ДОГОВІРНІ ЗОБОВ’ЯЗАННЯ ПРО ПЕРЕДАННЯ МАЙНА У ВЛАСНІСТЬ: ЦИВІЛЬНО-ПРАВОВІ АСПЕКТИ

Краткое содержание

У вступі обґрунтовується актуальність обраної теми дослідження, визначаються його об’єкт і предмет, мета і основні завдання, сформульовано основні теоретичні положення, що відображають наукову новизну одержаних результатів, розкриваються їх практичне значення й напрямки впровадження.

Розділ 1 „Система договорів про передання майна у власність та її місце у зобов’язальному праві України” складається з чотирьох підрозділів.

У підрозділі 1.1. „Цивільний договір як регулятор відносин про передання майна у власність” охарактеризовано загальні засади регулювання цивільних відносин, з’ясовано роль та значення цивільного договору у системі соціальних регуляторів зобов’язальних відносин. У механізмі регулювання зобов’язальних відносин з передання майна у власність основоположна роль відводиться цивільному законодавству. Однак держава перестає бути монополістом у сфері нормотворення, надаючи учасникам цивільних відносин можливість використовувати договірне регулювання, звичаї та інші регулятори.

На підставі аналізу цивільного законодавства, наукових позицій щодо розуміння суті та функцій цивільного договору, автор констатує значне розширення функціональних меж договірного регулювання. Цивільно-правовий договір виходить за межі розуміння його як суто індивідуального акту, як засобу реалізації взаємопов’язаних інтересів сторін. Договір у приватному праві набуває ознак специфічної форми права. Його положення є обов’язковими не тільки для сторін договору, а й для судових органів при вирішенні спору між сторонами договору та для інших державних органів (податкової адміністрації, контрольно-ревізійних органів тощо). Існують об’єктивні відмінності договору від нормативного акту: 1) договір виражає волю сторін, що його уклали, тоді як нормативний акт – волю органу, до компетенції якого входить його видання; 2) договір регулює відносини між сторонами, що його уклали. Його положення можуть створювати права для третіх осіб, але не можуть встановлювати обов’язків. Таким чином, відсутня загальнообов’язковість, що характеризує нормативний акт; 3) договір укладається сторонами у порядку, визначеному цивільним законодавством, нормативні акти приймаються державними органами в межах їх компетенції в порядку законодавчо визначеної процедури; 4) договір має часові межі дії, нормативні акти діють в часі, просторі і за колом осіб; 5) договір захищається примусовою силою держави, так і виконання приписів нормативного акту захищається державним примусом.

Договірне право, таким чином. виходить за рамки традиційних уявлень про нього як про складову частину цивільного законодавства. Договірне право – це сукупність соціальних норм, установлених учасниками цивільних відносин, у тому числі юридичних норм, встановлених і санкціонованих державою. У цьому сенсі договірне право не може складати цілісної системи норм, оскільки при укладенні та виконанні договору його сторони опираються на норми чинного законодавства, а також, створюють нові норми, які законодавством не передбачені.

У підрозділі 1.2. „Характеристика системи договорів про передання майна у власність” досліджується становлення та розвиток системи договорів про передання майна у власність у цивільному законодавстві України. Цю систему складають договори купівлі-продажу, дарування, ренти, довічного утримання (догляду), спадковий договір. Система є відкритою (актами цивільного законодавства і самими учасниками цивільних відносин можуть визначатися і інші види договорів), динамічною, через її структурні елементи (окремі види договорів) проявляється взаємозв’язок та взаємодія права речового та зобов’язального. Саме ці договори є підставою виникнення договірних зобов’язань про передання майна у власність. Обов’язки з передання майна у власність можуть виникати і з договорів, що належать за спрямованістю правового результату до інших договірних типів, зокрема, з договору позики, простого товариства, договору оренди з викупом, іпотечного договору, за яким передбачено набуття права власності іпотекодержателем на предмет іпотеки у разі невиконання боржником основного зобов’язання.

