Карлин Андрей Михайлович. Формирование системы регистрации прав на землю и иные объекты недвижимости в Российской Федерации

Краткое описание

Карлин Андрей Михайлович. Формирование системы регистрации прав на землю и иные объекты недвижимости в Российской Федерации : Дис. ... канд. экон. наук : 08.00.27 : Москва, 2000 187 c. РГБ ОД, 61:00-8/1881-5

Содержание к диссертации

Введение
Глава 1.Теоретические основы регистрации прав на недвижимое имущество15
1.1 Анализ отечественного и зарубежного опыта по регистрации прав на землю и иные объекты недвижимости 15
1.2 Методологические основы регистрации прав на недвижимость в России на современном этапе 35
1.3 Формирование информационной системы многоцелевого кадастра в России 57
Глава 2.Методические и организационные положения совершенствования регистрационных систем73
2.1 Анализ развития автоматизированных регистрационных систем в России 73
2.2 Методические положения регистрации прав на землю и иные объекты недвижимости 93
2.3 Структура, принципы построения и функционирования автоматизированной системы регистрации прав на объекты недвижимости 116
Глава 3.Экономическая эффективность системы регистрации прав на землю и иные объекты недвижимости129
3.1 Экономическая эффективность внедрения автоматизированных комплексов регистрации прав на объекты недвижимости 129
3.2 Экономическая эффективность функционирования автоматизированных систем регистрации прав на объекты недвижимости 139
3.3 Экономическая эффективность автоматизированных систем регистрации прав в условиях формирования рынка земли в России 148
Выводы и предложения 165
Список литературы 173
Список нормативных правовых документов 179
Приложение

Методологические основы регистрации прав на недвижимость в России на современном этапе
Формирование информационной системы многоцелевого кадастра в России
Методические положения регистрации прав на землю и иные объекты недвижимости
Экономическая эффективность функционирования автоматизированных систем регистрации прав на объекты недвижимости

