Государственная регистрация прав на недвижимое имущество на современном этапе развития гражданского законодательства

Краткое описание

Год:

2012

Автор научной работы:

Пустовалова, Елена Александровна

Ученая cтепень:

кандидат юридических наук

Место защиты диссертации:

Москва

Код cпециальности ВАК:

12.00.03

Специальность:

Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Количество cтраниц:

185

Оглавление диссертациикандидат юридических наук Пустовалова, Елена Александровна

Введение.
Глава 1.Государственнаярегистрация прав на недвижимоеимуществокак явление и предмет научного анализа.
§ 1.1. Правовая природа, основные цели и принципы государственной регистрации прав нанедвижимоеимущество.
§ 1.2. Развитие теории и практики государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в России.
Глава 2. Основные проблемы и противоречия гражданско-правового регулирования регистрации прав на недвижимое имущество.
§ 2.1. Противоречия правового регулирования, признания и подтверждения прав на недвижимое имущество.
§ 2.2. Правовое значение и основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимость.
Глава 3. Особенности регистрации прав объектов недвижимости
§ 3.1. Особенности регистрации прав участников создания новых объектов недвижимости.
§ 3.2. Особенности регистрации прав на недвижимость, возникающих в результатеправопреемства.

Введение диссертации (часть автореферата)На тему "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество на современном этапе развития гражданского законодательства"