Договір як юридичний факт – підстава набуття права власності, забезпечує трансформацію абсолютного правовідношення у зобов’язальне з наступним установленням нового абсолютного правовідношення. Однак, залежно від статусу набувача, передання майна за такими договорами може здійснюватися у господарське віддання чи оперативне управління, а також вести до виникнення права власності у набувача з обтяженнями, установленими законом або договором (наприклад, довічне утримання (догляд), рента). Виконання договірних зобов’язань про передання майна у власність веде до виникнення права власності у однієї сторони (купівля-продаж, дарування) або у обох сторін (міна). У договорах купівлі-продажу, одержання майна у власність є визначальною правовою метою, тоді як у договорах ренти, довічного утримання (догляду), спадковому договорі, позиці, договорі простого товариства, окрім відчуження-набуття права власності, реалізуються і інші, не менш вагомі, для сторін договору, інтереси – потреба у догляді, одержанні рентних платежів, виконанні особливих розпоряджень тощо. Класифікація договірних зобов’язань за такими критеріями дозволяє виявити їх загальні та видові особливості, врахувати їх специфіку, а це, своєю чергою, зумовлює необхідність і особливих правових підходів – встановлення підвищених гарантій захисту уразливої (слабшої) сторони договору, встановлення особливих видів забезпечення виконання договірних обов’язків, засобів відповідальності тощо. Передання майна на виконання договірних зобов’язань може здійснюватися на еквівалентній основі (купівля-продаж, міна, довічне утримання (догляд)) або безвідплатно (дарування, безпроцентна позика). Еквівалентність набуття-передання не завжди може досягатися у ризикових договорах (довічне утримання (догляд), безстрокова рента). Запропоновано класифікацію договірних зобов’язань про передання майна у власність за різними критеріями.

У підрозділі 1.3. „Модель реального та консенсуального договору як правової підстави передання майна у власність” проаналізовано сутність консенсуального та реального договору. За консенсуальним договором передання майна здійснюється на стадії виконання договору. Набуття права власності у набувача є результатом виконання договірних обов’язків, тоді як за реальним договором передання майна вчиняється на стадії укладення договору. Відтак різними є і правові наслідки непередання майна: у першому випадку – можливість застосування засобів примусу, у другому – договір вважається неукладеним. Аналіз правових підходів, закладених у нормах ст. 638, 640 ЦКУ дає підставу для висновку про презумпцію консенсуальності цивільного договору. Правила ст. 334 ЦКУ про набуття права власності за договором фактично виключають модель реального договору, за яким передається майно у власність, у разі його нотаріального посвідчення та/або державної реєстрації.

На підставі аналізу наукових позицій щодо характеристики договорів ренти та довічного утримання (догляду) та з метою захисту уразливої (слабшої) сторони у цих договорах (одержувача ренти та відчужувача за договором довічного утримання) доводиться необхідність збереження реального характеру цих договорів. Запропоновано законодавчо закріпити умову про констатацію факту передання майна та перенесення права власності як істотну умову цих договорів, без досягнення домовленості щодо якої договір вважається неукладеним.

У підрозділі 1.4. „Момент набуття права власності за договором” проаналізовано сутність „передання майна”, з яким, за загальним правилом, пов’язується момент набуття права власності за договором. Залежно від виду майна, що є предметом договору, можливими є різні способи його передання, а саме: передання речей шляхом вручення із забезпеченням набувачеві повної можливості здійснювати абсолютне право власності (право господарського відання, оперативного управління); передання товаророзпорядчих документів на майно (коносамента, простого та подвійного складських свідоцтв, які за правовим режимом фактично є товаророзпорядчими цінними паперами); зарахування на рахунок власника у зберігача знерухомлених цінних паперів та цінних паперів, випущених у бездокументарній формі; індосамент цінних паперів; вручення набувачеві документів, що підтверджують факт існування та зміст майнового права, що є предметом договору.

Обґрунтовується, що за договором, який потребує нотаріального посвідчення, право власності у набувача має виникати у момент нотаріального посвідчення або у інший момент після нього за домовленістю сторін. Права, які підлягають державній реєстрації, мають виникати у момент такої реєстрації. Доводиться, що право власності набувача майна за договором має вважатися набутим правомірно і таким, що не підлягає припиненню, за винятком випадків визнання договору недійсним або наявності підстав для витребування майна за віндикаційним позовом.

Розділ 2 „Договір як підстава виникнення зобов’язального правовідношення про передання майна у власність” складається з трьох підрозділів.

У підрозділі 2.1. „Порядок укладення та форма договорів про передання майна у власність” досліджено дві взаємопов’язані стадії укладення договорів – оферта і акцепт. У ринкових умовах, враховуючи сучасні засоби комунікації, стадії укладення договору практично важко відстежити. Законодавче закріплення способу укладення договорів за приєднанням до пропонованих умов фактично виключає можливість виділення оферти та акцепту при укладенні договорів приєднання. Норми ст. 634 ЦКУ „Договір приєднання” структурно мали б розміщуватися у главі 53 ЦКУ „Укладення, зміна та розірвання договору”, оскільки договір приєднання це не вид договору, а особливий порядок його укладення. У публічних договорах умови договору встановлюються однаковими для всіх споживачів. Тому акцепт в таких договорах практично співпадає з реальними намірами сторони купити товар, скористатися послугами тощо.

