ПРАВОВІ ЗАСАДИ ЗАСТАВИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ В УКРАЇНІ

Краткое описание

З М І С Т

ВСТУП………………………………………………..………………………………….3
РОЗДІЛ І ІСТОРІОГРАФІЧНИЙ АНАЛІЗ ЛІТЕРАТУРИ ЗА ТЕМОЮ ДОСЛІДЖЕННЯ…………………………………………………………………………12
РОЗДІЛ ІІ ПРОБЛЕМИ ПРАВОВОГО РЕГУЛЮВАННЯ ЗАСТАВИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ……..21
П 2.1. Поняття та принципи застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення………………………………………………………………………………21
П.2.2. Правове регулювання застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення …………………….……………………………43
П. 2.3.Перспективи розвитку законодавства про заставу земельних ділянок сільськогосподарського призначення…………………………………………………..65
РОЗДІЛ ІІІ ЮРИДИЧНА ПРИРОДА ДОГОВОРУ ЗАСТАВИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ………………...……89
П.3.1. Особливості земельних ділянок сільськогосподарського призначення як предмету договору застави………………………………………………………...……89
П.3.2.Специфічні умови договору застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення та порядок його оформлення………………..112
П.3.3. Права та обов’язки сторін у договорі застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення…………………………………………………134
П.3.4. Підстави та порядок припинення договору застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Звернення стягнення на заставлену земельну ділянку сільськогосподарського призначення………………………………………..160
ВИСНОВКИ……………………………………………………………….….177
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ……………………………..194

ВСТУП

Актуальність теми. Проблема правового регулювання застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення набуває значної актуальності у зв’язку з тим, що ринок землі є одночасно невід’ємним елементом ринкової економіки, яка знаходиться у процесі становлення, і найбільш ефективним засобом залучення коштів в сільське господарство. Земельним кодексом України, Законом України “Про іпотеку”, іншими нормативно-правовими актами було запроваджено ряд новацій у правовому регулюванні відносин застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення. У зв’язку із відсутністю на сьогодні механізмів їх реалізації, вони вимагають наукового осмислення в контексті вдосконалення чинного законодавства.
В період існування радянської держави право приватної власності на землю було скасоване і, відповідно, застава земельних ділянок сільськогосподарського призначення заборонена. З переходом України до ринкової економіки зі створенням громадянського суспільства виникли передумови для відродження інституту застави землі. В умовах аграрної кризи земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть сприяти вирішенню фінансових проблем сільськогосподарських товаровиробників шляхом отримання кредитів під їх заставу.
Застава земельних ділянок сільськогосподарського призначення – це, практично, єдиний у даний час спосіб залучення в сільське господарство середньо- та довгострокових кредитів при збереженні цільового використання заставленої землі, вона виступає одним з основних каналів надходження капіталовкладень у сільськогосподарське виробництво. Земельна застава дає змогу землевласникам фінансувати купівлю додаткових земельних ділянок великих розмірів. Актуальність дослідження проблем застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення особливо зростає у зв’язку з технічним прогресом у сільському господарстві, що потребує значного збільшення витрат на купівлю дорогої техніки, обладнання тощо.
Необхідно також мати можливість попереднього фінансування придбання весною насіння, добрив і засобів захисту рослин через кредит з тим, щоб повернути його з фактичного урожаю і це, як правило, можливе лише завдяки встановленню гарантії земельної ділянки як високоліквідної нерухомості. Подальше поширення заставних правовідносин із сільськогосподарськими землями в українській економіці потребує глибинного наукового дослідження і застосування набутих знань у практичній діяльності.
Застава земельних ділянок сільськогосподарського призначення як правове явище не знайшло глибокого теоретичного висвітлення ні у вітчизняній, ні в зарубіжній літературі, і на сьогодні характеризується невизначеністю її юридичної природи. У земельно-правовій літературі України поки що відсутні комплексні теоретичні розробки, монографічні дослідження правових проблем застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Вирішенню проблеми розвитку інституту застави землі сприяють дослідження умов розвитку даного правового інституту, розкриття ролі держави в цьому процесі. Разом з тим, зважаючи на відсутність належної теоретичної бази, важливим сегментом теоретичних досліджень мають стати питання сутності застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення, її основних принципів, характеристик, які не знайшли висвітлення в земельно-правовій літературі.
Науково-теоретичною базою дослідження є праці відомих науковців у галузі аграрного, земельного та екологічного права: українських вчених В.І. Андрейцева, А.П. Гетьмана, В.К. Гуревського, І.І. Каракаша, П.Ф.Кулинича, В.Л. Мунтяна, В.В.Носіка, О.О. Погрібного, В.І. Семчика, А.М. Статівки, Н.І. Титової, Ю.С.Шемшученка, М.В. Шульги, В.В.Янчука, В.З.Янчука; російських вчених Г.Є.Бистрова, С.А.Боголюбова, І.О. Іконицької, Г.В. Чубукова та інших видатних науковців.
Теорія застави будується на дослідженнях таких учених-правників, як Ч.Н.Азімов, О.О.Вишневський, Д.М. Гриджук, І.В. Довдієнко, В.О.Олійник, І.І.Пучковська, В.В. Сухонос та інших науковців. Історичні аспекти розвитку правового інституту застави розкриваються в працях І.О.Базанова, Л. О. Кассо та інших вчених.
В процесі дослідження інституту застави земель в зарубіжних країнах використовувались праці вчених-правників Н.В.Грищук, В.К.Гуревського, Дж.Холла, О.В. Кузнєцова, С. Лищука, О.О. Погрібного, Г.В. Рижкова, В.І. Шимон та інших науковців.
