ФОРМУВАННЯ ТА ФУНКЦІОНУВАННЯ РИНКУ ЖИТЛОВОЇ НЕРУХОМОСТІ: РЕГІОНАЛЬНИЙ АСПЕКТ

Краткое содержание

У вступі обґрунтовано актуальність теми дисертаційної роботи, визначено мету, об’єкт і предмет, сформовано основні завдання дослідження. Вказані зв’язок роботи з науковими програмами; наукова новизна та практичне значення отриманих результатів, рівень їх апробації.

У першому розділі „Теоретико-методичні засади формування та функціонування регіонального ринку житлової нерухомості” розроблено концепцію розвитку РРЖН, розкрито сутність та досліджено особливості функціонування регіонального ринку житлової нерухомості; уточнено змістовне наповнення регіональної житлової нерухомості, розроблено підходи до її класифікації; обґрунтовано можливості удосконалення фінансово-економічних інструментів регулювання цього ринку.

Узагальнення результатів аналізу сучасного стану регіональних ринків житлової нерухомості дозволило встановити, що жодна операція з об’єктом житлової нерухомості не відбувається без правового впливу (наприклад, юридичне оформлення прав власності) та соціальних змін (зміна статусу покупця нерухомості на власника, зміна цільового призначення об’єкта нерухомості тощо). Запропоновано розглядати регіональний ринок житлової нерухомості з урахуванням соціальних та правових відносин як регіональну ринкову систему, яка включає: сукупність об'єктів житлової нерухомості, що позиціонуються за рівнем доступності в межах регіону, функціонують в єдиному інформаційному, правовому колі, кліматичних, інвестиційних, соціальних умовах та відносини між покупцями і продавцями на основі стійкого попиту та рівноважного ціноутворення на однорідну нерухомість.

Визначено характерні властивості житлової нерухомості регіону, які автором поділяються на специфічні (соціальна значущість, місткість, капіталомісткість, місце розташування, зміна вартості в часі, реєстрова система обліку) та загальні (нерухомість, унікальність, довговічність, наявність постійних доходів та витрат на утримання, різноманіття форм власності та документальна форма їх підтвердження), що дало можливість врахувати їх як об’єктивну характеристику товару РРЖН при визначенні ринкової вартості.

У роботі розроблено концепцію розвитку регіонального ринку житлової нерухомості в системі економічних відносин регіону, що базується на структурно-функціональному та кластерному аналізі сутності житлових відносин та інституціональній теорії прав власності, спеціальних принципах управління майном, дає змогу отримати системне уявлення про регіональний ринок житлової нерухомості як економічне поняття та застосовувати його у якості елементу соціально-економічних відносин та трансформації відносин власності в регіоні. Запропонована система чинників формування та функціонування регіонального ринку житлової нерухомості дозволила визначити, в якому середовищі формується регіональний ринок житлової нерухомості та яким чином зовнішнє середовище впливає на ринкові процеси. В межах концепції розвитку регіонального ринку житлової нерухомості визначено найбільш значущі фактори, що впливають на територіальні уподобання (екологія, рівень озеленення, віддаленість промислових зон, наявність розвиненої соціальної інфраструктури і зон відпочинку, соціальна однорідність та інші, які загалом визначають якість місця розташування); представлено схему позиціонування РЖН при формуванні попиту та пропозиції, визначенні форм та рівнів регулювання на основі стратегічного аналізу РРЖН згідно розробленого набору чинників зовнішнього та внутрішнього середовища, що враховують регіональні особливості формування цих ринків.

Доведено, що основну роль у створенні належних умов функціонування регіонального ринку нерухомості відіграє управління нерухомістю, функціонування якої рекомендовано спрямувати на впровадження довгострокової комплексної політики регулювання відносин навколо земельно-майнового комплексу на державному та регіональному рівнях; розробка заходів з стимулювання надходження інвестиційних коштів в регіони країни; зростання надходжень до бюджету, насамперед місцевого; підтримка розвитку та утворення базових структурних елементів ринку житлової нерухомості в регіоні.

Обґрунтовано роль органів місцевого самоврядування у процесі формування та функціонування регіонального ринку житлової нерухомості і стимулювання його інституційно-інформаційного забезпечення, що дозволило розробити комплекс заходів щодо збалансування існуючих регіональних диспропорцій.

В основі побудови ефективної системи регулювання ринку нерухомості на регіональному рівні запропоновано використовувати кластерний підхід до формування даних, а саме організацію оцінки ринкових процесів на регіональному рівні з побудовою просторової сегментації ринку на основі розбивки на однорідні групи. Основними організаційними елементами цієї системи є служба моніторингу ринку житлової нерухомості, єдина база даних з нерухомості, що містить економічну, технічну та правову інформацію; система статистичного обліку; система оподаткування, яка ґрунтуватиметься на зонуванні території муніципального утворення залежно від цінності землі, законотворча діяльність, що регулюватиме оборотоздатність нерухомості в регіоні; регіональна ринкова інфраструктура.

Доведено, що розвиток іпотечного кредитування в регіоні стимулюватиме появу регенераційних банківських ресурсів як результат мультиплікативного впливу іпотечного кредитування на економіку регіонів. Великі обсяги ресурсів, спрямовані на іпотечне житлове кредитування, сприятимуть зниженню відсотка за кредит, таким чином значна частина населення отримає можливість ним скористатись, як результат – зросте попит на житлову нерухомість та інші товари, стимулюватиметься загальна економічна активність регіонів.

Напрацювання розділу дозволять обґрунтувати та удосконалити підходи до аналізу та оцінки формування та функціонування регіональних ринків житлової нерухомості та розробити стратегії, направлені на підвищення ефективності їх розвитку.

У другому розділі „Аналіз та оцінка формування та функціонування регіонального ринку житлової нерухомості” удосконалено підходи до аналізу та оцінки формування та функціонування регіональних ринків житлової нерухомості; досліджено сучасний стан ринку житлової нерухомості в регіонах України, деталізовано окремі аспекти його функціонування в Черкаській області.

На основі узагальнення існуючого досвіду здійснення аналізу та оцінки формування та функціонування регіональних ринків житлової нерухомості вітчизняними та зарубіжними вченими обґрунтовано доцільність використання кластерного аналізу та кластеризації за допомогою карт (мереж Кохонена), які самоорганізуються, особлива роль яких виявляється в умовах ринків, що динамічно розвиваються, а також в умовах відсутності закономірностей, що надзвичайно актуально в умовах нестабільного розвитку вітчизняних ринків житлової нерухомості.