Оценка экологического состояния территорий в системе кадастра городских земель

Краткое описание

Введение... 3

Глава 1. Литературный обзор... 6

1.1. Основные подходы к кадастровой оценке городских земель 6

1.2. Экологические аспекты, учитываемые при кадастровой оценке... 14

1.3. Применение геоинформационных технологий и экологического картографирования при кадастровой

оценке городских земель... 37

Глава2. Объекты и методы исследования... 44

2.1. Факторы экологического состояния городских территорий

при кадастровой оценке земель... 44

2.2. Методики оценки загрязнений окружающей среды и рекреационной ценности территорий... 46

2.3. Методика расчета коэффициентов экологического состояния... 54

2.4. Применение информационных технологий для расчета коэффициентов экологического состояния... 56

Глава 3. Город Владимир как объект апробации разработанной

методики... 64

3.1. Разработка электронной карты г. Владимира... 64

3.2. Характеристика г. Владимира и его территории... 65

3.2.1. Общая характеристика... 65

3.2.2. Экологическая обстановка... 67

3.3. Создание карты зонирования по инфраструктуре... 81

Выводы к главе 3... 84

Глава 4. Разработка экологической базы данных и информационно-аналитической системы

для кадастра территории г. Владимира... 85

4.1. Создание кадастровых слоев в ГИС по загрязнениям

окружающей среды... 85

4.1.1. Загрязнение атмосферного воздуха... 85

4.1.2. Загрязнение почвы... 96

4.1.3. Загрязнение питьевой воды... 98

4.1.4. Загрязнение водных объектов... 99

4.1.5. Загрязнение твердыми отходами... 102

4.1.6. Радиационное загрязнение... 104

4.1.7. Акустическое загрязнение... 105

4.2. Создание кадастровых слоев в ГИС по рекреационной

ценности территорий... 106

Выводы к главе4... 109

Глава 5. Оценка экологического состояния для кадастра земель

Г.Владимира... 110

5.1. Расчет коэффициентов экологического состояния... ПО

5.2. Создание тематических карт экологического состояния... 111

Выводы к главе 5... 115

Глава 6. Технические рекомендации... 116

6.1. Анализ и выбор оптимальных технических решений... 116

6.2. Предлагаемое техническое решение... 119

6.3. Результаты технического решения... 125

Выводы к главе 6... 128

Выводы... 129

Список литературы... 131

Приложения... 144

Приложение 1. Пример расчета по программе «ЭРА»... 145

Приложение 2. Тематические кадастровые слои загрязнения атмосферы различными загрязняющими веществами на

территории г. Владимира... 152

Приложение 3. Тематические слои загрязнения почвы различными загрязняющими веществами на территории

г. Владимира... 156
Введение

Введение

Актуальность проблемы

Земельная политика города тесно связана с экономической, экологической, градостроительной и социальной политикой. Соответственно должно быть обеспечено согласование процессов создания и развития городского земельного кадастра с системами описания, оценки и регистрации всех видов недвижимости, Генеральным планом развития города, градостроительным кадастром, всеми информационными системами, обеспечивающими управление городом, в том числе и экологическими управленческими структурами. Оценка экологического состояния урбанизированных территорий должна занимать одно из важнейших мест при кадастре городских территорий (Прорвич В.Л., 1998; Final Report of FIG Commission 7 Years 1994-98 и др.).

Кадастровая оценка земель является основой налогообложения. Кадастр — это банк данных в картографическом и семантическом отображении, сформированный как система информации о территории, материальных элементах, населении, инфраструктурах и других характеристиках населенного пункта. Эта система информации позволяет органам местного самоуправления осуществлять принятие управленческих решений, направленных на устойчивое развитие урбанизированных территорий (Севостьянов А.В., 2001 г.).

Анализ соответствующей литературы и документальных данных показывает, что в настоящее время при кадастровой оценке территорий городов необходимость учета экологического состояния продекларирована, однако до сих пор утвержденной методики расчета не существует. Поэтому вопрос решения данной проблемы является весьма актуальным. В настоящей работе представлены результаты исследований по оценке экологического состояния при разработке кадастра урбанизированных территорий на примере промышленного центра.

Цель исследований

Цель исследований заключается в выработке научно-обоснованных принципов для оценки экологического состояния урбанизированных территорий в системе кадастра земель на основе комплексного анализа состояния окружающей среды и рекреационных зон, находящихся в промышленных центрах.

