ТЕОРІЯ І ПРАКТИКА ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ТЕРИТОРІЙ І ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ УКРАЇНИ (економіко-географічне дослідження)



Название:
ТЕОРІЯ І ПРАКТИКА ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ТЕРИТОРІЙ І ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ УКРАЇНИ (економіко-географічне дослідження)
Альтернативное Название: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ территорий и ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ УКРАИНЫ (экономико-географическое исследование)
Тип: Автореферат
Краткое содержание:

У першому розділі "Теоретико-методологічні основи визначення вартості територій населених пунктів" здійснено аналіз сучасних економічних та економіко-географічних теорій формування вартості у населених пунктах та за їх межами. На основі застосування теорії диференціальної міської ренти розроблено методологію економіко-географічного дослідження умов формування та диференціації вартості поселень України.


Вартість землі і рента від її використання найважливіші економічні детермінанти розвитку міст. Розміщення будь-якого підприємства містоутворюючої та містообслуговуючої сфер визначається насамперед можливістю одержати додатковий прибуток від використання переваг географічного положення (на макро-, мезо- і мікрорівнях), а також кращого інфраструктурного облаштування земельної ділянки. Безумовно, при цьому не слід ігнорувати і вплив інших чинників (загальна економічна ситуація, кон'юнктура ринку, фінансові та інвестиційні фактори).


У класичній політичній економії виділяють три основні форми земельної ренти: абсолютну, монопольну та диференціальну. Відмінність у вартості окремих територій зумовлюється насамперед впливом диференціальної ренти. Диференціальна рента – це додатковий прибуток, що виникає внаслідок витрат праці на середніх і кращих земельних ділянках або внаслідок додаткових вкладань капіталу, який привласнює власник землі.


Усі класики політичної економії, починаючи від А. Сміта, Д. Рікардо та К. Маркса, розглядають ренту, що виникає на сільськогосподарських, або лісогосподарських землях. Формування диференціальної земельної ренти в цих випадках зумовлюється відмінностями в природних умовах, які призводять до того, що при однакових витратах на різних за якістю і місцезнаходженням землях виробляється різний обсяг продукції, а, відповідно, і різний додатковий дохід, який і є матеріальною основою ренти.


Специфіка утворення земельної ренти в населених пунктах, на відміну від сільськогосподарських угідь полягає в тому, що земля в населених пунктах розглядається не як засіб (ресурс) виробництва, а як просторовий базис забезпечення життєдіяльності населення.


Диференціальна міська земельна рента формується під впливом двох основних факторів: зручності місцезнаходження (географічна складова) та рівня облаштування (інфраструктурна складова). При цьому географічна складова має свою специфіку прояву на регіональному (загальнодержавному), зональному (внутрішньоміському) та локальному рівнях.


Вартість території населеного пункту визначається рентним доходом (земельною рентою), в якому найважливішу роль відіграє диференціальна рента. Вартість є основою для визначення ціни за окрему земельну ділянку. Залежно від цілей оцінювання вартість і ціна можуть відрізнятися. У практиці оцінювання виділяються ринкова, ліквідаційна, страхова, інвестиційна та інші види вартості.


Якщо економічні передумови формування міської ренти досліджені фахівцями досить детально, то економіко-географічні особливості її виникнення й розвитку практично не вивчені. Однією з найбільших проблем у сучасній економічній географії є її взаємозв'язок з економікою міст (urban economics).


Наріжним каменем економіки міст, яка набула останнім часом широкого поширення за кордоном, є постулат про те, що в міру зростання доступності земельної ділянки до центру міста, її рентний дохід зростає. В основі цього постулату знаходяться ідеї пруського економіста І. фон Тюнена. В його моделі фактором, який визначає земельну ренту, є не родючість, а доступність. І. фон Тюнен фактично став першим, хто виділив роль диференціальної ренти у населених пунктах, незважаючи на те, що усі свої дослідження він здійснював на сільськогосподарських угіддях.


Продовження ідей І. фон Тюнена знайшло своє відображення у працях багатьох європейських та північноамериканських вчених, найвизначнішими серед них можна назвати праці К. Кларка, В. Алонсо, Р. Мута, В. Вітона. Однак у працях зарубіжних економіко-географів дуже мало уваги надається дослідженню економіко-географічних особливостей диференціації міської земельної ренти. Причини, на наш погляд, полягають у тому, що диференціація ренти, як і просторовий розподіл вартості територій населених пунктів, у державах з ринковою економікою визначається винятково дією ринкових факторів, які є предметом дослідження економістів, оцінювачів, ріелтерів, а не економіко-географів. Полем же дослідження економіко-географів та регіональних економістів є здебільшого відмінності в показниках розвитку окремих регіонів.


