ПАВЛОВ ВИКТОР ВИКТОРОПИЧ УПРАИЛКИИЬ СОВОКУПНОЙ СТОИМОСТЬЮ НЛАДЫШЯ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫМИ КОМПЛЕКСАМИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВНЫХ СТАДИЯХ ЖИЗНЕННО! О ЦИКЛА

Краткое содержание

Во введении сформулирована актуальность темы исследования,
уровень разработанности рассматриваемой проблемы, сформированы цель и
задачи, обоснованы теоретическая и практическая значимость
диссертационного исследования, показаны научная новизна и практические результаты исследования.
В первой главе «Особенности формирования современных рыночных
отношений при управлении многофункциональными комплексами
недвижимости» исследованы вопросы теории и практики управления многофункциональными комплексами недвижимости, рассмотрена типология многофункциональных комплексов недвижимости мегаполиса, проведен анализ отечественного и зарубежного опыта управления проектами смешанного типа, выявлены основные тенденции инвестиционного рынка недвижимости.
Во второй главе «Анализ современных методов управления стоимость
многофункциональных комплексов коммерческой недвижимости»
предложена концепция системного подхода к управлению стоимостью МФКН, усовершенствованы методы управления стоимостью МФКН.
В третьей главе «Прикладные аспекты оценки эффективности
управления инвестиционной стоимостью объектов МФКН» предложен
концептуальный подход к формированию многофакторной системы
показателей для оценки инвестиционной привлекательности проектов МФКН,
сформирована экономико-математическая модель многокритериальной
оптимизации доходности проектов МФКН во взаимосвязи с эталонными
8

значениями их показателей, разработана методика системы управления инвестиционной стоимостью объектов МФКН на основе механизма оценки влияния синергетического эффекта.
В основных выводах и предложениях подводятся итоги проделанной работы и формируются основные выводы, даются практические рекомендации по внедрению результатов исследования.
На защиту выносятся следующие научные положения:
1. Теоретические основы и научные принципы, обосновывающие сущность и содержание организационно-экономического механизма управления совокупной стоимостью владения МФКН на основных стадиях жизненного цикла с учетом выбранной стратегии на доходно-ориентированный девелопмент по ведению бизнеса собственником.
2. Концептуальные положения расчета совокупной стоимости владения МФКН при различных формах воспроизводства и управления коммерческой недвижимостью с учетом ее инвестиционной привлекательности.
3. Многокритериальная экономико-математическая модель управления совокупной стоимостью владения МФКН, основанная на изучении адекватных по назначению сегментов рынка недвижимости, многокритериальной оценке эффективности рассматриваемых вариантов и расчете оптимальной структуры МФКН с учетом эффекта синергии.
4. Методические положения и практические рекомендации по наиболее эффективному использованию коммерческого МФКН на основе применения организационно-экономического механизма управления совокупной стоимостью владения с учетом эффекта синергии.
Ш. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
1. Теоретические основы и научные принципы, обосновывающие сущность и содержание организационно-экономического механизма управления совокупной стоимостью владения МФКН на основных стадиях жизненного цикла с учетом выбранной стратегии на доходно-ориентированный девелопмент по ведению бизнеса собственником.
Совокупная стоимость владения МФКН включает инвестиционную стоимость и стоимость затрат жизненного цикла владения (включая эксплуатационную стоимость).
По итогам проведенного анализа современного состояния российского
рынка недвижимости была выявлена устойчивая тенденция к увеличению
доли объектов смешанного назначения, включающих различные
функциональные компоненты. Данная тенденция обусловлена спецификой
многофункциональных объектов недвижимости, определяющих их
9

инвестиционную привлекательность. Одновременно с этим реализация проектов МФКН связана с рядом специфических рисков.
К особенностям, определяющим их инвестиционную привлекательность МФКН, относятся:
• возможность максимально использовать потенциал земельного участка;
• возможность оказывать влияние на формирование целевой аудитории;
• повышенная устойчивость, конкурентоспособность и эффективность за счет эффекта синергии;
• минимизация нвестиционных рисков проекта за счет диверсификации функций;
• возможность изменения функционального наполнения в соответствии с потребностями рынка.
К специфическим факторам, определяющим риски проектов МФКН относятся:
• усложнение и удорожание процессов разработки концепции и проектирования;
• необходимость формирования продуманной маркетинговой стратегии;
• возникновение отрицательных эффектов синергии в результате ошибок при определении функциональных компонентов и пространственном зонировании объекта;
• законодательные и нормативные ограничения при проектировании и эксплуатации;
• повышенные требования к системе управления объектом.
Рассмотрение МФКН как специфического вида недвижимости требует
уточнения категории МФКН. В зарубежной научной литературе в качестве основных признаков МФКН (mixeduse) принято выделять следующие: наличие не менее трех функциональных компонентов, генерирующих доход, конструктивное и архитектурное и правовое единство всех компонентов, которое позволяет получать эффект от синергии.
Согласно традиционным подходам к сегментации рынка коммерческой недвижимости принято выделять следующие основные сегменты:
- офисная недвижимость;
- торговая недвижимость;
- складская недвижимость;
- промышленная недвижимость;
- жилые апартаменты;
- гостиничная недвижимость;
- недвижимость развлекательного назначения;
- спортивная недвижимость;
- гаражи и паркинги.
10

