Харисова Гузяль Мансуровна. Особенности стоимостной оценки строительных организаций (На примере Республики Татарстан)

Краткое описание

Харисова Гузяль Мансуровна. Особенности стоимостной оценки строительных организаций (На примере Республики Татарстан) : Дис. ... канд. экон. наук : 08.00.04 : Казань, 2000 178 c. РГБ ОД, 61:01-8/1416-2

Содержание к диссертации

Введение
Глава I.Теоретические и методологические аспекты оценки бизнеса7
1.1. Аналитический обзор инвестиционно-строительной сферы в современных условиях 7
1.2. Анализ приватизационного процесса в Республике Татарстан
1.3. Анализ существующих подходов в стоимостной оценке предприятия
Глава II.Методические принципы стоимостной оценки строительных организаций региона
2.1.Особенности применения имущественного подхода при стоимостной оценке предприятий строительного комплекса
2.2. Методика применения доходного подхода при стоимостной оценке предприятий строительного комплекса
2.3. Особенности применения сравнительного подхода при стоимостной оценке предприятий строительного комплекса
Глава 3.Методические принципы обоснования нижней и верхней границ рыночной стоимости строительных организаций региона
3.1. Методические принципы оценки стоимости нематериальных активов
3.2. Методические принципы анализа финансово-экономической устойчивости строительной организации
3.3. Обоснование нижней и верхней границ рыночной стоимости строительной организации
Заключение
Литература

Анализ приватизационного процесса в Республике Татарстан
Методика применения доходного подхода при стоимостной оценке предприятий строительного комплекса
Особенности применения сравнительного подхода при стоимостной оценке предприятий строительного комплекса
Методические принципы анализа финансово-экономической устойчивости строительной организации

