ІЛЬКІВ ОЛЕГ ВАСИЛЬОВИЧ ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЖИТЛА : ИЛЬКИВ ОЛЕГ ВАСИЛЬЕВИЧ Договор купли-продажи ЖИЛЬЯ

Краткое содержание

У вступі обґрунтовано актуальність теми дисертації, зазначено її зв’язок із науковими програмами, планами, темами, визначено мету, задачі, об’єкт і предмет дослідження, розкрито методологічну основу роботи, сформульовано її наукову новизну, висвітлено практичне значення одержаних результатів, наведено перелік апробацій результатів дослідження, відомості про публікації за темою дисертації, а також структуру дисертації.
Розділ 1 «Загальнотеоретичні засади регулювання житла як об’єкта цивільних правовідносин» складається із двох підрозділів, присвячених аналізу правового режиму житла як виду нерухомості, механізму правового регулювання житла як об’єкта цивільних правовідносин, загальній характеристиці критеріїв визначення поняття «житло».
У підрозділі 1.1 «Методологія дослідження правової категорії житла» розглядається поняття, ознаки та види житла як об’єкта цивільно-правових відносин на основі методологічних засад дослідження коментованої категорії.
Визначено місце житлової нерухомості як об’єкта житлових відносин та цивільного обороту. Здійснено аналіз чинного законодавства, що регулює договірні відносини цивільного обороту. Дослідження юридичних термінів та категорій, властивих житловим та зобов’язальним відносинам, на основі застосування методів переходу від загального до одиничного, аналогії, дедукції та індукції надало можливість виокремити особливості цих понять у контексті переходу права власності на житло на підставі договору купівлі-продажу.
Встановлено, що під поняттям «житло» в цивільно-правовому аспекті слід розуміти вид нерухомості функціонально призначений для проживання фізичних осіб, який є самостійним об’єктом права власності та цивільного обороту. Проведено розмежування категорії «житло» як об’єкта житлових та цивільних відносин. Зокрема, житлові відносини охоплюють лише право користування житлом та його захист, натомість цивільними відносинами охоплюються питання права власності на житло й участь у цивільному обороті як об’єкта правовідносин.
Виокремлено такі критерії характеристики житла як об’єкта цивільно-правових відносин: житло є різновидом нерухомості; право власності на житло за договором купівлі-продажу виникає, припиняється на підставі юридичного складу; обов’язкова нотаріальна форма правочинів, предметом яких є житло як об’єкт нерухомості; залежність правового режиму земельної ділянки, на якій знаходиться об’єкт житлової нерухомості, від прав на цю нерухомість; функціональне призначення житла незалежно від його фактичного стану; можливість бути предметом цивільних відносин до приймання новозбудованого об’єкта в експлуатацію державною приймальною комісією.
Будинок слід розглядати як комплекс житлових та нежитлових елементів, які мають різний правовий режим. Квартира, як складова житлового будинку, є самостійним об’єктом приватної власності. Натомість нежитлові приміщення загального користування є спільною власністю власників квартир. Тому правовстановлювальний документ (акт), на основі якого виникає право власності на квартиру, є водночас юридичним фактом для здійснення повноважень співвласника щодо нежитлових приміщень загального користування. Аналіз чинного законодавства дає можливість дійти висновку, що ізольовані кімнати в квартирі можуть бути самостійним об’єктом правовідносин. Тому ст. 379 ЦК України після слова «квартира» слід доповнити словосполученням «кімната в квартирі».
Підрозділ 1.2 «Правовий режим житла як об’єкта нерухомості» присвячено дослідженню теоретичних питань визнання критеріїв, які визначають правовий режим житла та його зміну. Правовий режим житла залежить від таких критеріїв: вид об’єкта житлової нерухомості; форми власності; цільового призначення земельної ділянки, на якій знаходиться об’єкт житлової нерухомості; наявності встановлених законом, рішенням суду або договором обтяжень у вигляді майнових прав інших осіб; придатності використання за функціональним призначенням; державної реєстрації речових прав на об’єкти житлової нерухомості та їх обтяжень.