В результате исследования типологии объектов коммерческой недвижимости автором предложено выделить МФКН в самостоятельный вид недвижимости, включающий несколько функций: офисная недвижимость, торговая недвижимость (товары повседневного спроса, специальные товары, сопутствующие товары), жилые апартаменты, гостиничная недвижимость, недвижимость развлекательного назначения (кафе, рестораны, культурный досуг), спортивная недвижимость.
Целью всех видов девелопмента является получение прибыли от
недвижимости. Основными принципами эффективного девелопмента
коммерческой недвижимости являются надежность, доходность, рост, ликвидность вложений. Стратегии достижения этой цели могут быть разными.
В зависимости от стратегии девелопера при реализации
инвестиционного проекта МФКН можно условно выделить две модели девелопмента:
- девелопмент, ориентированный на максимизацию стоимости и
ликвидности объекта в целях его последующей продажи;
- девелопмент, ориентированный на максимизацию доходов,
генерируемых объектом недвижимости в процессе его эксплуатации.
Автором для разработки концепции настоящего научного исследования выбрана вторая модель девелоперского бизнеса.
Традиционный анализ процесса жизненного цикла девелопмента МФКН
недвижимости основывается на формировании факторного пространства,
включающего экономические, социально-правовые, фискально-монетарные,
технологические, технические, организационные, управленческие и
демографические аспекты и эффективное управление собственником по видам разнообразных инвестиций в МФКН.
Современная теория портфеля (создатель Harry Markowitz, начало 60-х годов XX века) устанавливает математическую систему, благодаря которой инвесторы могут минимизировать свои риски и получить максимальную отдачу.
Данная теория применительно к теме исследования подтверждает
научную гипотезу, что за счет увеличения разнообразия инвестиций в МФКН,
можно снизить эксплуатационный риск. Увеличивая разнообразие своих
портфелей, инвесторы (собственники) могут снизить свой имущественный
риск (юридическая собственность) и улучшить соотношение совокупного
уровня риска (эксплуатационного и имущественного). При увеличении
разнообразия объектов недвижимости главным является выбор инвестиций, стоимость которых не слишком взаимосвязана. Во-первых, разнообразие увеличивает инвестиции в разные инвестиционные проекты, географические регионы и территории: стоимости объектов недвижимости будут больше взаимосвязаны, чем с инвестициями других типов (напимер, ценных бумаг).
Финансовый анализ недвижимого имущества, приносящего прибыль, состоит из пяти этапов:
11

1. Расчет простой капитализации прогнозируемой чистой прибыли от
деятельности (NOI);
2. Анализ дискронтированных годовых денежных потоков (DCF) в
период стабилизации;
3. Общий анализ продолжительности пользования и развития;
4. Расчет месячных денежных потоков в период развития;
5. Анализ дисконтированных годовых денежных потоков (DCF) для
инвесторов.
Ключевым является второй этап, который составляет основу многолетнего бюджета собственника. Он называется по-разному: как анализ дисконтированных годовых денежных потоков (DCF) и как анализ обоснованности инвестиций. На втором этапе анализа рассчитываются показатели прибыльности управляемого объекта без учета стороннего финансирования.
У инвестора возникает общий прогноз, в котором на несколько лет вперед рассчитываются реально возможные поступления и расходы по каждому МФКН.
Общий многолетний бюджет включает инвестиционный и
эксплуатационный бюджеты и корректируется ежегодно. Он дает все большее и большее представление о будущих возможностях собственника или их отсутствии. Кроме того, на основе этого бюджета может проверяться обоснованность и целесообразность будущих решений. В этом отношении бюджет может рассматриваться как применимое ограничивающее условие, с которым должны сравниваться планы с целью выяснения их (финансовой) выполнимости в будущем.
По итогам анализа отечественной и зарубежной практики с целью
выявления характерных признаков МФКН автором было уточнено понятие
МФКН как объекта инвестиционного управления, в соответствии с которым
под ним понимается экономическая система, генерирующая инвестиционную
стоимость и стоимость затрат жизненного цикла владения (включая
эксплуатационную стоимость) за счет оптимального сочетания трех функций
девелопмента (физической, экономической и правовой), имеющих
обособленный спрос и общую управленческую концепцию, а также отвечающих требованиям функционально-планировочной структуры и пространственного развития территорий с учетом их инвестиционной привлекательности.
Реализация потенциала доходности МФКН может быть достигнута через комплекс процессов управления его инвестиционной стоимостью и стоимостью затрат жизненного цикла в целях удовлетворения экономических интересов всех субъектов девелопмента, а также социальных интересов пользователей, региона и государства в целом.
Развитие существующих подходов к управлению совокупной стоимостью владения МФКН на основных стадиях его жизненного цикла целесообразно проводить на основании методов оценки альтернатив
12

