Максимович Дмитрий Андреевич ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗДАНИЙ И ПОМЕЩЕНИЙ В РОССИИ

Краткое содержание

Во Введении освещены актуальность темы исследования, степень ее

научной разработанности, обозначены предмет, цель и задачи исследования,

его методологическая и теоретическая основа и научная новизна,

сформулированы положения, выносимые на защиту, показаны практическая

значимость исследования и апробация его результатов, приведена структура

работы.

В первой главе, именуемой «Правовое соотношение здания с

расположенными в нем помещениями», в параграфе 1 «Противоречия и

пробелы современного российского законодательства, определяющего

правовой режим зданий и расположенных в нем помещений» отмечены

17

следующие недостатки законодательства: юридическое «исчезновение»

зданий, в которых помещения принадлежат разным собственникам,

выбывание таких зданий из имущественного оборота; отсутствие у таких

зданий собственников, эффективных хозяев; неясность вещно-правового

статуса «общего имущества» в многоквартирных домах; полное отсутствие

законодательного регулирования режима «общего имущества» в нежилых

домах; неопределенность правовых оснований принадлежности земельного

участка под зданием, а также распределения расходов на его обустройство;

неясность порядка приобретения и отчуждения здания по частям; отсутствие

юридически мотивированных оснований для координации действий

собственников помещений по поддержанию здания и управления им;

неясность статуса единоличного собственника здания, полностью

распродавшего в нем все помещения и т.д.

В этом же параграфе излагаются высказанные в правовой литературе

предложения специалистов по исправлению названных недостатков, условно

подразделяемые диссертантом на «косметические» и «концептуальные». Обе

группы предложений, однако, по мнению диссертанта, не решают главной

задачи – восстановления нарушенной в российском законодательстве

неразрывной связи между неделимыми зданиями и самостоятельными

помещениями, единоличная собственность на которые прочно вошла в

российское законодательство и укрепилась в общественном сознании.

В параграфе 2 «Помещение как натуральная доля в праве общей

собственности на здание» главы 1 автор приходит к выводу о том, что для

восстановления нарушенной в российском законодательстве неразрывной

связи между неделимыми зданиями и самостоятельными помещениями

необходимо объединить в одном лице собственника помещения и долевого

сособственника здания. С этой целью диссертантом предложена правовая

конструкция помещения как натуральной доли в праве общей собственности

на здание, устраняющая все указанные в параграфе 1 главы 1 пробелы и

противоречия в правовом режиме зданий и помещений. В отличие от

18

реальной доли (в дополнение к ней), предоставляющей дольщику, помимо

идеальной доли в праве общей собственности не неделимую вещь, также

правомочия владения и пользования определенной частью этой вещи (ст.247

ГК РФ), натуральная доля предоставляет дольщику еще и право

распоряжения этой обособленной частью неделимой вещи. В зданиях в

качестве натуральной доли могут выступать только профильные помещения,

назначение которых совпадает с функциональным предназначением

(профилем) здания в целом.

В параграфе 3 «Сочетание частноправовых и публично-правовых

начал в регулировании правового режима зданий и расположенных в них

помещений» главы 1 диссертации автор разделяет мнение ряда ученых о том,

что в регулировании правового режима недвижимости одновременно

присутствуют частноправовые и публично-правовые начала

(М.И.Брагинский, В.В.Витрянский, Е.А.Дорожинская, Д.И.Мейер,

С.Г.Певницкий, В.В.Чубаров) и на этой основе диссертант предлагает издать

специальный федеральный закон (ФЗ) о зданиях и помещениях,

регулирующий одновременно частноправовые и публично-правовые вопросы

их правового режима, а также федеральный закон о нежилых зданиях и

расположенных в них помещениях, отражающий их специфические

особенности, по сравнению с общим регулированием, содержащимся в ФЗ о

зданиях и помещениях.

Кроме того, по мнению диссертанта, в ГК РФ должны быть

урегулированы, во-первых, общие вопросы недвижимости, неделимых вещей

и их обособленных частей, общей долевой собственности, впрямую

затрагивающие правовой режим зданий и помещений, а во-вторых,

некоторые основополагающие вопросы вещно-правового статуса

непосредственно зданий и помещений как объектов недвижимости и права

собственности. В частности, предлагается вместо нынешней главы 18 ГК РФ

(Право собственности и другие вещные права на жилые помещения)

19

включить в часть первую ГК РФ главу 18 под названием «Право

собственности на здания и расположенные в них помещения».

Во второй главе диссертации, именуемой «Правовой режим зданий, в

которых профильные помещения принадлежат более чем одному

собственнику», в параграфе 1 «Частноправовые особенности правового

режима зданий, в которых профильные помещения принадлежат более чем

одному собственнику» анализируются специфические особенности общей

долевой собственности на здания. Главная специфика заключается в том, что

общая долевая собственность на здание в определенной степени

распространяется и на профильные помещения как неотъемлемые

конструктивные части здания. Однако отдавая приоритет единоличной

собственности на профильное помещение (от которой производна доля в

праве общей собственности на здание), диссертант полагает, что все решения

сособственников здания, прямо или косвенно затрагивающие помещения,

находящиеся в единоличной собственности, могут приниматься только по

ограниченному кругу вопросов, исчерпывающе перечисленных в

законодательстве, и с соблюдением строгой процедуры голосования, также

предусмотренной в законодательстве.