Введение к работе

Российская Федерация располагает огромными земельными ресурсами. Это бесценное национальное богатство, способное обеспечить полноценную жизнь граждан. Земля представляет собой базис для возведения на ней прочих объектов недвижимости. За последнее время земельными собственниками или владельцами стали десятки миллионов граждан России. Введение в России частной собственности на землю и прочно связанную с ней недвижимость ставит перед государством задачу ее правовой защиты как основы ее политической и экономической стабильности, особенно с учетом возможности широкого использования разнообразных операций с недвижимым имуществом. Богатый опыт России, а также современный международный опыт показывают, что механизм защиты прав собственников на землю и другую недвижимость основывается на системе государственного земельного кадастра и, в частности, на его главной составной части - системе учета и регистрации. Система регистрации обеспечивает также сбор налогов на землю и недвижимую собственность, является основой различных автоматизированных систем, в силу чего приобретает большое значение для функционирования экономики всей страны.
Экономика России уже несколько лет находится в состоянии реформирования со всеми вытекающими отсюда последствиями, в том числе для становления рынка недвижимости в целом и земельного рынка в частности. Одной из основных причин нединамичного развития реформ в стране является несогласованность законодательных актов, регулирующих правовые, экономические, организационные и другие аспекты государственного управления земельными ресурсами и недвижимостью страны. Представляемая работа посвящена одной из центральных современных проблем экономического, социального и политического развития страны - совершенствованию системы регистрации прав на объекты недвижимости в России, главными из которых являются земельные участки, и регистрации сделок с ними. В ней рассматривается широкий круг вопросов, касающихся принципов построения
такой системы как в концептуальном и технологическом плане, так и в техническом. Рассматривается также история земельных отношений и преобразований в России, что также играет немаловажную роль, так как без понимания исторических устоев развития страны невозможен правильный выбор курса развития земельного кадастра, земельных отношений в целом, построение нормальной системы регистрации объектов недвижимости и прав на них.
За последние годы произошли существенные изменения в формах собственности на землю. Сельским и городским жителям бесплатно переданы в собственность миллионы гектаров продуктивных земель. С огромным ростом числа земельных собственников значительно расширился круг участников земельных отношений. В связи с этим возросло значение законодательной и нормативно-правовой базы, механизма регулирования земельных отношений. Появилась настоятельная необходимость решить для России ряд новых вопросов. Взгляды на принципы владения, пользования и распоряжения недвижимой собственностью, а также типы земельных отношений в стране в последнее время противоречивы. Это связано с особой общественной ролью собственности вообще и земельной - в особенности. Первый вопрос, по которому требуется определить принципиальную позицию - выбор приемлемого для российских условий механизма операций на рынке недвижимости. Нужно выбрать такие варианты, которые были бы связаны с отечественными традициями и отвечали современной реальности мировой цивилизации.
Вопросы государственного управления земельным богатством и другим недвижимым имуществом в России становятся сегодня все более острыми. Экономические и социальные проблемы страны, традиции российского землевладения и землепользования требуют совершенствования земельных отношений, формирования нормативной базы для определения и закрепления прав и ответственности за использование недвижимости. Эта задача пока не решена до конца. Земельные отношения, контроль рынка земельных ресурсов и прочей недвижимости в условиях регулируемой государством рыночной
экономики всегда были и сегодня остаются наиболее важными вопросами. Четкая, ясная, централизованная и гибкая по отношению к изменяющейся ситуации система регистрации прав на объекты недвижимости необходима как для обеспечения всех государственных интересов, первым из которых является сбор налогов, так и для беспрекословного обеспечения интересов других субъектов отношений в сфере недвижимости — граждан и юридических лиц.
Необходимо юридически правильное оформление прав на недвижимую собственность всех субъектов отношений в этой сфере, их правомочий и ответственности, в том числе в налоговой системе, системе страхования. Требуется разработка нормативных документов, связанных с государственным контролем за земельными ресурсами и регистрацией прав на землю и прочно связанную с ней недвижимость, которые должны обеспечить все интересы государства и граждан. Для проведения этой трудоемкой и многоплановой работы нужно обеспечить исследования по формированию отношений в сфере недвижимости, создать специализированные коллективы по этим проблемам. В условиях реформирования общественных отношений в стране нельзя допускать необоснованных решений по центральному вопросу - вопросу о земельной политике. Отсутствие обоснованных экономических и юридических регуляторов рынка недвижимости при уже развернувшихся процессах по операциям с ней вынуждает органы власти принимать волевые решения, чреватые нередко необратимыми организационными и социальными последствиями. Каждый новый закон, каждое отдельное его положение могут чувствительно отозваться на характере реализующих его подзаконных актов, а в конечном итоге - на положении страны.
Значительный рост количества операций, связанных с землей и недвижимостью, требуют создания системы автоматизированного ведения земельного кадастра и регистрации на базе современных технических средств и информационных технологий. Образовавшееся за короткое время в России большое количество собственников земли и прочно связанной с ней
недвижимости, а также значительный рост количества операций, связанных с этой недвижимостью, требуют создания на первом этапе автоматизированной системы учета и регистрации прав на все объекты недвижимости, базовыми из которых являются земельные участки. Следующим этапом, или параллельно с первым (что