У зарубіжних країнах інститут грошової оцінки земель існує давно. Його виникнення тісно пов'язане із загальними процесами формування ринкових економічних відносин, приватною власністю на землю та майно, формуванням правових засад існування ринку нерухомості. За кордоном склалися дві основні особливості оцінки земель.


Насамперед розрізняють нормативну оцінку, що виконує виключно фіскальні функції й спрямована на визначення розмірів податку за землю, і ринкову (експертну), яку застосовують при здійсненні трансакцій (купівля-продаж, застава, успадкування тощо).


Другою важливою особливістю оцінки земель у зарубіжних країнах є те, що земельну ділянку зазвичай розглядають як невід'ємну складову цілісного майнового комплексу й оцінюють разом із будівлями та спорудами, розташованими на ній.


На особливу увагу заслуговує питання встановлення ставок земельного податку (податку на нерухомість). У більшості країн розміри податків на нерухомість визначено в національних законах. Їх, як правило, справляють органи влади загальнодержавного або регіонального рівня з різним ступенем участі органів місцевого рівня. Податок на нерухомість у цих країнах становить істотну частку до муніципальних бюджетів (3080%).


Для держав (у тому числі й України), економіка яких перебуває на стадії ринкової трансформації, надзвичайно важливо встановити загальні економіко-географічні особливості виникнення міської земельної ренти і, відповідно, вартості території населених пунктів. Вони полягають у відмінностях у цінності міських і сільських територій, які визначаються природно-ресурсним потенціалом, географічним положенням, демографічним потенціалом та рівнем урбанізації, рівнем соціально-економічного розвитку, станом довкілля, функціонально-планувальною структурою, рівнем розвитку інженерно-транспортної інфраструктури. Комплекс прояву цих факторів ми називаємо цінністю території.


Основна увага економіко-географів має бути звернута на дослідження географічних умов формування вартості міських територій. Разом з тим постає важлива проблема дослідження умов диференціації вартості в межах окремих населених пунктів та їх типізації за особливостями рентоутворення.


Протягом тривалого часу теоретичні та практичні дослідження умов формування вартості земель (територій) відбувалося в Україні у двох напрямках: містобудівному та землевпорядному.


Містобудівна оцінка вартості територій населених пунктів історично сформувалася наприкінці 80-х – на початку 90-х років минулого століття. Вона ґрунтувалася на ідеях російських економістів (С. Кабакова, А. Сегединов та інші) і в переважній більшості розробок мала назву комплексної економічної оцінки території (КЕОТ) населених пунктів.


Протягом 90-х років минулого століття сформувалися різні наукові підходи до оцінювання територій населених пунктів. При всіх розбіжностях між ними суть методик КЕОТ зводилася до двох принципових підходів: вартісного і функціонального. Крім того, в окремих випадках використовувалися також соціологічний та експертний підходи.


З початку 2000-х років розроблено законодавчі та нормативні засади виконання робіт з оцінки земель населених пунктів. Законодавчі акти (Земельний кодекс України, Закон України "Про оцінку земель", Закон України "Про плату за землю") встановлюють сферу застосування нормативної та експертної оцінки, випадки обов'язкового виконання, порядок і процедуру її виконання, погодження та затвердження оцінки.


Методичні засади оцінювання ґрунтувались на методиках та порядках виконання нормативної та експертної грошової оцінки й спиралися на тезу про те, що грошова оцінка є капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки. Різновиди оцінки визначаються цілями її проведення й особливостями утворення рентного доходу.


Землевпорядна оцінка пов'язана з оцінкою сільсьськогосподарських земель.


Початок наукової оцінки сільськогосподарських угідь пов'язаний з іменами В. Докучаєва та М. Сібірцева. Саме вони запровадили природно-історичний метод оцінки земель. Результатом здійснення земельно-оціночних робіт у 60-90-х рр. минулого століття стало обґрунтування двох методичних підходів до оцінки сільськогосподарських земель: вартісного та рентного.


В основу наукових засад оцінювання сільськогосподарських угідь, які були розроблені за часи незалежності України, було покладено рентний підхід у комплексі з бонітуванням ґрунтів. На сьогодні остаточно сформувалася сучасна система оцінки сільськогосподарських земель, яка включає бонітування ґрунтів, економічну, нормативну грошову та експертну грошову оцінку.


Отже, історичний етап становлення процесу оцінювання земель в Україні розмежував її на оцінку територій населених пунктів та оцінку сільськогосподарських земель. Між цими напрямками існують методологічні, методичні й технологічні відмінності, однак головною їх спільною рисою є рентний підхід до визначення вартості земельних ділянок.