Поставленная цель определила следующие задачи:

1. Провести ранжирование параметров, характеризующих экологическое состояние территории городов.

2. Разработать методику интегрированной оценки и алгоритм расчета коэффициентов экологического состояния.

3. Исследовать состояние окружающей среды и рекреационных зон на территории промышленного центра — г. Владимира.

4. С использованием ГИС-технологий создать экологическую кадастровую базу данных и информационную систему для территории города.

5. Провести оценку экологического состояния территории г. Владимира.

Научная новизна работы

Впервые предложена оригинальная методика оценки экологического состояния урбанизированных территорий в системе кадастра земель. Составлены компьютерные программы для оценки экологического состояния по разработанной методике. Разработана экологическая кадастровая база данных территории г. Владимира и создана информационная система, с помощью которой с применением разработанных встроенных программ составлены карты районирования по экологическому состоянию для кадастровой оценки исследуемой территории.

Защищаемые положения

1. Информационно-аналитическая система для кадастровой оценки урбанизированных территорий должна основываться на базах данных

по состоянию окружающей среды (различным видам загрязнений) и рекреационной ценности.

2. Для расчета коэффициента загрязнения окружающей среды необходимо учитывать инфраструктуру заданного участка, так как для различных типов зон инфраструктуры приоритетность загрязнений различна.

3. Разработанная методика расчета коэффициентов экологического состояния урбанизированных территорий в системе земельного кадастра позволяет прогнозировать экономический эффект при внедрении различных природоохранных мероприятий.

Практическое значение работы

Использование результатов исследования для кадастровой оценки урбанизированных территорий с целью наиболее адекватной экономической оценки земель, и в конечном счете для наилучшего обеспечения баланса расходов города на воспроизводство комплекса земельной недвижимости и доходов от ее коммерческого использования. Разработанная методика апробирована на территории промышленного центра и вполне может быть применена для кадастровой оценки земель. Также экологическая кадастровая база данных территории города может быть использована для выбора наилучшего решения проблем загрязнения окружающей среды. Пример такого выбора приведен в главе технических рекомендаций, где предложена усовершенствованная технологическая схема очистки питьевой воды в г. Владимире и проанализировано снижение коэффициента загрязнения окружающей среды.

Данная работа апробирована в учебном процессе. Она используется в курсах «Основы кадастров и бонитировки», «Информационные системы в экологической деятельности», «Моделирование процессов окружающей среды» и «Геоинформационные системы в экологии» для специальностей 013100 «Экология» и 320800 «Охрана окружающей среды и рациональное использование природных ресурсов».

Глава 1. Литературный обзор

1.1. Основные подходы к кадастровой опенке городских земель

Государственный земельный кадастр — это установленная государством система учета, оценки земель и регистрации прав на землю, направленная на регулирование и совершенствование земельных отношений и включающая сведения о правовом, хозяйственно-экономическом, экологическом и природном состоянии городских земель [55].

Для разработки государственного земельного кадастра проводится кадастровый учет земельных участков, то есть описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

Государственная кадастровая оценка участков земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочная зона - это часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Методические и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти [69, 108].

Кадастровая оценка земель является основой налогообложения. Кадастр - это банк данных в картографическом и семантическом отображе- нии, сформированный как система информации о территории, материальных элементах, населении, инфраструктурах и других характеристиках населенного пункта. Эта система информации позволяет органам местного самоуправления осуществлять принятие управленческих решений, направленных на устойчивое развитие урбанизированных территорий.

Кадастровая оценка должна содержать оценочные модели, стоимостные показатели земель и других материальных элементов населенного пункта, обусловленные физическими, социальными, политическими (административными, юридическими) и экономическими факторами. Кроме того, данная подсистема должна позволять модифицировать стоимостные значения показателей при возникновении изменений в любом показателе или во всей системе.

В современном обществе кадастровая оценка земель используется в следующих целях:

— в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установ-

ления ставок земельного налога и величины арендной платы;

— для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка

ценных земельных бумаг и ипотеки;

— для оценки эффективности существующего функционального

использования территории, расчетной поддержки проектных

разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера; — для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость недвижимости (земли) — основа для налогообложения. В нем заинтересована администрация, поэтому кадастровая оценка выполняется в интересах администрации, а полученная в результате такой оценки кадастровая стоимость является нормативной стоимостью [8].