маловероятно и очень трудновыполнимо на данный момент), должно явиться создание системы ведения многоцелевого кадастра, использующей современные геоинформационные технологии. Основой такой системы является система регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Важно, чтобы подобные системы были унифицированы и работали по единой технологии и стандартам в пределах Российской Федерации. Это должно быть решено как техническим путем, так и путем издания соответствующих законов и других нормативных актов. В перспективе на территории России обязательно должна быть создана единая глобальная система ведения земельного кадастра, основанная на системе регистрации прав. Работа системы возможна только на основе широкого
применения средств вычислительной техники и современных технологий.
Для выработки нормальной модели преобразований в сфере недвижимости в России необходим анализ и обобщение российской и зарубежной практики
управления земельными ресурсами и недвижимостью. В настоящее время в связи с развитием рыночных отношений в нашей стране существенно возрастает политическая, экономическая и социальная значимость земельных отношений, которые являются базисом для отношений в сфере прочей недвижимости.
Глобальное изменение в системе регистрации произошло после принятия Государственной думой 17 июня 1997 года федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно этому закону все права и обязанности по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возлагаются на Министерство юстиции Российской Федерации, в частности на его структурные подразделения — регистрационные палаты. В настоящее время за учет объектов недвижимости и регистрацию прав на них отвечают совершенно
различные ведомства, поэтому ведение земельного кадастра в самом широком
смысле этого слова разрознено, функции учета объектов недвижимости и регистрации прав на них полностью разъединены. Учреждения Министерства юстиции начали свою деятельность практически с нуля, не обладая ни всей " необходимой информацией, ни опытом работы. Вследствие этого в нашей стране
возник широкий спектр вопросов и проблем, как в области самой регистрации прав, так и в области ведения земельного кадастра в целом. Эти проблемы подробно рассмотрены нами в представленной работе, предложены пути возможного их решения, основанные, прежде всего на принципах компактности и системности ведения земельного кадастра, полноты и целостности хранимой информации. Система, позволяющая осуществлять сбор, обработку, хранение и предоставление любой необходимой информации обо всех объектах недвижимости с различных точек зрения в интересах рационального землепользования, должна опираться прежде всего на систему государственного земельного кадастра. Поскольку система базируется на законах и нормативному правовых актах Российской Федерации, которые могут корректироваться и дополняться в течение ее развития и совершенствования, то она должна быть динамичной, учитывающей реальные изменения, происходящие в сфере земельных отношений. Полная и достоверная информация о земельных ресурсах, строениях, субъектах прав и правовых отношениях позволят органам исполнительной власти принимать правильные и обоснованные управленческие решения в этой области, полностью контролировать рынок недвижимости.
По вопросам ведения государственного земельного кадастра в целом опубликовано большое число научных работ. К значительным относятся исследования, проведенные учеными: Альтшулером Б.А., Балезиным В.П., Беленьким В.Р., Берком В.И., Варламовым А.А., Волковым С.Н., Гавриленко В.А., Дегтяревым И.В., Ерофеевым Б.В., Кисловым B.C., Комовым Н.В., Лойко П.Ф., Ломакиным Г.В., Петровым Н.Е., Сазоновым И.В., Улюкаевым В.Х. Хисматуловым О.Т., Хлыстуном В.Н., и другими. Тем не менее, по очень важной
его составляющей - системе регистрации прав на объекты недвижимости и сделок
с ним, нельзя сделать вывод о достаточном количестве научно-обоснованных комплексных предложений по совершенствованию этой области как общероссийского мероприятия в сложившейся в последнее время ситуации. При многообразии и равноправии форм собственности на землю, активном функционировании рынка земли и другой недвижимости вопрос формирования системы регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними требует более детального научного развития. В рамках настоящего исследования не представляется возможным дать развернутые предложения по решению всей совокупности правовых, социальных, экономических, технических и организационных проблем, связанных с ведением государственного земельного кадастра. Поэтому основное внимание сосредоточено нами на решении таких важных и неотложных, имеющих большое социальное значение вопросов, как обеспечение в процессе ведения земельного кадастра регистрации и защиты прав субъектов отношений в сфере недвижимости.
Приведенные выше положения определили актуальность данного исследования, выбор его цели и задач.
Целью представленной научной работы является исследование и развитие теоретических и методических положений системы регистрации прав на землю и прочно связанные с ней иные объекты недвижимой собственности, а также сделок с ними в Российской Федерации в условиях формирования законодательной базы, многообразия форм собственности, активного функционирования земельного рынка.
Для достижения поставленной цели в исследовании решаются следующие задачи:
- исследовать изменение нормативно-правовой базы системы регистрации прав и ведения земельного кадастра в целом в России;
- провести анализ ведущих мировых систем регистрации прав на землю и прочно связанную с ней недвижимость, выявить их преимущества, недостатки, элементы, которые могут оказаться полезными для России;
- провести анализ произошедших в ходе последних реформ изменений в системе регистрации прав на землю и прочно связанную с ней недвижимость в России, современного состояния регистрационной системы как составляющей земельного кадастра в целом, выявить основные пути ее совершенствования;
- уточнить теоретические положения системы регистрации прав с учетом задач, стоящих перед ней в современных условиях;