Правовий режим об’єктів житлової нерухомості має важливе значення для визначення змісту прав та обов’язків їх власників (співвласників). Зміна правового режиму залежить від об’єктивних та суб’єктивних факторів. До перших належать чинники, визначені законодавством. Другі залежать від волевиявлення власника (співвласників) об’єкта нерухомості, внаслідок чого останній може бути обтяжений речовими правами інших осіб.
Правовий режим житлової нерухомості впливає на правомочності власника щодо володіння, користування та розпорядження об’єктом нерухомості. Володіння річчю на законних підставах є правом власника та уповноважених ним осіб. У розумінні правового режиму житла значення володіння проявляється в тому, що деякі об’єкти житлової нерухомості не можуть бути у власності окремих суб’єктів або бути предметом цивільного обігу. Право користування тісно пов’язане з фактичним пануванням над річчю, під яким розуміється володіння. Розрізняють право користування у двох площинах: використання натуральних властивостей речі та цивільне користування, яке полягає у використанні шляхом отримання доходу. Зміст права користування значною мірою залежить від характеристики самої речі. Об’єкти нерухомості є речами неспоживчими, тому їх використання завжди має триваючий характер. Право розпорядження безпосередньо пов’язується з волевиявленням, яке втілюється в об’єктивну форму поведінки. Вольовий аспект проявляється у можливості управомоченої особи, в даному випадку власника, визначати юридичну долю об’єкта права власності. Цивільно-правові наслідки виникають у разі дотримання вимог закону та достатнього обсягу дієздатності. Одним з факторів, що обмежують право розпорядження, є обмежена, часткова або неповна дієздатність власника, а також визнання його недієздатним. Загалом обсяг дієздатності не впливає в об’єктивному аспекті на правовий режим речі. Але його зміна в суб’єктивному аспекті пов’язується з певними, передбаченими законодавством обставинами (дозволами) або взагалі неможлива.
Правовий режим житла певною мірою залежить від статусу суб’єкта, який є власником житла. Це стосується порядку прийняття рішення про визначення юридичної долі житлового приміщення, меж повноважень власника, підстав та правових наслідків припинення права власності. Правовий режим житла залежить також від виду житлового фонду. Особливості пов’язані з правовим режимом відомчого, державного (комунального), приватного, службового та інших видів житла.
Обтяженням житлової нерухомості є, зокрема, житлові сервітути. Право осіб, які на підставі закону або договору користуються житлом інших осіб - власників житла, слід розглядати як обтяження житлової нерухомості. Відповідно реєстрація житла як об’єкта нерухомості повинна пов’язуватись із реєстрацією обтяжень на житло у вигляді прав інших осіб на користування житлом.
Розділ 2 «Договір купівлі-продажу як правова форма обігу житла» складається із чотирьох підрозділів, присвячених дослідженню особливостей та форми договору купівлі-продажу житла, аналізу динаміки укладення договору, розкриттю теоретичних та практичних аспектів виникнення правовідносин на підставі договору купівлі-продажу житла.
У підрозділі 2.1 «Поняття та форма договору купівлі-продажу житла» визначається специфіка та роль договору купівлі-продажу житла, яка полягає у встановленні правил на основі взаємної згоди сторін, що спрямовані на врегулювання взаємовідносин між ними. Таким чином, договір купівлі-продажу житла як регулятор відносин є джерелом правового регулювання з передачі житлової нерухомості у власність. Окреслено теоретичні та практичні аспекти виникнення правовідносин на підставі договору купівлі-продажу житлової нерухомості. Досліджуються особливості та форма договору купівлі-продажу житла, зміст правовідношення, яке виникає на підставі цього договору. Проаналізовано динаміку укладення договору, яким охоплюється виникнення та припинення договірного зобов’язання.
Договір купівлі-продажу житла є самостійним регулятором взаємовідносин продавця та покупця. У цивільному законодавстві практично відсутні спеціальні норми, присвячені регулюванню купівлі-продажу нерухомості, зокрема, житлової. Але це не виключає впливу нормативних приписів на коментований вид правовідносин. Наслідком недотримання імперативних положень законодавства може бути нікчемність або недійсність договору купівлі-продажу.