Досліджується порядок укладення договорів за результатами конкурсу, на аукціонах, біржах. Досліджуються форми укладення договорів про передання майна у власність. Запропоновано уточнення до ст. 207 ЦКУ у тій частині, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо документи, а не правочин, підписані сторонами. Запропоновано законодавчо закріпити правило про письмову форму правочинів (договорів), предметом яких є майнові права.

При нотаріальному посвідченні договорів нотаріус водночас вчиняє відповідні дії щодо внесення запису в державний реєстр правочинів. Тому практично неможливою є ситуація, коли одна зі сторін ухиляється від проведення державної реєстрації правочину. У тих випадках, коли одна зі сторін повністю або частково виконала договір, який підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, а інша – ухиляється від його нотаріального посвідчення і, відповідно, від державної реєстрації. неможливо застосувати правові наслідки недійсності договору чи ті правові наслідки, які передбачені у ст. 220 ЦКУ, оскільки договір є неукладеним. Враховуючи норми ст. 210 та 640 ЦКУ сторона, яка повністю або частково виконала договір, має право на захист в порядку глави 83 ЦКУ, нормами якої регулюються правові наслідки набуття, збереження майна без достатніх правових підстав.

У підрозділі 2.2. „Проблеми цивільної правосуб’єктності сторін договорів про передання майна у власність” проаналізовано загальні та спеціальні вимоги щодо суб’єктного складу договорів про передання майна у власність, зумовлені видовими особливостями цих договорів.

Обґрунтовується доцільність законодавчого уточнення суб’єктного складу договору ренти (ст. 733 ЦКУ) у тій частині, що одержувачами ренти можуть не будь-які юридичні особи, а лише непідприємницькі, якщо це не суперечить закону та меті їхньої діяльності. Платниками ренти можуть бути повнолітні дієздатні фізичні особи та юридичні особи за умови, що це не суперечить закону та меті їхньої діяльності. Доцільно уточнити суб’єктний склад договору довічного утримання (догляду) (ст. 746 ЦКУ), а саме відчужувачами у цьому договорі можуть бути не тільки фізичні особи, а й подружжя, фізичні особи, які спільно проживають однією сім’єю, і яким майно належить на праві спільної сумісної власності, незалежно від їхнього віку та стану здоров’я. У тих випадках, коли за договором набувач зобов’язується утримувати подружжя у погоджених договором обсягах щодо кожного зокрема чи загалом як щодо солідарних кредиторів у зобов’язанні, доцільним було б загальне правило, за яким договір припиняється зі смертю останнього з подружжя, якщо договором не встановлено інше, з відповідним доповненням у ст. 755 ЦКУ. Обґрунтовується, що відчужувачем у спадковому договорі може бути подружжя, один з подружжя або інша особа, особи, яким майно належить на праві спільної сумісної власності. Як відчужувачем, так і набувачем може бути повнолітня дієздатна фізична особа. Юридична ж особа може бути набувачем у спадковому договорі за умови, що це не суперечить закону та меті її діяльності.

Будучи суб’єктом права комунальної власності, територіальні громади фактично усунуті від можливостей розпоряджатися належною їм власністю. У зобов’язальних правовідносинах територіальна громада представлена органами, що нею формуються (органи місцевого самоврядування) чи органами спеціального утворення. Відсутні правові механізми забезпечення безпосередньої участі територіальних громад у цивільних відносинах загалом та у зобов’язальних зокрема.

Держава у зобов’язальних правовідносинах діє на засадах юридичної рівності з іншими суб’єктами через систему органів. Досліджується правосуб’єктність органів, уповноважених управляти об’єктами державної власності, у зобов’язальних правовідносинах. Ці суб’єкти в межах, встановлених законом, можуть бути сторонами в договорах про передання майна у власність. При укладенні та виконанні таких договорів між ними форма власності не змінюється, адже власником залишається держава. У набувача на підставі договору про відчуження майна виникає право господарського відання, оперативного управління, оскільки відчужувач не може передати більше прав, ніж має сам. У разі, якщо відчужувачем за договором є власник майна, а набувачем – юридична особа публічного права, то у набувача виникає відповідне речове право: господарське відання, оперативне управління.

Підрозділ 2.3. „Предмет договорів про передання майна у власність” включає три пункти.

