Харьковая Анна Александровна. Статистический анализ московского вторичного рынка жилья

Краткое описание

Харьковая Анна Александровна. Статистический анализ московского вторичного рынка жилья : Дис. ... канд. экон. наук : 08.00.11 : Москва, 2000 130 c. РГБ ОД, 61:00-8/1936-6

Содержание к диссертации

Введение
Глава 1.Рынок жилья как объект статистического изучения
1.1. Основные этапы становления и место жилищного рынка в общей структуре московской недвижимости 10
1.2. Особенности, проблемы и задачи статистического изучения рынка жилья 20
1.3. Анализ динамики рыночной стоимости московского жилья 23
1.4. Принципы и методы оценки квартир на московском вторичном рынке недвижимости 33
Глава 2.Методика статистического анализа рыночной стоимости вторичной недвижимости
2.1. Анализ влияния важнейших факторов на формирование рыночной стоимости вторичного жилья 42
2.2. Система статистических показателей вторичного московского рынка квартир 50
2.3. Ковариационный анализ вторичного рынка жилья с использованием факторизации качественных переменных .60
2.4. Методика построения регрессионной модели стоимости квартир, включающая количественные и качественные переменные 72
Глава 3. Многомерный статистический анализ стоимости московских квартир
3.1. Ранговая корреляция качественных переменных 81
3.2. Комплексный анализ качественных и количественных признаков 90
3.3. Построение модели ковариационного анализа стоимости квартир на основе наиболее информативных признаков 102
Заключение 108
Список использованной литературы 112
Приложения 123

Особенности, проблемы и задачи статистического изучения рынка жилья
Принципы и методы оценки квартир на московском вторичном рынке недвижимости
Система статистических показателей вторичного московского рынка квартир
Методика построения регрессионной модели стоимости квартир, включающая количественные и качественные переменные