Наукову цінність становить юридична література з проблем застави земель сільськогосподарського призначення Російської Федерації. Окремі аспекти цієї проблеми плідно розвинуті таким вченими як, М.І. Брагінський, В. Бублик, О.О.Вишневский, І.В. Довдієнко, Н.Н. Захаров, В.В. Іванов, Н. Кікабідзе, В.Кудрявцев, В.Д. Лагутін, О. Ломидзе, Д.О. Медведєв, Є.О. Павлодський, З.Цибуленко, А.В. Черних.
Загальні питання правового режиму земель сільськогосподарського призначення, земельної власності розглядались в дисертаційних дослідженнях О.А.Вівчаренка, О.М. Вовк, В.К. Гуревського, А.В. Луняченка, М.В. Шульги; до дисертаційних досліджень, які торкнулись теми нашого дослідження, можна віднести праці М.Б. Гончаренка, С.В.Гринька, О.А. Загорулько, О.С. Кізлової, К.І.Кучерук, А.М. Статівки, Т.С. Шкрум.
При вивченні окремих аспектів застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення використані роботи вчених-економістів в галузі іпотечного кредитування: С. Волкова, О.Т. Євтуха, А. Клімчика, С.І. Кручка, В.Д. Лагутіна, В. Лазепки, О.М. М’якишевської, О.О. Мицури, С. Юргелевича та інших відомих учених.
Проте, це лише початок ґрунтовного наукового вивчення проблем застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Вимагають досконалого аналізу всі її складові. У зв’язку з цим виникає необхідність системного підходу в розумінні і земельно-правовому регулюванні даної правової категорії. З розвитком ринкових відносин виникла необхідність наукового обґрунтування ставлення до застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення в Україні.
Нормативною базою дисертації є Конституція України, Земельний кодекс України, Закон України «Про іпотеку», інші нормативні акти, що стосуються земельних, цивільних, господарських відносин.
Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертацію виконано у відповідності до напрямків дослідження Одеської національної юридичної академії «Проблеми розвитку держави і права України в умовах ринкових відносин». Тема дисертаційного дослідження безпосередньо пов’язана з планом науково-дослідної роботи кафедри аграрного, земельного та екологічного права на 2001 – 2005 роки на тему «Правове забезпечення земельної реформи в південному регіоні України».
Мета і завдання дослідження. Мета дисертаційної роботи полягає у проведенні науково-теоретичного аналізу особливостей застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення. На підставі вивчення законодавства України сформульовані наукові висновки і внесені конкретні пропозиції, спрямовані на вдосконалення заставного (іпотечного) законодавства.
При написанні дисертації увага зосереджена на виконанні таких основних завдань:
– провести історіографічний аналіз літератури за темою дослідження;
– дослідити поняття застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення і охарактеризувати основні її принципи;
– проаналізувати чинне законодавство, що становить сучасну правову базу застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення;
– виділити особливості правового режиму земельної ділянки сільськогосподарського призначення як предмету застави і визначити її характерні ознаки;
– зробити всебічний аналіз істотних умов договору застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення;
– дослідити процедуру і порядок укладення і державної реєстрації договору застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення;
– проаналізувати права та обов’язки сторін за договором застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення;
– дослідити підстави та порядок припинення договору застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення;
– виділити особливості звернення стягнення на заставлену земельну ділянку сільськогосподарського призначення;
– визначити перспективи і окреслити шляхи вдосконалення законодавства України про заставу земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
Об’єктом дослідження є законодавство України про заставу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, теоретичні наукові праці та інші правові дослідження даного правового інституту. Проблемні питання правового регулювання застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення розкриваються, виходячи з положень теорії земельного права й аналізу сучасної системи нормативно-правових актів України.
Предметом дослідження є суспільні відносини, врегульовані нормами права, що виникають і функціонують при заставі земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
Методи дослідження. В ході дослідження використано дві групи методів наукового пізнання: загальнонаукові (історичний, діалектичний, метод якісного аналізу та синтезу, формально-логічний, емпіричний, структурно-функціональний, комплексний) та спеціальні методи дослідження (порівняльно-правовий, метод тлумачення правових норм).
Застава земельних ділянок сільськогосподарського призначення досліджувалась у взаємозв’язку з історичними умовами, в яких вона існувала. Діалектичний метод дозволив вивчити положення застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення у їх розвитку. Метод якісного аналізу та синтезу використовувався при дослідженні опублікованих наукових праць, дієвості і узгодженості законодавчих і підзаконних нормативно-правових актів про заставу земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Дослідження змісту правових норм проводилось за допомогою формально-логічного методу. Використання порівняльно-правового методу знадобилось для проведення порівняльного аналізу законодавства України та зарубіжного законодавства про заставу. Відповідність норм права існуючим суспільним відносинам досліджувалась за допомогою методу тлумачення правових норм. За допомогою комплексного методу сформульовано ряд наукових визначень і положень, що виносяться на захист. Вищезазначені методи базуються на всебічному аналізі явищ суспільного розвитку і перетворень в Україні, що відбуваються в процесі проведення земельної й аграрної реформ.
Наукова новизна одержаних результатів полягає в тому, що вперше в юридичній науці України після прийняття Земельного і Цивільного кодексів України, а також Закону України «Про іпотеку» виконане комплексне дослідження правового інституту застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення. На цій основі зроблені науково-теоретичні висновки і сформульовані пропозиції щодо вдосконалення чинного земельного і аграрного законодавства в цій сфері. В межах здійсненого автором дослідження одержано результати, які відзначаються науковою новизною і виносяться на захист:
1. Пропонується визначення застави земельної ділянки сільськогосподарського призначення як способу забезпечення виконання зобов’язання, при якому заставодержатель набуває право у випадку невиконання заставодавцем забезпеченого заставою зобов’язання отримати задоволення за рахунок заставленої земельної ділянки сільськогосподарського призначення, реалізованої з прилюдних торгів (земельного аукціону), переважно перед іншими кредиторами, і виступає одночасно особливим випадком обтяження земельної ділянки, що використовується для забезпечення виконання кредитних договорів, пов’язаних безпосередньо із здійсненням чи розвитком сільськогосподарського виробництва.