В параграфе 2 «Регистрационные и иные публично-правовые

особенности правового режима зданий, в которых профильные помещения

принадлежат более чем одному собственнику» главы второй диссертации

опровергается ошибочное мнение о том, что здание и расположенные в нем

помещения – это один и тот же имущественный объект, и в связи с этим

якобы нельзя одновременно регистрировать права собственности и на здание,

и на имеющиеся в нем помещения (М.Г.Пискунова, Е.А.Киндеева м др.). По

мнению диссертанта, юридически это два разных (хотя и взаимосвязанных)

имущественных объекта, существующих каждый по своим собственным

нормам и правилам, далеко не всегда совпадающим друг с другом. Исходя из

этого, и юридически существовать, и официально регистрироваться они

могут одновременно: здание – как объект общей долевой собственности,

20

профильные помещения – как объекты индивидуальной, единоличной

собственности. Одновременно с ними следует также регистрировать в

установленном порядке и доли собственников профильных помещений в

праве общей собственности на здание.

Некоторые изменения необходимо внести и в Федеральный закон «Об

участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов

недвижимости…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. В частности, объектами долевого

строительства должны стать не «жилые и нежилые помещения» и «общее

имущество в многоквартирном доме…, подлежащие передаче участнику

долевого строительства» (п.2 ст.2 названного ФЗ) – а дом (здание) в целом.

Необходимо также в законодательном порядке вернуть в лоно

государственного (публично-правового) регулирования жилые и нежилые

здания, в которых помещения принадлежат разным собственникам. Сегодня

такие здания юридически «не существуют» и, соответственно, не подпадают

под государственное регулирование. Между тем, жилые и нежилые здания в

целом требуют не меньшей государственной заботы, контроля и внимания,

чем расположенные в них жилые и нежилые помещения, имеющие, в

отличие от домов, эффективных хозяев, внятных собственников.

В главе третьей «Правовой режим помещений в зданиях, в которых

профильные помещения принадлежат более чем одному собственнику»

параграф 1 «Частноправовые и публично-правовые особенности правового

режима профильных помещений» содержит предлагаемое диссертантом

общее определение понятия помещения: пространственно обособленная,

технически ограниченная с разных сторон, индивидуально определенная

конструктивная (неотъемлемая) часть здания, обладающая внутренним

полезным объемом.

Все имеющиеся в здании имущественные объекты предлагается

классифицировать так: помещения (технически обособленные

конструктивные части здания, обладающие внутренним полезным объемом);

конструктивные части здания, не имеющие внутреннего полезного объема

21

(фундамент, крыша, несущие стены, плиты перекрытий, лестницы и т.д.);

техническое оборудование, приспособления и механизмы (лифты,

мусоропроводы, вентиляционное, тепловое, электрическое и иное

оборудование и т.п). Последние два вида имущества помещениями не

являются, и вопрос об их юридическом обособлении внутри здания в

принципе не стоит.

На существенные конструктивные части здания, не имеющие

внутреннего полезного объема, распространяется общий вещно-правовой

режим (режим собственности), существующий для данного здания в целом,

неотъемлемыми частями которого они являются. Техническое оборудование,

приспособления и механизмы по своей сути являются обслуживающими

принадлежностями главной вещи – здания, связанными с ней общим

назначением. И в силу того, что принадлежность юридически следует судьбе

главной вещи (ст.135 ГК РФ), на эту категорию имущества также должен

распространяться режим собственности, существующий для всего здания.

То есть, в тех случаях, когда в здании профильные помещения

принадлежат двум и более собственникам, оба названных вида имущества –

существенные конструктивные части здания, не имеющие внутреннего

полезного объема, а также техническое оборудование, приспособления и

механизмы всегда будут находиться в общей долевой собственности

сособственников здания – собственников профильных помещений, без

возможности их обособления (выдела, отчуждения и т.п.) в собственность

кого-либо из них или третьих лиц. Правовой же режим помещений в таких

зданиях будет различаться в зависимости от того, соответствует или не

соответствует данное помещение профилю (функциональному назначению)

здания.

Только профильные помещения, предназначение которых совпадает с

зарегистрированным предназначением здания, могут по отдельности

поступать в единоличную собственность разных лиц и автоматически

предоставлять их владельцам долю в праве общей собственности на здание.

22

А непрофильные помещения, к которым относятся все помещения

подсобного, обслуживающего, вспомогательного характера (чердаки,

подвалы, лестничные пролеты, лифтовые шахты и т.п.), а также все другие

помещения, не являющиеся профильными (не зарегистрированные по

разным причинам в качестве профильных), будут подпадать под режим

общей долевой собственности, если он установлен для здания в целом.

