Бакирова Алина Владимировна. Учет экологического состояния территории муниципального образования при оценке недвижимости

Краткое описание

Бакирова Алина Владимировна. Учет экологического состояния территории муниципального образования при оценке недвижимости : Дис. ... канд. экон. наук : 08.00.04 : Уфа, 2000 113 c. РГБ ОД, 61:01-8/437-X

Содержание к диссертации

Введение
Глава 1.Теоретико-методические подходы к оценке недвижимости8
1.1. Анализ понятийного аппарата 8
1.2. Принципы и методы оценки недвижимости и их модификации с учетом экологического фактора 17
1.3. Программа учета экологического состояния территории муниципального образования при оценке недвижимости 27
Глава 2.Учет влияния экологического фактора при оценке недвижимости (на материалах г. Уфы)39
2.1. Диагностика экологического состояния территории г. Уфы 39
2.2. Ранжирование территории г. Уфы по степени загрязнения окружающей среды . 50
2.3. Расчет экологической рыночной цены недвижимости 57
2.4. Оценка влияния состояния окружающей среды на экологическую составляющую рыночной цены недвижимости 65
Глава 3.Экономико-экологическая оценка городской земельной недвижимости68
3.1. Зарубежный и отечественный опыт оценки городских земель 68
3.2. Анализ поступлений земельных платежей в городской бюджет (на материалах г. Уфы) 78
3.3. Рекомендации по перспективному развитию муниципального образования г. Уфы с учетом экологической ситуации 84
3.4. Корректировка земельных платежей с учетом фактора экологии 89
Заключение 96
Библиография 101
Приложения 109

Программа учета экологического состояния территории муниципального образования при оценке недвижимости
Ранжирование территории г. Уфы по степени загрязнения окружающей среды
Оценка влияния состояния окружающей среды на экологическую составляющую рыночной цены недвижимости
Анализ поступлений земельных платежей в городской бюджет (на материалах г. Уфы)

