ЦИВІЛЬНО-ПРАВОВИЙ ЗАХИСТ ЖИТЛОВИХ ПРАВ ФІЗИЧНИХ ОСІБ :

Краткое содержание

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У Вступі розкривається актуальність теми дисертаційного дослідження, зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами, вказується мета і задачі дослідження, його об’єкт, предмет, використані методи дослідження, формулюється основні положення, що виносяться на захист і їх наукова новизна, висвітлюється практичне значення одержаних результатів, надається інформація про апробацію результатів дослідження, зазначаються публікації дисертанта за досліджуваною темою.

Розділ 1 «Загальна характеристика захисту житлових прав фізичних осіб» складається із 3 підрозділів, які присвячені дослідженню питань визначення та відмежування таких правових категорій як «житлові права» та «житлові інтереси», «охорона житлових прав» та «захист житлових прав», а також визначенню поняття строків захисту житлових прав фізичних осіб та класифікації.

У підрозділі 1.1. «Поняття та зміст житлових прав та інтересів фізичних осіб» проаналізовано поняття та зміст житлових прав та інтересів фізичних осіб, відповідні нормативні та літературі джерела. На підставі проведеного узагальнення наукових поглядів на право на житло запропоновано доповнити його наступними елементами: а) недопустимість незаконного (без достатньої правової підстави) виселення з житла без надання іншого житла; б) можливість обмеження прав власника на житло, в якому він не проживає; в) надання рівних умов захисту володільцям та користувачам житла від будь-яких протиправних посягань.

Констатується, що в основі будь-якого суб’єктивного права лежить той чи інший інтерес, спільний для членів певного суспільства. Для його задоволення фізична особа за наявності певних юридичних фактів може набути суб’єктивне житлове право, яке має бути забезпечено правовим захистом, що включає й захист охоронюваного законом житлового інтересу. При цьому суб’єкти житлового права можуть мати інтереси, що не опосередковуються певними суб’єктивними правами, а існують самостійно, і виявляються, наприклад, в інтересі у зміні місця проживання.

Зазначається, що відносини у сфері захисту суб’єктивних прав і законних інтересів є складовою частиною житлових правовідносин. Самі ж житлові відносини запропоновано розглядати як сукупність відносин, пов’язаних із задоволенням потреб фізичних осіб у житлі, володінням, користуванням житловими приміщеннями житлового фонду всіх форм власності та утриманням житла із метою забезпечення його схоронності та експлуатації.

Правову охорону прав і законних інтересів фізичних осіб на житло в широкому розумінні доцільно розглядати як взяту в єдності сукупність державно-правових (юридичних) заходів, за допомогою яких забезпечується правовий вплив на суспільні відносини, що склалися, спрямованих на забезпечення необхідних умов для захисту прав фізичних осіб на житло.

У підрозділі 1.2. «Поняття захисту житлових прав фізичних осіб» здійснено порівняльний аналіз охорони та захисту житлових прав фізичних осіб. При цьому розмежування охорони та захисту житлових прав проводиться за: а) функціональним призначенням; б) періодом застосування; в)  змістом; г) колом прав та обов’язків.

Обґрунтована помилковість наукових позицій щодо зведення змісту права на захист житлових прав тільки до можливості звернення з вимогою захисту у відповідні державні органи. За своїм змістом право на захист житлових прав є ширшим, оскільки включає в себе можливість: а) використання управомоченою особою дозволених законом засобів власного примусового впливу на правопорушника (самозахист житлових прав); б) застосування безпосередньо самою особою юридичних заходів оперативного впливу на правопорушника (оперативні санкції); в) звернення управомоченої особи до компетентних органів (юрисдикційний захист). Наведені можливості нерозривно пов’язані з характером суб’єктивного права, що захищається, і у різних поєднаннях становлять правомочності захисту житлових прав.

До підстав виникнення у фізичних осіб права на захист запропоновано віднести порушення, невизнання чи оспорювання відповідних суб’єктивних прав. До фізичних осіб, у яких може виникнути право на захист житлових прав, слід відносити не тільки власників житла, а також фізичних осіб, які є користувачами житла, осіб, які постійно проживають разом з наймачами житла, інших осіб, які вселені у житло користувачами на правомірних підставах.