Введение к работе

Рынок Российской недвижимости - один из динамично развивающихся рынков. Наиболее «продвинутыми» и успешно функционирующим его сегментом можно считать рынок квартир.
На сегодняшний день очень остро стоит задача найти экономико-математический метод расчета стоимости кв. м общей площади квартир, продаваемых на жилищном рынке, а также выявить и научно обосновать влияние экономических факторов на цену жилья.
В Москве рынок жилья начал формироваться раньше, чем в других городах России, поэтому он имеет более длительную историю, и в процессе функционирования накопил некоторый опыт. Сложились определенные условия и выявились отдельные закономерности. Поэтому именно Московский жилищный рынок был выбран в качестве объекта исследования. Особенно важен расчет кв. м для той части квартир, которые представлены к продаже на вторичном рынке жилья Москвы. Поэтому в работе анализировался вторичный рынок квартир.
Успешное решение этой задачи в новых условиях формирования рыночной экономики в нашей стране связано с дальнейшем совершенствованием рынка квартир и приобретением им более цивилизованных форм для дальнейшего успешного функционирования.
В условиях, когда монополия государства на распоряжение и управление недвижимым имуществом граждан была передана владельцам этого имущества, возникли новые структуры, не являющиеся государственными, выходящие на рынок товаров и услуг, задача улучшения методики статистического исследования стала играть особую роль.
В условиях жесткой конкуренции, решения должны приниматься на основе тщательного анализа имеющейся информации, быть
обоснованными и доказуемыми. Требуются тщательные расчеты, связанные с прогнозами состояния рынка и рентабельности вложений, оценками возможных рисков и их последствий и т.д. Таким образом, выявление влияния экономических факторов на цену квартир и на данной основе построение модели, по которой возможны вычисления 1 кв. м общей площади квартир является основой текущего планирования и управления риэлторской деятельности, служат исходным пунктом разработки оптимальной тактики поведения риэлторских компаний на рынке недвижимости.
Модель расчета рыночной цены московского жилья поможет точно оценить стоимость вторичной квартиры, охарактеризовать взаимосвязь и влияние на цену количественных и качественных показателей. Полученный анализ позволит правильно направить деятельность риэлторской компании на работу с наиболее рентабельными квартирами, что может принести значительный доход в будущем.
Вышеизложенное является очевидным доказательством актуальности исследования проблем, связанных с построением модели для уточнения рыночной стоимости квартир на вторичном рынке жилья в Москве.
Разработанная автором методика расчета рыночной стоимости московских вторичных квартир внедрена и используется в деятельности столичной риэлторской компании "Центральное агентство недвижимости" и ЗАО «Овод».
Цель и задача исследования. Целью диссертационной работы является разработка и апробирование методики комплексного статистического анализа вторичного рынка жилья в Москве, а также методики оценки стоимости московских квартир, и на этой основе построение модели.
Цель работы ограничила круг и обусловила характер поставленных
и решенных автором задач:
• провести комплексный экономико-статистический анализ развития конъюнктуры московского вторичного рынка жилья за период с 1991 по 1999гг. и выявить основные тенденции и закономерности функционирования и дальнейшего развития данного рынка в г. Москве;
• изучить условия и факторы формирования цен на жилье, на основе которых можно охарактеризовать степень развитости рынка жилых помещений в Москве;
• разработать методику анализа рынка жилья с использованием методов математической статистики и эконометрики;
• построить систему статистических показателей для комплексного анализа вторичного рынка жилья;
• построить модель, характеризующую взаимосвязи количественных и качественных показателей и их влияние на цену двухкомнатных квартир, продаваемых на вторичном рынке;
• провести сравнительный анализ точности и надежности полученных результатов исследования.
Объектом исследования является московский вторичный рынок квартир - основной сегмент жилищного рынка. Без него сейчас уже трудно представить в целом рыночную экономику, т.к. вторичный рынок квартир занял прочную позицию в Российской экономике, оказывая влияние на развитие большинства экономических процессов в нашей стране.
Предметом данного исследования является динамика цены на кв. м общей площади московских квартир в зависимости от основных количественных и качественных показателей с учетом их взаимосвязи.
Теоретической и методологической основой исследования являются источники по математической статистики и экономической статистике. В работе использованы труды видных отечественных и зарубежных ученых, посвященные вопросам анализа развития конъюнктуры отечественных и
зарубежных рынков недвижимости, теоретическим и прикладным аспектам экономического моделирования.
Основным источником статистических данных служили официальные справочные риэлторские издания, экономические периодические издания, статистические материалы и публикации риэлторских фирм, официальные данные, публикуемые в компьютерной сети Internet московскими риэлторскими агентствами и строительными организациями.
При решении поставленных в диссертационной работе задач были использованы ковариационный и регрессионный анализы, оцифровка качественных показателей. В качестве иллюстративного материала использовались табличные и графические методы представления статистических данных.
Все расчеты выполнены на IBM PC.
При обработке исходной информации на ЭВМ использовались пакеты прикладных программ «Statistica», Microsoft Excel, Microsoft Graph.
Научная новизна исследования заключается в разработке усовершенствованной методики построения модели расчета цен двухкомнатных квартир, позволяющей оценить рыночную стоимость московской двухкомнатной квартиры, в зависимости от количественных и качественных показателей, а также, выявление взаимосвязи между количественными и качественными показателями.
Практическая значимость работы состоит в том, что она позволяет повысить эффективность решения актуальных задач, связанных с улучшением точности и надежности расчета рыночной стоимости московских вторичных квартир с использованием вычислительной техники и программного обеспечения статистических исследований. Методика построения модели представлена на примере двухкомнатных квартир, как наиболее широко представленных на московском вторичном
рынке.
Разработанная методика может использоваться для комплексного статистического анализа и прогнозирования конъюнктуры рынка однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир, принятия решений о поведении на рынке жилья предприятий, организаций, концернов и фирм, как государственных, так и частных; дальнейшем улучшении работы на рынке риэлторских компаний. Результаты анализа, а также модель, полученные в ходе данного диссертационного исследования, позволяют получить наиболее точные и научно обоснованные цены квартир, а также позволяют рассчитать сбалансированные прогнозы динамики московских цен на жилье с учетом влияния на цену квартиры вторичного рынка количественных и качественных показателей.
Публикации. По результатам исследования опубликовано 9 печатных работ общим объемом 1,8 печатного листа.
Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Во введении обосновывается актуальность выбранной теме, сформулированы цель и задачи проведенного исследования, определены научная новизна и практическая значимость результатов работы.
В первой главе. «Рынок жилья как объект статистического изучения», дается характеристика объекта и предмета исследования, рассматриваются вопросы конъюнктуры рынка недвижимости, определяются основные направления изучения составных частей рынка Московских квартир, изучается анализ динамики рыночной стоимости недвижимости и описываются методы оценки жилья.
Во второй главе. «Методика статистического анализа рыночной стоимости вторичной недвижимости», рассматриваются основные
методологические и практические аспекты решения задач статистического анализа данного исследования, определяются факторы формирования цен на Московскую недвижимость, разрабатывается система статистических показателей рынка квартир, производится выбор оптимальных методов исследования рынка жилья и описываются методики их использования.
В третьей главе . «Многомерный статистический анализ стоимости московских квартир», на основе ковариационного анализа была получена модель расчета рыночной стоимости московских квартир и выявлены основные качественные и количественные показатели, наиболее влияющие на рыночную цену жилья.
В заключении, на базе проведенного исследования изложены общие результаты работы, сделаны теоретические и практические выводы.

