Эколого-экономическая оценка использования земельных ресурсов производственного назначения

Краткое описание

Введение 3 Глава 1 Теоретические основы использования и оценки земель

производственного назначения 10

1.1 Анализ использования земель производственного назначения,

их классификации и принципы оценки 10

1.2 Отечественный и зарубежный опыт оценки городских земель 18

1.3 Особенности экономической оценки использования земли 28

1.4 Выводы 44 Глава 2 Разработка методологии оценки эффективности использования

земельного участка промышленным предприятием 45

2.1 Анализ исходных данных 48

2.2 Обоснование критериев оценки эффективности использования земельного участка 60

2.3 Расчет критериев 80

2.4 Оптимизация вариантов использования земельного участка 97 Глава 3. Методика оценки эффективности использования

земельного участка промышленным предприятием 107 3.1. Описание методики оценки эффективности использования

земельного участка промышленным предприятием 107 3.2 Использование методики «оценка эффективности использования земельного участка промышленным предприятием» на примере

ЗАО «Кирпичный завод» г.Таганрог 110 3.3 Анализ эффективности использования земли промышленными

предприятиями г.Ростова-на-Дону 127

Заключение 132

Список используемой литературы 135

Приложения 146
Введение

Введение

Актуальность темы исследования. Проблема рационального использования городских территорий в целом и земель производственного назначения в частности, их экологического состояния является одним из направлений государственной политики. Несмотря на огромный исторический опыт, методология оценки эффективного использования земельных ресурсов, были и продолжают оставаться дискуссионными. В настоящий период реализации земельной реформы теория и практика земельно-оценочных работ требует дальнейшего развития.

Быстрое расширение сферы материального производства и увеличение его масштабов, стремительный технический прогресс, рост численности населения, увеличение объемов капитального строительства, а также планировка действующих промышленных предприятий, без соблюдения нормативной законодательной базы, привели к дефициту земель производственного назначения, что является негативным фактором для социально-экономического развития города в целом.

В связи с этим, особую значимость, для дальнейшего развития города, приобретает проблема эффективного использования земельного участка промышленным предприятием в сложившейся застройке города.

Основой эффективного использования земельного участка промышленным предприятием выступают экономические, организационно-территориальные, правовые, экологические, социальные условия производственной деятельности предприятия относительно прилегающих территорий и города в целом.

На современном этапе общественного развития, особую актуальность приобретает оценка эффективного использования земель производственного назначения, с точки зрения экологического состояния самого земельного

участка и влияние хозяйственной деятельности предприятия на окружающую среду и прилегающие территории.

Актуальность данной проблемы и необходимость анализа имеющегося опыта с целью разработки методологии оценки эффективного использования земельных ресурсов промышленных предприятий в условиях сложившейся застройки города с учетом градостроительных, экологических и экономических факторов, обусловили выбор темы диссертационной работы.

1 Степень разработанности проблемы. Российская наука уже имеет опыт научных исследований проблем организации использования городских земель в рыночных условиях с учетом их социально-экономического и экологического состояния. Усилиями отечественных и зарубежных ученых создана достаточно крупная база по вопросам содержания, планирования и использования городских земель. Большой вклад в развитие исследований и разработку вопросов современного состояния и использования городских земель внесли: В.А.Прорвич, В.А.Горемыкин, К.Н.Дьяконов, А.В.Дончева, А.Н.Асаул, Н.Ю.Власова, В.А.Башоров, М.Березин, В.С.Бочко, В.П.Букин, В.А.Колясников, В.Ф.Фалалеева, В.В.Владимиров, А.П.Гужвин, И.Д.Кужелев, Р.Т.Нагаев, Л.Г.Ибрагимов.

Освещение проблем эффективного использования земли промышленным предприятием имело отражение в трудах А.А.Токарского, И.Н.Врасской, С.И.Носова, А.С.Чешева, И.Абанкина, А.Высоковского, Э.Трутнева.

Вопросам разработки экономического механизма управления охраной окружающей среды и рационального природопользования посвящены труды Ю.М.Арского, О.Ф.Балацкого, С.Н.Бобылева, А.А.Голуба, К.Г.Гофмана, А.А.Гусева, Ю.А.Израэля, Н.Н.Моисеева, К.В.Папенова, Н.Ф.Реймерса, Т.С.Хачатурова и других ученых.

Значительный вклад в разработку и совершенствование механизма эко-лого-экономического обоснования принятия хозяйственных решений внесли

И.Д.Горкина, В.И.Данилов-Данильян, Н.Н.Лукьянчиков, Ю.Л.Максименко, В.Н.Овчинников, И.М.Потравный, Е.В.Рюмина, Н.П.Тихомиров, С.Г.Тяглов, М.В.Хотулева, Г.С.Чегасов, Н.В.Чепурных и другие ученые.