З’ясовано, що право на захист житлових прав, як і саме суб’єктивне право, що підлягає захисту, є мірою можливої поведінки уповноваженої особи, що пов’язана із застосуванням заходів правоохоронного характеру та має відповідати характеру самого суб’єктивного права на всіх етапах його реалізації.

У підрозділі 1.3. «Момент виникнення та строки захисту житлових прав фізичних осіб» розкрито поняття та види строків захисту житлових прав фізичних осіб, що впливає на визначення моменту виникнення права на захист. Зазначається, що строками захисту житлових прав є: гарантійні строки; строки оперативного захисту; претензійні строки; строки позовної давності.

Особливості застосування строків захисту житлових прав пов’язані із специфікою тих чи інших договорів, на підставі яких виникають, змінюються чи припиняються відповідні права, а також договорів, якими опосередковується здійснення фізичними особами житлових прав. Застосування того чи іншого строку захисту житлових права залежить від обраної суб’єктом форми захисту порушеного права. При юрисдикційній формі захисту застосовуються строки позовної давності, а при неюрисдикційній – претензійній строки та строки оперативного захисту.

Розглядаючи порушення житлових прав, дисертант виходить із загального розуміння порушення суб’єктивного права як такого стану суб’єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб’єктивне право особи зменшилося або зникло як таке. Зазначається, що порушення права власності на житло виникає тоді, коли є перешкоди здійсненню як окремих правомочностей власника, так і їх сукупності.

Розділ 2 «Способи захисту прав фізичних осіб на житло» складається з 4 підрозділів, присвячених розгляду різних способів захисту житлових прав фізичних осіб.

У підрозділі 2.1. «Сутність та класифікація способів захисту житлових прав та інтересів фізичних осіб» здійснено правовий аналіз цивільно-правових способів захисту житлових прав та інтересів фізичних осіб та проведено їх класифікацію.

Звертаючись до суду, суб’єкт права може обрати один чи кілька способів захисту. Право на звернення до суду належить не лише особі, яка має матеріально-правову зацікавленість у справі, а й особі, яка наділена ним за законом. Доводиться, що способи захисту житлових прав однієї особи є формами примусової реалізації відповідних обов’язків іншої особи. Такого роду примус у межах правовідносин із захисту житлових прав розуміється як приведення конкретним законним способом поведінки особи, яка порушує житлові права, у стан, який забезпечує усунення такого порушення або компенсації завданої шкоди.

Розглядаючи юридичну природу способів захисту житлових прав та інтересів фізичних осіб, розмежовуються способи захисту житлових прав та інтересів із засобами захисту. Зокрема, у випадку посягання на суб’єктивне житлове право особи, вона спершу обирає спосіб захисту, який визначає засіб і належить до тієї чи іншої форми захисту (наприклад, у випадку невизнання права на житло особа обирає спосіб захисту – визнання права, подаючи позов до суду про визнання права на житлове приміщення, що є засобом захисту і належить до юрисдикційної форми захисту суб’єктивних цивільних прав).

У роботі детально досліджується класифікація способів захисту житлових прав та інтересів. З огляду на це визначено можливі способи цивільно-правового захисту житлових прав фізичних осіб, які передбачені не тільки у ст. 16 ЦК України, але й в інших нормативних актах, а також договорами, якими опосередковується виникнення, зміна чи припинення таких прав.

Виходячи з аналізу доктринальних положень та положень чинного законодавства, підтримано класифікацію способів захисту житлових прав на: а) основні та допоміжні речово-правові способи захисту житлових прав; б) основні та додаткові зобов’язально-правові способи захисту житлових прав; в) способи захисту при перетворені (переобладнанні, переплануванні, ремонті) жилого приміщення; г) інші спеціальні способи захисту.

У підрозділі 2.2. «Речово-правові способи захисту житлових прав фізичних осіб» досліджується юридична природа та різновиди речово-правових способів захисту житлових прав фізичних осіб.

Обґрунтовано, що у ст. 388 ЦК України міститься достатній законодавчий інструментарій, використання якого дозволяє захистити право власності та інші речові права на житло. При цьому варто зважати на те, що житло, як об’єкт нерухомості, не можна викрасти чи загубити, але за допомогою фізичного насильства, погрози, застосування психотропних речовин, фальсифікації довіреності, підписання договору іншою особою тощо можна незаконно заволодіти правовстановлюючими документами щодо нього.