У пункті 2.3.1. „Речі як предмет договорів про передання майна у власність” дисертантка поділяє наукову позицію про складний предмет договорів про передання майна у власність, а саме: предметом є не тільки майно, а й дії сторін, спрямовані на передання та відповідно на прийняття майна у власність. Зокрема, предметом купівлі-продажу є товар, а також дії продавця щодо передання товару у власність та покупця – щодо оплати товару; предметом договору дарування є речі, майнові права. При консенсуальному характері договору предметом є також дії дарувальника з передання дарунку та дії обдарованого з його прийняття; у договорах ренти та довічного утримання (догляду) предметом є майно, що передається у власність та, відповідно: рента, що підлягає виплаті, суть утримання (догляду) (опис, оцінка тощо) та дії сторін як щодо передання майна, так і щодо виплати ренти та надання утримання (догляду). Аналогічно і у спадковому договорі: предметом є майно, на яке набувач набуде права власності у разі смерті відчужувача та дії набувача, спрямовані на виконання розпоряджень відчужувача. Досліджується правовий режим речей, що можуть бути предметами договорів про передання майна у власність.

У пункті 2.3.2. „Особливості цінних паперів як предмета договорів про передання майна у власність” досліджується природа різних видів цінних паперів як предметів договорів про передання майна у власність, з’ясовується обсяг прав, що ними посвідчується, порядок та способи їх передання. Цінні папери на пред’явника, випущені у документарній формі, передаються шляхом їх вручення. З цим моментом пов’язаний і момент набуття права власності. У разі відчуження знерухомлених цінних паперів (іменних чи на пред’явника), бездокументарних цінних паперів, право власності переходить до набувача з моменту їх зарахування на рахунок власника у зберігача. Специфічним способом передання цінних паперів є їх індосамент, що вчиняється на самому цінному папері. До набувача переходять усі права з цінного паперу лише при повному індосаменті.

У пункті 2.3.3 „Майнові права як особливий предмет договорів про передання майна у власність” досліджується специфіка майнових прав як особливого об’єкту цивільних прав та предмету договорів про їх відчуження. Не усі майнові права із урахуванням їх характеристик можуть бути в такій якості. Однозначно можна стверджувати, що зобов’язальні права можуть бути самостійними об’єктами цивільного обороту, окрім випадків їх нерозривного зв’язку з особою. Предметом відчуження можуть бути і речові права на чуже майно. Суб’єктивне право власності як абсолютне речове право, що тісно пов’язане зі своїм носієм, оскільки він своєю волею відповідно до закону здійснює це право, не може розглядатися як самостійний об’єкт цивільного обороту у відриві від речі.

Майнові права не можуть ототожнюватися з річчю, неправильним є і зведення майнових прав виключно до прав речових. Запропоновано уточнити поняття майна як об’єкта цивільних прав, виключивши із дефініції ст. 190 ЦКУ його характеристику як особливого об’єкта, а також відмовитися від закріпленого у цій статті визначення майнового права.

Розділ 3. „Зміст договірних зобов’язань, безпосередньо спрямованих на передання майна у власність” включає п’ять підрозділів.

У підрозділі 3.1. „Зміст договірних зобов’язань з купівлі-продажу” увага зосереджена на аналізі взаємних прав та обов’язків сторін з договорів купівлі-продажу (поставки, контрактації сільськогосподарської продукції, постачання енергетичними ресурсами через приєднану мережу), що складають зміст зобов’язального правовідношення. У законодавчій дефініції договору (ст. 655 ЦКУ) не відображено, що товар може передаватися не тільки у власність покупця, а й на правах господарського відання чи оперативного управління. Якщо ж предметом договору є майнові права (ч. 2 ст. 656 ЦКУ), то дефініція договору не відображає специфіки їх передання.

Обґрунтовується доцільність закріплення норми, згідно з якою ціна товару повинна відповідати дійсній його вартості з унесенням відповідних змін до ст. 233 ЦКУ. Правочин, який вчинений з явною неспівмірністю зустрічних зобов’язань, може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Саме ж поняття „явна неспівмірність” є оцінювальним. Тягар доведення факту явної неспівмірності при розгляді спору судом має покладатися на сторону, що покликається на таку обставину.

За договором найму-продажу доцільним є законодавче застереження про розподіл ризиків випадкового знищення або пошкодження майна. Оскільки власником залишається продавець, а товар знаходиться у покупця, який володіє та користується ним, то логічно перенести такі ризики на покупця із відповідними доповненнями до ст. 705 ЦКУ.