Введение к работе

Актуальность темы исследования, С началом реформирования экономики страны по пути рыночных преобразований оценка объектов собственности приобрела всеобщий характер. Согласно закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставный капитал.
Возрастает потребность в оценке бизнеса при инвестировании, кредитовании, страховании и других случаях.
В условиях административно-командной системы хозяйствования и господства государственной собственности вопросы оценки стоимости предприятия даже не ставились, поскольку в этом не было необходимости. Оценка предприятий производилась исключительно на основе их балансовой стоимости.
При этом не учитывалось значительное количество факторов, существенно влияющих на рыночную стоимость предприятия, такие как положение предприятия на рынке, доходность, уровень риска. Особую актуальность поставленной проблемы высветила проведенная приватизация государственной собственности, при которой в условиях отсутствия научно-обоснованного подхода к оценке собственности, предприятия переходили в руки новых хозяев за бесценок.
Исследуемая тема важна еще и для того, чтобы нахлынувший в настоящее время вал банкротств предприятий не превратился в способ продажи их за бесценок.
Таким образом, развитие рыночных отношений в экономике России порождает ряд новых теоретических и практических проблем, значительное место среди которых занимает и проблема стоимостной оценки предприятий.
Безусловно, существенную помощь для развития оценочной деятельности оказали переведенные и изданные в России труды зарубежных ученых Ш.П.Пратта, Т.М. Десмонда, Р.Э. Келли, Д.Фридмана, Н.Ордуэйя, Г.С. Харрисона и др., в которых излагаются основные теоретические и методологические положения по оценке предприятий и объектов недвижимости. Эти работы дали толчок развитию отечественной научной мысли в области оценки собственности.
В нашей стране значительный вклад в решение ряда проблем этой сферы деятельности внесли следующие ученые-экономисты: Лисичкин В.А., Григорьев В.В., Грязнова А.Г., Хайкин Г.М., Федотова М.А., Дидковский В.М., Черняк В.З.
Однако, многие вопросы, связанные со стоимостной оценкой предприятий строительного комплекса продолжают оставаться дискуссионными как в экономической науке, так и в хозяйственной практике.
Разработанные нормативно-методические материалы по оценке стоимости предприятий не в полной мере применимы к управлению строительными организациями в силу специфики строительной продукции.
Указанные обстоятельства, насущная необходимость решения новых научных и практических задач, связанных с особенностями функционирования инвестиционно-строительного сектора и стоимостной оценки предприятий строительного комплекса определяют актуальность темы диссертации как в теоретическом, так и в практическом плане.
Целью диссертационного исследования является обоснование теоретических и методологических принципов стоимостной оценки предприятий регионального строительного комплекса.
Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих основных задач: анализ современного состояния инвестиционно-строительной сферы в регионе; изучение особенностей приватизационного процесса в Республике Татарстан; анализ существующих подходов к стоимостной оценке предприятий строительного комплекса; исследование особенностей применения имущественного подхода при оценке стоимости строительных организаций; рейтинговая оценка предприятий строительного комплекса РТ на основе финансово-экономического анализа; разработка методических принципов оценки стоимости строительных организаций доходным методом; обоснование нижней и верхней границы рыночной стоимости строительной организации.
Объектом исследования являются строительные организации различных форм собственности Республики Татарстан.
Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических аспектов применения различных подходов к стоимостной оценке предприятий строительного комплекса.
Теоретической и методологической основой исследования являются: отечественные и зарубежные научные труды по вопросам рынка недвижимости, оценки бизнеса, теории спроса и предложения; законодательные и нормативные акты Российской Федерации и Республики Татарстан.
Информационной базой исследования послужили статистические данные Государственного Комитета по статистике Республики Татарстан, Госкомимущества РТ, Комитета РТ по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению, годовые отчеты и балансы строительных организаций различных форм собственности.
В процессе исследований использованы методы экономико-математического моделирования, экспертных оценок, корреляционно-регрессионного анализа.
Научная новизна работы. В результате исследования автором получены новые теоретические, методические и практические научные результаты, состоящие в следующем:
Автором впервые сделана попытка адаптации существующих оценочных подходов к определению рыночной цены предприятий строительного комплекса Республики Татарстан.
В рамках имущественного подхода автором разработаны рекомендации по корректировке дебиторской задолженности с целью объективных расчетов чистых активов предприятия.
Автором разработаны методические подходы для рейтинговой оценки предприятий строительного комплекса, позволяющие определить рыночную цену продажи на базе мультипликатора выручка/ цена.
Для объективной стоимостной оценки предприятий строительного комплекса Республики Татарстан в рамках доходного подхода автор применил многовариантную схему расчета текущей стоимости денежного потока, которая позволяет адекватно реагировать на изменения инвестиционно-строительной сферы. При этом детально исследованы колебания основных показателей денежного потока: выручки от реализации продукции, издержек производства, амортизации, стоимости основных фондов и оборотных средств.
В целях повышения точности и объективности расчетов при согласовании показателей стоимостей, полученных путем применения разных подходов, автор использовал элементы матричной алгебры, применив метод анализа иерархий, который состоит в выделении факторов, существенным образом влияющих на рыночную стоимость, и их последующим попарным сравнением.
Практическая значимость. Основные результаты исследования и рекомендации доведены до возможности их реализации в практике строительных организаций. Исследование доведено до конкретного инструментария, способного стать практическим пособием для отечественных экспертов-оценщиков.
На основе теоретических исследований и экспериментальных расчетов создана система рекомендаций по стоимостной оценке предприятий строительного комплекса.
Реализация и апробация исследования. Предложенная в исследовании целостная система стоимостной оценки строительных организаций прошла экспериментальную проверку и внедрение на предприятиях АО «Татстрой», ГПРСО «Татавтодор», АОО УС «Тепло-энергострой-2».
Результаты исследования доложены на международных, региональных научно-практических конференциях, в частности, на международной научно-практической конференции «Недвижимость» проблемы управления, развития, финансирования и подготовки кадров (Москва, 1999 г.), республиканских научно-технических конференциях, ежегодно проводимых в Казанской государственной архитектурно-строительной академии (1995 - 2000 г.г.) Межвузовской научно-методической конференции (г. Набережные Челны, 2000 г.).
Являясь независимым сертифицированным экспертом научно-консалтинговой фирмы, автор, используя разработанные им научные подходы, проводит большую работу по оценке объектов недвижимости и определении рыночной цены предприятия.
Результаты диссертационного исследования нашли применение при разработке и чтении курсов лекций для студентов КазГАСА и в рамках повышения квалификации и переподготовки экспертов-оценщиков.
Публикации. По теме диссертационной работы автором опубликовано семь работ общим объемом — 20,25 п.л., в том числе лично автором — 4,35 п.л.