2. Внесено пропозицію про прийняття спеціального Закону України “Про заставу (іпотеку) земельних ділянок”, оскільки застава земель має істотну специфіку, яку необхідно врахувати в правовому регулюванні. В цьому законі регламентації підлягатимуть спрощена та неформалізована процедура оформлення застави земельних ділянок, порядок фіксації і переходу права власності на заставлену земельну ділянку, правила та умови задоволення забезпечених вимог кредиторів за рахунок заставленої земельної ділянки та інш.
3. Сформульовано визначення земельної ділянки сільськогосподарського призначення як частини земної поверхні, яка характеризується родючістю ґрунту і використовується в якості основного засобу сільськогосподарського виробництва або в якості просторового базису для розміщення об’єктів, технологічно пов’язаних з веденням сільськогосподарського виробництва, може передаватися у власність виключно громадянам України і українським юридичним особам, призначена для ведення сільськогосподарського виробництва, науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, охороняється державою від необґрунтованого вилучення для несільськогосподарських потреб, деградації і забруднення, має установлені межі, певне місце розташування, визначені щодо неї права.
4. Виділяються ознаки земельної ділянки сільськогосподарського призначення, як предмету застави, до яких відносяться такі: 1) властивості земельної ділянки як об'єкту, що знаходиться у природному стані; 2) належність заставодавцю на праві приватної власності; 3) наявність у заставодавця виключного права на відчуження заставленої земельної ділянки; 4) можливість звернення стягнення на заставлену земельну ділянку відповідно до законодавства; 5) державна реєстрація земельної ділянки у встановленому законом порядку, як окремого виділеного в натурі об’єкту права власності; 6) чітка грошова оцінка земельної ділянки.
5. Пропонується поняття сільськогосподарських угідь як найбільш цінної частини земель в складі земель сільськогосподарського призначення, що за основними показниками якості ґрунту характеризується родючістю, найбільш придатна для продуктивного вирощування сільськогосподарських культур та іншої рослинності, становить особливу господарську та екологічну цінність і призначені для ведення сільського господарства, а також несільськогосподарських угідь як підвиду земель сільськогосподарського призначення, які за своїм місцезнаходженням зручні для ефективного господарського використання і обслуговування сільськогосподарських угідь, а також захищають сільськогосподарські угіддя від несприятливого зовнішнього впливу.
6. Обґрунтовується необхідність при укладенні договору застави земельної ділянки сільськогосподарського призначення додержуватись основних правил земельного законодавства, зокрема пріоритету вимог екологічної безпеки, забезпечення раціонального використання землі за цільовим призначенням, підвищення родючості землі та збереження її інших корисних властивостей, дотримуватись правил добросусідства та вимог законодавства про охорону земель.
7. Обстоюється теза, що заставодержателем земельної ділянки сільськогосподарського призначення повинен бути Державний земельний (іпотечний) банк, як спеціалізована фінансова установа, створена державою для розвитку системи кредитування агропромислового комплексу під заставу землі та іншої нерухомості, оскільки земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
Теоретичне та практичне значення одержаних результатів полягає в тому, що вони створюють теоретичну основу для вдосконалення законодавства про заставу земельних ділянок сільськогосподарського призначення і дають можливість обґрунтувати концептуальні підходи для розв’язання основних проблем функціонування інституту застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Викладені в дисертаційному дослідженні положення, зроблені висновки і рекомендації можуть бути застосовані при підготовці змін і доповнень до земельного законодавства України; використані в процесі підготовки відповідних розділів підручників, навчальних посібників; у навчальному процесі при викладанні курсу «Земельне право», спецкурсів з земельного права. Деякі положення, викладені в дисертації, мають дискусійний характер і можуть послужити базою для подальших наукових розробок.
Апробація результатів дослідження. Основні положення дисертаційного дослідження були апробовані у навчальному процесі, відображені у доповідях на Міжнародній науково-практичній конференції “Проблеми фінансово-економічного розвитку підприємництва та малого бізнесу в Україні (регіональний аспект)” (Чернівці, 2003); 6-й (58-й) звітній науковій конференції професорсько-викладацького і аспірантського складу (Одеса, 2003); Міжнародній науковій конференції “Економіка Румунії: сучасність і перспективи» (Секція «Теорія закону») (Сучава, 2003); 8-й (60-й) звітній науковій конференції професорсько-викладацького і аспірантського складу (Одеса, 2005); використані при написанні глави 11 навчального посібника «Природноресурсове право України».
Публікації. Основні теоретичні положення і висновки знайшли відображення в 3 статтях у фахових виданнях та 1 тезах доповіді на науково-практичній конференції.
Структура дисертації визначається змістом наукової проблеми і спрямована на досягнення поставлених завдань. Дисертація складається із вступу, трьох розділів, висновку та списку використаних джерел. Повний обсяг дисертації складає 226 сторінок, у тому числі список використаних джерел на 33 сторінках (417 найменувань).

Список литературы

ВИСНОВКИ

В ході системного комплексного дослідження проблем застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення ми одержали наукові результати, спрямовані на вирішення поставлених при написанні дисертації завдань. Здобуті результати викладені у вигляді пропозицій, спрямованих на вдосконалення правового регулювання інституту застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення, і можуть бути використані для вдосконалення іпотечного законодавства України.
1. Визнання приватної власності на землю в процесі здійснення аграрної і земельної реформи в Україні стало поштовхом для дослідження різноманітних земельно-правових проблем. З переходом України від соціалістичної системи господарювання до ринкових перетворень у вітчизняних практиків і вчених з’явився інтерес до застави земельних ділянок як засобу залучення інвестицій в сільське господарство. Проблема становлення правового інституту застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення постала в Україні лише в останні десятиріччя. До 90-х років ХХ ст. не могло й бути мови про заставні правовідносини, оскільки заперечувалось саме право приватної власності на землю. Проголошення незалежності України і законодавче закріплення різних форм власності на землю дало поштовх до розробки питань застави землі. Дане питання ще мало висвітлене в юридичній земельно-правовій літературі.