Введение к работе

В условиях возрастающего антропогенного воздействия, экология приобретает статус одного из ведущих факторов жизнеобеспечения общества. Влияние данного фактора предопределяет основы формирования и функционирования разноуровневых территориальных образований, включая муниципальный. Составным элементом последних является недвижимость, оценке которой посвящены труды известных российских и зарубежных ученых, таких как В.М. Рутгайзер, В.А. Прорвич, Е.И. Тарасевич, В.В. Григорьев, А.А. Сегидинов, В.Е. Есипов, Т.Г. Евдокимова, Б.М. Рабинович, Дж. Фридман, Н. Ордуэй, К. Эккерт, Г. Харрисон.
При всей широте и многообразии используемых в их работах научных подходов, вне поля зрения авторов остаются вопросы учета экологического состояния территории при оценке недвижимости. В результате, имеющиеся научные достижения, полученные в рамках обозначенного научного направления, рассматриваются как исходные, предполагающие дальнейшее развитие исследований в направлении усиления взаимосвязи экологической составляющей и рыночной цены недвижимости. При этом в качестве научного задела, позволяющего расширить подходы к рассмотрению вопросов экономики охраны окружающей среды и экономики природопользования могут быть использованы труды Т.С. Хачатурова, О.Ф. Ба-лацкова, К.Г. Гофмана, Н.Г. Фейтельмана, В.Я. Возняк, А.А. Арбатова, А.А. Голуба, Е.Б. Струковой, В.Н. Герасимовича, Т.А. Хоружая, К.Б. Львовской, Г.С. Ронкина, П.М. Нестерова, А.П. Нестерова, В.В. Глухова, М.М. Федорова, Г.С. Розенберга, П.Г. Олдак, конкретизированные в преломлении в региональной проблематики.
Таким образом, ставится и решается задача учета экологической составляющей в рыночной цене недвижимости с позиции перспектив развития муниципального образования как одной из составляющих региональных исследований с соответствующим методическим инструментарием по оценке недвижимости с учетом комплексного экологического показателя, агрегирующего все многообразие характеристик состояния окружающей среды, позволяющего выявить районы, в наибольшей степени нуждающихся в проведении природоохранных мероприятий, расходы по которым могут возмещаться через систему земельных платежей.
Недостаточная разработанность рассматриваемой проблемы и высокая значимость для теории и практики регионального развития в целом и определяютактуальностьнастоящего диссертационного исследования.
Цель диссертационного исследованиязаключается в разработке методического инструментария учета экологического состояния территории муниципального образования при оценке недвижимости.
Реализация поставленной цели потребовала решения ряда задач, основными из которых являются:
выявление роли экологического фактора и особенностей его учета в рыночной цене недвижимости;
формирование методического подхода к оценке степени загрязнения окружающей среды урбанизированных территорий и его учету в рыночной цене недвижимости;
диагностика экологического состояния территории г. Уфы и оценка степени воздействия промышленных предприятий на отдельные природные компоненты городской среды;
ранжирование территориальных зон г. Уфы по комплексному показателю качества окружающей среды и оценка влияния параметров состояния окружающей среды на экологическую составляющую рыночной цены недвижимости;
систематизация отечественного и зарубежного опыта по оценке городского земельной недвижимости и обоснование необходимости учета экологического фактора при оценке градостроительной ценности муниципальных территорий;
разработка предложений по перспективному развитию муниципального образования г. Уфы с учетом экологической ситуации.
Объект исследования -муниципальное образование (на примере г. Уфы).
Предметом исследованияявляются теоретико-методические вопросы учета экологического состояния территории муниципального образования при оценке недвижимости.
Теоретической и методологической основойдиссертационного исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по экономической теории, региональной экономике, рыночной оценке недвижимости, экономике природных ресурсов, по охране окружающей среды и рациональному природопользованию. Предмет и цель работы обусловили применение различных методов исследования: системного, логического и структурного анализа, группировок, рейтинговой оценки, статистики, анализа взаимосвязей в системе эколого-экономического развития муниципального образования.