Вместе с тем ряд вопросов построения современных подходов к оценке эффективности использования земель производственного назначения, основных ее составляющих и определяющих элементов исследовано недостаточно.

Цели и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в разработке научно-обоснованных рекомендаций по методологии эколого-экономической оценки использования земель производственного назначения для повышения обоснованности и эффективности принятия управленческих решений.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие основные задачи::

1. Уточнение понятия «эффективность использования земель производственного назначения» с учетом всего многообразия и взаимосвязи экономических, экологических, территориальных и социальных факторов.

2. Обобщение условий и параметров, определяющих принятие оценочных решений по эффективности землепользования.

3. Систематизация существующих методологий рационального землепользования.

4. Совершенствование эколого-экономического инструментария оценки эффективности использования земель производственного назначения в условиях сложившейся городской застройки.

5. Разработка методологии оценки эффективности использования земельных участков промышленными предприятиями.

6. Разработка методики оценки эффективности использования земельных участков промышленными предприятиями, позволяющей принимать объек-

* тивно-обоснованные управленческие решения по повышению эффективности землепользования.

Рабочая гипотеза состоит в выделении и использовании взаимосвязанных экономических, территориальных и экологических критериев для оценки эффективности промышленного землепользования.

Объект исследования - процесс эколого-экономической оценки эффективности использования земель производственного назначения.

Предмет исследования - методологические, теоретические и практи-

* ческие аспекты рационального использования земельных ресурсов производственного назначения в сложившейся городской застройке, используемые для эколого-экономического обоснования принятия управленческих решений.

Теоретике - методологические основы исследования. Диссертационная работа базируется на научных трудах отечественных и зарубежных ученых в области экономики природопользования, занимающихся исследованием эффективного использования городских земель производственного назначения в рыночных условиях.

Информационно-эмпирическая база исследования - Федеральные законы, Постановления Правительства РФ, законодательные и другие акты РФ, материалы МПР РФ, Госстроя РФ, Госсанэпиднадзора РФ, аналитические и отчетные данные государственных и муниципальных органов управ-ления объектами недвижимости, интернет -ресурсы, опыт землепользования промышленных предприятий г.Ростова-на-Дону, а также проведенные автором исследования

Научная новизна исследования заключается в совершенствовании эколого-экономического инструментария оценки эффективности использования земель производственного назначения.

В итоге, автором самостоятельно получены результаты, обладающие элементами научной новизны:

1. Уточнено содержание понятия «эффективное использование земельного участка промышленным предприятием» на основе систематизации материалов по экономическому, территориальному и экологическому обоснованию принятия управленческих решений.

2. Разработаны коэффициенты эколого-экономической рентабельности (R-из) и сохранности использования земли (Ксз) производственного назначения для расширения возможностей количественной оценки эффективного использования земельного участка промышленным предприятием.

3. Усовершенствованы функциональные зависимости определения: стоимости земельного участка промышленного предприятия и коэффициента плотности застройки (Кпзсзз) с учетом требований экологической и экономической ценности территорий.

4. Усовершенствована стратегия поликритериальной оптимизации альтернативных вариантов промышленного землепользования, учитывающая преимущества теории нечетных множеств и теории игр («игры с природой»).

5. Разработана методология оценки эффективности использования земельного участка промышленным предприятием, включающая: анализ исходных данных; обоснование и расчет критериев эколого-экономической оценки эффективного промышленного землепользования; принятие решений по эффективному использованию земельного участка производственного назначения с учетом экологических факторов.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в разработке и апробации методики оценки эффективности использования земельного участка промышленным предприятием, позволяющей существенно повысить уровень эколого-экономического обоснования при принятии управленческих решений по рациональному использованию земель производственного назначения в современных экономических отношениях рыночного типа.

Результаты и выводы исследования прошли апробацию в условиях ЗАО «Кирпичный завод» (г.Таганрог), использованы в практической деятельности ЗАО «Кирпичный завод» , а также в учебном процессе Ростовского государственного строительного университета при чтении лекций по дисциплинам «Экономика природопользования», «Управление охраной окружающей среды и рациональным природопользованием» для студентов специальности 330200 «Инженерная защита окружающей среды», о чем свидетельствуют представленные акты о внедрении.

Методические положения и выводы, полученные в диссертационном исследовании, могут быть использованы:

- в научно-исследовательских работах по проблемам экономики природопользования;

- в деятельности государственных органов управления имущественным комплексом при принятии управленческих решений об отводе новых и оценке существующих земельных участков промышленных предприятий, при формировании природоохранных и экономических программ долгосрочного развития территорий;

- в учебном процессе для углубления знаний студентов в области рационального землепользования на застроенных территориях.

