Кухтин Петр Викторович. Совершенствование экономической оценки земель населенных пунктов (На материалах городов Моск. обл.)

Краткое описание

Кухтин Петр Викторович. Совершенствование экономической оценки земель населенных пунктов (На материалах городов Моск. обл.) : Дис. ... канд. экон. наук : 08.00.27 : Москва, 1997 229 c. РГБ ОД, 61:98-8/337-9

Содержание к диссертации

Введение
Глава 1.Теоретические и методические основы оценки земли10
1.1. Исторические особенности развития оценки земель в России 10
1.2. Теоретические и методические основы оценки земли 16
1.3. Анализ концепции экономической оценки земель городов 28
1.4. Современные правовые основы экономической оценки земель в России 49
Глава 2.Общие принципы и методы оценки земель на селенных пунктов74
2.1. Существующие методические основы стоимостных оценок земель 74
2.2. Общие понятия и методы массовой оценки земель населенных пунктов 91
2.3. Общие принципы зонирования территорий населенных пунктов для различных целей 105
2.4. Природно — экологическая характеристика оцениваемых населенных пунктов 113
Глава 3.Экономическая оценка земель населенных пунктов (на материалах городов Железнодорожного и Серпухова Московской области)121
3.1. Анализ использования земель в оцениваемых населенных пунктах 121
3.2. Экономическая оценка земель промышленно-коммунального назначения (I группа землеполъзователей) 128
3.3. Экономическая оценка земель объекгов коммерческого назначения (IІ группа землепользователей) 170
3.4. Экономическая оценка земель с уникальными условиями использования (III группа землепользователей) 176
Выводы и предложения 189
Литература 193
Приложения 206

Теоретические и методические основы оценки земли
Современные правовые основы экономической оценки земель в России
Общие принципы зонирования территорий населенных пунктов для различных целей
Экономическая оценка земель объекгов коммерческого назначения (IІ группа землепользователей)