Договір купівлі-продажу є формою переходу права власності на житло від відчужувача до набувача. Цей договір слід розглядати як правовстановлювальний юридичний факт. На підставі договору купівлі-продажу виникає правовідношення, спрямоване на настання певного правового результату, зумовленого волевиявленням сторін, а саме: припинення права власності у продавця і виникнення зазначеного речового права у покупця.
Підрозділ 2.2 «Зміст договору купівлі-продажу житла» присвячено аналізу істотних умов, які становлять зміст договору купівлі-продажу житла. Обґрунтовуються пропозиції щодо конкретизації предмета договору купівлі-продажу житла. Встановлено, що визначення істотних умов договору залежить від специфіки конкретного договірного зобов’язання. Положення, визначені імперативними нормами закону, є обов’язковими для сторін і становлять істотні умови договору. Інші умови погоджуються сторонами з урахуванням специфіки окремих видів договорів.
Істотними умовами, відповідно до законодавства, договору купівлі-продажу житла є предмет та ціна. Під предметом договору купівлі-продажу житла слід розуміти конкретний об’єкт житлової нерухомості або майнові права, пов’язані з житловою нерухомістю, з приводу яких сторони домовляються щодо виникнення цивільно-правових відносин з переходу права власності. Предмет договору купівлі-продажу житла повинен відповідати вимогам, встановленим для об’єкта житла. Ціна житла в договорі купівлі-продажу регулюється виходячи з приватноправових та публічноправових засад. Оцінка житла здійснюється на основі вільного волевиявлення сторін, спрямованого на укладення договору купівлі-продажу. Але сторони обмежені у вільному становленні ціни не нижче її мінімальної експертної вартості, визначеної професійними оцінювачами.
Інші умови, на включення яких наполягає одна і з сторін, вважаються також істотними. Вони можуть бути різного характеру і не мають стосунку безпосередньо до передання житла у власність. Але без їх погодження договір купівлі-продажу житла не буде укладено. Однак, законодавчо необхідними умовами для укладення договору купівлі-продажу житла є предмет (житловий об’єкт) та ціна.
Тому ЦК України слід доповнити положенням такого змісту: «За договором купівлі-продажу житла (частини житла) одна сторона – продавець зобов’язується представивши документи про право власності на житловий об’єкт, передбачені законодавством, посвідчити в нотаріальній формі перехід права власності на житловий об’єкт (його частину) до покупця, а той у свою чергу зобов’язаний здійснити оплату в порядку і строки, погоджені сторонами».
У підрозділі 2.3 «Права та обов’язки сторін за договором купівлі-продажу житла» визначаються права сторін та відповідні обов’язки, що робить цей договір взаємним (саналагматичним). Зміст договору є сукупністю всіх його умов. У свою чергу, умовами договору встановлюються або конкретизуються права та обов’язки сторін. Умови договору купівлі-продажу може бути розділено на дві групи: до першої належать умови, що регулюють обов'язки продавця; до другої – умови, що визначають основні обов'язки покупця.
Зі змісту договору купівлі-продажу житла не випливає обов’язок продавця передати предмет договору покупцю, виходячи з особливостей правового режиму житлової нерухомості. У договорі сторони можуть досягти згоди щодо строку звільнення житла. Тому необхідно розрізняти укладення і нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу житла та виконання договірних зобов’язань.
У договорі купівлі-продажу житла може передбачатися умова про право окремих осіб користуватися відповідним житловим приміщенням після його придбання покупцем, і визначається перелік таких осіб та зміст їхніх прав користування житловим приміщенням. Перехід права власності на житло сам по собі не є підставою для припинення права користування цим приміщенням з боку членів родини попереднього власника, що раніше проживали в цьому приміщенні. Сторони в договорі купівлі-продажу досить часто передбачають умову про те, що відчужувач (продавець) володітиме і користуватиметься об’єктом нерухомості ще певний час після укладення договору. Особливо це актуально для договорів купівлі-продажу житла. Тому в договорі, як умова, може зазначатися строк звільнення приміщення і передання його набувачеві (покупцеві).
Внаслідок волевиявлення сторін у договорі купівлі-продажу можуть додатково передбачатися права та обов’язки, спрямовані на виконання договору. До них належать обов’язки зі звільнення житлового приміщення, порядку та строків розрахунків, збереження за продавцем або третіми особами певних речових прав (наприклад, строкове користування житловою кімнатою, сараєм на території садиби); погашення заборгованості за комунальні послуги тощо.