- определить основные направления развития системы регистрации прав в современных условиях, интеграции ее в глобальную систему ведения земельного кадастра Российской Федерации.
- провести анализ существующих в России автоматизированных систем регистрации недвижимости и прав на нее;
- разработать предложения по формированию концепции регистрационных процессов и системы регистрации прав на недвижимость в целом;
- разработать концепцию автоматизированной системы регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними;
- представить обоснования экономической эффективности от внедрения автоматизированных информационных систем регистрации в России;
Предметом исследования является процесс формирования системы регистрации прав на землю и прочно связанные с ней объекты недвижимости в Российской Федерации, как инструмента обеспечения интересов всех участников отношений в сфере недвижимости.
Объектом исследования является система регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в Российской Федерации. Основное внимание уделено произошедшей в ходе реформ ее полной переструктуризации и приобретению принципиально новой роли в жизни российского общества.
Методологией исследования являются теория и принципы построения системы управления процессом регистрации.
В ходе выполнения исследования использовались исследования ученых и
специалистов в области земельного кадастра, в частности, регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним, богатый мировой опыт, отраженный в многочисленной литературе, вся нормативно-правовая база, на которой основываются отношения в сфере объектов недвижимости и регистрация прав в России, данные о ходе земельных преобразований и реформ, а также передовые технологии и методы обработки земельно-кадастровых данных с использованием вычислительной техники. В ходе настоящего исследования были использованы абстракно-логический, аналитический, исторический, математический, монографический, расчетно-конструктивный, статистико-экономический методы. Научная новизна проведенного исследования состоит в следующем:
1. Выполнен анализ и сформулированы с юридической точки зрения основные положения регистрации недвижимой собственности, условия возникновения, существования и ликвидации объектов недвижимости, представляющих основной элемент построения и функционирования системы регистрации прав. Земли государственной собственности, то есть земли, не переданные в собственность граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, не должны включаться в рассматриваемую систему регистрации прав на недвижимость и сделок с ней и для них необходимо формировать принципиально другую систему, которая в данной работе не рассматривается.
2. Сформулированы основные задачи системы регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними, вытекающие из результатов реформ России в этой области и мирового опыта построения регистрационных систем. К этим задачам относятся обеспечение ясного, четкого, целостного и быстрого регистрационного процесса, обеспечивающего все законные интересы и права государства, граждан, юридических лиц на землю и иные объекты недвижимости.
3. Выполнен анализ построения и развития автоматизированных регистрационных систем в России на уровне крупных проектов. Разработаны и обоснованы предложения по организации эффективной автоматизированной системы регистрации прав, гарантирующей все права и интересы граждан и
юридических лиц на недвижимость при любых операциях с ней, что так необходимо в настоящий момент для России. Предложена непротиворечивая и компактная логика осуществления регистрационного процесса, принципы построения системы регистрации прав на объекты недвижимости, сделок с ними.
4. Определено содержание и взаимосвязь базовых элементов системы регистрации прав, которыми являются собственно объект права, право и субъект права, наличие которых необходимо и достаточно для начала процесса регистрации. Разработаны технологические, функциональные и технические процессы, происходящие в системе регистрации прав, которые обеспечивают четкое и однозначное выполнение всех необходимых операций. Спроектирована модель системы регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними, отвечающая всем современным потребностям общества, раскрыта ее функциональность и структура.
5. Уточнено содержание регистрационной информации, необходимой для успешного функционирования системы регистрации, построения целостной и непротиворечивой системы, обеспечивающей нормальное функционирование рынка недвижимости. Предложено построение имущественного комплекса для улучшения процесса регистрации, состоящей из земельного участка, как базовой основы, строений на нем и частей строений.
6. Приведено экономическое обоснование внедрения и функционирования автоматизированных систем регистрации на территории Российской Федерации, показана эффективность их применения. При этом рассмотрен период становления в России частной собственности на землю и другую недвижимость, приведены результаты прогнозов на ближайший период.
7. Выявлены закономерности и тенденции развития системы регистрации прав на объекты недвижимости в современных условиях, дано необходимое обоснование. Учет предлагаемых мер позволит использовать предлагаемую систему регистрации прав в качестве одной из составных частей многоцелевой системы ведения земельного кадастра страны, решающей широкий спектр задач.
Практическая ценность работы заключается в следующем:
1. Уточненные в ходе настоящего исследования задачи и принципы системы регистрации прав на землю и прочно связанные с ней иные объекты недвижимости, соотношение и функциональность ее составных частей и другие вопросы теории регистрации прав на недвижимое имущество могут быть учтены при подготовке федерального законодательства в данной области, что может позволить преодолеть сложившуюся за последние годы неоднозначную и в недостаточной степени согласованную регистрационную систему. Это может также позволить скоординировать решения, затрагивающие отдельные фрагменты функционирования системы регистрации прав на недвижимость. Недостатки, вскрытые в исследованной нормативно-правовой базе, могут быть устранены путем принятия соответствующих решений.
2. Сформулиров