Особенности, проблемы и задачи статистического изучения рынка жилья

Создание цивилизованного рынка жилья требует отработки механизма регулирования присущих ему отношений. Рынку жилья, в отличие от прежней системы выделения - распределения, присущи свои особенные специфичные условия. Для нашего государства этот механизм на данном этапе находится в начальной стадии.
В условиях формирования рыночных отношений с недвижимостью особое значение приобретает отработка «правил игры», (как принято называть в обиходе), определяющих порядок и условия инвестиций в жилищную сферу, продажи муниципальной жилой площади на коммерческой основе по свободным и договорным ценам, аукционных форм распродажи недвижимости.
Требуют разработки методики определения стоимости жилья, определения факторов, влияющих на договорные и льготные цены, решение вопросов налогообложения и взимания пошлин на этот вид деятельности, регистрацию граждан на реализованной жилой площади, правильного использования собственниками приватизированного и купленного жилья.
Предметом статистических исследований в работе является система экономических отношений между продавцами и покупателями, ориентированная на вторичную куплю-продажу в этом секторе недвижимости по ценам, определяемым действием закона спроса.
Как любой субъект строящейся системы рыночных отношений, жилье должно быть охарактеризовано по меньшей мере с двух точек зрения: каковы уровни его предложения и спроса и насколько они соответствуют друг другу. Это позволяет информативно, ясно и достоверно характеризовать ситуацию в жилищном секторе, а также исследовать взаимосвязи между социально-экономической ситуацией, макроэкономическими показателями и результатами развития жилищного рынка.
Кроме этого, жилищный бизнес является доходной сферой вложения капитала, что также требуют серьезных предварительных расчетов.
Таким образом, концептуальные цели данного статистического исследования Московского вторичного жилищного рынка заключаются в необходимости дать объективную и полную оценку его состояния на конкретный момент времени, выявить закономерности и тенденции его развития, охарактеризовать структуру и территориальные особенности, выявить влияние экологического фактора на цену московских квартир. Эти задачи решаются как государственной статистикой, выражающей интересы государственного регулирования рыночной экономики, так и бизнес-статистикой, обеспечивающей информационно-аналитические потребности маркетинга, и в целом бизнеса.
Рынок жилья, как объект статистического изучения,- очень сложен и имеет ряд особенностей.
Во-первых, жилье обладает многообразием различных характеристик и свойств: как количественной, так и качественной природы. Во-вторых, это недвижимый объект, для анализа которых отечественной статистикой не накоплено достаточно опыта (т.к. этот рынок очень молодой), что существенно затрудняет статистическое изучение вторичного рынка жилья. (Под вторичным жилищным рынком понимается сфера обмена, на которой совершаются коммерческие сделки с квартирами, находящимися в частной собственности граждан или юридических лиц).
Самостоятельную проблему представляет оценка стоимости жилья и выявление факторов, влияющих на нее. Следует отметить, что в настоящее время оценка квартир вторичного рынка жилья производится экспертным путем, в основном, на основе интуитивно-логического анализа без применения научнообоснованных расчетных методик [1.52.].
Сегодня главной задачей статистики рынка перепродажи жилых помещений собственниками является совершенствование действующей системы расчета рыночной стоимости жилья и разработка новой, для чего необходимо провести анализ расчета стоимости квартир на вторичном московском рынке жилья, исходя из наибольшего количества параметров квартиры, влияющих на цену, учитывая все влияющие на эту цену факторы.
Также необходимо провести: 1. Анализ цен и процесса ценообразования квартир московского вторичного рынка жилья; 2. Анализ особенностей предложения и спроса по районам Москвы; что предполагает решение следующих задач: - определить количественную и качественную оценку влияния различных факторов на стоимостные показатели рынка жилых помещений; - изучить структуры цен и процесс ценообразования; - дать оценку территориальному различию цен; - в условиях значительной «долларизации» московского рынка может представлять интерес анализ цен, выраженных в иностранной валюте.
Таким образом, статистическое исследование должно дать полную картину конъюнктуры и роли вторичного рынка жилья в удовлетворении спроса населения на московские квартиры. Определить какие параметры жилья и какие экономические факторы оказывают наибольшее влияние на цену квартиры на вторичном московском рынке жилья.
Поскольку недвижимость обладает различными характеристиками и свойствами количественной и качественной природы, - это приводит к необходимости использовать в исследовании ковариационный анализ.