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования были представлены на научно-практических конференциях: Международной научно-практической конференции «Вопросы оценки недвижимости и регулирования земельных отношений»,Санкт-Петербург, 2004; Международной научно-практической конференции «Строительство - 2005», «Строительство - 2006», .Ростов-на-Дону; внутривузовских научно-практических конференциях РГСУ:

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, изложенных на 134 страницах основного текста, списка исполь-

зуемой литературы из 137 наименований отечественных и зарубежных авторов. Работа содержит 20 таблиц, 10 рисунков, 37 формул и 7 приложений.

10

Глава 1 Теоретические основы использования и оценки земель производственного назначения.

1.1 Анализ использования земель производственного назначения, их классификации и принципы оценки.

Земельный вопрос является крупнейшей общественной проблемой, с которой связаны все жизненные интересы любого государства. На протяжении многих столетий земельный вопрос в России и за ее рубежом являлся самым жизненным и кровным для широких масс трудящихся.

Земля играет большую экономическую роль в развитии общества. С обладанием землей связано экономическое положение отдельных групп и классов общества.

Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время как объект недвижимости земля - это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства [7, 27]. Как средство производства земля:

- Не является результатом предшествующего труда;

- Пространственно ограничена;

- Не заменима другими средствами производства;

- Имеет постоянное местоположение;

- Не изнашиваема при правильном использовании;

- Территориально разнокачественна;

- Характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

- Практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает а основном в качестве простран-

11

* ственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с расположенными на ней физическими объектами: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека.

Таким образом, земля как объект рыночных отношений занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее невоспроизводимым характером и многофункциональным назначением.

* Сущность земельного участка как объекта недвижимости определяют:

1) Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) ст.2, 6;

2) Гражданский кодекс РФ ст. 129 п.З, ст.210 п.З, ст.261, гл.17;

3) Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000г.№28-ФЗ;

4) Конституция РФ ст.72п.1 пп. «к».

Исходя из вышеизложенного, что земельный участок есть объект не-движимости, то ему присуще основные положения классификации и принципов оценки объектов недвижимости.

Классификации и принципы оценки земель производственного назначения.

Оценка недвижимой собственности представляет интерес в первую

„_ очередь для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как само-

.31

стоятельный товар. Ниже приведены результаты анализа общих принципов классификации объектов недвижимости, используемые в Российской Федерации, приложение 1 (рис. 1.1) [7, 27, 57, 71, 72].

1 На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям А, Б и В [30].

12

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Подразделяется на следующие классы:

1) Специализированная недвижимость, приспособленная для ведения определенного бизнеса и обычно продающаяся вместе с бизнесом, (нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования; здания, которые из-за своего расположения, размера, конструкции никогда не продаются или не сдаются в аренду третьей стороне на рынке;

2) Неспециализированная недвижимость — обыкновенные здания (магазины, офисы, фабрики, склады), которые обычно продаются или сдаются в аренду;

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и (или) извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость — земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости. В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.

Сравнивая эти классификации, можно сделать вывод о том, что классификация, действующая в нашей стране не уделяет должного внимания использованию естественных объектов недвижимости, т. е. земле. Использование свободных и уже отведенных земельных участков, а главное, эффективное использование земли искусственными объектами недвижимости является

13

одной из основных задач рационального землепользования в промышленности на данный момент в России.

Основные принципы оценки земель производственного назначения.

Эффективность использования земли предполагает ее оценочную мотивацию. Многообразие принципов оценки объектов недвижимости может быть объединено в следующие четыре группы, в соответствии с приложением 2 (рис. 1.2) [57]:

1) Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2) Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);

3) Принципы, связанные с рыночной средой;

4) Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Учитывая, что представленное деление как и любая классификация носит условный характер при оценке объекта недвижимости, необходим комплексный подход, учитывающий все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости. При этом одним из самых важных, на наш взгляд, должен выступать принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Рассмотрим наиболее подробно данный принцип.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости формулируется следующим образом: это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки.

14

Известно и другое определение данного принципа: это такой вариант использования объекта недвижимости, выбранный среди разумных и возможных, который приводит к наивысшей стоимости земли [49].

Такое определение принципа обычно относится к оценке зданий и сооружений со значительным износом, а также и оценке свободных земельных участков.

Если определяется стоимость здания (сооружения), то при оценке этого вида недвижимости следует ориентироваться на первое определение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. В этом случае при выборе возможных вариантов использования данного объекта можно исключить вариант, принятый на момент оценки, поскольку такое использование недвижимой собственности ограничивается временным отрезком до тех пор, пока стоимость земельного участка при его наилучшем и самом эффективном использовании не превысит стоимость всего имущественного комплекса (земли и здания) в совокупности с издержками на снос здания.