Актуальность темы исследования определяется научной и практической значимостью государственной регистрации прав нанедвижимоеимущество, фактора обуславливающего эффективность гражданского оборота, защиту прав собственников в России.
По экспертным оценкам, в России не сложился полноценный гражданско-правовой механизм регистрации прав на недвижимоеимущество. Отсутствует актуальный и достоверный реестр прав собственности. Вопросы регистрируемого права,судебнойзащиты прав собственности занимают ведущее место среди основных проблем современного гражданского оборота. Приоритет сугубо технического значения государственной регистрации прав на имущество обуславливает более 90% общей массы отказов в регистрации.
Недостатки правового регулирования,пробелыи противоречия в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимость, ошибочные решения препятствуют развитию гражданского оборота, отрицательно сказываются не только в сфере гражданского права, но и в других сферах общественно-экономической, политической жизни общества. Вместе с тем, как отмечает В.Ф.Яковлев, «права на недвижимость - это важнейшие гражданские права, это основа гражданского оборота, основа жизни людей,граждан, .основа предпринимательской деятельности».
В проекте нового ГражданскогокодексаРоссийской Федерации («Проект ГК РФ») предусмотрены существенные изменения в целях совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако новеллы проекта нового ГК РФ (450 стр.) оцениваются неоднозначно. В целом, судьба проекта нового Гражданского кодекса напоминает судьбу ГражданскогоуложенияРоссийской Империи, мало результатные попытки усовершенствования которого, начатые в 1882 году, были прерваны революцией 1917 года.
Вместе с тем, дальнейшее развитие гражданского права в России невозможно без глубокого и всестороннего исследованиядоктринальных, правотворческих и правоприменительных проблем, в том числе, в части совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Вышеизложенное в совокупности определяет актуальность, научную и практическую значимость темы диссертационного исследования.
Степень научной разработанности проблемы. Концепция гражданско-правового регулирования права собственности, государственной регистрации прав на недвижимое имущество является результатом длительного научно-исследовательского поиска. Научные источники данного института гражданского права отражены в работахцивилистов, посвященных исследованию генезиса, сущности и содержания данного правового явления (С.Н.Братусь, М.И.Брагинский, А.В.Венедиктов, П.П.Виткявичюс,
A.А.Пушкин и др.) Среди отечественных авторов дореволюционного периода следует отметить работы таких исследователей, как: Е.В.Васьковский, Ю.С.Гамбаров, А.М.Гуляев, В.Б.Ельяшевич, Д.И.Мейер, К.П.Победоносцев, И.А.Покровский, В.И.Синайский, В.М.Хвостов, Г.Ф.Шершеневич и др.
В разработку теоретического и практического исследования проблем государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделокс ним в Российской Федерации существенный вклад внесли М.И.Брагинский,
B.В.Витрянский, П.В.Крашенинников, А.Л.Маковский, М.Г.Масевич, Л.А.Новоселова, К.И.Скловский, В.Л.Слесарев, С.В.Степашин, А.М.Эрделевский, В.Ф.Яковлев и другие.
Вопросы правового обеспечения регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним разрабатывались такими авторами, как И.Т.Балабанов, В.А Горемыкин, Э.Р.Бугулов, С.П.Гришаев, Ю.Г.Жариков, О.М.Козырь, М.Сазонова, Т.Н.Нешатаева, В.В.Огородников, М.Г.Пискунова, И.А.Южанов, В.М.Хисанов, В.П.Ярошенко и др.
Отдельным вопросам гражданско-правового, административно-правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним посвящены диссертационные исследования Г.А.Волочецкой, A.H.B олынцевой, В.М.Галимова, П.Б.Галунова, А.В.Кирсанова, В.В.Михольской, С.Б.Пашенько, А.Б.Карлина и др.
Несмотря на наличие значительного числа исследований, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество развитие гражданского оборота, совершенствование рыночных отношений обуславливает необходимость обновления, уточнения и развития существующих док-тринальных,правотворческихи правоприменительных подходов.
Цели и задачи диссертационного исследования. Актуальность, научная и практическая значимость исследуемой проблемы обуславливает следующие цели диссертационной работы:
- уточнение существующих, теоретико-методологическое обоснование ряда новых положений, имеющих значение для развития теории государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество какимперативнойнормы гражданского права, необходимого условия возникновениявещныхи обязательных прав;
-формулирование и обоснование практических предложений по вопросамправотворчества, правоприменения, совершенствования законодательства, регулирующего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Достижению поставленных целей служит поэтапное решение следующих основных задач:
-уточнить правовую природу, сущность, основные цели и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ее место в системе гражданского оборота;
-раскрыть изменения теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество в истории России;
- выявить современные противоречия правового регулирования закрепления и признания прав на недвижимое имущество в ходе государственной регистрации;
- уточнить и дополнить правовые основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
- определить особенности регистрации прав участников создания новых объектов недвижимости;
-выявить особенности государственной регистрации прав на недвижимость, возникающих в результатеправопреемства;
- сформулировать поправки, рекомендации по совершенствованию гражданского законодательства, в части государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Объектом исследования являются общественно-правовые отношения, возникающие в процессе государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Предметом исследования выступает теория и практика гражданско-правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество вдоктринальном, правотворческом и правоприменительном аспектах.
Методологической основой исследования служит совокупность общенаучных ичастнонаучныхметодов научного познания, система правовых знаний, определяющая принципы и предпосылки изучения гражданского права. В том числе методы: анализа и синтеза, дедукции и индукции, экстраполяции, метод альтернатив, аксиоматический, комплексный, системный, функциональный, структурный и др.
В диссертационном исследовании использовались также сравнительно-правовой, формально-юридический, технико-юридический, логико-правовой и историко-правовой методы научного познания и др. Их применение позволило диссертанту проанализировать объект и предмет исследования в целостности, взаимосвязи и единстве, всесторонне и объективно.
Теоретическую основу исследования составили современные и более ранние, классические и прикладные труды отечественных и зарубежных ученых, в их числе которых:АбоваТ.Е., Аксюк И.В., Амосов С.М.,БабичМ.Е., Бобровская О.Н., Волочай Ю.А.,ГруздевВ.В., Гавзе Ф.И., Гонгало Б.М.,ЗайцевВ.В., Закупень Т.В., Козырь О.М.,КукушкинС.Н., Лазаренко Н.Е., Лунц Л.А.,МаковскаяA.A., Малеина М.Н., Маркова И.В.,МарченкоМ.Н., Маслов А.Е., Матузов Н.И.,МельничукГ.В., Млакер М.А., Мустафин P.P.,НешатаеваТ.Н., Никонов П.Н., Новоселова Л.А.,ОболонковаЕ.В., Орлов Л.Н., Павлов П.Н.,ПлотниковаИ.Н., Рахмилович В.А., Рожкова М.А., Сан-никова Л.В.,СадиковО.Н., Скловский К.И., Слесарев В.Л.,ТарховВ.А., Тихомиров М.Ю., Филиппов П.М.,ФоноберовЛ.В., Черепахин Б.Б., Чефранова Е.А.,ШевченкоЛ.И., Эрделевский, A.M., Сейнароев Б.М.,ЮковМ.К., Яковлев В.Ф. и др.
Эмпирическую основу диссертационного исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации, регулирующиеправоотношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество. Исследование опирается на анализсудебныхдел, а также правоприменительную практикуКонституционногоСуда Российской Федерации, ВысшегоАрбитражногоСуда Российской Федерации иВерховногоСуда Российской Федерации, ПостановленийПленумовВерховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В качестве эмпирических данных использованы факты имевшие место в ходе практической деятельности автора.
Научная новизна диссертационной работы состоит в выделении и обосновании ряда новых теоретических положений, имеющих значение для развития теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество в России, уточнении правовой природы данного явления как важного атрибута современного гражданского оборота,публичногоинститута гражданского права, необходимого условия возникновения отдельных вещных и обязательных прав.