Принципы и методы оценки квартир на московском вторичном рынке недвижимости

Современный вторичный московский рынок недвижимости начал формироваться с середины 1991 г. после выхода Закона "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" от 04 июля 1991 г. и именно с этого периода стал накапливаться опыт рыночной оценки жилых объектов недвижимости. Попытки оценить недвижимость с учетом рыночных факторов были предприняты Правительством Москвы, что нашло отражение в соответствующих правительственных документах [1.15, 1.57], а также частными риэлторскими и оценочными фирмами.
Несмотря на то, что в московских нормативных документах имелись методики оценки недвижимости в рыночных условиях, они, однако не вполне отвечали современным требованиям и международным стандартам. Так, одна из методик [1.39] учитывала среднеаукционную цену продажи 1 кв. м в предыдущем месяце, но не учитывала качественные различия в предлагаемом на продажу жилье. Другая методика [1.56, 2.23.] ориентировалась только на балансовую стоимость помещения, приведенную к современному уровню цен, и вообще не была связана с рыночной конъюнктурой.
В наибольшей степени рыночным требованиям отвечала методика [1.52], основанная на учете инфляции в данном секторе рынка недвижимости через привязку оценки к размеру стоимости 1 кв. м нового строительства на дату оценки и использовании большого количества поправочных коэффициентов, учитывающих влияние на стоимость оцениваемого здания (сооружения) основных качественных параметров.
Такой подход представлялся наиболее перспективным, так как может быть распространен и на другие объекты недвижимости, включая квартиры и комнаты, но требует более глубокого обоснования значений этих коэффициентов на основе соответствующих статистических и экспертных методов. И тем более актуально, поскольку в настоящее время вторичный рынок квартир - наиболее массовый и развитый сектор рынка недвижимости Москвы.
В Москве около 3 миллионов квартир уже находятся в собственности граждан и сотни тысяч из них за последние 4 года поменяли своих владельцев. В Москве ежемесячно регистрируется 5-7 тысяч сделок купли-продажи квартир, т.е. этот вид недвижимости превратился в товар массового спроса [2.29]. В этих условиях сформировалась средняя рыночная стоимость квартир и, естественно, возникла потребность в применении зарубежных и разработке новых отечественных методик, пригодных для массовой оценки стоимости московских квартир.