У підрозділі 3.2. „Зміст договірних зобов’язань з купівлі-продажу нерухомого майна” досліджено специфічні риси купівлі-продажу нерухомості. Предметом договору є нерухоме майно, правовий режим якого визначається як приватно-правовими, так і публічно-правовими методами регулювання. При відчуженні права власності на нерухоме майно йдеться про його номінальне передання. Способом передання є передання документів, що підтверджують права відчужувача. Обґрунтовується, що ціна в договорі купівлі-продажу нерухомого майна має визнаватися його істотною умовою, без досягнення згоди з якої, договір вважається неукладеним. Ціна нерухомості може визначатися як на весь об’єкт загалом, так і з розрахунку за квадратний метр площі. При купівлі-продажу нерухомості, розташованої на земельній ділянці, ціна включає також і вартість земельної ділянки. Якщо предметом договору є садиба, то ціна включає вартість житлового будинку, господарсько-побутових будівель, наземних і підземних комунікацій, багаторічних насаджень. Доцільно передбачити правило, згідно з яким передання нерухомого майна на виконання договору здійснюється за актом передання-приймання, що підписується сторонами договору. У акті має бути відображено стан об’єкта, що переходить у власність, і констатація факту його передання продавцем та прийняття покупцем.

На сьогодні момент набуття права власності на нерухомість пов’язується з моментом державної реєстрації договору. Між моментом державної реєстрації договору та державної реєстрації права власності на придбане нерухоме майно завжди є певний проміжок часу, протягом якого правовий статус сторін визначений нечітко. З метою уникнення практичних проблем і непорозумінь при оцінці поведінки сторін договору та з метою уніфікації законодавчих підходів щодо факту державної реєстрації прав на нерухоме майно, доцільним є підхід, відповідно до якого право власності на нерухоме майно у всіх випадках виникає у момент його державної реєстрації.

У підрозділі 3.3. „Зміст договірних зобов’язань з купівлі-продажу майнових прав” встановлено, що правовими підставами передання майнових прав із урахуванням висловлених вище застережень щодо їх оборотоздатності, можуть бути договори купівлі-продажу, міни, дарування. Право, що є предметом договору про його відчуження, не може набуватися у власність, оскільки майнове право не може бути об’єктом права власності. Право, окрім випадків посвідчення його цінним папером, передається шляхом вручення набувачеві відповідних документів, що підтверджують факт його існування та зміст.

Досліджується можливість застосування тих чи інших норм ЦКУ, що регулюють купівлю-продаж товарів, до купівлі-продажу прав (норми ст. 517, 659, 691–695 та інших).

У підрозділі 3.4. „Зміст договірних зобов’язань з дилерських договорів з цінними паперами” аналізуються особливості дилерського договору: сфера застосування – ринок цінних паперів; однією із сторін договору є професійний учасник ринку цінних паперів – торговець цінними паперами, діяльність якого є виключною, підліцензійною; предмет договору – обігові цінні папери; форма договору – письмова; особливий порядок регламентації переходу права власності на цінні папери залежно від форми їх випуску та виду.

Законодавче розширення випадків участі торговців цінними паперами в укладенні правочинів щодо цінних паперів видається необґрунтованим обмеженням свободи договору. Разом з тим, невизначеним залишається питання про можливість самостійного, без участі торговця, укладення договорів довічного утримання, ренти, спадкового договору, за якими передаються у власність цінні папери. Такі договори мають укладатися сторонами самостійно, про що має бути зазначено у ч. 9 ст. 17 Закону „Про цінні папери та фондовий ринок” шляхом відповідного доповнення.

У підрозділі 3.5. „Зміст договірних зобов’язань з дарування” досліджуються права та обов’язки сторін при переданні майна у власність на безвідплатних засадах. За ЦКУ договір дарування конструюється як реальний, так і консенсуальний, а відтак він може бути як односторонньо зобов’язуючим, так і взаємним. Реальний договір дарування є речовим договором – особливою категорією цивільно-правових договорів, що не веде до встановлення між сторонами зобов’язальних правовідносин, а безпосередньо породжує в обдарованого абсолютне за своїм характером право власності. За консенсуальним договором дарування обов’язок дарувальника подарувати майно може бути зумовлений відкладальною обставиною, яка не повинна обмежувати особу у здійсненні нею своїх прав та інтересів та не може суперечити моральним засадам суспільства, про що має бути зазначено у ст. 723 ЦКУ. Обґрунтовується доцільність закріплення обов’язку дарувальника попередити обдарованого про права третіх осіб на дарунок і передбачити відповідальність дарувальника на випадок його невиконання з пропозицією про відповідні зміни до ст. 721, 725 ЦКУ.

Досліджуються особливості дарування прав вимоги. Дарування права вимоги до самого себе є прощенням боргу і може бути вчиненим, якщо не порушує прав третіх осіб. При даруванні прав вимоги до третіх осіб, окрім випадків, коли такі права нерозривно пов’язані з особою дарувальника, правова спрямованість договору дарування може не досягатися, якщо боржник не виконає зобов’язання перед обдарованим. У такому разі обдарованому доцільно надати право на відмову від дарування та відшкодування понесених ним витрат, якщо такі були здійснені.