применительно к реализации процессов эффективной организации и реализации стратегических целей собственника.
2. Концептуальные положения расчета совокупной стоимости
владения МФКН при различных формах воспроизводства и управления
коммерческой недвижимостью с учетом ее инвестиционной
привлекательности.
Эффективность управления МФКН зависит от выбора собственником стратегии управления, результативность которой в свою очередь во многом определяется применением современных методов управления совокупной стоимостью недвижимости.
Вложение средств в коммерческую недвижимость, как и любой другой
вид инвестиционной деятельности, сопряжено с риском. Стремление
инвестора снизить риски и сделать инвестиционные процессы
предсказуемыми логично, но в полной мере достичь этого не представляется возможным в виду многочисленных факторов неопределенности.
На различных стадиях жизненного цикла инвестор может привлекать заемное финансирование либо средства соинвесторов, которые могут быть различными по стоимости и по типу в зависимости от стадии проекта.
У инвестора как правило есть выбор: выйти из проекта на какой-либо стадии его жизненного цикла и вложить свободные денежные средства в другой проект или продолжить инвестирование проекта. Понятно, что уровень рисков при выборе различных вариантов будет различаться и зависеть от стратегии поведения инвестора на рынке.
После приобретения прав собственности на законченный объект строительства инвестор открывает его новый жизненный цикл, являясь инициатором каждой его фазы. В течение этого цикла собственник может несколько раз меняться.
Рынок недвижимости настолько сложен, что на каждой стадии
жизненного цикла объекта для достижения максимальной эффективности
инвестиций инвестору целесообразно привлекать профессиональных
участников рынка, имеющих практический опыт управления недвижимостью с учетом территориальной специфики и особенностей рассматриваемой стадии жизненного цикла объекта.
В современной передовой практик управления в зависимости от степени участия собственника и управляющей компании выделяют несколько функциональных моделей управления МФКН:
– инфраструктурный и технический менеджмент МФКН (facility management), направленный в первую очередь на обеспечение качества технической эксплуатации объекта;
– управление собственностью МФКН (property management)
предполагает расширение функционала управляющей компании засчет
13

добавления функций коммерческого менеджмента (броккеридж,
документооборот, составление отчетности, страхование, административно-правовое обеспечение), которые обеспечивают операционную доходность недвижимости;
– комплексное управление активами МФКН (asset management),
включаюшее управление функциональным портфелем комплекса,
финансовыми потоками и рисками объекта.
Автором предлагается использование всех функциональных моделей
профессионального управления недвижимостью, то есть смешанной формы
управления, что позволяет в зависимости от требований рынка значительно
увеличить продолжительность жизненного цикла объекта недвижимости,
повысить качество менеджмента и максимизировать стоимость объекта за счет
снижения фактического физического и функционального износа, а также
уменьшения ущерба от внешнего износа. При этом внешний износ объекта
можно корректировать в процессе управления, исключая или уменьшая
негативное воздействие окружающей среды за счет изменения
функционального назначения объекта или путем проведения защитных мероприятий (например, установка шумозащитных окон или экранов позволяет снизить негативное влияние повышенного акустического загрязнения территории).
При такой форме управления производится выделение процессов управления объектом недвижимости из общего числа производственных процессов компании, их структурирование и разделение зон ответственности, осуществляется частичный аутсорсинг отдельных функций управления объектом. Например, собственник может оставить за собой принятие стратегических решений, таких как определение правового статуса объекта, решение вопросов о его перепрофилировании или инвестициях в улучшения объекта, определение критериев эффективности процессов управления, контроль за финансовыми потоками и бюджетом объекта, а на аутсорсинг передать отдельные функции управления, такие как брокеридж – поиск и привлечение арендаторов или клиентов, заключение договоров с клиентами или арендаторами, отдельные функции по техническому или санитарному обслуживанию и т.д.
Основываясь на концепции сервейинга как системного подхода к управлению недвижимостью на всех стадиях жизненного цикла объекта, управляющие (сервейинговые) компании замыкают на себя систему экономического взаимодействия всех субъектов, участвующих в процессах создания, эксплуатации и ликвидации объектов недвижимости (рис. 1).
Оценка эффективности управления инвестиционной стоимостью и
совокупной стоимостью владения МФКН должна опираться на
фундаментальные принципы управления объектами недвижимости: принципы
пообъектного управления, целенаправленности, комплексности,
обоснованности управленческих решений, единства системы управления и наиболее эффективного использования.