Данный принцип является базовым для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида стоимости [80]. При определении наиболее вероятной цены продажи объекта недвижимости (рыночной стоимости объекта) наиболее подходит следующая интерпретация данного принципа: "самое вероятное использование существующего объекта недвижимости", тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на "самое эффективное использование объекта недвижимости".

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа [43, 69, 71]:

1 этап: анализ наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка, как если бы он был свободным. На первом этапе формируются варианты освоения земельного участка с учетом потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный проект освоения и право-

15

вой возможности его реализации; физических, грунтовых и ландшафтных особенностях участка, а также технологической и финансовой обоснованности. Если утвержденным детальным планом районной планировки на рассматриваемом земельном участке предусмотрена, например, промышленная застройка, то отбираемые варианты должны предусматривать организацию промышленного производства. Потенциал местоположения земельного участка - основной фактор, влияющий на его стоимость.

Анализ возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка позволяет определить насколько тот или иной вариант использования участка "разумно вписывается" в характер спроса и предложения на данном рынке. В ходе анализа рассматриваются инфраструктура самого земельного участка и прилегающих к нему районов (степень развития дорожной сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных подъездных путей, удаленность от торговых центров и пр.); демографическая ситуация в районе, где расположен участок (возрастной состав населения, его платежеспособность); возможные конкуренты или конкурирующие объекты и т. д.

Иными словами, оценивается соотношение спроса и предложения той продукции, которую планируется выпускать на рассматриваемом участке, и делается окончательный вывод о целесообразности именно такого использования земельного участка.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земли заключается в формировании и сопоставлении различных проектов освоения земельного участка и выборе из них оптимального варианта исходя из величины остаточной стоимости земли.

2 этап: наилучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке. На втором этапе определяются затраты, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам прогнозного периода с учетом предусмотренных нормативов организации строи-

16

тельно-монтажных работ и производится разделение общего дохода, полученного от комплекта (земля + здание), на две части, относящиеся к земле и к зданиям. Разделение осуществляется обычно с помощью различных коэффициентов капитализации, рассчитанных исходя из определенных величин рисков1, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости имущественного комплекса. Прибыль, относящаяся к земле, капитализируется и дает остаточную стоимость земельного участка. По наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестиционного проекта, который и будет наилучшим и наиболее эффективным.

На начальной стадии оценки недвижимости возникает сложная проблема выбора вида стоимости для проведения оценочных расчетов [9,36]. В зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования земельного участка выделяют два широких типа оценочных стоимостей:

- Стоимость в использовании;

- Стоимость в обмене (меновая стоимость).

- Стоимость в использовании является стоимостью для конкретного пользователя или их группы и основана на индивидуальных результатах пользования в форме дохода, полезности или удобств.

Стоимость в использовании применяется при оценке эффективности реконструкционных и мелиоративных программ без предполагаемой смены субъекта или субъектов прав на землю и сохранения неизменным дальнейшего (с/х или иное) использование земель.

Стоимость в использовании определяется также в случае оценки вклада земельного участка в стоимость предприятия в целом, как имущественного комплекса, без учета его наиболее эффективного использования или величины денежной суммы, которая могла бы быть получена его полной или частичной продажи.

17

Одним из употребляемых на практике видов стоимости в использовании является инвестиционная стоимость, как стоимость оцениваемой собственности для конкретного инвестора.

Стоимостью в использовании является и учетная (балансовая) стоимость основных средств производства, в том числе и прав на землю.

- Стоимость в обмене - это стоимость, возможная к получению в условиях свободной продажи земельного участка на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия спроса и предложения. При этом предполагается возможность изменения существующего использования земельного участка на наиболее эффективное, в результате которого стоимость объекта будет максимальной.

Стоимость в обмене является объективной для всех участников рынка в целом и определяется с учетом более широкого круга реальных экономических факторов, действующих на рынке. Этот тип стоимости (в отличие от стоимости в использовании), на наш взгляд, является наиболее полной и точной оценочной стоимостью объекта недвижимости на конкретную дату.

Основным видом стоимости в обмене является рыночная стоимость [80]. Рыночная стоимость определяется при соблюдении условий:

- Участок может быть свободно отчужден и продан на открытом рынке;

- Участок выставлен на открытом рынке достаточное время, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей, а сделка купли-продажи совершается в оптимальный для продавца и покупателя момент;

- Покупатели и продавцы в условиях конкуренции действуют независимо друг от друга и добросовестно, достаточно информированы для принятия решений и действуют без сговора, искажений или скрытия данных об объекте или характера сделки и т.д.;

Список литературы