Введение к работе

Необходимость перехода экономики России на рыночные отношения сейчас является общепринятой, хотя до сих пор нет рациональных вариантов достижения данной цели, предусматривающих методы, темпы и уровни этого перехода. Отсутствие законодательной базы на федеральном и местном уровне не позволяет включить в активный оборот главный объект недвижимости — землю.
Формирование рыночной экономики тесно связано с формированием земельного рынка, что ставит перед субъектом собственности проблему оценки земли и как. предмета труда, а как объекта недвижимости. Данный вопрос и предназначено решать экономической оценке земель.
Развитие рыночных отношений в России закономерно привело к включению в гражданский оборот, точнее в сферу товарно — денежных операций, объекты недвижимости, в частночти земельных участков, что в свою очередь, поставило необходимостью аде к — ватного определения стоимостного эквивалента земельного участка конкретного целевого назначения. В настоящий момент интерес к оценке земли проявляют все участники земельного рынка. Более активно проявляется интерес к оценке как со стороны участников различных имущественных сделок с землей, зданиями — сооружениями, так и со стороны государственных органов, регулирующих земельный рынок в пределах своей компетенции, уста — новленной законодательством.
Целью диссертационной работыявляется совершенствование научно — методических положения экономической оценки земель и Формирования цены земельных участков различных групп землепользователей в населенных пунктах.
В соответствии с целью исследования решались следующие задачи: исследовались правовые и методические аспекты осуществления экономической оценки земель населенных пунктов; определялись факторы, влияющие на формирование цены на конкретный земельный участок; выявлены радиусы взаимодействия факторов и подфакторов; определены оценочные зоны для различных групп землепользователей.
Объект исследования.Функционально и стационарно суще — ствующая территория населенного пункта.
Предмет исследования.В качестве предмета исследования рассматривалась механизм формирования стоимости земельных участков в условиях создания механизма рыночной экономики на территории населенных пунктов.
Решались вопросы:
— изучение закономерностей формирования стоимости при пофакторной оценке;
определение влияние каждого фактора на конечную оценку земель населенных пунктов;
исследование формирования оценочного зонирования территории при оценке различных групп землепользователей;
— определение влияния фактора расстояния до областного центра на формирование стоимости земельных участков различных групп землепользователей;
Методика исследования.Методологической основой настоящей работы является системный подход к исследованию Формирования рыночной стоимости земельных участков различных групп землепользователей. Конкретизацией системного подхода к изучению социально —экономического формирования стоимости земельных участков, по нашему мнению, является подход, в котором учитывалась как областная региональная система формирования
брыночной стоимости земель, так и взаимосвязь местной локальной структуры макроэкономического развития конкретного населенного пункта в разрезе самостоятельного формирования оценочных факторов.
Индивидуальный подход к экономической оценке различных групп землепользователей позволяет выявить всю совокупность влияния экономических и макроэкономических факторов на уровне населенного пункта. Теоретической и методологической базой исследования явились классические работы по формированию земельной ренты и рыночной стоимости земельных участков таких ученых как: Александрова А. С, Артеменко В. В., Варламова А.А., Ломко П. Ф., Ломакина Г. В., Мосьянова В. В., Хасбулатова Р. И., Шаманаева В. С.
Из специальных методов исследования использованы методы системного анализа, экономико — математического моделирования, математической статистики.
Научная новизна работы,
1. В работе предложена постановка и решения задачи по экономической оценке земель населенных пунктов, в частности городов, для целей реструктуризации платности землепользовании и путей совершенствования экономической оценки земель по следующим элементам:
— проведению массовой оценки земель населенных пунктов вне зависимости от формы собственности на землю;
— созданию унифицированной модели оценочных факторов, действующих на территории Российской Федерации;
— выявлению тенденций по формированию стоимости земель в городах субъектов Российской Федерации.
2. Разработана методика оценки земель по группам землеполь зователей, выявлены тенденции и закономерности распределения оценочных зон по территориям исследуемых городов.
Предложенные модели экономической оценки земель по группам землепользователей позволят определить зоны повышенного или пониженного спроса на земельные участки и с помощью экономических рычагов — снижения платы за землепользования — привлечь потенциальных землепользователей (инвесторов) на менее привлекательные земельные участки.
3. Предложенная в диссертации модель экономической оценки земель городов позволяет выявить всех городских землепользователей и создать налогооблагаемую базу как экономическую основу основных федеральных налогов, сбалансировать формирования доходной части бюджета всех уровней. Важным отличием предлагаемых моделей экономической оценки земель различных групп землепользователей является введение фактических затрат, взятых непосредственно с производства: как из материалов строительных организаций, так и из аналитических отчетов риэлторских фирм, и непосредственные расчеты, сделанные самим автором,
4. Разработаны следующие положения по экономической оценке земель в городах:
обобщены и проанализированы существующие принципы и методы оценки земель населенных пунктов зарубежных и отечественных авторов применительно к современным условиям создания института рыночной экономики в России;
усовершенствованы методические подходы к пофакторной денежной оценке земель городов и поселков;
— критически рассмотрено применение методик по оценке земель, рекомендуемых Всемирным Банком;
- разработаны общие принципы массовой оценки земель на селенных пунктов;
— разработана общие принципы оценки земель по группам
землепользователей.
и^путтцуцргкпя пначимостъ работы.Разработанная методика экономической оценки земель населенных пунктов по группам землепользователей на местном региональном рынке позволяет существенно повысить эффективность городского землепользования, регулировать промышленную и жилую застройки, совершенствовать развитие инженерно —строительной и социально — бытовой инфраструктуры как на территории населенного пункта, так и внутри зон застройки.
Результаты оценки земель можно также использовать для кор — ректировки нормативной цены земли конкретного целевого назна — чения, определять размер платы за предоставление прав аренды и самой арендной платы.
Важным практическим итогом исследования явилось то, что результаты экономической оценки земель позволяют усовершен — ствовать Генеральный план развития конкретного населенного пункта с учетом формирования ценовых зон и специфики развития проектной территории.
Апробацияработы.Резу7ьтаты работы были внедрены в отделе оценки земель и платежей Роскомзема России, Мособлкомземе. Итоги работы докладывались и одобрены на научно — практической конференции ГУ За (19 — 20 марта 1996 г) и на научной конференции молодых ученых ГУЗа (4-6 декабря 1996 г), использованы при выполнении научных отчетов, хоздоговорных работ.
Объем работы.Работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений и 26 приложений, иллюстрирована 10 рисунками, 7
таблицами. Список литературы содержит 135 наименований. Объем работы 205 страницы (без приложений).
На защиту выносятся следующие основные положения диссертации:
— обоснование выделения оценочных групп землепользователей в населенных пунктах;
— обоснование, определение и классификация оценочных факторов и подфакторов экономической оценки земель 1—ой группы землепользователей;
обоснования радиусов активного и пассивного воздействия оценочных факторов;
методика экономической оценки земель 2 —ой группы зем — лепольз о вателей;
методика экономической оценки земель 3 —ей группы землепользователей.