Аналіз наукових робіт свідчить про появу в дослідженнях диференціації житлової і земельної застави, яка, в свою чергу, поділяється на земельну міську і земельні аграрну. В останні роки, коли проблема застави землі набула особливої актуальності, на терені України і в колишніх соціалістичних країнах почали з’являтись наукові розробки і дослідження даного правового інституту. Проте, слід зазначити, що зміст більшості праць носить, як правило, описовий характер, їм не вистачає аналітичної роботи по визначенню основних категорій і закономірностей функціонування інституту застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
2.1. В чинному законодавстві та юридичній літературі немає єдиного погляду на поняття і значення інституту застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення. На нашу думку застава земельних ділянок сільськогосподарського призначення – це спосіб забезпечення виконання зобов’язання, при якому заставодержатель набуває право у випадку невиконання заставодавцем забезпеченого заставою зобов’язання отримати задоволення за рахунок заставленої земельної ділянки сільськогосподарського призначення, реалізованої з прилюдних торгів (земельного аукціону), переважно перед іншими кредиторами, і виступає одночасно особливим випадком обтяження земельної ділянки, що використовується для забезпечення виконання кредитних договорів, пов’язаних безпосередньо із здійсненням чи розвитком сільськогосподарського виробництва.
Правовий інститут застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення базується на ряді принципів, як юридичних, так і економічних. До юридичних принципів слід віднести принципи цільового використання земельних ділянок, спеціальності, обов’язковості, гласності, державної реєстрації застави за місцем знаходження земельної ділянки, достовірності, безповоротності, старшинства, похідності, залежності долі застави від основного зобов’язання, принцип слідування застави, пріоритету раніше установленої застави, неподільності застави, замінності предмету застави зі згоди заставодержателя, багаторазовості застави зі встановленими правилами пріоритету і старшинства. До економічних принципів необхідно віднести принцип платності, поверненості, забезпеченості, визначення позики у вигляді частини застави; отримання під заставу однієї і тієї ж земельної ділянки додаткових позик; надання позики з урахуванням страхування; втрату земельної ділянки чи передачу її іншій особі при несплаті заборгованості в строк, принцип довго строковості кредиту.
Застава земельних ділянок сільськогосподарського призначення являє собою практично єдиний у даний час спосіб залучення в сільське господарство середньо - та довгострокових кредитів цільового характеру (на купівлю землі, устаткування, меліорацію) при збереженні цільового використання заставленої землі. Ведення раціонального і прогресивного сільського господарства вимагає вкладення значних коштів, існуюча система кредитування села малоефективна. За умови ефективного функціонування інституту застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення з’являться умови для створення великих, високомеханізованих і конкурентоспроможних виробників продовольства, які забезпечать основний обсяг товарної сільськогосподарської продукції в Україні. Застава земельних ділянок сільськогосподарського призначення є одним з найефективніших способів забезпечення виконання зобов’язань, оскільки земельну ділянку неможливо яким-небудь іншим способом вивести з-під контролю заставодержателя. Правове регулювання застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення має базуватися на конституційних засадах здійснення права власності на землю українського народу, а також соціальної справедливості, забезпечення балансу державних, суспільних і приватних інтересів, ефективності, прозорості, відкритості. Застава земельних ділянок сільськогосподарського призначення є важливим правовим інститутом, завданням якого є формування цивілізованих ринкових умов господарювання на селі.
2.2. Україна, проголосивши землю основним національним багатством, що знаходиться під особливою охороною, розпочала формування нової нормативної бази для створення відповідного правового поля регулювання суспільних відносин, предметом яких є земля. Законодавча база почала розвиватися з прийняттям важливих на той час нормативних актів: Постанови Верховної Ради України “Про земельну реформу” від 18 грудня 1990 р., Закон України “Про заставу” від 1992 року, Закону України “Про власність” від 7 лютого 1991 року, Земельного кодексу України від 1991 року, Закону України “Про форми власності на землю” від 30 січня 1992 року, Указу Президента України “Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва” від 10.11.1994 року, Указу Президента України “Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектору економіки” від 03.12.1999 року, Указу Президента України “Про комплексні заходи по оздоровленню банківської системи на 1999-2000 роки від 23 січня 1999 року ”, Указу Президента України “Про заходи щодо розвитку іпотечного ринку в Україні” від 8 серпня 2002 року, і на сьогодні складається з норм Конституції України, Земельного кодексу і Цивільного кодексу України, законів “Про заставу”, “Про іпотеку”, “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати”, “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”, “Про оцінку земель”, “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність”, “Про сільськогосподарську дорадчу діяльність”, “Основних напрямків земельної реформи в Україні на 2001 – 2005 роки”, схвалених Указом Президента України від 30 травня 2001 року, Розпорядження Кабінету Міністрів України “Про схвалення Концепції створення національної системи іпотечного кредитування”, а також ряду інших законодавчих та підзаконних нормативно-правових актів, що регулюють правовий статус та обіг земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Функціонування правового інституту застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення неможливе без перетворення землі в реальний товар, як того вимагають перевірені століттями ринкові відносини. Без реального, гарантованого і захищеного права власності на землю іпотечне кредитування не можливе. Застава земельних ділянок сільськогосподарського призначення як форма забезпечення виконання зобов’язань не розповсюджена в Україні. В умовах аграрної і земельної реформи подальший розвиток нормативно-правової бази сприятиме поширенню використання застави земельних ділянок як в сфері підприємництва, так і в земельно-правовому обігу.