Здания, в свою очередь, могут быть как монопрофильными (чисто

жилыми, чисто офисными, чисто торговыми, чисто складскими), так и

многопрофильными (напр., торгово-офисно-складскими). В последнем

случае профильными для данного здания помещениями, автоматически

предоставляющими их собственникам соответствующие доли в праве общей

собственности на здание, будут выступать одновременно и торговые, и

офисные и складские помещения, расположенные в данном здании.

В параграфе 2 «Частноправовые и публично-правовые особенности

правового режима непрофильных помещений» главы третьей диссертации

отмечено, что все непрофильные помещения будут автоматически относиться

к общей долевой собственности сособственников здания при наличии

одновременно двух условий: помещение отражено в технической

документации на здание и оно не зарегистрировано в установленном порядке

в качестве профильного помещения.

На примере пристроенных к многоквартирному жилому дому нежилых

помещений показано, что непроходимого водораздела между профильными и

непрофильными помещениями в одном и том же здании не существует. В

частности, пристройка в ходе строительства жилого дома вполне может, по

воле застройщика, сначала быть оформлена и зарегистрирована в качестве

непрофильного для данного здания помещения, а затем, по воле

сособственников дома, перерегистрирована в профильное помещение,

предоставляющее его приобретателю (единоличному собственнику)

соответствующую долю в праве общей собственности на здание. Однако

23

перевод профильных помещений в непрофильные и обратно не может быть

полностью произвольным.

Профильные помещения в построенном и зарегистрированном в

установленном порядке здании могут без каких-либо ограничений

переводиться (перерегистрироваться), по желанию сособственников здания, в

разряд непрофильных, если соответствующее профильное помещение по тем

или иным причинам оказалось на законном основании в коллективной

(общей долевой) собственности сособственников здания. Такое может

произойти, например, в случае выкупа сособственниками здания какого-либо

из профильных помещений для коллективных нужд. Кроме того, вопреки

установленному сейчас порядку, сособственники здания, по мнению

диссертанта, должны совместно выступать получателями (приобретателями,

наследниками) выморочных профильных помещений в соответствующем

здании.

Что же касается перевода непрофильных помещений в профильные, то

он может быть осуществлен сособственниками здания далеко не со всеми

непрофильными помещениями. Некоторые непрофильные помещения,

предназначенные исключительно для общего пользования, почти ни при

каких обстоятельствах (кроме случаев полной реконструкции здания) не

могут становиться профильными помещениями, а именно, помещения,

обеспечивающие безопасность (техническую, санитарную,

противопожарную и т.п.) и надлежащую эксплуатацию здания.

Все расположенные в жилом или нежилом здании непрофильные

помещения по признаку их функционального назначения можно разделить на

непрофильные помещения сугубо вспомогательного (подсобного) характера

и непрофильные помещения специального назначения.

Вспомогательные (подсобные) непрофильные помещения (чердаки,

подвалы, межквартирные коридоры, лестничные пролеты, лестничные

площадки, комната охраны, комната консьержки и т.п.) предназначены

исключительно для обеспечения надлежащего (безопасного, комфортного и

24

т.п.) использования дома и расположенных в нем профильных помещений по

их целевому назначению. Все они, во-первых, являются неотъемлемыми

конструктивными частями здания, а во-вторых, имеют ярко выраженный

подсобный, служебный, вспомогательный характер. По обеим этим

причинам на данную категорию имущества должен распространяться вещно-

правовой режим (режим собственности), существующий для здания в целом.

И в тех случаях, когда здание находится в общей долевой собственности

владельцев (собственников) профильных помещений, это имущество также

будет находиться в их общей долевой собственности.

В некоторых домах существуют непрофильные помещения

специального назначения, никак не связанные с назначением или

обслуживанием здания либо имеющихся в нем профильных помещений,

например, встроенные и пристроенные к жилым многоквартирным домам

помещения, в которых размещаются магазины, парикмахерские, адвокатские

консультации, зубоврачебные кабинеты, компьютерные салоны и т.п., а

также жилые помещения (как правило, служебные), изредка встречающиеся

в нежилых зданиях.

В зависимости от коммерческой политики застройщика в период

строительства здания, а затем - по желанию сособственников построенного и

зарегистрированного здания, непрофильные помещения специального

назначения могут быть отнесены либо к разряду индивидуальной

собственности (переведены в категорию профильных) и принадлежать в этом

случае единолично лицу, выступающему сособственником здания наравне со

всеми другими его сособственниками, либо – к общей долевой собственности

всех сособственников здания (и оставаться в этом случае непрофильными).

Порядок перевода специальных непрофильных помещений – в профильные, и

обратно, следует определить в законодательстве о государственной

регистрации прав на недвижимое имущество.

25

Основные положения и выводы диссертации

изложены в трех опубликованных статьях:

1. Максимович Д.А. Помещение как натуральная доля в праве общей

собственности на здание // Законы России. 2008. №11 (ноябрь). С. 109-

114.

2. Максимович Д.А. Вещно-правовое соотношение здания с

расположенными в нем помещениями // Журнал российского права.

2009. №6. С. 53-60.

3. Максимович Д.А. Совершенствование правового режима зданий и

помещений // Законы России. 2009. №7 (июль). С.91-98.