Научная новизна исследования связана также с выявлением проблем, определением тенденций развития государственной регистрации, обоснованием практических предложений по вопросам правотворчества,правоприменения, совершенствования законодательства, регулирующего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
На защиту выносятся следующие положения, содержащие элементы научной новизны.
1. Автор обосновывает, что правовая природа и сущность государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество как публичного института гражданского права и юридического актавлекущеговозникновение изменения или прекращения прав на объект недвижимости позволяет характеризоваться как комплексное средство государственного регулирования гражданско-правового оборота недвижимости, в основе которого лежат в том числе и публично-правовые элементы регулирования (в том числе, цели и принципы).
К публично-правовым элементам отнесены: 1) Государственный контроль и учет; 2) Защита основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав изаконныхинтересов других лиц, обеспечение обороны страны и безопасности государства; 3) Упорядочение экономическойсвободысобственников недвижимости, обеспечение добропорядочности, социальной справедливости и ответственности.
2. Выявлены и сформулированы основные цели государственной регистрации прав на недвижимость: решение задач (проблем) упорядочения экономической свободы, защиты собственности, развития гражданского оборота юридическими средствами; юридическое закрепление общественных отношений необходимых длядобросовестного, добропорядочного владения, пользования и распоряжениянедвижимымимуществом.
Исходя из необходимости обеспеченияпубличныхи частных интересов, выделены особые принципы государственной регистрации. В их числе: принцип всеобщности, открытости, простоты, доступности, надежности, достоверности, оперативности, ответственности органов государственной власти за обеспечение эффективного функционирования государственной регистрации и др.
3. В ходе исследования установлено, что статичное изменение теории и практики регистрации прав на недвижимое имущество в России отражает логику обеспечения публичного признания данного права посредством гражданско-правового механизма государственной регистрации прав на недвижимость, прошедшего путь от учета прав на недвижимое имущество допубличнойрегистрации прав и сделок на недвижимое имущество через приоритет конституционного принципа признания и защиты равным образом частной, государственной, муниципальной и иной формы собственности.
4. В работе выявлены современные противоречия правового регулирования закрепления и признания прав на недвижимое имущество в ходе государственной регистрации: а) с одной стороны признание государственной регистрации прав добросовестногоприобретателяединственным доказательством существования зарегистрированного права вЕГРП, а с другой стороны, что запись в ЕГРП о праве собственности не является бесспорнымдоказательствомдобросовестности приобретателя; б) противоречие между заявительным характером регистрации и всеобщим принципом регистрации и регистрациейобременений, установленных органами государственной власти, местногосамоуправлении, судами; например, ипотека в силу закона,аресты(запреты); в) противоречие между многообразием обременений, вещных прав с одной стороны, и ограничением их перечня, подлежащего регистрации, с другой стороны.
5. В ходе исследования диссертант сформулировал и разработал систему классификации оснований отказа в государственной регистрации в соответствии с особенностями публично-правовых элементов регулирования: нарушение публичных интересов (заведомопротивное интересам правопорядка и нравственности, а также любые мнимые ипритворныесделки, сделки совершенные полностьюнедееспособнымлицом); нарушении частных интере-сов(признаниеничтожностисделки). Перечень оснований для отказа в регистрации должен быть исчерпывающим и исключать различноетолкование.
6. В работе определены особенности регистрации прав участников создания новых объектов недвижимости. Особенности государственной регистрации данного вида недвижимости связаны с особым юридическим составом возникновения общей долевой собственности: специальными субъектами права; особенностями объектовнедвижимогоимущества, особым содержанием правоотношения, наличием дополнительныхправоустанавливающихдокументов.
7. В ходе исследования установлено, что особенностью государственной регистрации прав на недвижимое имущество в результате правопреемства является необязательность наличия сведений о правах лица-правопредшественника, что может создавать неопределенности в статусе недвижимогоимуществаи в некоторой степени не соответствует принципудобросовестностиповедения участников гражданского оборота.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключается в возможности применения правовых подходов, выводов, положений и предложений вправотворческой, правоприменительной, научно-исследовательской и учебно-преподавательской деятельности. В частности при проведении лекций, практических занятий, подготовке спецкурсов, учебных и методических материалов по курсам «Гражданское право Российской Федерации», «Земельное право Российской Федерации», «Предпринимательское право Российской Федерации» и др. и
Диссертант выявил перспективные направления дальнейших исследований в данной области. Основные положения и выводы исследования могут быть использованы в целях развития концепции гражданско-правового регулирования права собственности, государственной регистрации прав на недвижимое имущество, повышении надежности и точности государственного учета собственности, выявлении и устранении противоречий и лакун в действующем законодательстве, унификации и либерализации, совершенствовании законодательства иправоприменительнойпрактики.
В целях совершенствования законодательства предлагается ввести в Закон о регистрации следующие нормы: 1). При государственной регистрации и предоставлении информации ответственность лежит на учреждении, либо на лице,виновномв умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации. 2). Ответственность ивозмещениеущерба от ошибок регистратора несет государство. Регресс к регистратору может быть применим только тогда, когда имел местоумыселили грубая неосторожность со стороны регистратора. 3). Для регистрации перехода прав на недвижимое имущество в регистрирующий орган представляется акт о передаче права, подтверждающееисполнениеобязательства. 4). Все договоры в отношении объектов недвижимости, за исключением договоровипотеки(в этом случае нотариусудостоверяеттолько подписи сторон), подлежат обязательномунотариальномуудостоверению. На нотариусе лежитобязанностьдовести до сведения приобретателя недвижимости всю информацию, имеющуюся в ЕГРП. 5). Права на недвижимость, подлежащие государственной регистрации, включают: право владения, пользования, распоряжения, залога,сервитута, имущественного найма, аренды, право на электро- и газоснабжение. 6). Земли, которые не входят в перечень ЕГРП, считаются свободными.
Предлагается также: установить приоритет зарегистрированных прав над незарегистрированными, приоритет права зарегистрированного первым. Ввести норму, что собственник может получить закладную для оформления кредита только в органе регистрации, при условии наличия зарегистрированных прав на недвижимость.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена, обсуждена и одобрена на заседаниях кафедры гражданского права и процесса юридического факультета им. М.М. Сперанского ФГБОУВПО«Российская академия народного хозяйства и государственной службы приПрезидентеРоссийской Федерации». Основные идеи, теоретические и практические выводы нашли отражение в 7 публикациях автора.
Положения диссертации обсуждались на международных и всероссийских конференциях. В том числе на Междисциплинарной аспирантской конференции «Власть и управление в современном мире» (Санкт-Петербург, 2010 г.), Итоговой международной научно-практической конференции с элементами научных школ: «Научные школы и вызовы современности. Премии Альфреда Нобеля 110 лет» (Москва, 2011 г.).
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих шесть параграфов, заключения, списка использованной литературы, нормативных правовых актов и документов.