Наиболее явно это проявилось при оценке городских земель в современных российских условиях, когда после принятия в 1991 году Закона РФ «О плате за землю» администрация каждого города обязана была осуществить ценовое зонирование территорий для целей налогообложения. Разработанные схемы зонирования выполняли и продолжают выполнять поставленную задачу — регулирование величин платежей за пользование земельными участками в зависимости от их местоположения в границах населенных пунктов. Примерно с конца 1996 года начался второй этап осуществления оценочного зонирования территорий городских поселений. То есть возникла необходимость корректировок, а в некоторых случаях и обновления, существующих схем ценового зонирования. Наконец, в связи с Постановлением Правительства РФ к 2002 году должна быть завершена кадастровая оценка всех земель РФ. Это можно назвать третьим этапом кадастровых работ по оценке земельных ресурсов [63].

Кроме кадастровой оценки городских земель также проводится кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий. В Российской Федерации в течение 1971-1989 гг. выполнены четыре тура бонитировки почв и экономической оценки сельскохозяйственных угодий. Кроме того, в 1989-1991 гг. проведена внутрихозяйственная оценка земель. В процессе

выполнения этих работ накоплен большой опыт массовой оценки земель, собран и обработан обширный материал, характеризующий земельные угодья по комплексу показателей (почвенных, климатических, экономических), влияющих на продуктивность земель и на затраты в производстве растениеводческой продукции. В ходе земельно-оценочных работ выделены земельно-оценочные районы и оценочные группы почв, по которым рассчитаны баллы бонитета, показатели местоположения хозяйств, индексы затрат по технологическим свойствам внутрихозяйственных земельных участков. В настоящее время в соответствии с законодательством [115, 116] на территории Российской Федерации предусматривается проведение государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий для налогообложения и иных целей, установленных законодательством [117].

Приказами Росземкадастра по согласованию с другими ведомствами в настоящее время разработаны методика кадастровой оценки лесных земель, и разрабатываются методики оценки земель водного фонда, промышленности, транспорта и других [113].

В соответствии с «Методикой государственной кадастровой оценки городских земель» [108] факторы, определяющие стоимость городских земель, можно разделить на две группы: факторы макроположения, то есть положения квартала в городе, и факторы микроположения, то есть положения земельного участка в квартале.

Факторы макроположения являются наиболее важными и оказывают наибольшее влияние на стоимость городских земель. Они могут служить основой системы оценки городского земельного кадастра. Факторы микроположения требуют учета для уточнения оценки, с тем чтобы оценка максимально соответствовала реальной стоимости: это существенно для справедливого налогообложения, планирования инвестиций и других приложений результатов оценки.

Кадастровая поквартальная оценка общегородского уровня, осуществляемая путем компьютерных расчетов и основанная на методах

математического моделирования факторов макроположения, более корректна и более точна, чем оценка в схемах территориально-экономического зонирования, формируемых на основе экспертных оценок и поправочных коэффициентов. Тем не менее, и она требует дальнейшего уточнения с учетом факторов микроположения участков в квартале, для того чтобы оценка налогооблагаемой стоимости максимально точно учитывала все факторы, влияющие на реальную стоимость недвижимости.

Путем генерализации (укрупнения) поквартальной оценки может быть сформирована схема территориально-экономического зонирования города или региона, используемая для целей, отличных от налогообложения, в первую очередь - для целей принятия крупномасштабных решений городского или регионального развития.

В системе государственной кадастровой оценки городских земель должны учитываться все основные факторы, влияющие на оценку с точки зрения различных видов функционального использования:

— локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в

зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории: рельефа, несущей способности грунтов, гидрогеологии, карстовых явлений, сейсмики и т.д.;

— экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в

зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв;

— факторы стоимости отчуждения из-под существующего использо-

вания;

— коммуникационные факторы, связанные с затратами времени людей

на передвижения в городе и затратами на пассажиро- и грузоперевозки;

— инфраструктурные факторы, связанные с проблемно-ориенти-

рованным учетом предшествующих вложений в общегородскую транспортную, инженерную и социальную инфраструктуры;

ю

- факторы престижа и репутации районов города с точки зрения

различных функций.

Доминирующую роль может играть тот или иной фактор в зависимости от населенного пункта и других условий, связанных с проживанием людей в нем.

