктивних прав та обов'язків управителя, установника управління та, у разі здійснення управління в інтересах вигодонабувача, - суб'єктивних прав вигодонабувача.

Доводиться, що основним обов'язком управителя є здійснення управління, що сформульовано в законі як право та обов'язок вчиняти фактичні та юридичні дії. Здійснення управління включає юридичні і фактичні дії, пов'язані безпосередньо з житлом, та юридичні і фактичні дії, необхідні для забезпечення осіб, які користуються житлом, відповідним рівнем сервісу. Перелік фактичних та юридичних дій, порядок та послідовність їх здійснення не встановлено в законі та не може бути встановлено в договорі управління житлом. Конкретизація, а не визначення юридичних та фактичних дій, можлива лише шляхом постановлення установником управління мети та формулювання завдань управління житлом.

До основних суб'єктивних обов'язків управителя житлом також належать: а) звітування перед установником управління за дії, здійснені в процесі управління житлом; б) повернення житла установнику управління або іншим особам згідно з договором або законом у стані, що відповідає передбаченому договором. Крім того, управитель також зобов'язаний: повідомляти осіб, з якими він вчиняє правочини, про власний статус управителя; виконувати взяті на себе за договором управління житлом зобов'язання власними діями.

Установник управління зобов'язаний: а) виплатити управителеві обумовлену договором плату за управління житлом; б) попередити управителя про те, що передане майно є предметом договору застави; в) нести тягар утримання майна, внаслідок чого установник управління компенсує управителю витрати, понесені на утримання майна; г) не втручатися в діяльність управителя, якщо це суперечить суті зобов'язання.

Вигодонабувач має право на а) отримання вигод від управління житлом; б) вимагати відшкодування упущеної вигоди; в) вимагати від управителя звіту про його діяльність; г) у будь-який час і без будь-яких умов відмовитися від одержання вигоди за договором. У вигодонабувача відсутні обов'язки, які б випливали з договору управління житлом, проте він несе обов'язки, що випливають з самого факту користування житлом, як то: використовувати житло за цільовим призначенням, забезпечувати збереження житла та підтримання його в належному стані, утримуватися від дій, які б перешкоджали виконанню управителем обов'язків за договором управління тощо.

Розділ 3 «Припинення договору управління житлом та відповідальність за порушення його умов» присвячено дослідженню підстав і наслідків припинення договору управління житлом, а також аналізу проблемних питань цивільно-правової відповідальності за порушення умов договору управління житлом.

У підрозділі 3.1. «Припинення договору управління житлом» аналізуються підстави та наслідки припинення договору управління житлом. Зазначається, що договір управління житлом може бути припинено: а) на загальних підставах припинення зобов'язань, передбачених гл. 50 ЦК України; б) шляхом його розірвання одним з трьох способів, передбачених ст. 651 ЦК України; в) на підставі положень ст. 1044 ЦК України; г) на будь-яких інших підставах, передбачених договором управління житлом. Обґрунтовується точка зору, згідно з якою смерть вигодонабувача (п. З ч. 1 ст. 1044 ЦК України) не повинна з невідворотністю тягти за собою припинення договору управління житлом. У договорі може бути передбачено, що в разі смерті вигодонабувача договір управління житлом не припиняється, а управління вважається таким, що здійснюватиметься в інтересах установника управління або іншої особи за його вказівкою.

Критично аналізується норма п. 4 ч. 1 ст. 1044 ЦК України: вказана норма не закріплює можливості передбачити у договорі інші наслідки відмови вигодонабувача від одержання вигод за договором, ніж його припинення, що є нелогічним, зокрема, й з огляду на диспозитивність п. 3. ч. 1 ст. 1044 ЦК України. Доводиться, що якщо установник управління та управитель не зацікавлені у припиненні договору, його дія може тривати, а вигодонабувачем стане установник управління або інша вказана ним особа.

Підрозділ 3.2. «Відповідальність за порушення умов договору управління житлом» присвячено дослідженню підстав і умов цивільно-правової договірної відповідальності за порушення договору управління житлом.

Обґрунтовується точка зору, відповідно до якої підставою виникнення цивільно-правової відповідальності за договором управління житлом є порушення умов цього договору. Протиправна поведінка, наявність шкоди, причинний зв'язок між діями (бездіяльністю) та шкодою, вина правопорушника як загальні умови цивільно-правової відповідальності при визначенні відповідальності за договором управління житлом набувають особливого значення: 1) протиправність дій (бездіяльності) полягає у невиконанні або неналежному виконанні умов договору управління житлом та належить до необхідних умов цивільно-правової відповідальності у зобов'язаннях з управління житлом; 2) шкода є обов'язковою умовою настання цивільно-правової відповідальності за договором управління житлом у вигляді відшкодування збитків, у тому числі упущеної вигоди, та набуває факультативного характеру у разі застосування відповідальності у вигляді неустойки; 3) наявність причинного зв'язку є обов'язковою умовою настання цивільно-правової відповідальності за договором управління житлом у вигляді відшко­дування збитків, у тому числі упущеної вигоди, та набуває факуль­тативного характеру у разі застосування відповідальності у вигляді неустойки; 4) вина не є обов'язковою умовою відповідальності за порушення зобов'язань з управління житлом. Управитель несе відповідальність у вигляді відшкодування збитків незалежно від вини і звільняється від відповідальності лише тоді, коли доведе, що збитки виникли внаслідок непереборної сили, винних дій установника управління або вигодонабувача. Відповідальність у вигляді сплати неустойки управитель несе також незалежно від вини і звільняється від відповідальності, якщо доведе, що порушення зобов'язання сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Пропонується законодавчо закріпити положення, згідно з яким за виконання зобов'язань, покладених управителем на організації, які є монополістами у сфері надання відповідних послуг, відповідальність несуть безпосередні виконавці - організації-монополісти. І навпаки, підприємець-управитель несе відповідальність за виконання зобов'язання третіми особами у випадку, якщо він мав можливість вільно обирати і сам визначив контрагентів за договором.