Список литературы

Заключение диссертациипо теме "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Пустовалова, Елена Александровна

Заключение
Диссертационное исследования показывает, что изменение теории и практики регистрации прав нанедвижимоеимущество отражает логику обеспеченияпубличногопризнания права посредством гражданско-правового механизма государственной регистрации, прошедшего путь от укреплениявещныхправ на землю и недвижимость допубличнойрегистрации сделки и права собственности (актовая и титульная системы регистрации), приоритетаконституционногопринципа признания и защиты равным образом частной, государственной, муниципальной и иной формы собственности.
С теоретико-методологической точки зрения современная государственная регистрация прав на недвижимость - важнейшая функция правового государства. Современные теоретико-прикладные подходы нашли свое наиболее полное отражение в системе нормативно правовых актов о регистрации в Англии, Германии,США, Франции, Швеции, Швейцарии и др.
Исследование показывает, что европейская система регистрации основана на государственныхгарантияхправ на недвижимость, на принципе «без регистрации нет права». Правовую безопасность участников оборота недвижимости надежно обеспечивает разумное сочетаниенотариальногоудостоверения сделки, нотариального сопровождения с государственной регистрации. В США система регистрации основывается на механизме детальной проверки прав собственника, страховании риска. В Японии действует принцип «обязательнаяявказаявителей в регистрационную палату»; «регистрация прав и регистрация описанийимущества».
Уточнение правовой природы и сущности государственной регистрации права собственности на недвижимоеимуществопозволяет характеризовать ее какимперативнуюнорму гражданского права, юридический акт,влекущийвозникновение изменения или прекращения прав на объект недвижимости, и как комплексное средство государственного регулирования предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости; процедуры (нормы, акта), в основе которой лежат публично-правовые элементы регулирования (в том числе, цели и принципы).
В то же время отсутствие стройной теории целей и принципов государственной регистрации, неточностиправотворчестваи правоприменения порождают многочисленные ошибки закрепления прав на недвижимое имущество. В их числе: ошибки в форме (error in forma), по существу (error in re), в правовых действиях, в личности, проблему бесконечногодоказательстванеоспоримого и абсолютного титула владельца недвижимостью и Др.
Результатом диссертационного исследования является дополнение основных правовых целей государственной регистрации прав на недвижимость. В качестве таковых установлены: решение задач (проблем) упорядочения экономическойсвободы, защиты собственности, развития гражданского оборота юридическими средствами; юридическое закрепление, возведение в разряд четкоурегулированныхобщественных отношений важных, необходимых условийдобросовестного, добропорядочного соци- ( ально и экологически ответственного владения, пользования и распоряжениянедвижимымимуществом и др.
Исследование позволило выделить особые (частные) принципы государственной регистрации. В их числе: принцип всеобщности, открытости, простоты, доступности, надежности, достоверности, оперативности, ответственности органов государственной власти за обеспечение эффективного функционирования государственной регистрации и др.
К публично-правовым элементам частно-правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество отнесены: защита основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав изаконныхинтересов других лиц, обеспечение обороны страны и безопасности государства; государственный контроль и учет, необходимые для стабильного гражданского оборота, а также упорядочение экономической свободы собственников недвижимости, обеспечениедобропорядочности, социальной справедливости и ответственности.
Автор приходит к выводу, что государственная регистрация права в сочетании снотариальнымудостоверением сделки оптимальным образом защищает права на недвижимость, обеспечиваетзаконностьоборота недвижимости, способствует снижению количестваспоров, обеспечивает публичные интересы в стабильном и предсказуемомправопорядке.
Диссертант выделяет следующие характерные черты развитиярегистрационногоправа в России: а) постоянное изменение порядка оформления и выдачиправоустанавливающихдокументов характерно для разных периодов истории государства; б) отсутствие единого порядка оформления и выдачи документов, подтверждающих право на недвижимое имущество в различных регионах страны; в) многообразие оснований возникновения вещных прав и отсутствие единых требований к оформлению любогоправоустанавливающегодокумента на объект недвижимости.
В ходе диссертационного исследования выявлены современные противоречия правового регулирования закрепления и признания прав на недвижимое имущество в ходе государственной регистрации. В их числе: а) признание государственной регистрации единственнымдоказательствомсуществования зарегистрированного права, чтодобросовестныйприобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента регистрации права в ЕГРН и то, что запись в ЕГРН о праве собственностиотчуждателяне является бесспорным доказательствомдобросовестностиприобретателя; б) противоречие заявительного характера регистрации с всеобщим принципом регистрации и регистрациейобременений, установленных органами государственной власти, местногосамоуправлении, судами, в силу законаипотеки; в) противоречие между многообразием вещных прав и ограничений, с одной стороны, и ограничением их перечня, подлежащего регистрации, с другой стороны; г) противоречие между признанием зарегистрированного права и защитой этого права (рейдерский захват).
В ходе исследования автором определено, что открытый перечень оснований и документов для регистрации или отказа в регистрации (ст.ст. 17, 20 Закона о регистрации) с включением перечня оценочной характеристики зачастую приходит в противоречие с возможной совокупностью признаков, являющихся основанием для индивидуализации субъекта и объекта права.
Диссертационное исследование показывает, что с точки зрения принципа свободы договора и возможности заключения смешанных договоров с элементами отчуждения недвижимости, целесообразно сформировать в законодательстве исчерпывающий перечень правоустанавливающих документов для данного случая.
Проведенное исследование позволило уточнить и дополнить правовые основания (материально-правовые основы) государственной регистрации прав на недвижимость (установление отсутствия оснований отказа в регистрации) как юридического факта, с которым закон связывает определенные последствия.