Розділ 4 „Зміст договірних зобов’язань про передання майна у власність, пов’язаних з реалізацією інших інтересів сторін” включає чотири підрозділи.

У підрозділі 4.1. „Зміст договірних зобов’язань з ренти” аналізуються права та обов’язки сторін з договору ренти. Дисертантка поділяє наукову позицію про реальний, односторонньо зобов’язуючий, відплатний та особливо довірчий характер договору. Обґрунтовується, що договір безстрокової ренти носить ризиковий характер, тоді як договору ренти, укладеному на певний строк, така характеристика не властива. З метою уникнення неоднозначності у тлумаченні змісту ст. 732 ЦКУ та внесення чіткості у практичному її застосуванні її слід викласти в такій редакції: „Договір ренти укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню”.

Установлення у ст. 735 ЦКУ права застави одержувача ренти на майно, передане під її виплату, не є ефективним видом забезпечення виконання договору. Більш доцільним є накладення заборони на відчуження майна, переданого під виплату ренти, заборони на передання його в заставу без згоди одержувача. На підставі письмової згоди одержувача на відчуження майна чи передання його у заставу нотаріус знімає заборону відчуження. Запропоновано відповідні доповнення до чинного законодавства.

Підрозділ 4.2. „Зміст договірних зобов’язань з довічного утримання (догляду)”. Договір довічного утримання (догляду) спрямований на передання майна у власність, однак ця мета в договорі не єдина. Відчужувач за договором прагне отримати догляд, його інтерес спрямований і на особу набувача. Таке поєднання інтересів сторін знаходить своє відображення у правовій регламентації договору. Договір довічного утримання (догляду) є реальним договором, односторонньо зобов’язуючим, відплатним, триваючим, ризиковим з притаманним йому особливо довірчим характером. Аналізуються особливості прав та обов’язків сторін з договору. Обґрунтовується доцільність встановлення договірної неустойки за прострочення у наданні утримання в обсягах і в порядку, встановлених договором, з внесенням відповідних доповнень до ст. 754 ЦКУ.

У підрозділі 4.3. „Зміст договірних зобов’язань зі спадкового договору” аналізуються права та обов’язки сторін, що виникають зі спадкового договору. Спадковий договір є консенсуальним, односторонньо зобов’язуючим, відплатним, триваючим, ризиковим, особливо довірчим. На забезпечення інтересів набувача за договором пропонується доповнити ст. 1307 ЦКУ нормою такого змісту: договір, спрямований на відчуження майна, визначеного у спадковому договорі, є нікчемний. Це посилило б гарантії інтересів набувача. Обґрунтовано, що відчужувач не має права на час дії спадкового договору продавати, дарувати, міняти майно, укладати щодо нього договір застави, передавати його у власність іншій особі на підставі іншого правочину з унесенням відповідних змін до ст. 1307 ЦКУ.

Проблематичним залишається питання контролю за виконанням спадкового договору після смерті відчужувача. Відчужувач може вказати особу, яка буде здійснювати контроль за виконанням набувачем його розпоряджень після смерті. Якщо ж така особа в договорі не визначена, то доцільним є покладення такого контролю на певні державні органи, наприклад, органи соціального захисту чи органи місцевого самоврядування за останнім місцем проживання відчужувача. У разі, якщо набувач за спадковим договором зобов’язувався поховати відчужувача і не зробив цього, особи, які фактично здійснили поховання повинні мати право на відшкодування понесених витрат. Якщо ж набувач не виконує розпоряджень відчужувача після його смерті то особи, яким стало відомо про такі факти повинні мати змогу звернутися до відповідних органів, наділених правом контролю за виконанням спадкових договорів або безпосередньо до суду про спонукання набувача до належного виконання взятих на себе обов’язків або про позбавлення права власності на майно, набуте ним за спадковим договором.