Пропонується закріпити у ЖК такі спеціальні способи захисту житлових прав: застосування негайних заходів щодо запобігання самозахопленню житлового приміщення; застосування у певних випадках грошового стягнення замість відновлення зруйнованого або суттєво пошкодженого житла; застосування заходів майнового характеру до осіб, які систематично порушують права та інтереси сусідів, використовують житло не за призначенням тощо.

Вимога про відшкодування збитків як цивільно-правовий спосіб захисту може стосуватися захисту не тільки житлових прав, які носять речово-правовий характер, але й житлових прав, які носять зобов’язально-правовий характер. Крім того, можливість використання такого способу захисту не може обмежуватися призначенням житлового фонду.

Цивільно-правовий спосіб захисту суб’єктивних прав шляхом визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їх посадових і службових осіб має застосовуватися поряд із відновленням становища, яке існувало до видання незаконного акту.

У підрозділі 2.3 «Зобов’язально-правові способи захисту» здійснено правовий аналіз зобов’язально-правових способів захисту житлових прав фізичних осіб. Дисертантом обґрунтовано, що право наймача житла вимагати від наймодавця передання житла у користування слід розглядати як вимогу про примусове виконання наймодавцем обов’язку в натурі, тобто застосування цивільно-правового способу захисту суб’єктивних прав, який передбачений п. 5 ч. 2 ст. 16 ЦК України. Застосування такого способу захисту житлових прав має бути універсальним, а не тільки стосуватись захисту права користування приватним житловим фондом. Як окремий цивільно-правовий спосіб захисту житлових прав фізичних осіб запропоновано розглядати також вимогу про переведення на користувача переважних прав наймача.

Доводиться, що одним із способів захисту таких прав є вимога фізичної особи про визнання недійсними договорів, на підставі яких мало місце виникнення, зміна чи припинення житлових прав або здійснення таких прав. Зокрема, йдеться про недійсні правочини, на підставі яких фізична особа відчужила житло або передала його у користування іншим особам. Разом з тим, використання фізичними особами такого способу захисту житлових прав як вимога про визнання договору недійсним є можливою й при наймі житла, що відноситься до державного чи комунального житлового фонду. З такою вимогою до суду можуть звернутися члени сім’ї наймача, від яких не було отримано згоди на розірвання договору найму житла спеціального призначення.

У підрозділі 2.4 «Інші способи захисту житлових прав фізичних осіб» проаналізовано спеціальні способи захисту житлових прав фізичних осіб.

Аналізуючи можливості визнання за фізичною особою у судовому порядку права власності на квартиру внаслідок визнання договору купівлі-продажу дійсним, зроблено висновок, що визнання на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, який не є нотаріально посвідченим, не може бути належним способом захисту суб’єктивних житлових прав та інтересів.

Стверджується, що такий спосіб захисту житлових прав як розірвання договору, який є підставою для виникнення права користування житлом, може бути реалізований за згодою обох сторін договору, а за її відсутності – в судовому порядку. Разом із вимогою про розірвання таких договорів власниками житла можуть застосовуватися й інші способи захисту, зокрема, стягнення заборгованості із комунальних платежів, виселення з квартири без надання іншого житла, визнання особи такою, що втратила право користування житлом.

Для захисту житлових прав фізичні особи можуть використовувати не тільки способи захисту прав, що вказані в нормативно-правових актах, але й способи захисту, які визначені учасниками житлових правовідносин у договорах. Можливість використання цивільно-правових способів захисту житлових прав залежить від специфіки порушених житлових прав, способу їх порушення та правових наслідків, які виникають у зв’язку із їх порушенням, невизнанням чи оспорюванням.   

Розділ 3 «Правовий механізм вирішення житлових спорів» складається з 3 підрозділів, у яких розглядаються основні засади правового механізму вирішення житлових спорів, а також особливості вирішення житлових конфліктів у судовому та позасудовому порядках.

У підрозділі 3.1. «Загальні засади правового механізму вирішення житлових конфліктів» на основі результатів попередніх наукових досліджень та з урахуванням судової практики розкрито теоретичні та практичні аспекти механізму вирішення житлових конфліктів.