Диссертант исходит из того, что позитивный критерий основания регистрации не должен противостоять негативному критерию (принцип разрешено все, что не запрещено законом). В качестве основания отказа в гражданско-правовом признании, регистрации прав на недвижимость, по мнению автора, должно лежать признаниеничтожностисделки, несоответствие ее закону или иным правовым актам,заведомопротивное интересам правопорядка и нравственности, а также любые мнимые ипритворныесделки, сделки совершенные полностьюнедееспособнымлицом. Перечень оснований для отказа в регистрации должен быть исчерпывающим и исключать различноетолкование.
Диссертационное исследование показывает, что документ, не отвечающий признакам правоустанавливающего, не может быть основанием для регистрации. При этом какие-либо действия регистратора по устранению недостатков документа вряд ли допустимы. Подобная деятельность регистрирующих органов не носить правового характера, поскольку регистраторы не наделеныюрисдикционнымиполномочиями.
Научно-правовой анализ новой редакции части 1 ГК РФ показывает наличие ряда противоречий. Так, регистрирующий орган может провести проверкунотариальноудостоверенной сделки и отказать в регистрации, если будут иметься доказательстванедействительностиданной сделки (п. 1 ст. 8.1). При этом неясно, за какую часть проверкизаконностиотвечает каждая сторона. По мнению автора, в этом случае возможны конфликты.Нотариуссочтет сделку законной, а регистрирующий орган -незаконной. Проект не раскрывает, как должен поступить в этом случаи регистрирующий орган.
Диссертационное исследование показывает, что перечень оснований для отказа в регистрации должен быть объективным и исчерпывающим, а сами основания должны быть сформулированы конкретно и исключать различное толкование.
Проведенный в диссертации анализ норм «Закона о регистрации» выявил, что кроме десяти оснований для отказа в государственной регистрации, установленных п. 1 ст. 20 в ФЗ-№ 122 закон допускает ряд субъективных причин, препятствующих государственной регистрации.
В частности, в ст. 19 «Закона о регистрации» указываются: сомнения регистратора прав в наличии оснований для государственной регистрации прав; сомнения регистратора прав в подлинности представленных на государственную регистрацию документов; сомнения регистратора прав в достоверности сведений, указанных в представленных на государственную регистрацию документах (абз. 2 п. 3 ст. 19).
Формулирование в «Законе о регистрации» в качестве основанияприостановлениярегистрации «возникновение сомнений», по мнению диссертанта, делает участников регистрационного процессазаложникамисубъективизма регистратора. При этом фабула ГК РФ, гражданского законодательства не дает основания для признания «неразрешенных сомнений регистратора» причиной отказа в регистрации.
Комплексный анализ нормативных актов показал, что отказать в приеме документов, еслизаявительнастаивает на этом, регистрирующий орган неправомочен. Следовательно, в «Законе о регистрации» речь может идти только об основаниях для отказа в регистрации.
Соответственно предложенное в законе основание отказа - «сзаявлениемо государственной регистрации прав обратилосьненадлежащеелицо» не учитывает возможностьзаконногопредставительства в отношении недееспособных лиц, а также представительства руководителем юридического лица бездоверенности, не учтены также лица, приобретающие права на вновь создаваемые объекты.
Проведенное исследование выявило ряд противоречий. Так,законодателемустановлено, что для отказа в регистрации права собственности акт должен быть признаннедействительным. Вместе с тем, далеко не всенезаконныеакты признаются недействительными. В результате регистрирующий орган не может по рассматриваемому основанию отказать в государственной регистрации, но и не может провести регистрацию, поскольку для нее нет оснований.
Предлагается в ст. 20 «Закона о регистрации» включить общее основание отказа для любых документов в следующей трактовке: «документы, представленные в качестве оснований для регистрации, признанынедействительнымив установленном законом порядке».
В случае установления ничтожности ранее зарегистрированнойсделкиили иного основания возникновения права предлагаетсязаконодательноезакрепление обязанности обращения регистрирующего органа в суд дляпредъявлениятребования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ.
Диссертационное исследование свидетельствует о необходимости дифференцированного подхода к отказу в регистрации или ееприостановлении. По мнению автора, основанием отказа при нахождении объекта недвижимости вспореможет стать только арест илизапрещение, наложенные компетентным органом.
Исследование позволило определить особенности регистрации прав участников создания новых объектов недвижимости. Так, особенности государственной регистрации данного вида недвижимости, прежде всего, связаны с особыми основаниями возникновения общей собственности, определением долевой собственности, особенностями выделения доли в праве собственности на неделимую вещь. Государственная регистрация прав участников создания новых объектов недвижимости обуславливает необходимость наличия дополнительных совокупных правоустанавливающих документов. установлено, что сложность объекта правового регулирования обуславливает специфику регистрации прав на разные виды новых объектов недвижимости.
Вместе с тем действующее законодательство (в том числе, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве .», недостаточно полно регулирует вопросы приобретения участниками строительства прав на объект, фиксирует многообразие способов организации отношений между участниками строительства.
В качестве положительного отмечается, детализация в «Проекте ГК РФ» прав, возникновение, изменение ипрекращениекоторых подлежат регистрации вЕГРП(право собственности, постоянного владения и пользования земельным участком, застройки,сервитут, ипотека, приобретения чужой вещи, оперативного управления, ограничение их).
Формулируется, что Закон о долевом участии ограничивает только возможности застройщиков, но не регулирует в должном объеме право физических лиц на выбор формы участия в создании объектов недвижимости, регистрацию прав собственности. На практике это означает, что после его создания всеми участниками совместной деятельности должно быть в той или иной форме достигнутосоглашениеоб определении вещных прав на созданный объект. Соответственно должно существовать документальное подтверждение согласия каждого участника на определение доли в праве на объект (или конкретного объекта) для всех других участников договора простого товарищества. Отсутствие такого подтверждения не дает возможности регистрирующему органу принять решение о регистрации прав на вновь созданный объект (объекты), поскольку нетдоказательствотсутствия спора между участниками совместной деятельности.