Законодавство, що становить сучасну правову базу застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення, носить багато структурний характер і включає такі складові, як: 1) загальне законодавство, на основі якого здійснюється функціонування і розвиток усіх правових інститутів; 2) спеціальне земельне законодавство про заставу земельних ділянок сільськогосподарського призначення; 3) галузеве (зокрема, земельне, аграрне, цивільне, фінансове, банківське та ін.) законодавство, яке закріплює певні однорідні суспільні відносини, та має на меті їх врегулювання, і поряд з цим визначає основні засади застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Застава земельних ділянок сільськогосподарського призначення послідовно втілювалась в законодавстві України відповідно до вимог переходу на ринкові засади розбудови економіки в Україні. Підставами для цього стало відновлення права приватної власності на землі та необхідність залучення додаткових коштів у розвиток сільського господарства.
В основі більшості проблем правового регулювання лежать досі не вирішені теоретичні питання, що потребують особливої уваги. Зокрема, існує проблема співвідношення земельного і цивільного законодавства. Земля – це природний компонент, не вилучений з довкілля, а органічно з ним поєднаний, взаємодіючий з водами, лісами та іншими ресурсами. Земельні відносини мають на увазі саме такий об’єкт правової регламентації. Тому правове регулювання відносин земельної нерухомості має здійснюватись, насамперед, конституційним законодавством, як нормативною базою галузевого регулювання, і земельним законодавством. Різноманітність правових режимів земельного фонду, багатоманітність “юридичних титулів” суб’єктів, які володіють земельними ділянками, право суб’єктів на вільний вибір господарської діяльності в поєднанні з цільовим призначенням різних категорій земель і раціональним їх використанням в інтересах всього суспільства обумовлюють необхідність регулювання правовідносин стосовно земель сільськогосподарського призначення в рамках земельного законодавства, а не цивільного.
Застава як правовий інститут розвивалась в рамках проведеної з початку 90-х років земельної реформи, орієнтованої на формування нового земельного устрою. Після прийняття нового Земельного кодексу України застава земельних ділянок може стати одним з дієвих способів залучення інвестицій в освоєння земельних ділянок та у розвиток сільськогосподарського і аграрного виробництва. Законодавство про земельну заставу не має за мету стимулювати процеси відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення із власності громадян та юридичних осіб, навпаки, стимулюватиме додаткове залучення коштів цими суб’єктами на найсприятливіших умовах для задоволення їхніх споживчих та виробничих потреб, в тому числі для придбання нової власності. Необхідно доопрацювати з урахуванням сучасних вимог нормативні акти, які визначають порядок купівлі-продажу і відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення. З розвитком ринку сільськогосподарських земель і за наявності стійкого попиту на земельні ділянки сільськогосподарського призначення в Україні відродиться аграрний іпотечний ринок. Обов’язковим є створення органу управління заставними операціями із земельними ділянками сільськогосподарського призначення в загальнодержавному і регіональному масштабах. Основним суб’єктом відносин щодо земельного іпотечного кредитування має бути спеціалізований Державний земельний банк.
Специфіка земельної ділянки сільськогосподарського призначення, як предмету застави, вимагає прийняття закону, в якому буде визначено прозорий і ефективний механізм застави земельних ділянок. Застава сільськогосподарських земель повинна регулюватися спеціальним законом “Про заставу (іпотеку) земельних ділянок”, який необхідно прийняти в найкоротші строки. В законодавчому порядку необхідно встановити: порядок фіксації і переходу права власності на земельну ділянку; єдині правила реєстрації і кадастру; прозорі правила оформлення та реалізації прав та виконання зобов’язань за договором застави із застосуванням чіткої системи визначення пріоритету вимог заставодержателя та інших осіб на заставлену земельну ділянку; інструменти оформлення заставного зобов’язання на первинному ринку для подальших операцій з ними на вторинному ринку; спрощену та неформалізовану процедуру оформлення застави; чіткі та прозорі правила та умови задоволення забезпечених вимог кредиторів за рахунок заставленої земельної ділянки.
2.3. Земельне законодавство в умовах земельної і аграрної реформ повинно забезпечити кожному власникові земельної ділянки та підприємцеві свободу аграрного підприємництва і свободу земельного обігу. Потенціал земельної застави величезний, але для його використання необхідно буде здійснити значний обсяг робіт за такими напрямами: підготувати правове поле; здійснити концентрацію аграрного капіталу; створити вільний земельний ринок тощо. Розвиток земельної застави у сільському господарстві України має великі перспективи.
Земельна застава буде ефективною лише за належного рівня розвиненості ринку земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Для врегулювання земельних заставних відносин в Україні необхідно прийняти спеціальний закон “Про заставу (іпотеку) земельних ділянок”, в якому питанням застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення присвятити окремий розділ, що визначить прозорий і ефективний механізм застави землі.
Ефективне кредитування виробничої сфери, у тому числі аграрної, під заставу земельних ділянок сільськогосподарського призначення можливе лише при наявності достатніх правових, економічних та інституційних передумов. Конкретними правовими передумовами запровадження застави земельних ділянок виступають правові гарантії приватної власності на землю; законодавча підтримка застави земельних ділянок як надійного способу забезпечення виконання договірних зобов’язань; єдність земельної ділянки та розміщених на ній будівель, споруд і насаджень; регулювання організації та діяльності іпотечних банків; державне сприяння розвитку організаційно-фінансових форм і засобів забезпечення іпотечних банків коштами, які давали б можливість видавати довгострокові кредити під заставу землі. До економічних передумов слід насамперед віднести: стабільність і паритет цін; стабільність обмінного курсу національної валюти; загальне економічне зростання. З економічними та правовими передумовами тісно пов’язані інституційні, а саме: становлення Державного земельного банку; наявність широкої мережі кадастрових служб і організація ефективної державної реєстрації прав на землю; розвиток сфер нотаріальних послуг, оціночної та страхової діяльності. Нормальний розвиток застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення можливий лише при наявності всіх вищезазначених передумов. В Україні такі передумови створені на сьогодні лише частково. Їх забезпечення сприятиме остаточному становленню, розвитку та ефективному функціонуванню інституту застави землі.