Підрозділ 4.4. „Зміст договірних зобов’язань про участь у Фонді фінансування будівництва”. Договір про участь у Фонді фінансування будівництва за спрямованістю інтересу особи, що приєднується до договору, спрямований на набуття права власності шляхом інвестування коштів у житлове будівництво. Договір є публічним, реальним, взаємно зобов’язуючим, відплатним, укладається за приєднанням до пропонованих умов. Розгляд цієї договірної конструкції виключно як договору управління майном не сприяє гарантії захисту інтересів осіб, які бажають інвестувати кошти у будівництво житла. Обґрунтовується доцільність поширення на відносини сторін відповідних положень про передання майна у власність. Для посилення гарантій захисту осіб, які приєднуються до публічної пропозиції укласти договір на умовах Правил ФФБ, пропонується визначити у законі процедуру участі довірителя на етапі здачі-приймання об’єкта інвестування в експлуатацію; закріпити право довірителя на усунення виявлених недоліків об’єкта із зазначенням строків для їх усунення; учаснику ФФБ надати право заявляти вимоги про відшкодування завданих збитків, у тому числі упущеної вигоди, у разі непередання йому у власність об’єкта інвестування або у разі передання об’єкта, що не відповідає якісним характеристикам чи умовам договору, до управителя на підставі договору про участь у ФФБ, так і до забудовника на підставі прямої вказівки закону. Необхідною є пряма законодавча вказівка, за якою власник житла має право заявити претензії щодо прихованих недоліків об’єкта протягом гарантійних строків до управителя ФФБ, учасником якого він був.

Розділ 5 „Виконання договірних зобов’язань з передання майна у власність і правові наслідки їх невиконання та неналежного виконання” складається з трьох підрозділів.

У підрозділі 5.1. „Виконання обов’язків з передання майна у власність і правові наслідки їх невиконання та неналежного виконання” аналізуються способи, строки, момент виконання та підтвердження виконання відчужувачем договірного обов’язку з передання майна у результаті якого припиняється право власності у відчужувача з наступним виникненням його у набувача. Сутність виконання договірних зобов’язань про передання майна у власність полягає у здійсненні договірними контрагентами обов’язків з передання майна у власність (господарське відання, оперативне управління) і забезпеченні набувачеві повної можливості для реалізації абсолютного права власності чи права, обтяженого на підставі закону або договору та виконанні зустрічних до передання майна обов’язків, що забезпечують еквівалентність передання. 

Розглядаються правові наслідки передання товару з порушенням умови щодо його якості, кількості, асортименту, комплектності тощо. У ст. 681 ЦКУ установлено, що до вимог у зв’язку з недоліками проданого товару застосовується позовна давність в один рік, яка обчислюється від дня виявлення недоліків. Видається, що початком перебігу позовної давності є момент відмови продавця у задоволенні вимог покупця, адже саме з цим моментом пов’язане порушення права покупця. А, отже, у ст. 681 ЦКУ достатньо лише встановити спеціальну позовну давність щодо вимог у зв’язку з недоліками проданого товару. Початок її перебігу та сам перебіг має визначатися за загальними правилами глави 19 ЦКУ.

У підрозділі 5.2. „Виконання обов’язків, зустрічних до передання майна у власність і правові наслідки їх невиконання та неналежного виконання” досліджується виконання договірних обов’язків стороною, яка отримує майно у власність на підставі договору та правові наслідки їх порушення.

З договорів купівлі-продажу виникає грошове зобов’язання, за яким покупець-боржник зобов’язаний передати певну суму – ціну договору – продавцю-кредитору. У разі прострочення покупця щодо оплати товару, продавець має право вимагати оплати товару та сплати процентів за користування чужими грошовими коштами (ст. 536 ЦКУ). Розмір процентів визначається договором, законом або іншими актами цивільного законодавства. Підлягають застосуванню і норми ст. 625 ЦКУ. Стягнення процентів на підставі ст. 536 ЦКУ та ст. 625 ЦКУ має різну правову природу. У першому випадку йдеться про проценти за користування чужими грошовими коштами, у другому – про пеню як вид неустойки, що підлягає стягненню в разі порушення грошового зобов’язання. Враховуючи, що за ст. 625 ЦКУ боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов’язання, проценти стягуються незалежно від вини.

За договором дарування обдарований не вчиняє жодних, зустрічних до передання майна, обов’язків. У договорах ренти зустрічним до передання майна обов’язком є обов’язок виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі. Аналогічно в договорах довічного утримання (догляду) таким зустрічним обов’язком є обов’язок набувача забезпечувати відчужувача утриманням та/або доглядом довічно. За спадковим договором право власності набувача пов’язується з моментом смерті відчужувача. Тому виконання розпоряджень відчужувача за його життя здійснюється на власний ризик набувача.

У підрозділі 5.3. „Особливості застосування видів забезпечення виконання зобов’язань з передання майна у власність” досліджуються загальні та спеціальні види забезпечення виконання договірних обов’язків. Для забезпечення виконання договірних зобов’язань з передання майна у власність можуть застосовуватися різні види забезпечень, передбачених нормами глави 49 ЦКУ. Законодавчо встановлені види забезпечення можуть доповнюватися договірними видами, встановленими на розсуд сторін. Окремі види забезпечення виконання, як от завдаток, неустойка, порука, гарантія, широко використовуються в договірних зобов’язаннях з передання майна у власність. Інші, наприклад, застава, притримання. є менш ефективними чи нераціональними для забезпечення їх виконання.