Следовательно, для простого товарищества применительно кнедвижимомуимуществу регистрация связана как с установлением долевой собственности на единый объект (здание, сооружение), так и с установлением индивидуальной собственности товарищей на конкретные помещения вновь созданного объекта. Намного сложнее с жилымимногоквартирнымидомами. Суды, рассматривая данные отношения, вынуждены применять закон по аналогии, в результате не всегда одинаково определяется закон, подлежащий применению. Вместе с тем, признание сделкинедействительнойбез применения последствий недействительности не является основанием для изменения записи о праве на недвижимое имущество.
Исследование показало, что вступление в силу с 07 марта 2012 г. изменений в «Закон о регистрации», согласно которым при государственной регистрации ипотеки ответственность за законность сделки и правовуюэкспертизудокументов, представляемых на регистрацию по нотариальноудостовереннымсделкам, лежит на нотариусе,удостоверившемдоговор (ст. 31), не решило большинства обозначенных проблем.
Наиболее рациональным, по мнению автора, было бы, распространить действие Закона о долевом участии на все случаи участия в строительстве новых объектов в целях приобретения на них права собственности (за исключением жилищно-строительных и иных аналогичных кооперативов).
Совершенствование законодательства в сфере регистрации прав не недвижимое имущество диссертант связывает с: осуществлением «автоматической» государственной регистрации ранее возникших прав на объекты капитального строительства, введенные в эксплуатацию; уменьшением количества фактов, подлежащих государственной регистрации, и количества записей в реестре прав; обеспечением ответственности (включая материальную) за действие илибездействиерегистраторов; обеспечение нотариусом комплексного сопровождения сделки отзаявлениягражданина до регистрации перехода права собственности в государственном реестре по принципу «одного окна» и др.
Формулируется вывод, что в случаяхправопреемствапереход права на имущество необходимо связывать не только с моментом государственной регистрации прав на недвижимость, но и с моментомсовершениясоответствующих регистрационных действий органом, осуществляющим регистрацию юридических лиц. Единственным исключением из данного правила, по мнению автора, является реорганизация путем выделения. Ее специфика состоит в том, что прежний собственник имущества продолжает существовать и после регистрации вновь возникших юридических лиц.
Исследование показывает, что переход права,совершениесделки, ограничение (обременение) и иное распоряжение ранее возникшим правом в отношении объектанедвижимогоимущества требует предварительной государственной регистрации этого права. Аналогичную формулировку предлагается внести в абз. 3 п. 2 ст. 13 Закона о регистрации.
В ходе исследования выявлены особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество в результате правопреемства. Особенности государственной регистрации в связи справопреемствомсвязаны с отсутствием лица, имеющего права на имущество.
В работе выявлены особенности регистрации прав собственности на недвижимость, связанные с процедурой наследования (ст. 1152 ГК РФ), обуславливающие особый порядок регистрации прав на недвижимое имущество. Предлагается установить в Закон о регистрации, что: «Регистрация вещных прав на недвижимое имущество, переходящих в порядке наследования, производится на основании свидетельства о праве нанаследстволибо решения суда, устанавливающих праванаследникана данное недвижимое имущество».
Установлено, что право пользования помещением, вытекающее иззавещательногоотказа, явно не относится к правам, возникающим с момента регистрации. Соответственно, в п. 3 ст. 33 ЖК РФ речь идет о правеправообладателязарегистрировать возникшее обременение. Соответственно регистрация права наследника без регистрацииобремененияв виде завещательного отказа представляется невозможной.
Автор приходит к выводу о необходимости юридического закрепленияобязанностирегистрирующего органа зарегистрировать вещное право на объект недвижимости заправопреемникамилица, которое до своегопрекращения(смерти) не зарегистрировало это право, но имело для этого все необходимые основания. Аналогичный подход предлагается применять и при регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимости в случае, когдагражданинумирает после окончания строительства дома и передачи ему квартиры, приобретенной в порядке долевого участия в строительстве, но до государственной регистрации права собственности на квартиру.
Выявлено, что в действующем законодательстве не прописанауступкаправа обратиться за регистрацией объекта, на который уже имеется «право, подлежащее регистрации», в случае, когда право обращения за регистрацией выступает объектом правопреемства. По мнению автора, признание права на обращение за регистрацией объекта правопреемства влечет необходимость разработки процедуры нотариального установления этого права занаследниками, права собственности на объект.
В целях совершенствования законодательства предлагается ввести в «Закон о регистрации» следующие нормы:
При государственной регистрации и предоставлении информации ответственность лежит на учреждении, либо на лице,виновномв умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации.
Ответственность ивозмещениеущерба от ошибок регистратора несет государство. Регресс к регистратору может быть применим только тогда, когда имел местоумыселили грубая неосторожность со стороны регистратора.
Для регистрации перехода прав на недвижимое имущество в регистрирующий орган представляется акт о передаче права, подтверждающееисполнениеобязательства.
Все договоры в отношении объектов недвижимости, за исключением договоров ипотеки (в этом случае нотариусудостоверяеттолько подписи сторон), подлежат обязательномунотариальномуудостоверению. На нотариусе лежитобязанностьдовести до сведения приобретателя недвижимости всю информацию, имеющуюся в ЕГРП.
Права на недвижимость, подлежащие государственной регистрации, включают: право владения, пользования, распоряжения, залога,сервитута, имущественного найма, аренды, право на электро- и газоснабжение.
Земли, которые не входят в перечень ЕГРП, считаются свободными.
Предлагается также: установить приоритет зарегистрированных прав над незарегистрированными, приоритет права зарегистрированного первым. Ввести норму, что собственник может получить закладную для оформления кредита только в органе регистрации, при условии наличия зарегистрированных прав на недвижимость.