Дослідження економічних та економіко-географічних факторів утворення ренти в населених пунктах та вивчення умов формування в них вартості забезпечили можливість встановити загальні методологічні підходи щодо визначення вартості територій населених пунктів України. Для цього необхідно з'ясувати, який зв'язок існує між поняттями цінність території, вартість території, оцінка територій та ціна землі (земельної ділянки).


У контексті цього важливим завданням дисертаційного дослідження є з'ясування правомірності застосування при встановленні вартості понять "земля" і "територія".


На основі проведеного аналізу використання цих двох ключових щодо об'єкта застосування вартості та грошової оцінки понять ми дійшли висновку про їх взаємодію та взаємовідносини у географічному аспекті. На нашу думку, стосовно встановлення вартості, її об'єктом у населених пунктах є їх міська (сільська, селищна) територія, а об'єктом грошової оцінки окремої земельної ділянки землі певного цільового призначення. У цьому аспекті поняття "територія" є більш загальним порівняно поняття "земля" і передує йому. Назва грошової оцінки населених пунктів має включати термін "територія" замість "землі". Термін "земельна ділянка" застосовують у населених пунктах лише по відношенню до обєктів оцінювання, що мають, згідно з матеріалами Державного земельного кадастру, відповідні адресно-правові характеристики. При цьому вся множина земельних ділянок міста та земельно-кадастрових одиниць складає власне міську територію.


Поряд з тим, обєктом виконання оцінки за межами населених пунктів є саме "землі різних категорій", а територія розглядається в контексті цього лише як адміністративно-територіальне утворення, або елемент ландшафту.


Оцінка має передувати ціні як результату її проведення. В онтологічному плані логічний ланцюжок замикається так: цінністьвартістьоцінкаціна.


Методологія визначення вартості територій населених пунктів України у зв'язку цим має базуватися на таких теоретико-методологічних засадах:




  1. Вартість території населеного пункту відрізняється залежно від виду оцінки та мети оцінювання.




  2. Інструментом установлення вартості є відповідна оцінка (грошова, економічна, містобудівна).




  3. В основі методології визначення будь-якої вартості лежить капіталізація рентного доходу в комплексі з іншими факторами (фізико- та економіко-географічними, містобудівними тощо).




Другий розділ "Методика визначення вартості територій населених пунктів України" – присвячений розробленню принципів та розкриттю наукових методів дослідження; висвітленню методики економіко-географічного дослідження вартості територій населених пунктів України.


З метою дослідження умов формування вартості територій населених пунктів України на сучасному етапі здійснено ретроспективний аналіз динаміки містобудівних процесів в Україні на тлі загального розвитку урбанізаційного процесу в світі.


Встановлено, що з початку 90-х років, коли в Україні почало відбуватися загальне скорочення чисельності населення, перед проектантами при розробці генеральних планів постала проблема встановлення перспективної чисельності населення поселень та наукового обґрунтування оптимальної моделі їх територіального розвитку.


Між величиною вартості території населених пунктів та їх загальними містобудівними параметрами існує тісний зв'язок. Розвиток населених пунктів, динаміка чисельності їх населення, зростання соціально-економічного та інфраструктурного потенціалу безпосередньо впливають на вартість території. Це спонукало нас дослідити всі фактори, що впливають на географічну рентну складову через механізм комплексної типізації населених пунктів України.


Економіко-географічними факторами, які впливають на вартість території населених пунктів, є: географічне положення, чисельність населення, адміністративний статус, місце в системі розселення та господарські функції.


Географічне положення є одним з найвагоміших рентоутворюючих факторів. В умовах розвитку ринку земель вплив географічного положення на вартість земель населених пунктів та їх грошову оцінку проявляється, насамперед, через їх розташування в межах окремих регіонів України, які створюють сприятливі можливості для формування географічної складової земельної ренти. Серед компонентів географічного положення необхідно виділити розміщення населених пунктів у:




  • курортній зоні Чорноморсько-Азовського узбережжя;




  • курортній зоні Карпат;




  • інших курортних зонах;




  • межах прикордонних територій;




  • приміських зонах великих міст.




 


Чисельність населення важливий рентоутворюючий фактор, який значною мірою визначає середню вартість міських територій. Саме чисельність населення відображає загальні обсяги капіталовкладень у міську інфраструктуру та рівень соціально-економічного розвитку міст.

 


Обновить код

Заказать выполнение авторской работы:

Поля, отмеченные * обязательны для заполнения:


Заказчик:


ПОИСК ДИССЕРТАЦИИ, АВТОРЕФЕРАТА ИЛИ СТАТЬИ


Доставка любой диссертации из России и Украины