Информационную основудиссертации составили законодательные, нормативные, инструктивные материалы Государственного комитета по охране окружающей среды РФ, статистические материалы МЧС РБ, НИИ БЖД РБ (ИППЭП РБ), Уфимского НИИ гигиены и профзаболеваний, ЦНИИП градостроительства, Центральной Уральской геологической партии г. Свердловска; данные предоставленные Администрацией г. Уфы, городским комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Уфы, агентством недвижимости «САН», собственные разработки автора.
Научная новизна.В рамках диссертационной работы получены следующие наиболее важные научные результаты, выносимые на защиту и определяющие научную новизну и значимость проведенного исследования:
1. Обоснована необходимость учета экологической составляющей в рыночной цене недвижимости как предпосылка и условие формирования перспектив развития муниципального образования.
2. Разработан методический инструментарий учета экологического состояния территорий муниципального образования при оценке недвижимости, позволяющий в отличие от существующих научных подходов обеспечить сведение параметров состояния окружающей среды в единый показатель посредством использования аппарата многокритериальной оптимизации и теории нечетких множеств. Предложенный инструментарий конструкционно оформлен через:
методику ранжирования территории по комплексному показателю качества окружающей среды;
схему определения экологической составляющей в рыночной цене недвижимости.
3. Впервые на примере г. Уфы осуществлена оценка влияния параметров экологического состояния территории муниципального образования на экологическую составляющую рыночной цены недвижимости, которая позволяет установить приоритетность направлений финансирования природоохранных программ.
4. Предложен авторский вариант развития муниципального образования г. Уфы, позволяющий обеспечить его рациональное функционирование с учетом сложившейся экологической обстановки.
Практическая значимость результатов исследования.Предложенная схема оценки экологической составляющей в рыночной цене недвижимости может быть использована для приведения ставок земельного налога и нормативной цены земли соразмерно сложившейся экологической обстановке муниципального образования. Предлагаемые практические рекомендации по улучшению экологических условий проживания наиболее
подверженных техногенному воздействию районов города позволят, с одной стороны, устранить существующий дисбаланс качественных характеристик городской среды между отдельными территориальными зонами и, с другой - активизировать строительную деятельность бывших малопрестижных территорий за счет обоснования целесообразности вложения инвестиций в экологически чистые районы.
Структура диссертационной работы представлена следующим образом:
во введении сформулированы актуальность, научная новизна, практическая и теоретическая значимость диссертационной работы; определены методологические и теоретические основы, цель, задачи, объект и предмет проведенного в ней исследования; изложено краткое содержание каждого из разделов;
в первой главе «Теоретико-методические подходы к оценке недвижимости» рассмотрены принципы и методы оценки недвижимости и их модификации с учетом экологического фактора, рассматриваемого с позиции увеличения конкурентоспособности недвижимости как товара. Разработан методический инструментарий учета экологического состояния территории муниципального образования при оценке недвижимости;
во второй главе «Учет влияния экологического фактора при оценке недвижимости» проведена диагностика экологического состояния территории г. Уфы. По предложенной соискателем методике осуществлено ранжирование территории г. Уфы по комплексному показателю качества окружающей среды, определена экологическая составляющая в рыночной цене недвижимости, установлено влияние параметров состояния окружающей среды на экологическую составляющую рыночной цены недвижимости.
в третьей главе «Экономико-экологическая оценка городской земельной недвижимости» на основе анализа зарубежного и отечественного опыта оценки городских земель выделена ее специфика с позиции повышения эффективности развития муниципального образования на основе учета экологических требований к качеству окружающей среды. Произведен анализ поступлений земельных платежей в городской бюджет г. Уфы и даны практические рекомендации по перспективному развитию муниципального образования г. Уфы с учетом сложившейся экологической ситуации.
-в заключении сформулированы основные результаты проведенного в диссертационной работе исследования.