Теоретические и методические основы оценки земли

Одним из самых специфических природных ресурсов является земля. Она фактически является основой существования человека, местом его обитания, пространственным базисом для размещения любого вида предприятий, его культурно — бытовой деятельности.
В СССР после 1917 года земельно — оценочные работы фактически были приостановлены в связи с национализацией земли и военными действиями. Частичное возрождение земельно — оценочных работ стало возможным в условиях осуществления государством НЭПа, что потребовало введение рентных платежей за сельскохозяйственные и городские земли. В этот период, с 1923 по 1924 годы, были определены 8 классов пригодности сельскохозяйственных земель. В 1928 году Совнарком установил дифференциальную арендную плату для 10 классов городских поселений. Ликвидация НЭП и сплошная коллективизация (1930—1931 г.г,) приостановили проведение земельно — оценочных работ, так как считалось, что поскольку в социалистическом обществе земля является государственной собственностью, то она не должна покупаться и продаваться, а это значит, что необходимость в оценке отпадает, а проводить оценку земель — значит возрождать капитализм.
Вновь к проблеме оценки земель возвратились лишь в начале 50 —х годов, а именно в 1955 году. По заданию МСХ СССР была создана комиссия под эгидой Почвенного института им. В.В. Докучаева, которой была определена задача по возобновлению исследований по бонитировке почв. В основу были положены принципы Докучаева и Симбирцева, основанные па изучении почв и их плодородии. С 1960 по 1971 годы были проведены экспериментальные работы по исследованию и оценке земель.
В 1971 году Почвенный институт им. В.В. Докучаева совместно с Росгипроземом разработал единые для РСФСР методические указания по бонитировке почв. Начиная с 1968 года значительные исследования по оценке земель выполнялись в Государственном научно — исследовательском институте земельных ресурсов (ГИЗР)[87, с. 12]. За период 1971 — 1989 годы было проведено четыре тура оценки земель па уровне хозяйств, районов, областей (краев).
Оценка земель сельскохозяйственного назначения проводилась по единой методике, основанной «...на определении, изучении и отражении вклада земли в производство сельскохозяйственной продукции, влиянии ее на различия в производительности труда, т. е. На установление эксплуатационной ценности» [33, с. 16].
«Оценка является методом определения сравнительной ценности объектов, не имеющих стоимости в связи с тем, что они не являются продуктом труда человека, но обладают свойствами, по которым можно высказать более или менее обоснованное суждение по вопросу их потребительной стоимости» [81, с. 10]. Теоретически оценке могут быть подвергнуты те объекты, у которых есть один или несколько качественных показателей, по величине которых можно сделать определенную классификацию данных объектов. Эти качественные показатели должны отвечать следующим требованиям: ? наличие практической возможности их точного определения; ? наличие возможности экономического представления изменения величины данного показателя. «Земля как главное средство производства в сельском хозяйстве полностью отвечает этим требованиям» [33, с. 173. Необходимо отметить, что земля имеет множество сравнительных признаков, которые выбираются индивидуально и согласно цели оценки земель. Цель оценки определяет сферу применения результатов земельно — оценочных материалов в виде оценки. От определения целей оценки зависит выбор методов оценки земель. В социалистическом государстве, в период существования СССР, а именно с 1917 года по 1991 год, были следующие цели оценки земель: ? обеспечение эффективного использования земли как ресурсного капитала сельского хозяйства в целом; ? создание необходимого планово — картографического, статистического и нормативного материала для обоснования выбора специализации хозяйств в соответствии с различными типами земель; ? обеспечение агропромышленных органов достоверными данными о продуктивности земель при прогнозировании и планировании развития сельскохозяйственного производства и размещении госзаказа закупок сельскохозяйственной продукции и сырья; ? обеспечение информацией для проведения дифференциации государственных цен на продукцию сельского хозяйства, для выравнивания экономических условий производства; ? обеспечение материалов для мелиоративных работ, коренного улучшения сельскохозяйственных угодий ? определение стоимостных данных земли для компенсации потерь при изъятии земель из сельскохозяйственного оборота. Из этого видно, что земля может оцениваться с разных позиций, каждая из которых ориентирована на определенную цель и практическую задачу. Предметом оценки является изучение и определение потребительной стоимости земель. Б СССР оценка земель проводилась в основном для нужд сельскохозяйственного производства, оценка земель населенных пунктов носила экспериментальный характер и имела ограниченное применение, которое фактически использовалось при строительстве уникальных объектов (метро, воєнно — космические объекты). «Объект оценки определялся в процессе проведения земельно — оценочных работ и зависит от цели и вида оценки. Объектом оценки могут быть землепользования, его подразделения и единичные земельные участки» [81, с. 12]. Оценка землепользовании как объекта производилась при общей экономической оценке для целей планирования, организации руководства сельхозпроизводства,

Современные правовые основы экономической оценки земель в России

Прежде чем проводить анализ применения ранее исследованных методов оценки, необходимо проанализировать современное состояние правовой и экономической ситуации на рынке земли. Частная собственность на недвижимость юридических и физических лиц. В Западной Европе и США действует система законодательных актов, позволяющая юридическим и физическим лицам иметь в частной собственности земельные участки практически любого целевого назначения (исключения составляют — земли обороны и служб государственной безопасности).
В настоящий момент в Российской Федерации действует Гражданский Кодекс Российской Федерации, в ст. 2 ГК РФ говорится о том, что участниками сделок могут выступать физические и юридические лица (2). В настоящий момент, по действующему законодательству, в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением того, которое может наносить вред обороне и безопасности государства и его граждан. Количество и стоимость недвижимого имущества не ограничивается, кроме случаев, прямо указанных в ГК РФ ст. 213 (2). Право собственности, декларированное Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г., согласно ст. 2 Закона «О собственности» «право собственности определено, как возможность собственника по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом» (6, с.З). В настоящий момент существует несколько видов собственников объектов недвижимости: физические и юридические лица.
Рассмотрим более подробно правомочия юридических лиц по распоряжению земельными участками: — государственные и муниципальные предприятия; согласно ст. 13 ГК РФ данные предприятия относятся к так называемым унитарным предприятиям, что говорит о том, что имущество этих предприятий не является собственн