Наслідком невиконання або неналежного виконання стороною своїх обов’язків, які кореспондуються правам контрагента за договором купівлі-продажу житла, є застосування мір цивільно-правової відповідальності. Серед них розірвання договору в судовому порядку. Однак правовстановлювальний характер нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу житла не можна ставити в залежність від виконання стороною своїх обов’язків, передбачених цим договором.
У підрозділі 2.4 «Момент виникнення права власності у покупця за договором купівлі-продажу житла» розглядаються питання щодо підстав виникнення права власності у набувача за договором.
Договір купівлі-продажу житла є правовстановлювальним юридичним фактом і правовою формою опосередкування переходу права власності від продавця до покупця. Виникнення права власності у покупця пов’язується з юридичним складом: нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу та державною реєстрацією права, яке виникло у покупця на підставі договору.
За змістом і своїм правовим значенням державна реєстрація права власності на нерухомість є визнанням з боку держави права власності за конкретною особою. Передумовою реєстрації є юридичний факт у формі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу, який є правовстановлювальним документом. Право у покупця виникає з моменту укладення в нотаріальній формі договору купівлі-продажу. Державна реєстрація речового права свідчить лише про публічне визнання належного покупцю права власності.
Момент, з якого право власності переходить від однієї особи до іншої, має важливе практичне значення. Нотаріус, приймаючи документи для посвідчення правочину, повинен визначити, чи дійсно особа, яка ці документи надає, має право володіти, користуватися та розпоряджатися майном, а також коли в неї це право виникло. Момент переходу права власності визначає, з якого часу на набувача покладається обов'язок утримання власності, ризик випадкового знищення майна, коли особа набуває право на захист своєї власності передбаченими законодавством способами.
Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна); якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації – з моменту прийняття його до експлуатації; коли ж право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації – з моменту такої реєстрації. У разі необхідності право власності на незавершене будівництво, за наявності визначених законом умов, може бути зареєстровано органом, який здійснює державну реєстрацію нерухомого майна.
У договорі сторони можуть досягти згоди щодо строку звільнення житла і порядку розрахунків. Але виконання цих обов’язків сторонами, пов’язаних із зазначеними умовами договору, не можна ставити в залежність від виникнення права власності на підставі державної реєстрації відповідних речових прав.
Необхідно розрізняти укладення і нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу житла та виконання договірних обов’язків. У цьому випадку звільнення житла в строки, передбачені договором або здійснення оплати за договором частинами, не впливає на момент виникнення права власності. Не можна ставити в залежність від виконання обов’язків за договором момент державної реєстрації речового права, яке виникає на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу житла. Здійснення державної реєстрації права власності після виконання зазначених чи інших обов’язків, погоджених сторонами в договорі призведе до непевності правової ситуації. Адже шляхом нотаріального посвідчення договору зафіксовано волевиявлення продавця на припинення права власності та волю покупця на набуття права власності.
Розділ 3 «Цивільно-правові проблеми захисту прав сторін за договором купівлі-продажу житла» складається із двох підрозділів, присвячених аналізу цивільно-правових способів захисту порушених прав у договірних відносинах, характеристиці підстав і наслідків недійсності договору купівлі-продажу житла.
У підрозділі 3.1 «Цивільно-правові способи захисту порушених прав сторін договору купівлі-продажу житла» висвітлено правові наслідки невиконання або неналежного виконання зобов’язань сторонами договору купівлі-продажу житла. Обґрунтовуються пропозиції щодо вдосконалення механізму правового регулювання захисту порушених прав сторін договору. Досліджується застосування конкретних способів захисту порушених прав та інтересів сторін.
Визнання права, як спосіб захисту, полягає в необхідності встановлення фактичної обставини і надання їй правового значення. Йдеться про випадки, коли суб’єктивне цивільне право, яке виникло на підставі договору купівлі-продажу житлової нерухомості не визнається, заперечується або є загроза такого невизнання в майбутньому. Вимога про визнання права подається для підтвердження його реального існування. Адже невизначеність суб’єктивного цивільного права призводить до неможливості його здійснення, а визнання права усуває невизначеність у взаємовідносинах суб’єктів.