Программа учета экологического состояния территории муниципального образования при оценке недвижимости

Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка, определяется за вычетом износа, в основном функционального старения, данного элемента.
Широкое применение в оценочной практике находит аппарат математической статистики, в частности, для проведения корреляционно- регрессионного анализа. На основе статистических данных о рыночных продажах недвижимости и выявленных факторов, наиболее существенно влияющих на стоимость недвижимости, определяется корреляционная связь (теснота) между ценой продажи и соответствующим фактором. Далее, с помощью анализа соответствующих статистических характеристик определяется вид уравнения регрессии (модель), которое позволит исчислить оценку рассматриваемого объекта недвижимости в зависимости от количественных (и качественных) значений введенных в уравнение факторов (независимых переменных). Данный анализ наиболее приемлем для проведения массовой оценки недвижимости как объекта налогообложения.
Практическое применение метода сравнительного анализа продаж целесообразно лишь при наличии развитого рынка недвижимости.
Затратный метод оценки недвижимости или метод калькуляции используется при оценке: вновь построенных объектов недвижимости; обновляемых (восстанавливаемых) объектов недвижимости; зданий и сооружений специального назначения; памятников истории и культуры; культовых сооружений. В международной практике его используют для оценки объектов недвижимости без стоимости земли, на которой он находится, а также в целях имущественного и подоходного налогообложения, страхования и технико-экономического обоснования нового строительства. Элементы затратного подхода применяются также при оценке объектов недвижимости для целей налогообложения прибыли, так как износ объекта уменьшает величину доходов, полученных с данного объекта.
При этом подходе реальную стоимость недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа. Причем под полной стоимостью воспроизводства понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту. Полная стоимость замещения - это стоимость строительства в текущих ценах здания, имеющего эквивалент ную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
Существует четыре основных способа определения восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости: на основе сметной стоимости (количественный метод); индексный способ; метод сравнительных единиц; поэлементный способ расчета стоимости (метод разбивки на компоненты).
Важным и наиболее сложным этапом является определение величины накопленного износа, представляющего собой потерю объектом стоимости по разным причинам. Учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта. Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний (экономический). Величина совокупного износа вычитается из рассчитанной восстановительной стоимости и, таким образом, получается рыночная стоимость объекта.
Затратный метод достаточно популярен, особенно на малоактивных рынках недвижимости, в отсутствии достаточного объема информации. Опираясь на солидную сметно-нормативную базу отечественного строительства и стереотипное мышление многих российских руководителей, затратный метод способен дать надежные результаты оценки недвижимости.
Широкая сфера применения затратного метода придает ему универсальность. Однако не следует забывать о: 1) необходимости учета влияния временного строительного лага как дисконтированную потерю ожидаемого дохода в текущей восстановительной стоимости оцениваемого объекта в виде предпринимательской прибыли; 2) принципиальных различиях между величиной издержек и рыночной стоимостью улучшений; это различие снимается благодаря исключению из полной восстановительной стоимости объекта величины внешнего износа.
Заключительным этапом оценки объекта недвижимости является сравнение оценок, полученных тремя методами и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Как правило, используемые методы дают разные результаты. Это обусловлено рядом факторов: неравновесный характер спроса и предложения, низкая информационная насыщенность, неэффективное управление недвижимостью и прочие. Поэтому значение стоимости может быть определено единственным образом, так и в некоторых пределах и даже в виде сложных аналитических зависимостей. Наиболее адекватным способом, позволяющим определить рыночную цену недвижимости в современных условиях, является метод расчета гедонистической цены. Он основывается на том, что при покупке товара потребитель озабочен его экологическими характеристиками. Например, приобретая недвижимость, он отдаст предпочтение дому, расположенному в лучшей по экологическим соображениям местности. Эти соображения и заставят его скорректировать сумму, которую он будет готов уплатить за дом. Подобные оценки основываются на исследовании рынка недвижимости в оцениваемом и эталонном районах, различающихся своими экологическими характеристиками. Во всем другом рынки должны быть схожи, аналогичным должно быть и качество предлагаемых домов [21,22].
Данный метод применяется в тех случаях, если рынок недвижимости Республики Башкортостан и его информационное обеспечение активно развивается; качество окружающей среды становится важнейшим фактором, определяющим стоимость недвижимости.
Известен метод определения цены экологического фактора и ее вклада в рыночную цену недвижимости, основанный на расчете индекса загрязнения атмосферного воздуха посредством сравнения концентрации каждого загрязняющего вещества с его стандартом, и агрегации полученных величин в суммарный показатель. Полученные индексы загрязнения сопоставляют с ценами продаж 1 кв. м жилой площади в разных районах: разница в ценах продаж наибольшей и наименьшей величины индекса загрязнения относят к цене экологического фактора [74].
Таким образом, основным недостатком вышеописанных методов является отсутствие формализованной методики оценки состояния окружающей среды, учитывающей все многообразие экологических характеристик, которые по мере нарастания проблем в области охраны окружающей среды становятся важнейшими факторами, определяющими конкурентоспособность недвижимости, а следовательно, и ее рыночную цену.
Сказанное выше определило необходимость разработки методологического подхода, позволяющего произвести ранжирование урбанизированных территорий по экологическому признаку в целях выявления районов, наиболее нуждающихся в срочном проведении природоохранных мероприятий; определить степень влияния экологического состояния территории на рыночную цену недвижимости и элиминировать величину экологической составляющей в денежном выражении.

Ранжирование территории г. Уфы по степени загрязнения окружающей среды

Наиболее мощными источниками загрязнения р. Белой в пределах г. Уфы являются очистные сооружения канализации МП «Уфаводоканал», «УНХ», «Химпром», «УНПЗ», «НУНПЗ», «УОС» [93].
Поступление загрязняющих веществ от предприятий и с территории г. Уфы осуществляется как путем смыва с территории в городские водотоки (реки Шугуровку и Сутолоку) или непосредственного смыва с территории в реки Уфу и Белую, так и путем сброса в р. Белую сточных вод через организованные выпуски. С поверхностным стоком с территории города по ливневой сети и рельефу в водоемы поступает ежегодно 33 тыс. т загрязняющих веществ, из них в р. Уфу с территории и через р. Шугуровку -19,2 тыс. т (58%) и непосредственно в р. Белую с территории и через р. Сутолоку - 14 тыс. т (42%), Преобладающая часть загрязнений приходится на нефтепродукты (82%) и на тяжелые металлы (13,5 %). Промышленные и бытовые стоки города, проходя через городские и ведомственные очистные сооружения, не обеспечивают на сбросе требуемого качес