Одним з найбільш поширених видів забезпечення виконання зобов’язань є неустойка. Нормативними актами встановлене право на стягнення неустойки у разі невиконання чи неналежного виконання обов’язків з договорів поставки, контрактації сільськогосподарської продукції, у випадках, встановлених Законом «Про захист прав споживачів» – з договору роздрібної купівлі-продажу. Аналіз договірної практики свідчить, що сторони практично не передбачають умовами конкретного договору стягнення неустойки у тих випадках, коли така можливість надається диспозитивними нормами.

Порука як вид забезпечення виконання зобов’язання широко застосовується в договорах купівлі-продажу з розстроченням або відстроченням платежу. Встановлення поруки як трьохстороннього правочину породжує забезпечувальне правовідношення, змістом якого є права та обов’язки усіх його сторін: кредитора, боржника та поручителя.

Завдаток – один з найпоширеніших видів забезпечення виконання зобов’язань з договорів купівлі-продажу, зокрема, купівлі-продажу нерухомого майна. Обгрунтовується, що фіксація умови про завдаток у попередньому договорі видається цілком прийнятною.

Застосування притримання як виду забезпечення у договірних зобов’язаннях з передання майна у власність об’єктивно виключається з огляду на ту обставину, що за загальним правилом право власності у покупця виникає з моменту передання майна. У ст. 665 ЦКУ встановлені правові наслідки відмови продавця передати товар за договором купівлі-продажу. Виключається можливість застосування притримання і у договорах ренти, довічного утримання (догляду) та у спадковому договорі.

У підрозділі 5.4. „Проблеми захисту прав сторони договору у разі невиконання та неналежного виконання конртагентом договірних обов’язків” досліджуються особливості застосування способів захисту цивільних прав, установлених у ст. 16 ЦКУ, при порушенні договірних обов’язків. У сфері правового захисту сторонам надана можливість у договорі визначити конкретні та такі, що відповідають особливостям відносин між ними, способи захисту. На підставі аналізу чинного законодавства та наукових поглядів на проблему захисту прав та інтересів особи у зобов’язальних правовідносинах встановлено, що між засобами захисту та засобами відповідальності існують істотні відмінності, зокрема у їх функціональному призначенні, у підставах застосування, у характері наслідків для правопорушника.

Визначені особливості цивільної відповідальності: її майновий характер, „горизонтальний” характер відповідальності один перед одним на відміну від відповідальності перед суспільством у публічних відносинах, відповідність розміру відповідальності розміру заподіяних збитків або шкоди, компенсаційний (еквівалентний) характер, застосування рівних за обсягом засобів відповідальності до різних учасників цивільного обороту за однотипні правопорушення; ініціативний характер її застосування. Загальним засобом цивільної відповідальності є стягнення збитків. Розмір збитків, завданих порушенням зобов’язання, доказується кредитором. Національне законодавство не передбачає можливості судового встановлення розміру збитків, що підлягають відшкодуванню, у разі неможливості визначити їх розмір. Проблематичним є доказування розміру упущеної вигоди. Пропонується на законодавчому рівні встановити правило, відповідно до якого упущена вигода у разі неможливості визначення її розміру з розумним ступенем достовірності, підлягає стягненню з винної сторони у розмірі не менш як 20 відсотків від розміру завданих прямих збитків.

Запропоновано у договорах купівлі-продажу, що є договорами приєднання (у роздрібній купівлі-продажі) законодавчо закріпити право покупця у разі невиконання чи неналежного виконання договору продавцем, окрім відшкодування збитків, стягнути неустойку. На сьогодні неустойка в договорах купівлі-продажу носить виключно договірний характер і підлягає стягненню з винної сторони у випадку невиконання чи неналежного виконання зобов’язання лише за умови, що таке право зафіксоване в договорі. Як свідчить практика договірних відносин сторони практично не фіксують такої умови в договорах. Оскільки в договорах приєднання умови договору встановлюються однією зі сторін (роздрібна купівля-продаж), а інша сторона лише приєднується до запропонованого договору в цілому, то законодавче встановлення неустойки на випадок їх невиконання збалансовує інтереси сторін і буде додатковою гарантією прав сторони, що приєднується до договору купівлі-продажу. Доцільно законодавчо надати право на стягнення неустойки стороні, що укладає договір за приєднанням до пропонованих умов, незалежно від сфери застосування договору.