Іншим способом захисту є припинення дій, що порушують право. Цей спосіб захисту полягає в бажанні володільця суб’єктивного цивільного права припинити порушення і на майбутнє уникнути загрози його порушення. Невиконання продавцем своїх обов’язків за договором є підставою для захисту покупцю свого права в рамках цивільно-правової відповідальності за порушення зобов’язань.
Актуальним способом захисту є відновлення становища, яке існувало до порушення. Цей спосіб захисту застосовується у випадках, коли суб’єктивне право внаслідок правопорушення не припиняє свого існування і може бути відновлене в результаті усунення правопорушення.
Існує також примусове виконання обов’язку в натурі. У контексті предмета дисертаційного дослідження відчужувач (продавець) має на меті отримання відповідного грошового еквіваленту за об’єкт нерухомості, а набувач (покупець) набуває право власності на об’єкт житлової нерухомості. Зміна та припинення правовідношення як спосіб захисту полягає в односторонній дії, яка є реакцією на невиконання або неналежне виконання своїх обов’язків за договором. Правовідношення виникає на підставі договору купівлі-продажу житла, елементом змісту якого є визначений сторонами предмет – об’єкт нерухомості. Тому змінити правовідношення в односторонньому порядку жодна і з сторін не може.
Припинення правовідношення можливе у разі розірвання або відмови від договору за рішенням суду на вимогу однієї і з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках встановлених договором або законом. Однак в ЦК України не передбачено підстав розірвання договору купівлі-продажу нерухомості. Доцільно ст.659 ЦК України викласти в такій редакції: «Покупець, якому передано предмет договору купівлі-продажу без попередження про майнові права на нього інших осіб, має право розірвати договір і відшкодувати завдані збитки».
Застосування конкретного способу захисту або в поєднанні з іншими залежить від виду порушення та інтересу сторони, суб’єктивні цивільні права якої порушено внаслідок невиконання або неналежного виконання обов’язку контрагентом. Припинення правовідносин шляхом розірвання договору купівлі-продажу житла є доцільним у випадку істотного порушення умов договору, внаслідок чого втрачає сенс досягнення правового результату. Якщо сторона зацікавлена в досягненні цивільно-правового результату, вона може обрати інші способи захисту.
Підрозділ 3.2 «Визнання недійсними договорів купівлі-продажу житла» визначає специфіку підстав визнання недійсними договорів купівлі-продажу житлової нерухомості. Аналізуються правові засади регулювання цього виду цивільно-правових відносин на практиці.
Однією з підстав визнання договору купівлі-продажу житла недійсним є їх вчинення під впливом помилки, яка повинна стосуватися істотних умов договору, його правової природи та наслідків. Встановлено, що помилка щодо встановлення ціни предмета нижче ринкової не є підставою для визнання правочину недійсним, якщо не було встановлено факту укладення договору купівлі-продажу під впливом збігу тяжких обставин.
Інфляційні процеси на фінансовому ринку зумовлюють проблеми визнання договору купівлі-продажу житла недійсним як укладеного внаслідок збігу тяжких обставин. Законодавець дає загальну характеристику поняття збігу тяжких обставин. У контексті договору купівлі-продажу житла необхідно проаналізувати обставини, які спонукали особу до укладення договору, та з’ясувати в чому проявилися негативні майнові наслідки укладеного договору для сторони, яка відчужила.
Певні обмеження щодо відчуження житла повинні бути законодавчо встановлені для осіб, які набули повну дієздатність до досягнення повноліття. Це пояснюється тим, що житлова нерухомість посідає особливе місце серед інших об’єктів права власності. Нерухомі речі – квартири, житлові будинки, садиби мають значну грошову вартість. У судовій практиці існують непоодинокі спори про визнання правочинів з відчуження житла недійсними з підстав нерозуміння правових наслідків вчинення такого правочину. Тому доцільно в законодавстві передбачити перехідний період, протягом якого особа, яка отримала повну дієздатність до досягнення нею повноліття, могла здійснити відчуження об’єкта нерухомості до 18 річного віку за згодою батьків, а у разі їх відсутності або позбавлення батьківських прав – за погодженням з органом опіки та піклування.