Існуючі обмежені можливості застосування застави у сільському господарстві України обумовлені, насамперед, дефіцитом нормативної бази національного законодавства, інфраструктури фінансових ринків, браком досвіду та високопрофесійного менеджменту у цій сфері економічних відносин. Навіть за умови наявності необхідного законодавства, в Україні відсутній дієвий механізм його функціонування. На даному етапі головним завданням у сфері розвитку заставних відносин з землею є створення належної законодавчої бази, яка б відповідала прогресивним міжнародним стандартам, і запровадження існуючого законодавства в життя. Вже сьогодні помітні значні суперечності і неузгодженості між нормативно-правовими актами, направленими на врегулювання кредитування під заставу нерухомості і створення стабільного фондового ринку цінних іпотечних паперів (відносно термінів, регулювання процедури звернення стягнення на предмет застави, оформлення права власника на реалізований предмет застави тощо). Надалі складно буде визначитись, який закон необхідно застосовувати в конкретному випадку. Недивлячись на широкі можливості, які надаються кредиторам новими законами, залишається багато неврегульованих питань. Наступними кроками по створенню мінімально необхідного правового поля для розвитку застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення та забезпечення його послідовного і взаємоузгодженого впровадження має стати прийняття низки законодавчих актів на виконання закону “Про іпотеку”, зокрема Закону “Про державний земельний банк”.
Для того, щоб земельна власність виконувала соціальну й економічну функції, властиві їй в умовах ринкової економіки, потрібно, щоб власники земельних ділянок мали юридичну можливість здійснення розпорядження належними їм земельними ділянками та щоб була створена ринкова інфраструктура регулювання земельних відносин. Вважаючи пріоритетним напрямом розвиток саме того законодавства, що зміцнює порядок в економіці, необхідно було б у більш стислі строки розробити локальну довгострокову програму вдосконалення національного законодавства.
Таким чином, українським законодавцям в найближчий час необхідно зробити конкретні кроки щодо правового забезпечення розвитку земельної застави в Україні. З цією метою необхідно першочергово забезпечити розроблення та прийняття нормативних документів для реалізації основних положень Земельного кодексу України; внести відповідні зміни до законів, що регулюють банківську та страхову діяльність, з метою включення до них норм, пов’язаних з розвитком іпотечного ринку; створити спеціалізований Державний земельний (іпотечний) банк як базову установу для кредитування агропромислового комплексу. Перспективний розвиток законодавства і цій сфері сприятиме становленню, розвитку і ефективному функціонуванню інституту застави землі як передумови розвитку ринкових відносин в Україні.
В умовах збільшення чисельності землевласників застава стає однією з форм забезпечення і захисту їх інтересів. Розвиток однієї з найважливіших форм застави – застави землі в Україні стримується великою кількістю об’єктивних факторів. Серед основних проблем, пов’язаних із заставою земельних ділянок сільськогосподарського призначення, можемо виділити такі: запровадження гарантій договірних відносин; забезпечення збалансованості інтересів сторін у договорі застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення; усунення суперечностей у законодавстві; гарантування доступності іпотечного кредитування. Аналіз сутності і змісту застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення дає можливість зробити висновок про необхідність детального правового регулювання даного інституту в Україні. Незважаючи на ряд позитивних зрушень, у цій сфері залишається чимало проблем, які вимагають невідкладного розв’язання.
3.1. Земля як предмет застави займає унікальне і ключове положення в усій системі виробничої і інвестиційної діяльності. Її неможливо виготовити чи відтворити. Земельна ділянка є найбільш надійним предметом застави, оскільки з часом вона не зношується при раціональному використанні як інші види нерухомості, а навпаки – її вартість постійно зростає. Земля повинна займати центральне місце в загальній системі заставних правовідносин. Пропонуємо визначення земельної ділянки сільськогосподарського призначення як частини земної поверхні, яка характеризується родючістю ґрунту і використовується в якості основного засобу сільськогосподарського виробництва або в якості просторового базису для розміщення об’єктів, технологічно пов’язаних з веденням сільськогосподарського виробництва, може передаватися у власність виключно громадянам України і українським юридичним особам, призначена для ведення сільськогосподарського виробництва, науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, охороняється державою від необґрунтованого вилучення для несільськогосподарських потреб, деградації і забруднення, має установлені межі, певне місце розташування, визначені щодо неї права.
Предметом застави можуть бути земельні ділянки сільськогосподарського призначення або їх частини з установленими межами, що знаходяться у власності фізичних і юридичних осіб України, в тому числі з будівлями, спорудами, багаторічними насадженнями, що знаходяться на заставленій земельній ділянці. Надійність застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення пояснюється перш за все характером землі як предмету застави. Відповідно до законодавства України предметом застави можуть бути належні фізичним та юридичним особам на праві приватної власності земельні ділянки, тому необхідно внести зміни в чинне законодавство, замінивши абстрактну категорію “землі” на поняття “земельна ділянка”. Таким чином, заставою визнаватиметься застава земельних ділянок, при якій земельна ділянка, що становить предмет застави, залишається у заставодавця або третьої особи. Таким чином, буде уточнено категорію “земельна ділянка”, що сприятиме упорядкуванню заставних відносин.