Список литературы диссертационного исследованиякандидат юридических наук Пустовалова, Елена Александровна, 2012 год

1. Нормативно-правовые акты Российской Федерации Федеральные законы
2.КонституцияРоссийской Федерации. М: ИНФРА, 2011.
3. ГражданскийкодексРоссийской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. Москва: Проспект, КноРус, 2012.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации. М.: Озон, 2012.
5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимоеимущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями). М.: РидГрупп, 2011.
6. Федеральный закон от И февраля 1993 г. № 4462-1 «Основы законодательства Российской Федерации онотариате» (с изменениями и дополнениями). М.: РидГрупп, 2011.
7. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с изменениями, вступившими в силу с 30.07.2012 г.)
8. Федеральный закон от 04 июня 2011 г. № 123-Ф3 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельныезаконодательныеакты Российской Федерации»
9. Федеральный закон от 30 июня 2006 № 93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке правгражданна отдельные объекты недвижимогоимущества»
10.ПостановлениеПленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшегоарбитражногосуда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 // Российская газета. 2010. - федеральный выпуск №5188.
11. Монографии,статьи, диссертации отечественных авторов
12.АбоваТ.Е., Богуславский A.B. Комментарий к ГражданскомукодексуРоссийской Федерации. М.: Юрайт, 2010.
13.АксюкИ.В. Правовая природа государственной регистрации права собственности на недвижимоеимущество// Современное право. -2006. -№ 10.
14.АлексеевВ.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации. М.:ВолтерсКлувер, 2011.
15.АлексеевВ. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: ВолтерсКлувер, 2007.
16.АлексеевС.С. Гражданское право в вопросах и ответах. — М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2011.
17.АмелинаА.Н. Стадии государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделокс ним // Экспертиза. 2007. - № 12.
18. Анализ икомментариипостановлений Пленума и обзоровПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации выпуск 10) / Под ред. JI.A.Новоселовой, М.А. Рожковой. М.: Статут, 2009.
19.АрабидзеД.Г. Анализ проблем и перспектив государственной регистрации сделок с недвижимостью. -М.: Олма-пресс, 2006.
20.БабичМ.Е. Перспективы развития нотариата в Российской Федерации //Нотариус. 2011. - № 2.
21.БабкинС.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2006.
22.БабушкинB.C. Правовой режим единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: дис. . кандидата юридических наук. М., 2010.
23.БарановA.C. Практика судебных споров в сфере сделок с недвижимостью. М.: Юридическая литература, 2008.
24.БевзенкоP.C. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2012. -№ 1.
25.БеловВ.А. Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью // Российскаяюстиция. -2002.-№ 11.
26.БелыхЛ.П. Управление портфелем недвижимости. М.: ИНФРА-М, 2008.
27.БеспаловЮ.Ф. Судебная защита прав на недвижимое имущество:процессуально- и материально-правовые аспекты. М.: Закон и право, 2010.
28.БеспаловЮ.Ф., Егорова O.A., Егорова A.C.Судебнаязащита прав на недвижимое имущество: процессуально- и материально-правовые аспекты. М.: ЮНИТИ-ДАНА; Закон и право, 2010.
29.БобровскаяО.Н. Упрощенный порядок регистрации прав граждан на отдельные объектынедвижимогоимущества // Гражданское право. 2012.-№ 1.
30. Большой юридический словарь. М.: Книжный мир, 2010.848 с.
31.БорисовА.Б. Комментарий к Конституции Российской Федерации (постатейный). С комментариями Конституционного суда РФ. -М.: Книжный мир, 2010.
32.БорисовГ.А., Пойминова Я.В. Методологические проблемы права на недвижимое имущество исделкис ним, подлежащие государственной регистрации // История государства и права. 2008. — № 12.
33.БулгаковС.Н., Наназашвили И.Х., Мирошниченко A.C.,ДарковА.К., Гольцов И.Н., Дукич Д.И., Рыбалко И. Системаэкспертизи оценка объектов недвижимости. М., 2007.
34.БышковП.А. Институт ограниченных вещных прав на земельные участки в законодательстве и доктрине в дореволюционной и советской России // ВестникРУДН. 2010. - № 4.
35. Василевская JI. Ю. Регистрациявещныхправ на недвижимость в Германии и России: общее иособенноев государственно-правовом регулировании //Правосудиев Поволжье. 2004. - № 4.
36.ВасильевВ.В. Системное единство гражданского права // Гражданское право. 2012. - № 3.
37.ВаськинВ.В., Мустафин P.P. К вопросу о правовом регулировании строительствамногоквартирныхдомов // Жилищное право. -2010.-№7.
38.ВолочайЮ.А. Гражданско-правовая конструкция приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительно-правовой анализ законодательства России и Германии: автореферат дис. . кандидата юридических наук. Екатеринбург, 2010.
39.ВоронцоваЕ.Б. Собственники помещений многоквартирного дома как субъекты гражданскийправоотношений// Юрист. 2011. - № 10.