Результаты государственной кадастровой оценки по существующему положению и с учетом перспективных проектных решений используются руководством города для принятия крупномасштабных задач развития города. Проектные решения задач функционального зонирования территории (в том числе решения по сносу, реконструкции существующей застройки, размещению нового жилищного строительства, преобразованию промышленных зон и т.д.), задач развития улично-дорожной сети и системы городского транспорта, задач развития систем инженерного обеспечения и т.д. должны опираться на результаты оценки городских земель. Более того, могут проводиться работы по оценке, специально направленные на анализ эффективности различных вариантов проектных решений с точки зрения их влияния на стоимость городских земель. Критериями оценки могут явиться уменьшение контрастов стоимости городских земель (в частности, за счет оживления деградирующих районов, улучшения системы транспорта и др.) и общее увеличение суммарной стоимости городских земель. Лучшим из вариантов перспективного развития может считаться тот, который обеспечивает максимальное увеличение суммарной стоимости городских земель.

Структура зарубежных кадастровых земельных систем несколько отличается от российской. Например, современный кадастр Дании является частью интегрированной Земельной информационной системы (ЗИС), которая призвана решать широкий круг задач управления земельными ресурсами [85]. В Дании ведется 3 разных реестра, связанных с недвижимостью:

п

- кадастр;

- реестр земель;

- муниципальный реестр недвижимости.

Кадастр является базовым реестром, в котором каждая недвижимость имеет свой уникальный номер. Этот номер используется всеми другими реестрами для привязки и интеграции данных. Вся кадастровая информация собирается в Копенгагене в Национальной землемерной и кадастровой службе, которая входит в состав Министерства строительства и несет ответственность за ведение кадастра.

В состав кадастра входят:

- реестр земельных участков (около 2,5 млн. записей, каждая из которых

включает номер участка, его площадь, номер кадастровой карты с его изображением);

- кадастровые карты (15 тыс. листов, в основном, масштаба 1: 4000);

- результаты полевых измерений границ земельных участков (свыше 2

млн. файлов);

- реестр контрольных точек, которые используются для кадастровых

съемок (координаты около 360 тыс. точек).

Все кадастровые работы проводятся лицензированными частными землемерами, тем не менее конкретная их организация зависит от местных особенностей: например, в Копенгагене, в муниципалитете Фредериксберга и на Фарерских островах существуют независимые кадастровые службы, а в Гренландии кадастр вообще отсутствует - там есть лишь Реестр земель.

Реестр земель Дании не имеет централизованной структуры. Он рассредоточен по 85 местным судебным органам (регистрационным офисам), которые подчиненные Министерству юстиции. Реестр (или Поземельная книга) ведется вручную и содержит данные о правах владения, залога, сервитут и т.п. Таким образом, в Дании реализована система регистрации документов (deeds registration), а не регистрации прав (titles registration).

12

Муниципальный реестр недвижимости содержит данные об оценке недвижимости. С этим реестром тесно связаны два других реестра:

— реестр оценки и налогообложения;

- реестр домов и сооружений.

Компьютеризация кадастра позволяет обнаружить ошибки, которые помещаются в кадастровой базе данных, повысить скорость и надежность процесса выполнение транзакций с недвижимостью и обеспечить многоцелевое использование цифровых кадастровых карт в геоинформационных системах. Кроме того, сам процесс доступа к кадастровым данным, их согласование и проверки значительно упрощается и удешевляется. Единая компьютеризированная кадастровая система реализуется на VAX-компьютерах фирмы DEC. Для управления базой данных используется СУБД INGRES.

В соответствии с современными тенденциями развития кадастровых систем, в Дании сформирована концепция единой интегрированной земельной информационной системы, которая базируется на использовании ГИС-технологий. Она объединяет в себе разные отраслевые информационные системы, связанные с использованием земельных ресурсов. Интеграция пространственных и атрибутивных данных к единому информационному пространству осуществляется путем введения так называемого «Реестра перекрестных ссылок», который содержит уникальное значение кода для любого объекта, который входит в систему [90].

Кадастровая система США состоит из нескольких управлений:

- формализации прав собственности;

- регистрации и администрации земельных участков;

- использования земельными участками;

- картографического и информационного;

- экономического кадастра (оценка земельных участков) [93].

Анализ литературы и документальных данных показывает, что в настоящее время в России экономическая оценка земель динамически развивается, хотя и существуют определенные трудности становления

13

рыночных земельных отношений в крупных городах и необходимость создания наиболее адекватной системы экономической оценки городских земель.