Анализ приватизационного процесса в Республике Татарстан

Основным механизмом построения рыночной экономики в нашей стране является процесс приватизации государственного имущества.
На первом этапе приватизация проводилась по принудительно-форсированным принципам с ориентацией на количественные показатели без учета экономической целесообразности. Неудовлетворительное нормативное и методическое обеспечение процесса приватизации обусловило ее стихийное развитие, высокие экономические и социальные издержки.
Анализ ошибок и трудностей приватизации показал, что они происходят как из самой концепции, так и из несовершенства ее финансового механизма. Ориентация финансового механизма приватизации на тактические задачи пополнения бюджета, а не на стратегические цели инвестиционного подъема предприятий значительно снижает ее эффективность. Особенности приватизационного процесса в России определили два этапа ее осуществления. В результате осуществления первого этапа приватизации углубились воспроизводственные диспропорции на предприятиях, не появились эффективные собственники, не получены средства для финансовой стабилизации.
На этапе денежной приватизации в ее программу были внесены серьезные концептуальные изменения. Поставлены задачи увязки механизма приватизации с процессами финансового оздоровления и реструктурирования предприятий. Однако, должных изменений в финансовый механизм приватизации внесено не было. Сознательное занижение стоимости объектов приватизации, отказ от их рыночной оценки обусловили многие негативные проблемы предприятий в постприватизационный период. В программе денежной приватизации только сделаны попытки приблизиться к рыночной оценке объектов приватизации путем учета котировок вторичного рынка при определении начальной цены акций, предназначенных для продажи. Это означает, что был "запрограммирован" разрыв между провозглашенными целями приватизации и результатами ее осуществления. Изначально приватизация рассматривалась как средство разрушения существовавшей социально-экономической системы. Этим определялся выбор способов, темпов и масштабов ее осуществления. Нельзя не учитывать то, что большинство предприятий в России характеризуется высокой степенью изношенности основных производственных фондов, запущенностью процессов обновления технологий.
В пользу приватизации выдвигаются, как правило, две группы аргументов: на макро- и микроуровне.
Приватизация, в каких бы масштабах она ни проводилась, означает ломку, разрушение сложившейся ( пусть и неэффективной ) системы и переход к другой системе отношений, т.е. подразумевает более или менее длительный переходный период.
В литературе единого определения приватизации нет. В западноевропейских странах можно встретить формулировки, означающие: переход прав собственности от государства к частным лицам или смену государственной собственности на частную, как например, в США; делегирование прав по распоряжению Госимуществом; полную продажу госпредприятия частным лицам; продажу лишь части активов.
В обобщенном понимании приватизация считается составным элементом государственной политики дерегулирования экономики, реализация которой ведёт к увеличению вклада частного сектора в хозяйственное развитие; в более узком ( приватизация означает полную или частичную передачу права собственности на капитал определённого государственного предприятия акционерному обществу или частному лицу).
Одной из сторон приватизации является повышение экономической эффективности объектов, переходящих из государственной собственности в частную.
Способ приватизации характеризует механизм смены собственника, перехода от государственной к акционерной и частной собственности. В российской приватизации ключевым стал вопрос о мере платности разгосударствления. Наиболее характерны с этой точки зрения, конечно, были способы приватизации государственных предприятий как одна из центральных и наиболее насущных проблем всей приватизационной кампании.
Впервые способы приватизации были определены в Законе "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ"
Законом было установлено, что "приватизация государственных и муниципальных предприятий осуществляется путём их купли-продажи по конкурсу или на аукционе, посредством продажи долей (акций) в капитале предприятия, сданного в аренду полностью или частично.
Приватизация предприятий в форме продажи долей в их капитале (акций) осуществляется после преобразования государственных и муниципальных предприятий в акционерные общества.
С начала 90-х годов идет процесс приватизации государственной собственности и формирования первичного рынка недвижимости в Республике Татарстан
В республике приватизировано более тысячи предприятий. При этом приватизированными предприятиями промышленности производится 75% объема промышленной продукции республики; около 70% объема продукции перерабатывающих отраслей АПК и услуг служб агросервиса; в строительном комплексе выполняется около 80% строительно-монтажных работ.
Финансовый кризис ускорил наметившиеся тенденции превращения рынка недвижимости из рынка потребительских товаров в рынок товаров инвестиционных, разновидностью которых является приносящая доход недвижимость. В настоящее время наибольшей степенью развитости характеризуется рынок жилья. В результате проводенного анализа динамики цен на жилье на вторичном и первичном рынках, цен на строительную продукцию на рынке подрядных услуг нами получены регрессионные модели, позволяющие с достаточной точностью прогнозировать изменение цен на жилье и готовую строительную продукцию.
В частности, в практике оценочной деятельности в Республике Татарстан использовались следующие многофакторные модели:
Совокупный коэффициент корреляции RMH = 0,80232 , где Ух — стоимость квартир хрущевского типа; Ус — стоимость квартир сталинского проекта; Ум — стоимость квартир московского проекта; X] — количество комнат; Х2 — жилая комната; хз — этажность.
Снижение стоимости затрат на создание готовой строительной продукции мы видим в применении при строительстве прогрессивных конструктивных материалов и объемно-планировочных решений зданий, в совершенствовании методов расчета договорных цен и создании нормативной региональной базы по ценообразованию в строительстве. Необходим также переход к ресурсному методу расчета стоимости строительства с одновременным формированием нормативно-информационной базы. Использование ресурсного метода позволит благодаря точности расчетов, по сравнению с широко используемыми в настоящее время в регионе индексным и базисно-компенсационным методами, снизить расчетные договорные цены.

Методика применения доходного подхода при стоимостной оценке предприятий строительного комплекса

Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, который может приносить доход в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, на каком этапе развития бизнеса собственник начнет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков ]$].
Применение метода дисконтированных денежных потоков является наиболее обоснованным и адекватным подходом к стоимостной оценке строительных организаций. Данный метод позволяет установить разумный диапазон цен, в пределах которого могут вестись переговоры между покупателями (потенциальным инвестором) и продавцом (собственником).
Метод дисконтированных денежных потоков обеспечит экономию денежных средств для потенциального инвестора, позволяет окупить ему вложенный капитал и получить в дальнейшем прибыль. Однако, все это возможно достигнуть лишь при корректном введении данных в прогноз будущих денежных поступлений в течение периода инвестирования. Для собственника имеющего точное представление о продаваемом предприятиями с использованием тщательного анализа о дисконтированных будущих денежных поступлений, данный метод может дать дополнительный прирост цены продажи.
Метод дисконтированных денежных потоков может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Данный метод в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений). Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса. ##,Лі7
В соответствии с этим методом, при определении стоимостной оценки строительных организаций необходимо решить следующие задачи: проанализирова