40.ГенгутЮ.Л. Государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество на региональном рынке недвижимости: статистический анализ и моделирование. Самара, 2009.
41.ГолобородкинаE.B. Недействительность сделок снедвижимымимуществом // Евразийский юридический журнал. 2012. - № 7.
42.ГончаровА.И., Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Противоречия положений о содержании права собственности и его объектах в ГражданскомкодексеРоссийской Федерации // Законодательство. 2011. - № 9.
43. Гражданское право. В 2-х тт. / Отв. ред. Е.А.Суханов. — М.: Статут, 2011.
44. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость / Под общ. ред. В. Н. Соловьева. М.:Юрайт, 2011.
45.ГришаевС.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 2001. - № 3.
46.ГришаевС.П. Правовой режим недвижимого имущества. М.,2007.
47.ГришмановскийД. Ю. Развитие правового регулирования сделок с недвижимостью. Челябинск, 2009.
48.ГрязноваА. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости. М. 2008.
49.ГубареваA.B. Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы. -М.: Проспект, 2011.
50.ГусевA.B. Как оформить дачу, квартиру, участок: государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ростов-на-Дону: Феникс, 2012.
51.ДиаковскаяН.В. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. М., 2001.
52.ДикусарВ.М. Недвижимое имущество как объект гражданских прав // Жилищное право. 2009. - № 1.
53.ДискинЕ.И. Регистрация прав на недвижимое имущество в средневековых городах Германии // История государства и права. 2010. -№ 13.
54.ДмитриевA.B. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство. 2000. -№ п.
55.ДмитриевЮ.А. Юридические основания осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество //Административноеи муниципальное право. 2008. - № 1.
56.ДонцовС.Е. Право собственности ивещныеправа: абсолютность, неприкосновенность, святость // Евразийский юридический журнал.-2012.-№9.
57.ЕгоровA.B. Общая долевая собственность: механизмы защиты прав собственников // Вестник гражданского права. 2012. - № 4.
58.ЕмелькинаИ.А. Вещное преимущественное право покупки недвижимости // Вестник гражданского права. 2010. - № 3.
59.ЕмелькинаИ.А. Теоретические проблемы вещных прав на недвижимое имущество: монография. Саранск, 2009.
60.ЖабреевB.C. Возникновение вещных прав на недвижимое имущество. Екатеринбург, 2005.
61.ЖенетльС.З. Особенности административно-правового регулирования государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимого имущества и сделок с ним // Юридический мир, 2008. - № 11.
62.ЖивихинаИ.Б., Филиппов П.М. Гражданско-правовые средства защиты интересов собственника припрекращенииправа собственности // Гражданское право. 2011. - № 4.
63. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 2002. - № 6/98.
64.ЗайцеваТ.И., Крашенинников П.В. Наследственное право.Комментарийзаконодательства и практика его применения. М.:Статут, 2009.
65.ЗалесскийВ.В. Основные институты гражданского права зарубежных стран. М.:НОРМА, 2009.
66.ИвакинВ.Н. Гражданское право. М.: Юрайт, 2012.
67.ИвановаE.H. Оценка стоимости недвижимости. М., 2007.
68.ИгнатоваМ.С. Административно-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: монография. -М.:Юрлитинформ, 2011.
69.ИльинД.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права. 2005. -№8.
70.КалачеваС.А. Сделки с недвижимостью: жилые и нежилые помещения, земельные участки. М.:РГБ, 2008.
71.КалининВ.М., Сокова С.Д. Оценка технического состояния зданий. М., 2006.
72.КалинычеваМ.С. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Современное право. 2007. - № 8.
73.КарлинА.Б. Принципы регистрационной системы прав на недвижимость в условиях экономической интеграции // Вестник МинистерстваюстицииРФ. 2006. - № 1.
74.КассоJI.A. Русское поземельное право. М., 2000.
75.КимД.Ч. Ограниченные вещные права на недвижимое имущество: монография. Южно-Сахалинск: Изд-во ЮСИЭПИ, 2010.
76.КирилловыхA.A. Завещательный отказ (легат): проблемные вопросы // Нотариус. 2011. - № 3.
77.КирсановА.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М.: Ось-89, 2007.
78.КирсановА.Р. Сравнительно-правовой анализ регистрации прав на недвижимое имущество в России и за рубежом // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемырегистрационногоправа. -М., 2005.
79.КлюбинС.Н. Правовые особенности совершения сделок с жилыми помещениями и ответственность занезаконныеоперации с жильем //Адвокатскаяпрактика. 2008. - № 6.
80.КовешниковД.А. Административно-правовое регулирование государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: автореферат дис. кандидата юридических наук. М., 2010.
81.КозловС.С., Воронин И.К. Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Нотариус. 2009. - № 1.
82.КозырьО.М. Актуальные вопросы регистрации недвижимости в Российской Федерации // Юридический мир. 2002. - № 9.