На підставі аналізу земельного законодавства можемо виділити наступні характеристики правового режиму земельних ділянок сільськогосподарського призначення: режим основного національного багатства, що перебуває під особливою охороною держави; можливість передачі у власність виключно громадянам України і українським юридичним особам; пріоритетність земельних ділянок сільськогосподарського призначення у складі земельного фонду України; дотримання цільового використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення; обов’язковість раціонального використання наданих земельних ділянок і процесі сільськогосподарського виробництва; особливий режим щодо охорони сільськогосподарських земель; встановлення обмежень та гарантій з метою збереження цільового використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення; посилений державний контроль за використанням і охороною сільськогосподарських земель; внутрішній поділ сільськогосподарських земель на види, для кожного з них притаманні певні особливості; відшкодування втрат сільськогосподарського виробництва, заподіяних вилученням сільськогосподарських угідь для використання у цілях, не пов’язаних із веденням сільського господарства.
Поділ на законодавчому рівні земель сільськогосподарського призначення на сільськогосподарські і несільськогосподарські угіддя вимагає, на думку автора, термінологічного визначення цих понять. Сільськогосподарські угіддя пропонуємо визначити як найбільш цінну категорію земель в складі земель сільськогосподарського призначення, що за основними показниками якості ґрунту характеризується родючістю, найбільш придатна для продуктивного вирощування сільськогосподарських культур та іншої рослинності, становить особливу господарську та екологічну цінність і призначенні для ведення сільського господарства. Несільськогосподарськими угіддями виступають землі сільськогосподарського призначення, які за своїм місце розташуванням зручні для ефективного господарського використання і обслуговування сільськогосподарських угідь, а також захищають сільськогосподарські угіддя від несприятливого зовнішнього впливу.
До основних ознак земельної ділянки сільськогосподарського призначення, як предмету застави відносяться: властивості земельної ділянки як об'єкту, що знаходиться у природному стані; належність заставодавцю на праві приватної власності; наявність у заставодавця виключного право на відчуження заставленої земельної ділянки; можливість звернення стягнення на заставлену земельну ділянку відповідно до законодавства; державна реєстрація земельної ділянки у встановленому законом порядку, як окремого виділеного в натурі об’єкту права власності; чітка грошова оцінка земельної ділянки; достатній рівень ліквідності. Право застави на земельну ділянку сільськогосподарського призначення і її плоди розповсюджується лише у випадках і в порядку, передбаченому законом або договором.
3.2. В договорі застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення йдеться про найбільш цінну категорію земель, які є основним національним багатством країни. Цим зумовлений спеціальний порядок та умови застави земельних ділянок вказаної категорії земель. А тому можна вважати, що відповідний договір лише генетично походить від цивільно-правового договору, а за своєю спеціальною сутністю є земельно-правовим.
Істотними умовами договору застави є: 1) відомості про заставодавця і заставодержателя; 2) зміст та розмір основного зобов’язання; 3) строк та порядок виконання основного зобов’язання; 4) опис земельної ділянки, достатній для її ідентифікації та її реєстраційні дані з обов’язковим зазначенням того, що земельна ділянка має сільськогосподарське призначення; 5) посилання на випуск заставної або її відсутність. В разі відсутності в договорі застави однієї з вказаних вище істотних умов він вважається неукладеним.
Слід в спеціальному законі “Про заставу (іпотеку) земельних ділянок” передбачити, що до договору застави обов’язково додається креслення меж земельної ділянки і опис її приналежностей. Договір застави земельної ділянки сільськогосподарського призначення може містити інші положення, зокрема: визначення вартості земельної ділянки; посилання на документ, що підтверджує право власності заставодавця на дану земельну ділянку; відомості про обмеження та обтяження прав заставодавця за дану земельну ділянку; визначення способу звернення стягнення на заставлену земельну ділянку.
Застава земельних ділянок сільськогосподарського призначення має певні особливості. Найважливішою з них є законодавче забезпечення збереження цільового призначення земель різних категорій, і в особливості земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Також важливою є вимога про неможливість оцінки земельної ділянки нижче її нормативної ціни. При укладенні договору щодо земельної ділянки, сторони зобов’язані додержуватись основних правил земельного законодавства, зокрема пріоритету вимог екологічної безпеки, забезпечення раціонального використання землі за цільовим призначенням, підвищення родючості землі та збереження її інших корисних властивостей, дотримуватись правил добросусідства та вимог законодавства про охорону земель.
Договір застави повинен бути укладений у письмовій формі, до якої відноситься обмін сторонами документами шляхом поштового, телеграфного, телетайпного, телефонного, електронного чи іншого зв’язку, який дозволяє достовірно встановити, що цей документ виходить безпосередньо від однієї із сторін договору. Закон повністю виключає укладення договору застави в усній формі. Застава земельної ділянки сільськогосподарського призначення підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації. Нотаріальне посвідчення договору застави здійснюється за місцезнаходженням земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Право застави виникає з моменту нотаріального посвідчення договору застави. Обтяження земельної ділянки сільськогосподарського призначення заставою підлягає державній реєстрації у порядку, встановленому законом. У разі недотримання цієї умови договір застави є дійсним, але вимога заставодержателя не набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на заставлену земельну ділянку.
3.3. Сторонами в договорі застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення виступають заставодавець (громадянин України або українська юридична особа) і заставодержатель. Іноземні громадяни, особи без громадянства, а також іноземні юридичні особи не можуть бути сторонами за договором застави, оскільки чинне законодавство забороняє цим суб’єктам набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Заставодержателем земельної ділянки сільськогосподарського призначення може бути лише банк. Заставодавцем виступає фізична або юридична особа, яка передає в заставу земельну ділянку сільськогосподарського призначення для забезпечення виконання власного зобов’язання або зобов’язання іншої особи перед заставодержателем. Заставодавець повинен бути власником земельної ділянки, яку заставляє, оскільки застава земельної ділянки передбачає принципову можливість її продажу, то встановлювати таку заставу може лише особа, у якої є право розпорядження відповідною земельною ділянкою. Заставодавцем може бути також особа, якій власник у встановленому законом порядку передав земельну ділянку сільськогосподарського призначення і право застави на неї.