Правовий аналіз загальних засад механізму вирішення житлових спорів дозволив дисертанту на основі ознак, які є характерними для правового спору, сформулювати авторське визначення поняття «житловий спір». Житловий спір з участю фізичних осіб, на думку дисертанта, необхідно розглядати як окремий різновид правових спорів, в основі якого лежать розбіжності (конфлікт інтересів), що проявляються в процесі виникнення, зміни чи припинення житлових прав, а також у зв’язку зі здійсненням таких прав фізичними особами. В основі таких спорів, з огляду на специфіку житлових правовідносин, можуть лежати як конфлікти між особами, які мають житлові права, так і за участю осіб (особи), які не мають таких прав, в т.ч. органів державної влади та місцевого самоврядування. 

Наголошується, що метою вирішення житлових спорів має бути не тільки захист житлових прав фізичних осіб у зв’язку із їх порушенням, невизнанням чи оспоренням, але й захист інтересів таких осіб у зв’язку із здійсненням житлових прав іншими особами.

Захист суб’єктивних житлових прав та інтересів фізичних осіб, як учасників житлових правовідносин, може здійснюватися як в юрисдикційній, так і неюрисдикційній формах. Вибір форми реалізації права на захист житлових прав залежить від специфіки конфлікту, який став передумовою для виникнення житлового спору, зокрема, сутності житлового права, яке порушене, характеру його порушення та наслідків, які настали у зв’язку із порушенням таких прав.

У підрозділі 3.2. «Судове вирішення житлових спорів» проаналізовано питання вирішення судами житлових спорів.

Виходячи із юридичної природи права на захист обґрунтовано, що право на судовий захист житлових прав фізичних осіб є одним із елементів права на їх захист. Судові справи, що входять до досліджуваної категорії, в залежності від правових підстав виникнення поділяються дисертантом на такі, що випливають: а) із права власності та інших речових прав на житло; б) із договорів, що передбачають користування житлом; в) із права фізичних осіб на житло; г) із права спільного володіння та користування житлом; д) із житлових інтересів.

Аналізуючи проблеми розмежування підвідомчості (юрисдикції) житлових спорів звертається увага на те, що специфіка деяких житлових правовідносин передбачає наявність публічно-правового регулювання. У дисертації доводиться, що справи з приводу взяття на реєстраційний облік місця проживання фізичних осіб та зняття з такого обліку, хоча за своєю природою й не є цивільно-правовими, але прямо пов’язані із житловими правами. З огляду на це дисертантом зроблено висновок, що позов про зняття з реєстраційного обліку місця проживання фізичної особи є різновидом негаторного позову та має розглядатися в порядку цивільного судочинства.

У підрозділі 3.3 «Особливості позасудового вирішення житлових спорів» на основі аналізу доктринальних доробок і положень чинного законодавства з’ясовані особливості позасудового вирішення житлових спорів. Дисертант доводить, що способи судового захисту можуть використовуватися і при позасудовому захисті суб’єктивних прав та інтересів уповноваженими органами в адміністративному порядку. Однак це можливо лише якщо це буде прямо визначено спеціальними правовими нормами. Ст. 17 ЦК України розглядається як нормативне підґрунтя для захисту житлових прав фізичних осіб в адміністративному порядку. Однак ця норма має бути конкретизована в спеціальному законодавстві.

Наголошується, що норми, які передбачають можливість звернення за захистом житлових прав фізичних осіб в адміністративному (публічному) порядку, носять, як правило, диспозитивний характер, що цілком відповідає природі цивільно-правових відносин.

Приділяється увага нотаріальному порядку захисту житлових прав. При цьому наголошується, що повноваження нотаріуса поширюються винятково на встановлення безспірних юридичних фактів, у наявності яких є можливість переконатися безпосередньо на підставі безспірних і таких, що відповідають законодавству, документів, що стосуються прав на житло.

Особлива увага в дисертації приділяється захисту суб’єктивних житлових прав фізичних осіб органами прокуратури. Такий судовий захист дисертантом віднесено до юрисдикційного, а його проявами є внесення актів прокурорського реагування (протестів, приписів, подань, постанов), а також звернення до суду в інтересах фізичних осіб із заявами про захист їхніх житлових прав у випадках, передбачених ст. 36-1 Закону України «Про прокуратуру».