1.2. Экологические аспекты, учитываемые при кадастровой оценке

Земельная политика города тесно связана с экономической, экологической, градостроительной и социальной политикой. Соответственно должно быть обеспечено согласование процессов создания и развития городского земельного кадастра с системами описания, оценки и регистрации всех видов недвижимости, Генеральным планом развития города, градостроительным кадастром, всеми информационными системами, обеспечивающими управление городом, в том числе и экологическими структурами [7].

Некоторые города России при разработке кадастра территорий считают необходимым учет экологической компоненты. Например, в г. Сургут в настоящее время разрабатывается единая система ведения комплексного территориального кадастра Департаментом по землепользованию, природопользованию и экологии, которая включает в себя следующие кадастры:

1. Картографические базы единой системы ведения комплексного территориального кадастра, ведение дежурной карты;

2. Кадастры природных ресурсов (земельный кадастр; лесной кадастр; водный кадастр; кадастр месторождений и проявлений общераспространенных полезных ископаемых, инженерно-геологическая информация; экологический кадастр);

3. Кадастр недвижимости (кадастр инженерных сетей и коммуникаций; кадастр транспортных магистралей, улично-дорожных сетей, линий

14

связи; кадастр зданий и сооружений; кадастр квартир и жилых помещений);

4. Градостроительный кадастр или информационная система по градостроительному кадастру (генеральный план; градостроительное зонирование; проектная градостроительная документация; строящиеся здания и сооружения, объекты незавершенного строительства; субъекты градостроительной деятельности;

5. Регистры юридических и физических лиц, административно-территориальных образований (регистр предприятий /юридических лиц/; регистр населения /физических лиц/; регистр территориальных органов местного самоуправления) [144].

В данной работе экологический кадастр является одним из основных.

В настоящее время существуют несколько разработанных методик для комплексной оценки состояния окружающей среды, в которых выявлены основные факторы, влияющие на экологическую обстановку [39, 53, 58, 87, 92,106,115].

Выполняемый в настоящее время Земельный кадастр территории Самарской области подразумевает создание электронной карты для управленческих задач (в основном пока в аспекте взимания платы за землю в границах землепользовании). К данному кадастру Администрация г. Самары считает крайне необходимо присовокупить работы по оценке воздействия на окружающую среду (ОВОС) по крупным городам области — основным загрязнителям ее территорий (в первую очередь г.Самара и г.Тольятти) [142].

Для кадастровой оценки земель Центрального округа г. Комсомольска-

ж% на-Амуре применялась методика комплексной кадастровой оценки городских

у J территорий с определением зон различной градостроительной ценности,

разработанная кафедрой кадастра и основ земельного права Московского

государственного университета геодезии и картографии (МГУГиК) [33]. В

данной методике немаловажное значение уделено оценке загрязнения

15

городских земель и их санитарного состояния (химическое загрязнение, радиационное загрязнение, степень озеленения) [140].

Разрабатываемый кадастр г. Таганрога научно-производственной компанией «Бюро кадастра Таганрога» также включает в себя экологическое зонирование [139], которое по водоохранным зонам и охраняемым археологическим территориям.

В 1996 году в Индонезии состоялось международное собрание экспертов по кадастрам по рекомендации объединенных наций (UN) с целью решения проблем управления земельными ресурсами и защиты окружающей среды. В собрании принимали участие эксперты из Австралии, Англии, Швеции, Болгарии, Китая, Южной Африки, Индонезии, Новой Зеландии, Вьетнама, Кореи, Филиппин, Малайзии, Камбоджии и других стран. Проведение данного собрания было поручено объединенными нациями 7-ой Международной Федерации Инспекторов (FIG-commission). В результате были разработаны основные положения кадастровой оценке земель, при которой учитывалась экологическая компонента, как необходимая составляющая кадастра земель [87, 150].

В США при кадастровой оценке земель уже учитывается экологический (природный) фактор, который основан на методе планирования земельного участка. Проводятся различные оценки ландшафта, микроклимата, флоры, фауны, реальных и возможных загрязнений воды, почвы, атмосферы, социального и экономического воздействия и др. Создаются различные карты зонирования территории [149, 150].

В соответствии «Методике государственной кадастровой оценки городских земель» в кадастровую оценку включен блок по городской экологии, который состоит из нескольких факторов: • Загрязнение воздуха:

— наблюдаемые значения факторов загрязнения: данные постов наблюдения по суммарным индексам загрязнения (ПДК) и по их

Список литературы