Заставодавцем може бути як сам боржник, так і третя особа – майновий поручитель. Поручительство слід розглядати як додатковий, поряд з заставою, спосіб забезпечення. В разі задоволення вимог кредитора майновим поручителем відносини застави між заставодержателем (кредитором) і заставодавцем (боржником) припиняються. Водночас поручитель одержує право регресу до боржника, який був заставодавцем. Однак взаємовідносини боржника і поручителя здійснюватимуться в рамках взаємовідносин поруки. Відтак, майновий поручитель не належить до кола осіб – учасників заставних правовідносин, а його правовий статус визначає законодавство, що регулює поруку, як спосіб забезпечення виконання зобов’язань.
Можна виділити такі основні групи правомочностей заставодержателя і заставодавця: 1) право заставодержателя на заставлену земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яке забезпечує йому збереження його виключних прав при переході заставленої земельної ділянки до третіх осіб; 2) право заставодержателя на збереження вартості земельної ділянки – цьому праву відповідає обов’язок заставодавця і всіх третіх осіб бережно використовувати заставлену земельну ділянку сільськогосподарського призначення і добросовісно зберігати її корисні властивості, а також страхувати земельну ділянку на повну її вартість за рахунок заставодавця; 3) право заставодержателя на отримання матеріального задоволення, це право включає в себе такі можливості заставодержателя: заздалегідь установити підстави звернення стягнення на заставлену земельну ділянку, звернути стягнення на предмет застави, звернути стягнення на інше майно боржника; 4) право заставодержателя на захист своїх інтересів з використанням наданих законом засобів, до цього права відносяться передбачені законодавством гарантії і способи захисту суб’єктивного права заставодержателя; 5) право заставодавця на збереження своїх правомочностей щодо заставленої земельної ділянки, відповідно до цього права в якості загального правила заставодавець зберігає правомочності володіння, користування і розпорядження заставленою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення; 6) право заставодавця на дострокове виконання основного зобов’язання, це право знаходиться в тісному взаємозв’язку в вищезазначеним і дає заставодавцю можливість достроково виконати забезпечене заставою зобов’язання в тому випадку, якщо є обмеження правомочності розпорядження заставленою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, наприклад встановлення наступних застав; 7) право заставодавця на проведення процедури звернення стягнення відповідно до закону і умов договору, відповідно до цього права весь процес звернення стягнення на заставлену земельну ділянку повинен бути проведений таким чином, щоб забезпечити отримання найвищої ціни при продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Заставодавцю повинна бути повернена різниця, що перевищує суму, виручену від продажу, над сумою боргу; 8) право заставодавця на захист своїх інтересів законом, завдяки цьому праву заставодавець отримує можливість використання передбачених законом засобів захисту своїх інтересів.
Кредитування під заставу земельних ділянок сільськогосподарського призначення є перспективним напрямком банківської діяльності. Оскільки земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, то заставодержателем земельної ділянки сільськогосподарського призначення повинен бути Державний земельний (іпотечний) банк, як спеціалізована фінансова установа, створена державою для розвитку системи кредитування агропромислового комплексу під заставу землі та іншої нерухомості. Застава земель має здійснюватись при активному державному регулюванні.
3.4. Юридична природа договору застави земельної ділянки сільськогосподарського призначення як особливого пріоритетного правовідношення передбачає співвідношення майнових прав суб’єктів правовідносин на заставлену земельну ділянку. З одного боку, заставодавець не втрачає право власності на заставлену земельну ділянку сільськогосподарського призначення до моменту її реалізації і теоретично навіть може зберегти його після припинення правовідносин застави – у випадку невдалої реалізації заставленої земельної ділянки і небажанні заставодержателя залишити її собі. З іншого боку, право заставодержателя не лише на отримання матеріального задоволення, але й безпосередньо на заставлену земельну ділянку, користується пріоритетом перед правом власності заставодавця. Проте, в повному об’ємі, коли заставодавець зберігає право власності, яке втратило зміст – частково правомочності володіння, користування і повністю розпорядження – момент переваги виникає тільки після прийняття компетентними органами рішення про звернення стягнення.
Найбільш актуальною підставою припинення правовідносин застави є звернення стягнення на заставлену земельну ділянку сільськогосподарського призначення. Особливості порядку звернення стягнення на заставлені земельні ділянки сільськогосподарського призначення обумовлені проблемами впорядкування регульованого земельного обігу, підвищенням соціальної ефективності та раціональності використання й охорони сільськогосподарських земель як основного засобу виробництва у сільському господарстві. В спеціальному законі “Про заставу (іпотеку) земельних ділянок” до підстав припинення застави варто включити таку підставу як відмову від права на заставлену земельну ділянку. Угода заставодавця з заставодержателем про перехід до останнього права власності на заставлену земельну ділянку сільськогосподарського призначення у випадку невиконання заставодавцем зобов’язання, забезпеченого заставою, є недійсною.
Специфіка реалізації земельної ділянки сільськогосподарського призначення, що відноситься до найважливішої категорії земельного фонду України, вимагає обов’язкового виконання наступних вимог для залучення максимально широкого кола потенційних покупців і отримання найвищої ціни за виставлену на торги земельну ділянку: гласність і публічність прилюдних торгів; двократність проведення торгів (вперше – за початковою ціною, визначеною рішенням суду чи угодою сторін; вдруге за умови невдалого проведення перших торгів – за першою запропонованою в якості початкової ціною); продаж земельної ділянки особі, яка має досвід роботи в сільському господарстві і займається товарним сільськогосподарським виробництвом; оголошення торгів такими, що не відбулися, у випадку, якщо на торги прийшло менше двох покупців, і не було зроблено надбавки до початкової продажної ціни; надання заставодержателю можливості придбання заставленої земельної ділянки сільськогосподарського призначення за початковою ціною торгів лише у випадку оголошення торгів такими, що не відбулися.
При зверненні стягнення на заставлені земельні ділянки сільськогосподарського